am730：經濟人看世界- 日常生活的對沖

對沖風險，不單局限於投資市場。我們日常生活的起居飲食，同樣可以應用對沖概念，避免收入或支出有大幅波動的情況出現。

住屋開支佔日常生活開支一個很大比重，市民租樓會面對加租壓力，供樓則要面對利率上升的風險。一些仍未置業的人士，則擔心樓價續升，日後更難置業。

若要對沖樓價及租金上升的風險，市民可以考慮把積蓄，用作購買地產股。不同地產公司有不同的收入和盈利來源，有些收入和盈利主要來自出售住宅物業，有些主要來自收租；有些專注於商業租務市場，有些專注於住宅租務市場。

市民可以按照自己的住屋情況，購買地產股作對沖。當日後租金上升，手持的地產股收益也會上升，可以抵銷加租的額外負擔。

若打算日後置業，透過一早購入地產股，亦可以對沖樓價上升的壓力。但要留意地產股的股價不一定與樓價同步上升，股價一般領先於樓價。

供樓人士擔心利率上升，則可以考慮購入利率期貨，對沖利率上升的風險，亦可以考慮購入一些對利率敏感的股票，例如倚靠利息收入的金融股。日後利率上升，供樓負擔增加，但手上股票也升值。

應用同樣方法，市民擔心電費上升，可以購入電力股；擔心交通費上升，可以購入相關公司的股份。

經常購買蘋果電腦產品的人，若一早購入該公司的股份，已經賺了不少。若有兒女準備到海外升學，便要考慮分階段購入外幣，以對沖外幣匯價上升的風險。

在領匯(823)轄下商場的租戶，若擔心領匯「狂加租」，可以購入領匯股份對沖。根據資料顯示，領匯先上市後平均每年加租約7%至8%，但股票每年回報率超過20%。投資領匯，便可以對沖到領匯加租。

打工仔放工後進修，多學一門手藝，其實也是對沖風險。日後若所從事的行業式微，也較容易轉工。


作者曾任教理大，現為活道教育中心校監
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am730 | 2012-09-28 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹角度：每月收入買三呎樓

過去兩個多月，樓市持續升溫，梁振英政府推出多項措施，包括「港人港地」，企圖令樓市降溫。

過去幾年，曾蔭權政府嘗試透過收緊按揭和徵收額外印花稅，從削減需求方面去遏止樓價繼續上升。梁振英政府則從供應方面着手，希望透過增建公營和私營房屋，令市民相信政府有決心遏抑樓價，不會盲目高價入市。

過去幾年樓價大幅上升，主要原因是市場資金氾濫，息率超低，大量資金流入樓市。剛好近五年房屋供應不足，每年平均少於一萬個單位落成入伙，在需求大增而供應不足的情況下，樓價又怎能不拾級而上？

現時的樓價水平，其實已脫離一般家庭的負擔能力，只不過按揭息率仍處於超低水平，才令供樓支出佔收入比重低於五成。未來幾年，當息率上升，本地經濟轉弱，到時一般家庭實在難以負擔如此高昂的樓價。

過去30多年，香港樓市經歷過兩個大周期，現在正處於第三個大周期的最後階段。

上世紀七十年代初，香港股市進入瘋狂狀態，之後股價急挫，由高位1,700點以上下跌至150點，跌幅超過九成。加上油價颷升，出口大減，令經濟陷入衰退，失業率大幅上升。到1976年經濟復甦後，當時中小型住宅單位平均呎價是298元，而每月家庭收入中位數是1,450元。每月收入可以購買4.87呎樓面。若要購買一個500呎單位，需要103個月（即八年多）的收入。

之後幾年通脹加劇，樓價持續颷升，到1981年平均呎價升至1,058元，五年間升了兩倍多，每年平均升幅接近30﹪。以當時的每月家庭收入中位數3,080元計算，只可以購買2.91呎樓面。要購買一個500呎單位，需要172個月（即14年多）的收入。

1981年樓市爆煲後，樓價在三、四年間大幅下挫一半，到1984年平均呎價不過589元。以當時每月家庭收入中位數4,508元計算，每月收入可購7.65呎樓面；購買一個500呎單位，只需65個月（五年多）的收入。

