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2017年1月26日星期四

壹週刊(壹角度):對下任特首的十個期望

(一)重啟政改

香港社會的撕裂,主要原因是政制不公,保護少數既得利益者,下任特首首要任務是重新啟動政改,讓特首及立法會選舉盡快達至有真正競爭的普選。

(二)調查佔領運動

佔領運動期間,警方施放大量催淚彈和胡椒噴霧,又以警棍追打示威人士及途人,不少示威人士及滋事分子以武力對抗警員,造成多人受傷。有傳言政府準備以橡膠子彈,甚至真槍實彈清場。下任特首必須成立獨立調查委員會,由具公信力的法官出任主席,徹查整個佔領運動的前因後果,向全港市民清楚作出交代。

(三)徹查高官利益申報

上屆特首選舉前爆出梁振英在西九設計評審過程中沒有做足利益申報,之後傳媒揭發他的大宅存有大量僭建,佔領運動期間有報導指他上任前後收受UGL公司400萬英鎊。近日曾蔭權案庭上證供指他沒有申報其測量行受聘於黃楚標的集團。同樣,陳茂波出任發展局局長期間,被傳媒揭發他及其家族成員經營劏房,在新界囤地,配偶以離岸公司持有商廈。梁振英和陳茂波有否做足利益申報,下任特首必須徹查。

(四)完善利益申報制度

下任特首須馬上落實李國能報告,把特首納入所有防賄條例的規管,並且完善利益申報制度,不容許公職人員透過成立離岸公司及以信託人方式隱藏資產和交易,令人無法監察當中有否涉及利益輸送。

(五)調查港視港大及廉署風波

過去幾年,港視不獲發牌,港大陳文敏升任副校長一職受阻,以及廉署人事變動,署理執行處首長請辭,都惹來公眾關注。令人擔心市場的公平性,大學自主及廉署調查是否公正。下任特首必須調查上述事件,看看有沒有人隻手遮天,以權謀私。

(六)限制外地人買樓

政府若要壓抑樓價上升,必須限制外地人(特別是內地走資和洗黑錢的人)買樓,每月最多發出188個外地人買樓配額,價高者得。這便可避免他們購入中小型單位,推高樓價。

(七)協助港人首置

政府將部分公屋及私樓興建量,改作居屋,承諾全港市民,一生人必會有一次機會購買居屋。這便可避免小市民擔心樓價繼續上升,盲目搶購百多呎的劏房。當樓市不再熾熱時,政府應該撤走辣招,方便市民換樓和投資。

(八)處理丁屋及新界土地規劃問題

政府透過司法程序,釐清丁權是否新界原居民的合法傳統權益,認真處理新界僭建,嚴打出售丁權和「套丁」,深入調查黑勢力介入土地規劃及發展等問題,讓全港市民在住屋方面得到平等對待,能夠安居樂業。

(九)提供全民退保

全港長者的退休生活都應該得到基本保障。長者若然沒有物業可作安老按揭,或者沒有退休長俸,退休金沒有通脹率加1%的保證回報,政府便應提供公共年金,或者退休基本生活津貼給他們選擇,讓全港長者每月至少可以收取3,000多元作為生活費。

(十)真心發展創意產業

前特首董建華提出數碼港及西九計劃,成為向財團輸送利益的工具;前政務司司長林鄭月娥秘密進行西九故宮項目,以及落實河套區發展計劃,被指為了博取政治籌碼。下任特首必須真心發展創意產業,為年輕人拓大發展空間,讓他們發揮創作力和想像力。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2017-01-26 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年1月19日星期四

壹週刊(壹角度):內地人限購 港人首置居屋

自從2010年本地樓市從「海嘯價」急速反彈後,特區政府先後引入額外印花稅、買家印花稅和從價(雙倍)印花稅,希望把樓市炒家、內地買家及投資者驅逐離場。即使金管局多番收緊物業按揭成數,最近政府再度加辣,亦無助壓抑樓價,政府似乎顯得黔驢技窮。

正如筆者之前兩篇文章所述,政府的辣招表面上是協助市民首次置業,實際是扼殺二手市場,幫助地產商促銷,以及方便炒家出貨和內地人(或企業)走資,嚴重扭曲整個樓市。政府容許購入樓花的買家,到入伙後才計算半年換樓期,又縱容地產商提供九成,甚至十成樓按,變相鼓勵買家認購新樓,包括只得百多呎的劏房。辣稅不適用於過去以公司名義擁有的物業,以致出現鋪王首置,辣稅愈高,「公司盤」叫價愈高的荒謬現象!

