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2010年8月26日星期四

壹角度:大部分住宅單位流通量極低

自從去年一月,私人住宅樓價便持續上升,到現在平均樓價已上升差不多五成。樓價上升,市民要求政府出手干預,復建居屋或以其他方法協助市民置業。房委會亦有意推出政策,透過按揭證券公司幫助買家分期補地價,藉以活化居屋第二市場。

過去年半的樓價上升,很明顯是因為香港實行聯繫匯率,銀行跟隨美國聯儲局大幅度減息。現時供樓息率,若以銀行同業拆息計算,低至不足一釐,屬於歷史新低。在低息環境下,自然吸引大量買家入市,推高樓價。

此外,大量熱錢從內地及其他地區湧入香港,部分流入樓市,進一步推高樓價。特別是新樓,發展商透過中間人物色大量境外買家,以高價認購單位。發展商將旗下物業,不論位處什麼地區,打扮成豪宅,以天價發售。結果,新界元朗區的新樓,呎價超過7,000元;鴨洲船廠旁邊的樓宇,呎價逼近兩萬元,樓價完全脫離本地家庭的購買力。

現時新樓呎價動輒超過一萬元,實用面積只得六、七百呎的單位,售價也接近1,000萬元。試問香港又有多少個家庭,可以負擔得來?即使現時息口超低可以負擔供款,但日後利率回升至正常水平,即大約五釐時,到時肯定有不少小業主無法負擔供款而被迫斷供。

發展商將新樓包裝成豪宅,以天價發售,主要購買對象很明顯不是本地居民。自從2002年政府推出「孫九招」試圖挽救樓市後,每年新樓的落成量便持續下跌,由2002年有31,000多個單位落成,跌至近兩年,每年不足10,000個單位。發展商控制供應量推高新樓樓價,市民只好購買或租用二手樓宇,令樓價和租金向上攀升。

去年年底,香港永久性屋宇單位總數共有255萬個,遠多於全港共234萬個住戶數目,表面數字似乎沒有供應不足的情況。但我們若仔細分析這255萬個單位,便會發覺當中超過一半單位是流通量極低的單位,絕少在市場上出售。

255萬個住宅單位,當中有74萬個(約29%)屬於房委會及房協的租住單位,不會出售給市民。另外有接近40萬個屬於未補地價的租置、居屋和夾屋單位。由於業主購買單位時享有折扣,租置單位達到七成以上,居屋則達六成,故此他們絕少將單位放售,放棄享受到的房屋福利。

過去多年,總共只有六萬多個居屋單位補足地價在公開市場出售,而補足地價出售的租置單位,更少於1,000個。即使樓價大幅上升,由於要補地價,業主出售單位後所得現金有限,根本不足夠應付購買私樓的首期。

除了公營租住和出售房屋外,有接近142萬個單位屬於私人永久性房屋,表面上佔總數五成半。但這142萬個單位中,其實只得109萬個屬於私人住宅單位,當中還包括接近五萬個空置單位,以及近40萬個樓齡超過30年的單位。餘下的所謂私樓,包括六萬多個已補地價的居屋單位,小量已補地價的租置和夾屋單位,近20萬個村屋及平房,以及數萬個員工宿舍。上述單位,流通量有限,絕少在市場上買賣。

全港255萬住宅單位,實際流通量較高的恐怕只得六、七十萬個單位。本地住宅單位流通量極低,除了帶來房屋問題,亦導致交通和就業等問題,筆者日後再分析。



林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-08-26 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年8月19日星期四

壹角度:訂定最低工資要考慮香港特殊情況

立法會休會前通過最低工資法例,下一階段的爭論將是訂定最低工資的水平。勞工界要求時薪最少33元,代表商界的自由黨還價24元,相信最終的最低工資會在這兩個數字之間。
 
根據經濟學理論和不少研究,最低工資法例並不能有效解決低收入家庭的問題和達到扶助弱勢社群的目標。最低工資若定得過高,即高於市場工資的水平,便會出現勞力供應量多於職位數目的情況,結果是帶來更多的失業。低薪工人原先以為人工有望增加,但結果反而是失去職位,由低收入變成無收入,日常生活大受影響。

推行最低工資後,僱主會盡量精簡人手,以科技或機器取代勞力,令就業機會減少。僱主會根據應徵者的工作經驗、年齡、性別和教育水平等因素,去選擇合適的僱員。結果是更容易出現年齡和性別歧視等問題,令弱勢社群變得更弱勢。

社會普遍認同政府有需要制定最低工資法例,這是從政治方面考慮多於經濟學的分析。市民見到不少工人長時間工作,每月亦只能賺得四、五千元,不足夠生活和養家,便認同要引入最低工資法例。