樓價自1985年回升，輾轉上升至1997年，平均呎價高見6,170元。以當時每月家庭收入中位數18,300元計算，只可認購2.96呎樓面，情況類似1981年。之後樓價持續尋底，到2003年低見1,854元一呎，以當時每月家庭收入中位數15,000元計算，可以認購8.09呎樓面，情況類似1984年。

自2008年底開始，樓價輾轉上升近四年，累積升幅近一倍。現時樓價已突破九七年高位，以每月家庭收入中位數大約21,000元計算，只可購買不足3.3呎樓面。倘若樓價再上升一兩成，而家庭收入又沒有顯著升幅，到時便出現類似1981年及1997年的情況，一般家庭要花14年收入才可以購買一個500呎單位。

對上兩次樓市高位（即1981年及1997年）相距大約16年。現在距離1997年高位約15年，倘若今次樓市周期與過去相若，樓市在未來一兩年，隨時會爆煲。而每次當樓市見頂回落之際，剛好又有大量新建單位落成，加速樓價下滑。現在還以高價搶樓的小市民，日後恐怕會損失慘重。



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壹週刊 | 2012-09-27 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

 

林氏力牆：毋須急於發展新界東北

梁振英政府上台後，果然十分惹火；繼國民教育一役後，新的戰場是新界東北的發展規劃。

香港土地有限，隨着人口增加，政府確實有需要未雨綢繆，做好土地規劃。奈何過去政府發展新界新市鎮，給市民的印象是向地產商、新界原居民及土豪惡霸輸送巨大利益，讓他們可以乘機賺取一大筆。

政府以高價收購地產商（和地主）持有的農地，或者以超筍補價讓他們改變土地用途，興建住宅和商場。政府為地產商投放大量資源興建道路橋樑，甚至與地產商簽訂不平等條約，限制在公共屋邨興建購物商場，避免與地產商競爭。

結果小市民要以天價在新界新市鎮置業，九七年嘉湖山莊呎價超過五千，現在屯門樓價一萬元一呎，地產商的利潤是成本的好幾倍。由於配套設施欠缺完善，居民要跨區就業和購物，結果又肥了由地產商經營的公共交通機構。

特別是當市民知道政府仍坐擁二千多公頃土地儲備，九龍東及九龍西大片土地閒置十多年，對政府急於開拓新界東北土地，自然無法認同。過去五年本地房屋落成量驟降，但同時出現20多萬個空置單位，政府連五年的規劃也做不好，又怎能令人相信十多年後的規劃。

現時樓市熾熱，新界東北的規劃根本遠水不能救近火。政府應釋放手上的土地儲備，釐定清楚房屋需求的由來；不然一面規劃建屋，一面讓內地業主和投機者將單位囤積空置，只會造成巨大的浪費。



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爽報 | 2012-09-25 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界- 利差交易不是套戥

在外匯市場上，不少投資者從事利率套戥活動，試圖賺取兩種貨幣的利率差異(或息差)。不少香港人喜愛購買高息貨幣，例如澳元和人民幣，以為一面賺高息，一面賺升值，可以「財息兼收」。但要知道世上沒有免費午餐，高息背後亦存着風險。

其實，相對於物業和股票投資，買外幣收息並不是一項很好的長線投資項目。長遠而言，只要經濟有增長，出現通脹，物業和股票的價格會跟隨上升。投資者一面收取租金和股息，一面坐享資產升值，真正是「財息兼收」。但買賣外幣則不同，購買外幣即代表沽出港元，日後要外幣升值，能換取較多的港元，才算財息兼收。但一種貨幣升值，便代表另一種貨幣貶值，純屬「零和遊戲」。

買外幣賺取高息是有風險的，日後外幣兌回港元，若外幣貶值幅度大於息差所賺，便得不償失。要對沖外幣貶值風險，可以在外匯期貨市場先行沽出外幣。

但在套息及對沖活動下，一眾投資者在期貨市場沽出外幣作對沖，遠期匯價自然出現折讓(即低於現價)，匯價方面的損失，最終大致相等於買外幣多賺的利息，若做足對沖，存外幣根本沒有額外收益。例如澳元一年存款息率較港元高4厘，澳元的遠期匯價自然會折讓4%。

過去多年，港人購買澳元和人民幣「財息兼收」，只不過是因為美元實在太弱。但當美元突然轉強，例如在2008年9月金融海嘯後，美元大幅反彈，澳元大跌，便把外匯投資者或投機者殺過措手不及，中信泰富(267)亦因此損失過百億元。

