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2013年6月28日星期五

蘋論:癲價購居屋 即變負資產

梁振英出任特首後,隨即宣佈每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。

過去五年,私樓供應不足,平均每年新落成單位數量不到一萬個。即使政府增加土地供應,但仍要再過多幾年,私樓供應才會上升至每年二萬個的水平。在私樓供應不足,新居屋供應遙遙無期的形勢下,梁振英宣佈白表免補價購二手居屋(白居二)政策,不但刺激二手居屋價格,並帶動中小型私樓價格大幅上漲。

根據差餉物業估價署的數字,自從去年七月梁振英上台後,實用面積在430平方呎以下的小型住宅單位,平均價格持續上升,到今年二月的升幅接近兩成,之後才稍為回落。同期實用面積在1,076平方呎的大型住宅單位,樓價升幅不過7%左右。由此可見,「白居二」政策,直接間接推動中小型住宅價格上升,加重小市民的置業負擔。

去年七月政府宣佈推出有關政策後,綠表二手居屋市場隨即作出反應,一個位於筲箕灣愛蝶灣693平方呎(建築面積)的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的價格購入,呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價達到每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多。之後其他地區亦錄得類似的綠表癲價成交個案,出現居屋市價竟然與私樓睇齊,甚至超過私樓呎價的荒謬情況。

到今年一月,房委會接受有關計劃的申請,突然大幅放寬白表人士的家庭收入上限,由3萬元增加至4萬元,資產上限亦由53萬元調升至83萬元。倘若一個家庭擁有80萬元資產,每月收入接近4萬元,本身已有足夠經濟能力置業。這個家庭透過按揭證券公司購買保險,可以做足九成按揭,只須要付出一成首期便可以成為業主。

房委會大幅放寬白表申請資格,兼且不設資產及收入下限,申請人沒有收入和積蓄亦可申請,可以由親友協助置業,結果總共收到6萬多份申請。申請反應熱烈,進一步刺激二手居屋和中小型私人住宅價格上升,要等到今年二月底政府再推出雙倍印花稅的辣招,才稍為冷卻熾熱的樓市。

樓市今年三月至五月輕微回落,到近月房委會向首批2,500個中籤人士發出「購買資格證明書」後,又再調頭回升。樓市突然間多了一批白表客認購二手居屋,帶動中小型住宅樓價及交投回升,令政府希望樓價下調的如意算盤落空。

現時在二手居屋市場認購單位的準買家,絕大部份是首次置業,經濟能力有限,對物業投資缺乏經驗,很容易變成「羊牯」,以高價購入二手居屋單位。不少準買家,沒考慮到免補價購入二手居屋,日後若要在自由市場上出售,依然要補足差價。他們往往將免補價二手居屋叫價,與自由市場價或同區的私樓叫價作個比較;當發覺免補價二手居屋叫價較低時便以為是「筍盤」,完全忘記日後要補足差價才可以在自由市場上出售。個別二手居屋業主見有「儍瓜」入市,竟然大幅調升叫價,叫價甚至高過自由市場價。

例如一個自由市場值500萬元的居屋單位,折扣率是40%,在二手免補價市場理應只值300萬元。但白表準買家見業主開價350萬元,低於500萬元自由市場價便認購,即時賬面損失50萬元。若買家付出35萬元作首期,向銀行借315萬元;即使銀行估足價,願意承造315萬元按揭,買家購入的單位即時變成負資產,二手居屋合理價(300萬元)低於按揭貸款額(315萬元)。

加上房委會資助房屋小組主席黃遠輝期望樓價下跌兩成,若果真的成為事實,到時這批以高價認購二手居屋的白表人士,賬面損失將更慘重。因此,中籤的「白居二」申請人不要太過興奮,可能中了「死亡籤」而已。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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蘋果日報 | 2013-06-28 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

am730:經濟人看世界 - 伯格的十條簡易投資規則 (下)

鋒基金創辦人伯格提出十點理由支持認購指數基金。上文談到其中5點理由,今次再談餘下5點。

(一)減少中間剝削。倘基金收費相差2%,同樣的投資回報(如10%)扣除收費後,20至30年總回報可以相差數倍。故此,小投資者應盡量減少中間剝削,認購收費較低的指數基金。

(二)世上沒有免費午餐。投資必涉及風險,高風險高回報。若過分擔心風險,只持有現金,購買力肯定被侵蝕,難以累積財富退休。

(三)不要搭錯尾班車。投資者喜愛跟風,容易搭錯資產泡沫尾班車,在高位時入市。結果當泡沫爆破,資產價格急瀉,招致巨大損失。

(四)刺猬勝狐狸。狐狸代表金融市場上的投資專家,對市場十分認識,懂得複雜的投資工具和策略。刺猬對市場認識不多,但知道長線投資的成功之道,就是簡單勝複雜,買大市勝過在市場上左揀右揀,買買賣賣。

(五)繼續持有。最簡單投資方法就是在股票市場上購買指數基金,並且長期持有。另再按自己風險承擔能力,選擇合適股票和債券組合,不理會大市波動,仍續持有。長遠而言投資回報將理想,足夠退休之用。




作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
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am730 | 2013-06-28 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2013年6月27日星期四

壹週刊:實用面積定價二手樓首當其衝

今年四月,規管一手樓銷售法例正式推出,地產商只能在售樓書內列出單位的實用面積,不能列出建築面積。新世界發展主席鄭家純向傳媒表示,條例規管得太嚴,甚至吹毛求疵,令地產商憂慮售樓書內容不夠仔細而要負上刑責,影響新樓供應。 