政府訂定最低工資的水平時,必須考慮到香港的一些特殊情況,明白到工人為何接受低薪工作依然能夠自食其力,不用申領綜援。

首先,雖然香港樓價和租金高企,但房委會及房協總共提供74萬個出租單位給低收入家庭居住,約佔全港230萬個住戶的三成。房委會更是全世界最大的出租公屋業主。公屋的租金,大約是私人住宅單位租金的兩、三成。一個室內面積400呎(沒有發水)的市區公屋單位,市值租金至少五、六千元,但房委會只收取千多元租金(約四元一呎),即資助租戶四千元。故此,低薪工人是否入住公屋,對他們的生活和日常開支有很大的影響。

若以勞工界建議的時薪33元計算,工人一個月工作26天,每天工作8小時,月薪便有6,800多元。一個二人家庭或三人家庭,若有二人同時全職工作,收入接近14,000元,便可能失去入住公屋的資格,每月要負擔五、六千元的租金租住私樓,生活質素可能較住在公屋的低收入家庭為差。

香港另一個特殊情況,就是與深圳接壤,兩地的消費物價水平可以相差超過一倍以上。在香港每月賺得四、五千元的收入,在內地的購買力遠高於香港。不少港人在香港工作,但經常到深圳消費,甚至居住。一些居住在新界北區的公屋居民,他們若能夠在北區找到工作,每天到深圳購物又十分方便,即使收入偏低,依然能夠應付日常生活所需。

相反,居住在新界北區及偏遠地區的公屋居民,若然在港島或九龍區工作,即使每月可以賺到6,800多元,但每天要花上至少三小時乘搭車輛,每月交通費過千元,還要在市區負擔較高的膳食費,實際每小時賺到的工資可能連20元也沒有。

因此,政府訂定最低工資水平時,必須考慮到香港獨特的居住環境、消費模式和昂貴的交通費用。而事實上,政府的資助房屋政策,正是導致僱員每月要舟車勞頓,浪費大量時間和金錢在上班和下班的主要原因。關於資助房屋帶來的就業和其他問題,筆者日後再和讀者分析。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-08-19 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年8月12日星期四

壹角度:煤氣公司高速增長的三條公式

恒生指數是以1964年7月31日為基數日,基數點是100點。經過46年,恒指上升至21,000點左右,平均每年增長(連同約4%股息)約16%。但公用事業分類指數,已升至41,000點以上,每年增長(連同約5%股息)達19%。幾隻公用股中,又以煤氣表現最突出,每年增長超過20%,市值直逼中電。

煤氣公司成立於1862年,是香港首間公用事業公司。直至上世紀60年代,大部分市民仍然使用火水和石油氣煮食,煤氣屬「奢侈品」,還未普及。但隨香港經濟環境改善,愈來愈多家庭轉用煤氣。李兆基看準煤氣的發展潛力,自1977年起,便不斷增持煤氣股份。

其實,煤氣公司的股價能夠遠遠跑贏大市,除了投資者願意冒險投資和公司有效經營外,還要多謝政府多方面的支持。

70年代,香港發生多次嚴重石油氣爆炸事件,政府在1981年,聘請英國氣體公司評估煤氣和石油氣的安全程度。顧問公司的報告認為煤氣較空氣輕,漏出的煤氣會浮升及迅速消散,發生嚴重事故的機會較石油氣為低。結果,政府採納顧問公司的安全建議,限制新落成樓宇使用氣瓶盛載的石油氣,又規定石油氣管道不能橫跨道路。房委會的氣體供應政策,又以煤氣作為優先選擇。自此之後,煤氣公司的用戶數目便迅速增長,由1981年的21萬增加至1994年超過100萬。同期利潤的升幅更驚人,13年升了30倍之多,每年增長超過30%。

消委會在1995年發表研究報告,認為煤氣的市場佔有率超過七成,利潤遠遠高於合理水平,建議政府管制煤氣公司的收費和利潤,長遠要引進天然氣,透過共同輸氣系統,讓不同供應商互相競爭客戶。可是政府並沒有接納消委會建議,容許煤氣公司繼續賺取豐厚利潤,煤氣每度收費較外國的天然氣收費高出一倍以上。

煤氣公司為了掩飾暴利,不斷派發紅股,避免每股股價大幅升。1994年,煤氣公司開始進軍內地市場,到現在業務遍布19個省、直轄市及自治區,總共超過100個投資項目。

除了在內地投資氣體和供水業務外,煤氣公司亦將資金用作地產發展。1995年,與同系公司恒地及東亞銀行投得京士柏山地皮,佔四成半權益。1996年,再與恒地、新鴻基及中銀發展國際金融中心項目,佔一成半權益。2000年夥拍恒地投得西灣河土地(即嘉亨灣),佔一半權益。投得土地後,兩間公司還成功促使梁展文行使酌情權,批出大量額外樓面,興建五幢超過60層的住宅大廈。