過去由於日圓長時間息率接近零，不少投資者以低息借入日圓，用作購買高息貨幣和資產，進行所謂「利差交易」(Carry Trade)。但這種利差交易不是套戥活動，背後是有風險的。由於投資者沒有做對沖，日後若日圓大幅升值，他們便要償還更多日圓，額外賺到的利息可能不夠償還更多的日圓。因此，現在以低息借美元從事炒賣的人，亦要引以為鑒。




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am730 | 2012-09-21 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹角度：選舉制度分化港人

今次立法會選舉結果，對不少長期支持香港民主發展的人來說，雖然感到極之失望，但絕不會覺得意外。

大家都清楚明白，現行的選舉制度，不論是功能組別選舉，抑或是地區直選，最終目的就是要削弱民主派人士的力量，令他們即使獲得六成選民的支持，最終在立法會內的議席亦不足四成。

在只得半數屬於直選議席和採用比例代表制下，民主派各政黨不但要互相競爭議席，政黨內的黨員為了出選，亦爭持激烈，甚至出現內訌。回歸前的選舉制度鼓勵港同盟及滙點兩個政團合併成為民主黨，回歸後的選舉制度則鼓勵各政黨分拆，各走各路。

結果屬民主派的政黨愈來愈多，政治光譜愈拉愈闊。民主派變成泛民，主要分為三大陣營，包括溫和派、激進派和處於兩者之間。每個政黨集中吸納一小撮理念和政見相近的支持者，便可以在地區選舉中取得一席。

今次泛民選舉慘敗，有評論認為是選舉策略錯誤，浪費大量選票，贏了選票卻失去議席。但若考慮到過往選舉經驗，要泛民有效地配票，又談何容易？2004年的港島區直選，民主黨因打告急牌而令選票分配不均，結果導致何秀蘭出局。當年民主派在新界選區合組「鑽石名單」，效果亦不理想，票數不足以取得最後一席。

2008年，泛民改變策略，在新界選區不再合組「鑽石名單」，各自拉票，結果反而取得較多議席。公民黨在港島區選擇不分拆名單，余若薇成功帶領陳淑莊進入立法會。今次選舉，公民黨採用同樣策略，余若薇和陳淑莊成功帶領新人進入立法會，自己卻不夠票數而失去議席。

民主黨李永達以不足1,000票落敗，歸咎自己沒有做好地區工作，並沒有怪罪於公民黨搶走選票。民主黨在地區直選中大敗，很明顯與政改一役中不參與五區公投，願意與中方談判有關。今次選舉，參與五區公投的公民黨、社民連和人民力量，共取得52萬張選票，與公投中所得選票相若。當中不少選票相信來自民主黨，這自然逼使民主黨改變過往較保守和溫和的選舉策略，走較激進和抗爭的路線。

今次泛民慘敗，整體得票率下降，明顯是敗在各政黨自以為是，唯我獨尊，不願意團結合作，做好選舉的協調工作。泛民實應慶幸在新界東取得六席，不然地區直選議席跌至只得17席，不到總數一半。若非選民理智，沒有太多人響應投白票，不然泛民在超級區議會選舉中可能只取得兩席，輸給親中派。連同在功能組別選舉中若只能維持四席而非取得六席，泛民是有可能最終只得23席（17席＋2席＋4席），拿不到三分一議席的否決權。

由此可見，泛民各政黨若繼續採用今次選舉策略，恐怕將繼續流失選票和議席，日後即使落實真普選，也只淪為少數反對派。中央和特區政府透過選舉制度成功分化港人，亦令社會失去和諧，管治變得更困難。當權者若想香港保持穩定繁榮，長治久安，政府施政在議會內得到廣泛支持，便應改革選舉制度，建立一個能真正反映大多數港人意願，而又保障少數人權益的選舉制度。



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壹週刊 | 2012-09-20 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆：泛民四分五裂 各取所需

今次泛民在立法會地區選舉中慘敗，贏了選票輸了議席。若非在新界東和功能組別選舉中分別奪取六席，「無形之手」又放棄劉江華，泛民恐怕連三分一議席的否決權也不保。

當年有份參與五區公投的公民黨，是今次選舉的贏家，在五個選區中都取得一個議席，議席總數增加一席。同樣，社民連和人民力量亦是贏家，由三席變四席，選票大幅上升。若非雙方互鬥，分薄票源，議席數目肯定會更多。