現時新樓實用面積呎價動輒超過一萬元,要求發展商提供仔細和清晰的資料,所涉及的額外成本,相對於數百萬元,甚至過千萬元的樓價,不過是九牛一毛而已。若然地產商過去一直誠實地售樓,又何須憂慮條例管得太嚴?過去幾年,市民眼見個別地產商興建「發水樓」的情況愈趨嚴重,政府官員在輿論壓力下被迫出招,立法規管一手樓銷售。 

上世紀八十年代及以前,住宅樓宇的實用率一般接近九成或以上。但自九十年代起,地產商撥出部分樓面興建會所供業主及住客使用,加上豁免計入樓面的窗台愈建愈大,令住宅單位的實用率大幅下跌至八成左右。 

到2001年,前特首董建華明益地產商,以「推廣環保及創新樓宇」為名,容許將露台、工作平台、空中花園、平台花園、郵件室、隔音屏障、非結構預製外牆、走廊及電梯大堂等多項設施,豁免計入總樓面面積及上蓋面積內,讓地產商可以額外多得兩、三成樓面建屋。 

政府給予地產商優惠,原意是希望增加市民的生活空間。但地產商卻把多得的樓面,用來多建兩、三成單位,結果令新樓的實用率不斷下降,跌至只得七成多。倘若把不能居住的露台、工作平台和預製外牆也扣除,住宅單位的實用率更可能低至不足六成。 

一些無良地產商,竟然將厚厚的預製外牆與窗台連成一體,令窗台變得更闊大,足夠讓人在上面睡覺。無良地產商將窗台加闊加大後,便縮減室內可用面積,以致出現睡房不足以放下睡床的荒謬情況。 

筆者早於2001年撰文,指摘政府以環保為名向地產商輸送利益。過去十多年,筆者亦一直提醒讀者及朋友,不要「貪新忘舊」,中了地產商的圈套,以高價購入實用率超低的一手樓,日後轉售時將會現形,樓價遠遠跑輸同區二手樓。

筆者翻查一些在過去十年興建和入伙的屋苑(實用率約七成半),嘗試把這些新樓的樓價變幅,與同區二手樓(實用率約九成)的同期樓價變幅作個比較。結果顯示新樓的樓價升幅,遠遠落後於同區實用率較高的二手樓。

例如在2005年初購入薄扶林貝沙灣一手單位,至今升幅只得五成多,遠遠低於同區碧瑤灣145%升幅。與九龍塘「一脈相連」的名城(位處大圍),大部分在2011年初認購新樓的業主,享受不足10%的樓價升幅,有個別單位更跌價10%。令人「心曠神怡」的將軍澳日出康城,過去幾年一手業主享受的樓價升幅最多不過兩、三成,遠低於同區二手居屋富寧花園超過一倍的升幅。這還未計算一手業主在樓花期不單沒有租金收入,還要支付供樓利息。

政府立例規定一手樓以實用面積定價,並要求地產代理向買家披露二手樓的實用面積,令二手「發水樓」的業主首當其衝,樓價即時受到影響。難怪有神父指邪靈惡魔不是最可怕,那些大起「發水樓」的地產商才是真正「食人嘅魔鬼」。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-06-27 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年6月25日星期二

蘋論:麥齊光曾景文案 不是個別事件

去年七月,麥齊光獲委任為發展局局長,隨即被傳媒揭發他與同事曾景文互相租住對方擁有的住宅單位,藉以申領政府租屋津貼。麥齊光上任12日後便宣佈請辭,與曾景文同被廉署拘控。法官昨日裁定二人全部控罪成立,押後至八月八日判刑。

麥齊光與曾景文互相租住物業,之後授權對方全權處理所租住物業的買賣,可以自行決定售價,顯然有違常理。麥與曾二人在1985至1990年間犯案,距今已經20多年,若非麥齊光獲梁振英賞識,傳媒追查問責官員有否誠信問題,外人根本難以知道二人過往的犯案資料。

政府向高級公務員提供宿舍或者租屋津貼,是歷史遺留下來的產物。在殖民地時期,政府高官多數來自英國,並沒有打算在香港定居。既然這些高官沒有置業大計,政府於是為他們提供宿舍。後來由於外籍高官數目越來越多,以致政府宿舍不敷應用,政府於是改為提供租屋津貼,讓高級公務員可以在私人市場,租用合適的單位居住。類似的租屋津貼計劃,逐步擴展至其他法定機構,包括接受政府資助的大學和專上院校。

上世紀八十年代,政府大力推行公務員本地化政策,越來越多本地華人有機會晉升高級職位。但政府的房屋福利卻原封不動,只許申請租住宿舍或申領租屋津貼,不可以將津貼用作供樓。基於中國人渴望自置居所的心態,或者擔心樓價飆升,退休後無處棲身,不少高級公務員或大學教職員,用互租對方物業,或者以成立空殼公司、信託聲明和授權書等方法,試圖隱藏業主身份,向政府申領租屋津貼。

今次法官裁定麥曾二人全部控罪成立,是相信二人是租住單位的真正業主,利用公帑幫自己投資物業,並非真正租住單位。他們在租約上只列出妻子為業主,又在租約上填寫誤導地址,明顯是想在申領租津時隱瞞利益,令政府蒙受經濟損失,行為屬不誠實。