煤氣公司早於90年代初已有意和恒地合作,將馬頭角南廠的工業用地重新發展。公司原先計劃興建一幢工業大廈,後來改為興建商業大廈,並且成功向城規會申請修改土地規劃,由工業變成商業區,毋須補地價。後來煤氣公司改變策略,轉為發展住宅,政府又同意將土地變成住宅區,容許發展商在細小地皮上興建五幢摩天大廈(翔龍灣),賺取豐厚利潤。

過去數十年,煤氣公司藉壟斷氣體市場賺取豐厚利潤,然後再將利潤用作開拓香港以外的市場,以及發展地產業務。公司並且獲得政府官員及城規會批准,享受土地特殊利益。壟斷本地市場,以壟斷所得的利潤開拓其他市場,以及享受土地特殊利益,這正是煤氣公司高速增長的三條公式。這亦是本地富豪的成功秘訣。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-08-12 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年8月5日星期四

壹角度:輕判積犯損害司法制度

終審法院常任法官包致金姪女、行政會議成員及港交所主席夏佳理外甥女Amina Mariam Bokhary,今年年初醉酒駕駛,逆線行車撞向旅遊巴。發生交通意外後,拒絕做酒精呼氣測試,甚至掌摑交通警員,要求離開肇事現場。

今次不是被告第一次犯案被告上法庭。被告早於二○○一年已被控刑事毀壞、襲警和藏毒,前兩項被判有罪,但只是輕判九千大元。到二○○八年,被告又襲擊的士司機和女警,獲輕判社會服務令及賠償的士司機一千大元。被告一而再、再而三襲警,竟然都獲輕判,難怪惹來公眾憤怒。各界人士,包括法律界人士,都擔心被告因身份特殊獲輕判,將損害本地司法制度,打擊前線執法人員的士氣,亦擔心此案判決成為極壞的先例。

現時的立法會大樓前身是香港最高法院,大樓三角楣飾的頂部豎立了一尊高二點七米,代表公義的泰美斯(Themis)女神雕像。女神右手持天平,代表公正;左手持劍,象徵權力。女神蒙雙眼,代表大公無私、不偏不倚的司法精神。

一般人都會以為,負責審理案件的法官,若然真的「蒙雙眼」,不理會被告的背景家世,只參考過去犯罪紀錄和今次案情,肯定不會作出如此輕判。倘若被告犯案時的「醜態」和「暴行」,不是被傳媒拍攝下來和廣泛報導,恐怕判罰有可能更輕,法官也毋須替被告說盡「好話」,開脫罪責。

而事實上,市民不單只質疑法官的判決,亦對整個拘捕、落案及檢控過程,有所懷疑,質疑當中有沒有人影響相關決定。被告早有襲警前科,但控方卻引用判刑較輕的《警隊條例》,而非《侵害人身罪法例》作出檢控。被告醉酒駕駛,逆線行車導致交通意外,被控「不小心駕駛」,而不是「危險駕駛」。莫非控方要等到被告撞死人或者把別人撞至重傷,破壞別人幸福的家庭,才會以較重的控罪作出檢控?

控方「鬆手」,法官從輕發落,令人覺得法律面前,並非人人平等。有錢和有權勢的人,在法律面前,高人一等。回歸以來,市民對特首及一眾高官,以至立法會議員,都缺乏信任。在民意調查中,市民對他們的評分普遍偏低。在行政、立法及司法三權分立的香港,市民對司法制度依然有較大的信心,對法律界人士亦表示高度的尊敬。

但自從前任律政司司長梁愛詩不起訴胡仙,法官阮雲道兒子藏毒被控方撤銷控罪,退休法官王見秋涉嫌收受商家利益,以至有錢人(如蔣麗莉)不斷透過司法程序,拖延審訊日期等事件,都令人質疑本地司法制度的獨立和公正。筆者的一些法律界朋友,亦同樣質疑近年法官判案是否公正,是否為日後退休生活或重返法律界而偏袒有財有勢的一方。

十年前,大法官兒子被警方控告藏毒,後來控方撤銷控罪,改以簽守行為處理,令公眾嘩然。過去十年,本地青少年濫藥日趨嚴重,政府變得束手無策。今次輕判醉駕和襲警,是否又會鼓勵上述行為?最近有報導指該名法官兒子在住所離奇暴斃,當日若非從輕發落,或許會令年輕人痛悔思過,痛改前非,而不至於離奇暴斃!




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-08-05 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利