至於支持政改方案的民主黨和民協，兩黨主席都離開所屬的新界西和九龍西選區，出選自己有份支持的超級區議會選舉。民主黨和民協若能夠保着地區選舉議席，而又在超級區議會選舉中取勝，兩黨的議席便有所增加。

但結果民主黨和民協在所屬選區全軍盡墨，如意算盤無法打響。這除了因為公民黨搶票外，相信亦反映選民不滿兩黨沒有參與五區公投和支持政改方案。可幸「無形之手」顧全大局，泛民支持者又含淚投票，讓何俊仁低票當選，不然民主黨在選舉中將失去更多議席。

選舉結果清楚顯示，泛民各黨派各自為政，互相攻訐，即使能夠為自己所屬的政黨爭取多一席，但整體而言泛民仍是輸家，地區直選議席不增反減，得票率跌至55％。

2017年將會進行特首普選，以泛民55％的支持率，特首一職應是囊中之物。但以現時泛民四分五裂，各取所需的情況，又如何互相協調，推送一位眾望所歸的參選人？



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爽報 | 2012-09-18 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界- 對沖基金不對沖(二)

為人熟悉的對沖基金包括索羅斯的量子基金、羅伯遜的老虎基金，以及已經倒閉，公司成員包括兩名諾貝爾經濟學獎得主(休斯及默頓)的長期資本管理公司。

索羅斯的量子基金其實並非從事對沖或套戥活動。基金的操作主要藉分析金融市場狀況，找出一些估值偏高或者偏低的投資產品，藉槓桿借貸及買賣衍生工具圖利。索羅斯經典之作是在1992年成功狙擊英鎊，英國政府最終決定脫離歐洲匯率機制。英鎊在一個月內暴瀉20%，索羅斯的量子基金獲利十多億美元。

1997年7月，量子基金成功狙擊泰銖，泰銖匯價大瀉，國家和人民損失慘重。其後該兩個基金再狙擊其他國家及地區貨幣包括港元。這些對沖基金一早沽空港元和港股，促使港息飆升，令港股暴瀉而從中獲利。經過幾輪狙擊後，特區政府決定在1998年8月入市干預，動用過千億元外匯儲備購入藍籌股托市，令對沖基金不再予取予攜。

差不多同一時間，俄羅斯政府出現政府債券違約，市場資金突大舉拋售日本及歐洲政府債券去搶購美債，令美債價格飆升。美國長期資本管理公司因美債差價突擴闊而錄巨額損失，最後勞煩政府及其他金融機構聯手拯救，避免拖累整個金融系統和經濟。2000年，基金最終被清盤。

對沖基金的投資策略極具爭議。有人認為這些基金可促使政府及公司審慎理財，建立良好管治，不然便會遭受狙擊。亦有人認為當遇上數以萬億元的對沖基金狙擊，任何健全的系統亦難以招架。最大問題是對沖基金和投資銀行賺大錢時，卻沒有與廣大市民分享，當蝕大本時則要政府動用公帑打救以免拖垮經濟，顯然對納稅人不公平。這種贏輸皆賺錢和享受巨額花紅的金融大鱷，正正是觸發佔領華爾街行動的主因。




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am730 | 2012-09-14 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹角度：房屋供應如何計算？

根據統計處數字，今年3月底全港永久性屋宇單位總數接近263萬個，較去年9月底增加26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加，而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右，房屋存量超出住戶數目20多萬，為何樓價仍大幅颷升？

筆者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料，依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是如何計算出來。

統計處發表的永久性屋宇單位數字，當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位，而房協則扮演輔助角色，兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有76萬個公營租住房屋（房協佔3.3萬個）和38萬個（未補價）資助出售單位（房協佔萬多個），兩者合計114萬個。

將114萬個公營房屋從263萬個永久性房屋存量中扣除，餘下149萬個單位便屬於私人房屋 。這149萬個私人房屋，其實只得111萬個真正屬於「私人住宅單位」，包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約8萬個已補價的資助出售單位（包括租置、居屋及夾屋）。兩個數字加起來約119萬個。把這119萬個單位從149萬個私人房屋中扣除，餘下的30萬個單位又是什麼？