簡單的經濟學分析,都能夠推斷到假若津貼的金額相同,公務員都會傾向選擇現金津貼,或者自行決定是否將津貼用作供樓,而不會選擇只作租屋的租屋津貼。政府硬性規定公務員只能把租屋津貼用作租屋,不能「折現」或者用作供樓,其實是限制公務員的選擇,對社會帶來一定「浪費」。到1990年,政府決定引入居所資助計劃,容許公務員選擇加入計劃,將至少一半津貼用作供樓,其餘可以折現。

純粹從功利主義角度看,公務員租屋津貼計劃明顯帶來「經濟浪費」。兩個公務員簽訂虛假租約,住在自己擁有的物業之內,沒有令政府及其他人受損。然而,當政策確立後,即使政策本身缺乏經濟效益,公務員亦必須遵守,決不能違反誠信,想盡辦法,甚至不惜犯法去迴避租屋津貼的種種限制。

過去已有不少高級公務員及大學教職員,因為違反租屋津貼規定,向政府及大學作出虛假聲明,隱瞞本身是租住單位的真正業主,後來被揭發和定罪。類似麥曾二人的情況,相信不是個別事件,若果政府及大學仔細查核記錄,相信會找到大量違規個案。

類似麥曾二人的違規事件可能在十多二十年前發生,涉及違規的往往是十分相熟和要好的同事。他們一旦反目成仇,其中一方可能藉此要脅另一方,苛索金錢,或者要求給予晉升機會。故此,公務員事務局不妨考慮尋求律政司意見,看看能否容許過去違規的公務員,主動投案和退還津貼(加上利息),以換取減刑。這總好過讓一群違規的高級公務員終日惶恐不安,甚至被人「脅持」,影響政府的正常運作。




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蘋果日報 | 2013-06-25 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

2013年6月21日星期五

am730:經濟人看世界 - 伯格十條簡易投資規則 (上)

先鋒基金創辦人伯格一直推介小投資者認購指數基金。他去年出版著作《The Clash of the Cultures: Investment Vs Speculation》,道盡金融市場種種唯利是圖的缺德行為。他提出十點理由,支持認購指數基金。

(一)回歸平均:基金經理短期或會跑贏大市,但長遠而言,投資回報不過是大市的平均回報,再扣減費用。故此,認購與大市表現掛鈎的指數基金,最為上算。

(二)時間是最好的朋友:小投資不要衝動,應耐心作長線投資。長遠計,平均投資回報總較短期炒賣回報為佳。

(三)選對長揸:小投資在合適的時間入市,購入優質股票並長揸不放,長期投資回報必然較炒賣為高。

(四)要有合理期望:投資者的合理期望是賺取股息和股價上升,投機者只期望靠股價上升賺錢;扣除費用後,投機者的長期平均回報遠較投資者為低。

(五)不要在禾稈堆中找一根針:禾稈可能冚珍珠,但要在大市中找出遠較大市回報為高的股票,就等如在禾稈堆中找一根針,或者像大海撈針,往往是徒勞無功。這樣,倒不如持有大市(即禾稈)。



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am730 | 2013-06-21 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

蘋論:誰是大學的老闆?

嶺南大學校董會在一眾師生抗議聲中,通過委任香港科技大學商學院院長鄭國漢,接替去年10月因病辭職的陳玉樹出任下屆校長。

鄭國漢在出席師生諮詢會時,被學生質問會如何回應中聯辦的電話。鄭回答說:「中聯辦唔係我boss(老闆),陳智思先生先至係我boss。」鄭的回答隨即令台下譁然,有人高呼學生才是老闆。後來校董會主席陳智思為鄭國漢解畫,說鄭一時說錯,校長應是向校董會,而非向校董會主席一人負責。

到底誰是大學的老闆?是學生、是教職員、是校董會主席,抑或是校董會?上述各持份者,均有責任監察大學校長的言行和表現,是否達到公眾對他們的期望。但大學的真正老闆,應該是廣大市民,亦即是納稅人,而不是個別權貴。

本地八大高等院校的經費,絕大部份來自政府資助。現時受教資會資助的大學學位課程,每年學費約為4萬元,但平均成本超過20萬元。即政府每年補貼八成以上。政府的資助又從何而來?答案明顯是來自稅收。廣大市民,不論貧富,都直接或間接向政府繳稅。既然大學的資金主要來自納稅人,理應向納稅人負責。問題是全港700萬市民,如何有效地監察大學和大學校長的表現?大學於是成立校董會,校董會成員代表廣大市民監察大學運作和表現。

現時大學校監(或稱監督)指定由行政長官出任,即是梁振英,因此大學校監既是大學的首長,又是特區政府的首長。大學校監有權委任校董會主席和校董,再透過校董會去操控大學高層的聘用,安插友好和支持者佔據大學重要職位。

倘若特首是由普選產生,廣大市民對上述委任和招聘制度也不會有太大異議。若然特首任用非人,安插一些不學無術,用人唯親,或者只懂斂財的人進入校董會,而校董會又委任類似的人出任大學要職;大學「與狼共舞」,導致聲名狼藉,市民大眾可以透過選舉,或者由立法會議員提出不信任動議和彈劾,把不稱職的特首拉下來。但在小圈子選舉制度下,上述機制完全失效,又難怪嶺大師生憂慮特首或中聯辦操控大學校長的委任。