負責主管土地及房屋政策的官員,本身正是透過公司(包括離岸公司)擁有大量物業,他們(或者家人)透過轉讓「公司盤」獲利,由於無須到土地註冊處登記,外人不得而知。既然「心術不正」,壓抑樓市措施自然走了歪路,市民只有寄望今年三月的特首選舉,能夠選出「心正」和「路正」的特首,撥亂反正,把樓市重新納入正軌。

筆者多番強調,香港實在有足夠房屋,滿足港人住屋需要。只因美國息率長期偏低,內地走資,個別官員為了發展新界,幫助囤地的人收割,不時製造土地及樓宇供應不足的假象。加上政府透過拍賣土地及徵收辣稅,每年收入高達千多億元,自然不想樓價顯著下調。小市民看見辣招無效,重複被官員欺騙愚弄,最後只好以高價入市,認購百多呎的劏房。

梁特首上台後制定長遠房屋策略,指每年外地(包括內地)買家房屋需求約2,250個,即每月約188個,這個數字明顯與現實情況不符。單以去年3月至11月數字計算,每月繳付買家印花稅的物業成交宗數平均是238宗。數字還未包括以轉讓公司形式購入的單位,找本地代理人或信託人購入的單位,以及一張合約購入多個單位的成交。

既然政府評估每月外地買樓需求是每月188個單位,其實可以透過配額方式分配這188個「外地買家購樓證」,做法類似拍賣的士牌照,價高者得。由於「購樓證」有價,動輒數百萬元,外地買家自然會選擇購入豪宅,對中小型住宅單位的影響將可減至最低。過去政府限制內地人來港產子,又實施限奶令,為何影響全港市民生活的樓市沒有類似配額制度?

政府若有心協助港人首置,可以從公屋及私樓的建屋量中,撥出更多單位作為居屋,供首置人士輪候購買,樓價是一般家庭可以負擔的水平,日後轉售只可賣給首置客。政府承諾全港市民,只要符合資格,有工作和足夠收入即可申請,人人有份。這便可以避免年輕人為了排隊入住公屋,故意放棄工作或者收入較高的工作。近年不少父母為了逃避辣稅,或者協助子女首置,耗盡積蓄去支付首期,以高價認購劏房,這奇怪現象實不應延續下去。

政府向外地買家實施限購令,又保證全港首置市民可以獲配居屋,自然可令中小型住宅市場降溫。政府可逐步撤走買家印花稅和從價印花稅,方便港人換樓和物業投資,只保留額外印花稅,防止樓市再出現短炒情況。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-01-19 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年1月12日星期四

壹週刊(壹角度):辣招幫鋪王首置 助內地走資

每次特首梁振英及發展局局長陳茂波開腔,指今屆政府如何增加土地和住宅供應,成功地遏止樓價上升,肯定令小市民感到極之反感。正如前文所說,自從梁特首上台後,樓價至今已上升近五成,並且不斷創出新高。說今屆政府土地及房屋政策有成效,實在是癡人說夢話。

過去四年多,特區政府不時推出壓抑樓市的辣招,金管局又再三收緊物業按揭,但這些措施只能短暫地遏止樓價上升。過了數個月至一年後,樓價又重拾升軌,繼續創出新高。

去年11月初,梁特首親自領軍,大幅度調高從價印花稅至15%,以為可以壓抑投資者及內地買家入市,結果卻適得其反。投資者及內地買家反而加速入市,11月份繳付從價印花稅(即雙倍或15%印花稅)及買家印花稅的物業交易大幅上升,政府的辣招稅收再創新高。過去兩個多月,樓價持續上升,內地發展商以天價搶購啟德住宅地。

政府推出的辣招,以及金管局收緊物業按揭的政策,嚴重扭曲本地樓市,妨礙市民換樓,幫助炒家逃避辣稅。小市民想由細屋搬大屋,因最多只能按五成,或者500萬元,售樓套現後所得根本無法應付巨額首期及其他使費(包括巨額印花稅)。

有小市民購入一個大單位,然後沽出手上兩個細單位去換樓,被稅局指不符合「一換一」原則,需要繳付雙倍印花稅。小市民不服申請司法覆核,初審獲判勝訴,但稅局上訴,上訴庭推翻原來判決,小市民又有多少金錢與稅局爭辯至終審法院?