這30萬個屬於私人房屋的單位涉及四個類別，包括（1）別墅 / 平房 / 新型村屋；（2）簡單磚石蓋搭建築物 / 傳統村屋 / ；（3）員工宿舍；（4）非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字，但根據2010年3月底的數字，當時這四類私人房屋合計25萬個，當中第一類佔16萬個，其餘三類的數字由2萬至4萬個不等。

換言之，這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋，過去兩年增加了4萬多個單位，數字與同期新落成的4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共30萬個單位的空置率特別高，去年人口普查時只得七成多單位有人居住，其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。

去年9月底至今年3月底增加的26,000個永久性屋宇單位，當中不足1萬3千個單位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇，便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。

最令人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋，當中約有12,000個位於觀塘區，而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個，餘下約1萬個新增房屋真不知道從何而來？是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房，以致非住宅用房屋數字大增。

單從表面數字，香港260多萬個房屋存量應可滿足240萬個住戶的需求，供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量，有30萬個可能存有水分，屬於非住宅和度假用的單位。另外，每年約1千座新落成的三層高村屋，若有關方面當作3千個獨立單位處理，亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租，令實際房屋存量減少，與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準，房屋需求又難以評估，政府又如何制定長遠房屋策略？



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壹週刊 | 2012-09-13 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆：泛民慘敗 普選路難行

今屆立法會地區直選，泛民在三個選區中取得過半票數，得到議席卻少於一半。全港五區共35個議席，泛民只取得18席，較上屆的19席還要少一席。

這個直選結果，相信令大部份支持民主的選民感到失望。泛民在2010年政改一役中未能取得共識，出現嚴重分歧，在立法會選舉中各走各路。結果在多個選區中浪費和流失選票，令建制派候選人坐享漁人之利。

特區政府設計的比例代表制，明顯是要打擊民主黨；現在成功令民主黨的議席大減，但換來的是在議會內外更激烈的抗爭，日後施政將困難重重。

過去15年，中央和特區政府為了保障既得利益者，一再拖慢香港的民主進程，令不少追求民主的港人感到極不耐煩，要以激進手段進行抗爭。此外，大財團和大地產商操控經濟，樓價大幅飆升，貧富不均問題惡化，年輕人付出金錢和時間進修後依然看不到前景，自然加深民怨，令激進政黨的支持者與日俱增。即使近年政府在施政方面有所調整，但恐怕為時已晚，無法重建選民對管治者的信心。

泛民各政黨都以爭取全面普選為口號，但以現時各自為政的策略來看，即使落實全面普選，泛民亦不一定能夠取得過半數議席。今屆超級區議會選舉，泛民取得三席，但所得80萬選票不到167萬總數的一半。未來日子，普選的道路肯定崎嶇難行，而特區政府施政同樣荊棘滿途，這實非香港之福。




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爽報 | 2012-09-11 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

時代論壇: 經世理財 - 政府房地產市場的角色

根據去年人口普查結果，全港約百份之五十二住戶，居住在自置物業。其餘百份之四十八住戶租住私樓或公屋單位，或者由僱主提供居所。不少租戶希望成為業主，擁有自住單位。故此，每逢樓價大升大跌，總不免令市民感到折騰，不知應否入市，抑或拋售物業，待樓價調整後才購買。而每逢提到政府的土地房屋政策，也必定觸動市民的神經。

　　

市民動用畢生積蓄置業，尋求一個安樂窩；作為地產商，興建和出售住宅樓宇時，必須貨真價實，明碼實價；不可偷工減料，故意誤導買家，騙取他們辛苦積聚起來的血汗錢。「不可有一大一小兩樣的法碼」，亦「不可有一大一小兩樣的升斗」（申廿五13-14）。須知道「詭詐的天平為耶和華所憎惡；公平的法碼為他所喜悅。」（箴十一1) 。地產商興建「發水樓」，誇大樓宇面積，售樓書故意欺騙和誤導市民，是神所憎惡的。

　　

在私人房屋市場上主要有三類參與者，包括用家、買樓收租的長線投資者，以及短線炒賣的投機者。我個人一直認為住宅樓宇的本質應是用作居所，政府不應容許地產商和炒家囤積居奇，把單位長期空置而不出租，等待高價沽出，以致出現「有屋冇人住，有人冇屋住」的荒誕現象。箴十一26提到「屯糧不賣的，民必咒詛他」。這咒詛相信也臨到那些屯地屯屋、不租不賣的地產商和炒家。因此，筆者贊同兩年前政府推出新措施，向短期買賣住宅單位的人徵收額外印花稅，令樓市更健康地發展。