過去十多年發生的事件,實在令人擔心大學高層依附權貴,受到權力及金錢誘惑而放棄學術自主,背離「追求真理,啟發思維」的傳統使命。2000年,前特首董建華的高級特別助理路祥安,透過與港大校長鄭耀宗會面,試圖妨礙鍾庭耀的民調工作。2007年,前教統局常任秘書長,現任行會成員羅范椒芬,被指向教育學院施壓,要求校長莫禮時約束教員批評教改的言論。2011年,港大校長徐立之被指依附權貴,在百周年校慶典禮中,安排一眾地產商及前高官佔據前排座位,方便他們接近副總理李克強。

不少大學高層,特別是來自工商管理學院的教授,喜愛與權貴打交道,出任上市公司非執董,為自己退休生活作好準備。一些高層,不理學生水準和教學質素,亦不顧校園設施是否足夠,收取大量自負盈虧的學生,濫發證書去牟利,並且從中取利。去年嶺大轄下社區學院及持續進修學院鬧出「超額收生」風波,兩學院院長先後請辭。

梁振英出任特首後,委任邵善波為中央政策組首席顧問,抽走大學公共政策研究資助;之後再委任張志剛進入教資會,與歐美一流學者平起平坐。梁振英亦有權委任各大學的校董。大學師生及廣大市民,實應關注這些委任是否符合公眾利益,抑或淪為政治酬庸,以大學要職答謝特首選舉支持者,損害大學的聲譽和未來發展。




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蘋果日報 | 2013-06-21 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

2013年6月20日星期四

壹週刊:家庭負債上升不能輕視

金管局總裁陳德霖近期一再指出,港人負債增加,家庭負債佔本地生產總值(GDP)比率升至61%,創出歷史新高,突破2002年的60%比率。倘若日後息率回升,家庭的還款負擔便大增。

香港的家庭負債問題是否嚴重,必須與經濟環境和前景作個比較。97回歸年,樓市進入瘋癲,供樓支出佔家庭收入中位數接近100%,明顯超出一般家庭的負擔能 力。當時GDP是13,731億元,家庭負債6,947億元,佔GDP 51%,遠較現時的61%為低。之後亞洲金融風暴殺到,樓價大挫,香港陷入經濟衰退,市民收入下降,家庭負債比率節節上升。

首任特首董建華推行八萬五房屋 政策,鼓勵市民置業,大量興建私樓和居屋。由1997年至2001年,購買住宅樓宇的貸款由5,408億元增加至6,469億元,令家庭負債增加超過 1,000億元。經濟持續低迷,樓市下滑,失業率上升,令不少家庭需要依靠「碌卡」過活,信用卡墊款由1997年的306億元急升至2001年的548億 元,上升近80%!

直到2002年,家庭負債終於爆煲,個人破產數字連續兩年急升至25,000宗的水平,即每月平均有超過2,000人申請破產。之後經 濟復甦,樓價回升,銀行推出債務重組方案,破產數字才回落至每年約10,000宗的水平。

去年香港GDP突破二萬億元,本地貸款及墊款總額約3.6萬億 元,是GDP的1.8倍。1997年,GDP接近1.4萬億元,本地貸款及墊款約二萬億元,是GDP的1.5倍,遠較現時水平為低。當年樓市正處於瘋癲 期,建造業、物業發展及投資相關的貸款是4,403億元,再加上5,408億元住宅貸款,與房地產相關的貸款合共9,811億元,佔貸款總額48%。去年 兩者合共18,440億元,佔貸款總額51%,較1997年的比率更高。

事實上,以家庭負債佔GDP比率來計算家庭負債情況並不恰當。去年香港GDP突破 二萬億元,較1997年高出五成,但家庭收入中位數不過21,000元,只較1997年的18,000元高出一成多,而家庭負債則由6,947億元,急升 至12,490億元,上升近80%。

近年息率偏低,供樓較租樓着數,促使大量家庭選擇置業,令樓價大幅上升。由於金管局多次調低按揭成數,故此即使樓價向 下調整三、四成,也不會出現大量負資產個案,壞賬比率可望維持在低水平。

最令人擔心的是沒有抵押品的信用卡墊款,現已上升至超過1,000億元的水平。近 年銀行積極拓展信用卡業務,鼓勵市民消費,先使未來錢,原因正是這方面的利潤極高。以每年實際息率超過30%計算,銀行每年在這方面的利息收入可能達到數 百億元,較樓宇按揭業務的利息收入還要高。即使有一、兩成壞賬,利息收入依然十分可觀。

金管局與其提醒市民不要輕視家庭負債上升所產生的問題,倒不如做好 把關,加強規管,防止銀行濫發信用卡,不斷宣傳先使未來錢的錯誤訊息。市民負債纍纍,日後只會製造大量破產個案和家庭悲劇。




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壹週刊 | 2013-06-20 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年6月18日星期二

蘋論:資助富豪享樂 極其荒謬!

特區政府不理會市民及立法會議員反對,一意孤行延續47份私人遊樂場地契約15年,當中包括兩幅位於深水灣,專供極少數富豪玩樂的高爾夫球場和鄉村俱樂部用地。

香港地少人多,土地資源極其珍貴。過去幾年,政府不時諮詢市民移山填海大計;一時說發展新界東北,一時說興建人工島,一時說發展地下岩洞,安置政府或社區設施,目的就是要增加土地供應,滿足市民在房屋方面的需求。

梁振英上台後,更高調到處覓地建屋,藉以舒緩房屋供應不足,樓價高企的問題。發展局局長陳茂波說政府「寸土必爭」,不會放棄任何方法覓地建屋。政府問責官員一面說「寸土必爭」,一面卻將數百公頃土地,以一千元甚至免地價方式批出,只供極少數富豪玩樂。

現時全港共有73份私人遊樂場地契約,當中大部份是批給教會組織、慈善團體或非政府組織,用作興建康樂體育設施,供市民大眾使用。政府續批這些土地契約,相信不會有很多市民反對。市民大眾所關注的,就是一些富豪,本身已擁有大量財富和土地,竟然還不知羞恥,要政府免費或賤價批地,供他們用作興建私人會所,變相以公帑資助他們玩樂,顯然是極其荒謬和不公不義的土地政策。

如此不公不義的政策,為何依然能夠得到延續?那些負責審批續約申請的官員,向特首提供意見的行會成員,以至負責監察政府運作的立法會議員,到底有沒有作出利益申報,清楚交代自己是否屬於私人會所會員,有否接受過私人會所提供的利益。

三年前,傳媒報道前特首曾蔭權自從2005年出任特首後,多年來接受了數十個工商學會、私人會所、聯誼會等會籍贊助。當中九個屬於富貴會所會籍,一般人申請加入該等富貴會所,均需要輪候長時間及支付巨額費用。根據傳媒估計,這些會籍會費高達200萬元。曾蔭權作了個「好榜樣」,相信會有其他官員或議員爭相效法。

民政事務局局長曾德成向立法會解釋續約一事時,指出若不續約15年,恐怕私人會所會以違反「合理期望」為由而提出司法覆核,推翻政府決定。又說若不續約15年,私人會所將未能投放大量資源發展及維修設施。這樣的解釋極其荒謬,真是當市民是白癡。

較早前政府表示,2016年四大3G網絡商15年牌照屆滿後,政府有意將三分之一3G頻譜收回,重新拍賣。為何政府又不擔心四大網絡商以違反「合理期望」而提出司法覆核?若政府有意檢討私人會所批地政策,更不應批出15年約,避免私人會所投入大量資源重建或擴建,增加日後收回土地和改變用途的難度。

哈佛大學教授桑德爾在其著作《錢買不到的東西》中,指出富有人恃有錢,以高價認購體育比賽的「空中包廂」,用錢購買運動場的命名權,個人生活和享受與普通市民隔離,這不利於建構和諧社會。本地的富豪,不但在土地政策上享受特權,透過大賣「發水樓」而賺大錢,竟然還在個人生活和玩樂方面享受免費午餐,將大片公眾土地當作私人後花園,情況較桑德爾所述的更為惡劣。

梁振英政府原本已經是弱勢政府,今次無視公眾反對,免地價延續私人會所地契約15年,日後想要開發土地時勢必遇上更大阻力,亦肯定進一步激化社會階級矛盾。




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2013年6月14日星期五

蘋論:貪四千元囚一年 「貪曾」要終身監禁?

早前警司黃冠豪因貪圖四千多元飲食折扣和一瓶威士忌,經審訊後被裁定公職人員行為失當罪成,被判囚一年,即時收監。

黃冠豪身為灣仔指揮官,有份處理該區食肆申領酒牌事宜,卻沒有避嫌,多次與朋友及同事到未有酒牌的食肆用膳,享受優惠而未有申報,實屬知法犯法,罪有應得。四千多元飲食折扣和一瓶威士忌,換來一年監禁,失去月入過十萬元的工作,以及超過五百萬元長俸,懲罰可算極高。不知裁判官是否眼見香港貪腐問題日趨嚴重,希望殺一儆百,產生肅貪倡廉的效果。

根據案情,銅鑼灣食肆「辰田食棧」於2011年7月申領酒牌,有份處理申請的黃冠豪在同年6月至8月三次與朋友及同事於辰田用膳,接受優惠。三個月後,黃於11月被廉署拘捕,之後被落案起訴。廉署花了幾個月時間調查,便以公職人員行為失當拘捕黃冠豪。

黃冠豪被重判入獄,自然令人聯想起前特首曾蔭權的貪腐案件。去年二月,特首選戰期間,曾蔭權被傳媒揭發休假期間前往澳門,接受富豪款待,在遊艇上食宿,以及乘坐遊艇返港。後來曾蔭權接受傳媒訪問,自爆不止一次接受富豪款待,除了乘坐遊艇外,還乘坐他們的私人飛機,只支付一般公共交通工具的費用。

當時曾蔭權還自爆退休後,將在深圳租住三層複式住宅單位作為居所,租金每月不過六萬多元,更獲附送豪華裝修。該豪宅業主是黃楚標,本身是香港數碼廣播有限公司主要股東。曾蔭權後來承認在行政會議審議數碼廣播牌照申請,以及討論酌情批准李國章出任該公司主席時,並未有申報與黃楚標存在租客與業主關係。

曾蔭權以極低費用享用富豪提供的「海陸空」款待,兼且承認沒有申報利益,明顯已涉及公職人員行為失當和收受利益等罪行。較早前曾蔭權以正接受廉署調查為由,表示暫不適宜參與政協的高層工作。由去年二月傳媒揭發曾蔭權享受富豪款待,至今已超過15個月,在這段期間,廉署到底進行了甚麼調查,取得多少證據?為何經過15個月,調查工作依然還沒有進展?