近年政府回應社會訴求，收緊地產商興建「發水樓」，引入《競爭法》和《一手住宅物業銷售條例》，以及通過有關規管不良營商手法的《商品說明修訂條例》，這些政策都能夠保障物業買家的利益，令樓市更具透明度和更公平公正，符合聖經教導。

　　

作為政府，有責任提供足夠土地興建公屋，幫助基層市民解決住屋問題；又應提供足夠土地興建私人住宅滿足市民置業需求，以免樓價租金大幅上升，製造資產泡沫和令財富不均問題惡化，損害整個社會的長遠發展。然而，買樓始終屬於投資，買家要承擔樓價升跌的風險。入市時要量力而為，日後若樓價下跌，不應怨天尤人，把責任完全推卸給政府和地產商。

作者曾任教理大，現為教育中心校監

時代論壇: 第一三○六期.二○一二年九月九日

am730：經濟人看世界- 對沖基金不對沖(一)

對沖基金(英文Hedge Fund)，顧名思義，應是透過對沖風險而獲利。早期的對沖基金確是如此，但之後卻變了質，改為以套戥方式獲利，甚至演變成倚靠投機、沽空和高借貸(高槓桿)方式去追求回報。

對沖基金起源於1950年代。當時美國一些基金管理人購入股票後，同時購買與股票相關的看跌期權(put option)，令股票跌價的風險得到對沖。情況類似之前筆者提到，透過沽空期指，對沖手上持有與恒指相關的股票般。

另一類對沖操作就是基金管理人選定某個增長潛力較高的行業，買入該行業幾隻優質股，又沽空該行業中的幾隻劣質股。若整個行業股價上升，優質股表現優於劣質股，持有優質股的回報高於沽空劣質股的損失，整個投資組合依然獲利。若整個行業股價下跌，優質股的股價跌幅低於劣質股的跌幅，沽空劣質股的回報高於持有優質股的損失，整個投資組合仍獲利。
正如之前的文章提到，投資者做對沖可以減低投資風險，但在升市時，投資回報亦會較不做對沖的情況為低。此外，哪些行業和股票屬優質，哪些行業和股票為劣質，依然要考考投資者的眼光。若投資者眼光獨到，知道哪些行業和股票屬於優質，長遠會跑贏大市，又何須做對沖呢？

早期對沖基金獲利有限，故慢慢將投資策略轉以套戥方式賺錢，嘗試在股、債、外匯及商品市場尋找套戥機會，若發覺市場出現差價便投入大量資金(甚至大量舉債投資)作套戥，賺取利潤。之後發覺套戥利潤始終有限，就研究投資產品所謂「合理價格」，若發覺市價高於「合理價格」便大舉沽空；若市值低於「合理價格」便大舉購入，短線高槓桿投機炒賣完全與對沖無關。




作者曾任教理大，現為活道教育中心校監  
(最新課程：AO/EO入職課程，新高中經濟學、BAFS、通識及英文班，請電2512 0699查詢。)

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am730 | 2012-09-07 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹角度：房屋需求如何評估?

近月樓市升溫，梁振英政府推出十招試圖穩定樓價，並重新啟動長遠房屋策略，成立相關委員會去評估整體房屋的需求。

回歸前港英政府發表長遠房屋策略評議諮詢文件，表明政府的房屋政策目標是幫助所有家庭獲得合適和可以負擔的住屋，以及鼓勵市民自置居所。政府為了協助中等和低收入家庭自置居所，推出多項資助計劃，包括低息貸款和出售公屋，期望將自置居所比率由當時的稍逾50%，提升至70%。

為了提供足夠公營和私營房屋單位，當時政府應用一個房屋需求預測模式，去評估房屋需求。並強調這個模式會因應人口、房屋政策、經濟及其他有關因素的改變而作出調整。每年八萬五的房屋需求便是由此而產生。

經過十多年的驗證，政府的房屋需求評估完全脫離現實，沒有因應各種客觀因素的改變而作出調整，結果導致1998至2003年出現房屋嚴重供過於求，之後又出現房屋求過於供，帶來私人住宅租金和樓價大上大落的情況。若扣除11萬個出售公屋單位，現時家庭住戶自置居所的比率竟較1997年還要低，只得47%左右。