近月由曾蔭權委任的前廉政專員湯顯明,被審計署和傳媒揭發濫用公帑,向內地官員送上大量禮物,上班遲到、愛午睡、愛飲酒,並與女友一同出席公費活動。湯顯明與黃楚標相識多年,除了一起到深圳打高爾夫球外,還不時與黃吃喝。律政司早前發表聲明,認為有足夠理據就湯顯明涉嫌觸犯《防賄條例》和普通法「公職人員行為不檢」罪行的指控展開刑事調查。

回歸後至今不到16年,不少本地公職人員(包括大學高層)習染內地文化,貪飲貪食,以權謀私,曾蔭權和湯顯明的案件不過是冰山一角而已。前特首和前廉政專員亦涉及貪腐案件,不禁令人懷疑在他們領導下,有多少涉嫌犯案的公職人員,以證據不足而免被起訴,成為「漏網之魚」。

在黃冠豪一案中,裁判官不接納被告因「睇漏眼」而未有申報利益。曾蔭權說「無為意」要在行會申報與黃楚標的關係,同樣不是脫罪理由。若然黃冠豪因貪四千多元和一瓶酒換來一年監,那麼以曾蔭權收受的利益計算,若罪成恐怕要判處終身監禁。廉署迅速處理黃冠豪案,而「貪曾」一案至今遲遲「未解決」,實欠公眾及當事人一個交代。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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蘋果日報 | 2013-06-14 |A08| 專欄專論| 社評 | 經濟學家 林本利

am730:經濟人看世界 - 指數基金優於主動型基金

上世紀七十年代,市場上出現指數基金,基金經理運用追蹤技術,購入與相應指數相近的資產,獲取與指數相若的投資回報。盈富基金(2800)便屬這類指數基金,表現與恒指掛鈎。由於指數基金屬被動式基金,毋須基金經理主動操作,不用經常進行買賣,故此可以節省大量管理費和交易費用。平均而言,投資表現往住勝於主動型基金。

先鋒基金(The Vanguard Group)是美國最大基金管理公司之一,創立於1974年,專門開發低收費的指數基金產品。公司創辦人約翰.伯格(John C. Bogle)現年已八十多歲,在金融市場縱橫六十多年,見盡市場的貪婪腐敗,認為極需要全面改革,以挽回公眾對整個基金專業的信心。

伯格一向以為,基金經理在市場買買賣賣,為此付出交易費用;他們又收取高昂管理費用,故長遠和平均而言不可能跑贏大市。市場上有基金跑贏大市,亦有基金跑輸大市,但平均而言,基金表現會跑輸大市。伯格一直認為最簡單而又能幫助投資者節省費用,提高回報的方法,就是幫助他們認購消極被動的指數基金和交易所買賣基金。

就以去年為例,35隻強積金港股基金,平均回報是22.9%,與恒指升幅相若。但不要忘記,持有恒指成分股是可以收股息的。因此,若認購盈富基金,即使扣除費用,仍錄得25.6%的回報,表現勝於港股基金的平均回報。既然基金經濟表現不勝於大市,我們又何須花費巨額費用認購主動型的基金?




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am730 | 2013-06-14 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2013年6月13日星期四

壹週刊:認購現代教育 上了寶貴一課

香港學生補習成風,家長在這方面支出頗大。根據2010年港大民意研究調查,小學生每年的補習費平均達到8,500多元,中學生更高達9,200多元。以全港八十多萬中小學生推算,每年補習費支出超過70億元。家長付出金錢,學生付出時間補習,結果是否能夠提升學生的學術水平,以及他們的考試成績呢?

香港的補習市場每年營業額至少70億元,市場分門別類,各適其適。有單對單補習,小組補習,小班和大班補習,甚至過百人排排坐一起看錄像,真人show則額外收費等不同形式。整個市場以應付公開試所佔的份額最大、市場參與者最多。其中較具規模的補習學校,包括現代教育、英皇教育和遵理學校等。

補習學校隨處可見,在報章雜誌和巴士車身,經常可以見到它們的宣傳廣告。但隨着學制轉變,中學會考和高級程度會考(A-Level)二合為一,中學畢業生只需要面對中學文憑試,市場已大幅萎縮。加上中學生人數持續下降,大量學生為逃避文憑試前往海外升學,或者減少選修科目,大型補習學校的業績已大不如前,甚至可能被迫結業。

去年四月,曾經發生過多次導師糾紛的補習學校康橋教育便突然停學。當時康橋教育創辦人決定「離場」,將旗下五間分校轉手至另一教育機構。但分校卻沒有開門營業,學生未能進校補習,要向康橋教育追討賠償。康橋教育在2008年創立,創辦人是劍橋護老院集團董事陸艾齡,由開老人院轉戰至補習社。陸氏無懼學制轉變,豪擲過億元重金禮聘多名補習天王加盟,但經營不到四年便宣布結業。

相反,另一大型補習學校現代教育,創辦人吳錦倫(人稱Ken sir)的市場觸覺遠勝陸艾齡,一早部署「離場」,賺取最後一筆大錢。早於2009年《壹週刊》已報導有關現代教育向聯交所申請上市的消息,卻遭到否認,並指週刊報導失實,強調學校財政狀況穩健,資金充足,毋須股東集資。直到2011年,現代教育終於公開招股,招股價1.3元,集資1.5億元,當中近四成是用作償還債項,變相「抽水」預派股息給一眾舊股東。現代教育上市不到兩年,業績便出現大倒退,股價由1.3元下跌至兩、三角的水平,跌幅達八成。2012年7月至2013年6月的上半年(截至去年12月)的收入和學生報名人次大幅減少兩成多,稅前溢利只得400多萬元,較之前急挫六成多。溢利當中包括一筆2,000萬元的可換股票據公平值變動的收益,若扣除這筆收益,現代教育實際錄得1,600萬元營運虧損。現時現代教育的市值跌至只得一、兩億元,但向外發放的通告卻多多。一時說公司要改名叫「香港教育」,一時又說要將集資所得款項改為投資於非教育業務。大股東吳錦倫多次減持股權,持股量由接近四成跌至不足5%,兼且辭任董事會主席。從公司年報可見,即使現代教育溢利大跌,但一眾關連人士依然可以透過提供顧問服務、教學服務,收受董事酬金、承包費和出租商業單位,收取巨額費用。還記得當日現代教育上市時,不少評論提醒小股民不要沾手。那些最終相信Ken sir而認購的人,就當作交學費,上了寶貴的一課。




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壹週刊 | 2013-06-13 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年6月11日星期二

蘋論: 全面轉直資 增家長選擇

有過百年歷史的聖士提反女子中學及其附屬小學,計劃在2015-16學年轉為直資學校,事件惹來廣泛關注。支持和反對轉直資的家長和舊生,透過傳媒各自表述立場。傳統名校紛紛轉直資使人擔心本地教育越來越變得貴族化和商品化,減少清貧學生入讀名校和社會向上流動的機會。

在港英管治期間,由教會創辦的傳統名校,培育一代又一代的社會精英。當中不少是出身基層,透過苦學,在升中試中考取優異成績而進入名校,藉着教育最終得以脫貧。然而,隨着教育逐漸普及,教育當局廢除升中試和學能試,派位隨機因素增加,傳統名校在學術成績方面的優勢已大不如前。現在不少在公開試中取得優異成績的學生,不再是出身名校,而是來自新界或屋邨學校。

個別傳統名校眼見收生水準下降,學生能力差異擴大,便申請轉為直資,希望取回收生的自主權。加上直資學校可以因應學生不同需要而自行設計課程,額外收取學費,不受教育局的教學語言和《校本條例》所約束,自然促使越來越多學校轉為直資。

過去審計署曾經發表報告,指出本地七十多間直資學校,絕大部份都出現管治上的問題,包括賬目混亂,向校董貸款,未經校董會授權購置住宅,沒有向學生提供足夠獎助學金等。

但這些管治問題,並不是出於直資制度本身,而是因為校董會沒有發揮應有的監察功能,學校運作缺乏透明度和問責性所致。上述管治問題,同樣出現在本地大學和資助學校。只要完善管治機制,增加學校的透明度和問責性,學校校董和高層便難以任意妄為,損害家長和學生的利益。

反對轉直資的家長和舊生,擔心學校變得貴族化,扼殺清貧學生的入讀機會。但事實上,教育局早已設定機制,要求直資學校提供獎助學金,確保有學習能力和合適的學生,不會因經濟原因失去入讀機會。大部份直資學校的收費不高,有些甚至完全免費,只依靠政府的直接資助。

從另一角度看,直資制度反而是個扶貧制度。倘若沒有直資制度,家境清貧的學生根本沒有機會入讀學費高昂的私校,只能接受資助學校千篇一律的「免費教育」。直資學校出現,並且設有獎助學金,讓有學習能力和合適的學生,即使家境清貧依然有機會入讀。況且直資學校不一定要額外收費,若辦學團體、家長和舊生認為資源已經足夠,實毋須額外收取學費。

反對轉直資的家長和舊生,若擔心學校趨向貴族化,便應該積極監察學校轉直資後,收費是否合理,額外得到的資源是否用得恰當。學費是用來提升教學質素,幫助有學習和經濟困難的學生,抑或是用作宣傳,大幅度調高管理層薪酬,以及聘用大批冗員。

現時全港共有七十多間直資學校,只佔約一千間中小學的一個極低比率,當中只有十多間較受家長歡迎。在僧多粥少的情況下,個別直資學校自然「吊高來賣」,收費高昂。倘若全港所有學校轉為直資,在供應大增的情況下,家長選擇增加,學費亦必相應下調。

現行的世襲計分制和根據校網的派位機制,奪去家長自由選擇學校的權利,因此,若要避免直資學校變得貴族化,實應該鼓勵所有學校轉為直資,變相推行學券制,由家長決定政府資助如何分配。現時不論教學表現,學校一律收取政府同等資助的制度,對表現傑出的學校絕不公平。


經濟學家 - 林本利


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蘋果日報 | 2013-06-11 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

2013年6月7日星期五

蘋果日報:坐擁2,000億 李兆基捐地不應帶條件

恒地主席李兆基有意捐出土地,協助年輕人置業。最近李氏在股東會上首次披露,已向政府提交七幅捐贈地皮的資料,總共可以興建一萬個住宅單位。

李兆基控制的恒地和煤氣兩間上市公司,股價長期跑贏恒指,為個人帶來巨大財富。以恒地市值1,300多億元,李兆基佔64%計算,股權市值已達800多億元。其私人投資基金「兆基財經企業」,專門投資內地國企股,2007年國企股癲價時基金市值達到2,000億元。即使現時國企股股價大幅回落,估計基金市值仍有1,200億元以上。故此,保守估計李兆基的財富超過2,000億元,遠高於「福布斯富豪榜」1,500億元的估計。