事實上，政府要評估房屋需求，然後制定房屋供應策略去滿足需求，明顯是一項非常艱巨的任務。首先，房屋需求受到不同因素所影響，要找出這些因素，再將這些因素量化，去推算房屋需求，又談何容易？

在私營房屋市場，市民對房屋的需求很明顯會受到私人住宅租金和樓價所影響；而私人住宅租金和樓價反過來又會影響到公營房屋的需求。當租金和樓價高企，政府維持高地價政策，市民房屋支出上升，自然會壓抑私人住宅需求。但問題是私人住宅需求，不單受到現時的租金和樓價所影響，市民對未來租金和樓價的預期，對私人住宅需求，特別是投資性和投機性的需求有更大的影響。

回歸前，樓價大幅攀升，市民普遍相信樓價只會持續上升，買樓必定發達，對政府增加房屋供應的決心視若無睹。當時，即使按揭供款與家庭收入比率達到80%以上，市民依然瘋狂入市，需求有增無減。

回歸後亞洲金融風暴殺到，利率高企，八萬五房屋政策開始發揮效力，樓價不斷下挫，市民對私人住宅的需求萎縮，樓宇出現嚴重空置問題。即使美國在2001年開始大幅度減息，市民供樓負擔大減，也無法刺激需求。

至於公營房屋的需求，除了受到私人住宅租金和樓價所影響，亦會受到政府的公營房屋政策所左右。市民入住公營部門的出租和資助出售單位，享受巨額補貼，有關方面若放寬申請資格（包括入息和資產上限），或者大量建屋去縮短輪候時間和提高「中獎」機會，自然會誘發更多的需求，永遠無法滿足。

根據去年人口普查的結果，公營租住房屋的每月租金中位數不過1,210元，遠遠低於私人住宅的7,500元。至於每月按揭供款中位數，資助出售單位的5,000元亦遠低於私人住宅的8,000元。而公營及私營住宅單位的實用面積其實相差不遠，中位數在400至500呎左右。

最難評估的就是來自內地及海外的房屋需求。政府的人口政策、入境及移民政策，包括持單程證及雙程證來港人士的審批，內地居民及學生來港工作及升學的安排，都會對公營及私營房屋需求有深遠影響。政府本身若搞不清這方面的政策，又如何對房屋需求作出評估？



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-09-06 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆：亂七八糟的立法會

立法會本應是個莊嚴的議事地方；來自各政黨，或者政見不同的議員，都應抱互相尊重的態度去評論政事。但過去幾年，議事廳內的議事文化趨向劣質，議事廳外的競選策略變得偏激。一些人只顧謾罵，唯我獨尊；甚至忘恩負義，大搞破壞，對推動香港政治及社會發展完全沒有實質貢獻。  

造成這個局面當然和選舉制度有關。正如一些政治評論員指出，回歸後特區政府為了打壓民主派，特別是民主黨，將選舉制度由單議席單票制，改為比例代表制。並且將選區擴大，不斷增加議席，到今屆新界東及新界西每區議席增至九席。結果候選名單即使只得兩三萬張選票，佔總數不過幾個百分點，依然有機會取得一個議席。

在這個制度下，促使主要政黨選擇分拆名單試圖爭取較多議席。一些政黨，黨員為了爭取出選機會，出現分裂、內訌和退黨情況。民主黨有少壯派退黨組成新民主同盟，自由黨和公民黨有黨員退黨，社民連亦分裂出人民力量，誓要在選舉中狙擊民主黨和民協。就連親建制的民建聯、工聯會和新民黨，在選舉中亦各不相讓；候選人互相攻訐，互揭瘡疤。

特區政府成功打壓民主黨，令民主黨的議席由回歸前的十多席跌至七、八席。今次立法會選舉又有人民力量幫手狙擊，令民主黨岌岌可危。日後若有更多「表現得」激進的議員在立法會內「表演」，香港的政治生態將更趨惡劣，亦窒礙有志者參政。  

立法會出現四分五裂，亂七八糟，變成「垃圾會」的局面，政府施政舉步維艱。負責政制發展的官員實應反思，在未來日子改革選舉制度，以免延續這種劣質議事文化。




作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2012-09-04 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利