李兆基坐擁2,000億元財富,近年有意捐地回饋社會,實在值得讚賞和支持。正如李氏所說,「懂聚財,亦要懂散財」,巨額財富不能帶走,有時甚至禍害子孫,製造爭產案,成為市民茶餘飯後的話題。

但問題是李兆基捐出土地,希望興建上車盤,供年輕人免首期免補地價認購,似乎未能幫助到那些有真正住屋需要,急需要改善居住環境的家庭。年輕人亦未必想購買百多萬元,位處新界偏遠地區,交通不便的「蚊型」單位。

即使年輕人有意購買,最起碼也應該儲足一成首期,即十多萬元,再向銀行及按揭證券公司申請九成貸款才可上車,又怎能一個仙都不用付出而達成置業夢想?若以低價購入單位後出售而毋須補地價,恐怕只會助長炒風。

另一個問題是李兆基捐地的時間和地點,剛好碰上政府有意發展新界東北,難免被人質疑是藉此影響政府新界土地發展政策。倘若城規會批准捐出的農地可以發展成住宅,恐怕先例一開,日後發展商便可以理直氣壯地將農地改變成住宅,點石成金。李兆基捐地,由政府負責發展,興建各項基建配套設施,明顯會令地產商手上的土地儲備升值,這種「界外利益」肯定不止十億、八億,遠遠大於捐地的價值。

因此,李兆基捐出農地,應「捐得樂意」,不附帶任何條件,由政府全權決定土地用途。若是用作興建住宅,亦應由政府按照既定政策和程序,根據市民需要和負擔能力,興建合適的單位去滿足市民需要。

事實上,恒地專業收購舊樓,在市區擁有不少已收購但仍未發展的舊樓。李兆基不妨考慮將這些單位以短期租約,及低於市值租金出租給低收入人士,以紓緩他們近年面對房租金大幅上升的壓力。這個做法更能幫助市民改善居住環境,減輕他們在住屋方面的負擔。


經濟學家 - 林本利


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爽報 | 2013-06-07 |A23| 論壇| 蘋果日報| 經濟學家 林本利

2013年6月6日星期四

壹週刊:李兆基不如捐地給富豪玩樂

若不是2010年《南華早報》的專題報導,相信絕大部分港人都不知道,原來香港有數百公頃珍貴土地,是供極少數富豪玩樂。

一般人會以為,政府免地價或以超筍價批地,用作興建康樂及體育設施,理應是開放給公眾使用,性質類似康文署管轄的康體設施。一些由非牟利或慈善組織營運的設施,為青少年及家庭提供服務,促進個人健康和家庭和諧,是絕對值得支持的。

至於私人會所,既然屬於「私人」性質,市民自然會以為會所用地是私人名義,以市價購入,故此只供少數會員享用設施。不料到實際情況是這些私人會所用地,竟然同樣是以零地價或超筍地價批出,讓少數人可以享受巨額地價資助,做法完全不符合公眾利益。

很明顯,這個批地政策是殖民地時期遺留下來的產物,實應儘快廢除。殖民地時期,港英政府主要官員來自英國,香港經濟由幾大英資財團操控。殖民地高官及英資洋行大班,住在山頂或半山,各方面享有特權。這些移居香港的洋人,喜愛打高爾夫球、網球和木球,以及坐遊艇出海作樂和傾生意。在殖民政府管治下,這些洋人向政府取得廉價土地,興建設施供「圍內人」玩樂,變得順理成章。

九七回歸前後,華資逐漸取代英資操控香港的政治和經濟,私人會所自然多了華人作為會員,甚至負責會所的管治。在殖民地時期,來自英國的殖民地官員和英資財團高層,他們享有特權,能夠取得廉價土地興建私人會所,供同聲同氣的會員享用,一般市民亦難以反對。但現在香港已回歸祖國將近16年,特區政府實在沒有任何理據可以延續這項殖民地政策。在香港嚴重缺地的環境下,政府讓一小撮富有人享有特權,獲得巨額地價資助玩樂,政策顯然十分荒謬。

就以清水灣鄉村俱樂部為例,這間私人會所佔據清水灣東面129公頃土地,即接近1,400萬平方呎,相等於六個半維園。私人會所佔用整個山頭,實行「山頭主義」,一般市民不能隨便進入,無法欣賞附近的自然景色。倘若政府將土地收回拍賣,以一倍地積比率建屋,估計每呎至少可以賣8,000元,地價超過一千億元。香港哥爾夫球會租用上水的土地,面積高達170公頃,即1,800多萬平方呎,適合興建私樓和公營房屋,地價至少300億元。若僅以一倍地積比率發展,足夠興建接近40,000個500呎單位,可供超過十萬人居住。香港哥爾夫球會另一幅在深水灣的土地,地價更驚人。過去多個月,有報導指李兆基有意捐出新界農地,以免地價方式興建上車盤給年輕人,每個單位300餘呎,售價約100萬元。特區政府與李兆基一方商討至今仍未能落實有關建議,似乎擔心被市民質疑捐地一事,可能影響政府發展新界東北的收地政策。李兆基控制的恒基地產,在新界擁有大量農地,多達4,000多萬平方呎。李兆基不如考慮捐出農地,讓私人會所興建康體設施給富豪玩樂,然後將原有會所用地交還政府用作興建房屋。這樣,政府便毋須再覓地建屋,惹來各方爭議;而李兆基亦可以達成回饋社會的心願,不用擔心被人質疑捐地的背後動機。這個捐地方案,可謂一舉多得,促進整個社會和諧。




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