最離譜的是政府的辣招,明顯是偏幫炒家和地產商,搶走二手市場的交易,損害一眾地產代理的生計。根據報章報導,身家300億元的「鋪王」梁紹鴻,與家族成員合共斥資逾12億元購入山頂三個單位。由於他過去一直以公司名義購入物業,今次交易屬於「首次置業」,可免繳付辣稅,節省超過1.3億元印花稅。

過去樓市炒家喜愛成立公司,以公司名義購入物業方便炒賣。這些公司不少是以離岸公司方式成立,股東及董事可能只是信託人,最終擁有人的身份完全保密,美其名是為了保障個人私隱,實質上是為了避稅,方便走資、洗黑錢和非法收受利益。以離岸公司持有資產(包括土地、住宅、劏房等)的好處,梁特首和陳局長肯定十分清楚。

政府加辣,反而為這些物業炒家帶來一筆橫財。由於以轉讓公司形式出售物業,買家只須繳付0.2%印花稅,對擁有巨額資金的內地買家自然有很大吸引力。因為內地買家除了要支付15%買家印花稅外,現在還要繳付15%從價印花稅,即合共30%。他們透過購入持有物業的公司,可以節省一大筆辣稅。

以公司名義持有物業的炒家,知道內地買家可以節省辣稅,出售物業時自然會提高價格至少一、兩成,炒家和內地買家互相得益。近月個別樓盤天價成交,就是以這個方式出售。若然公司註冊地點不在香港,更可免繳利得稅,內地買家身份完全保密(除非再出現巴拿馬文件外洩事件)。

政府加辣,調高從價印花稅至15%,對豪宅的影響較輕(因原先要支付8.5%雙倍印花稅)。地產商及炒家變招,把樓價稍為調高,之後再替買家支付額外辣稅,令近月豪宅價格升幅顯著。小市民從報章及其他途徑得悉樓價破頂,必須知道內裡乾坤,政府政策偏幫炒家和地產商,切忌盲目高價追貨,不然日後肯定後悔莫及。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-01-12 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年1月5日星期四

壹週刊(壹角度):內地走資 扭曲本地樓市

自從2016年11月初特首梁振英親自領軍,宣布大幅度調高從價印花稅至15%後,本地樓價依然居高不下。過去兩個月,更有內地發展商以天價13,000多元樓面呎價,兩度投得啟德住宅地。業主眼見地價屢創新高,自然不肯降價售樓。

現任特首梁振英在2012年7月上台後,便表明會銳意增加土地和房屋供應,希望樓價能夠回落到小市民可以負擔的水平。四年半過後,本地私樓價格較梁特首上任時上升四成多,小市民供樓負擔比率維持在五成以上。

最可悲的是隨着樓價不斷上升,發展商興建的住宅單位愈來愈縮水,實用面積(包括外牆、露台及工作平台)屢創新低。最新數字是128平方呎,但據聞還會有61平方呎的劏房快將推出應市。

不過,過去四年多,美國聯儲局一直維持低息政策,本地供樓利息不過兩厘左右,遠低於同期通脹。在負利率(名義利率低於通脹率)的環境下,自然吸引資金流向樓市,推高本地樓價。但隨着市場預期美國加快加息步伐,全球經濟增長速度減慢,新加坡、澳門等地的樓價已顯著下調,為何本地樓價依然居高不下?

其中一個主要原因,明顯是內地資金,透過不同渠道流入本地樓市。自從2015年8月,人民幣貶值速度加快,至今兌港元貶值近一成,自然觸發內地資金流走,將人民幣兌換成港元,或者港元資產,期望從港元升值中得益。

中央政府為了打擊內地走資,避免外匯儲備不斷下滑,推出一系列措施限制內地企業及人民把資金流進香港,變相實行外匯管制。這反而加快走資,內地企業及人民想盡辦法要把資金調離內地。近月便有內地人在上水被人攔途截劫,搶去超過400萬港元的行李箱,據報導該批鈔票正是由內地運送到香港。

內地企業及人民要大規模走資,除了透過港股通買入港股外,另一個有效途徑就是把資金投入本地樓市。過去一年多,內地發展商積極參與投地,過去一些不見經傳的發展商,先後以天價投得地皮,擊敗一眾本地華資地產商。內地發展商不問價投地,投地金額動輒數十億、甚至過百億港元,根本與公司市值不相稱。

這些內地發展商投地後,便可以透過銀行融資,調動巨額資金到港,作為發展物業之用。到物業開售時,又會從內地找來大批買家以高價認購,或者找本地代理人認購,幫助這批內地買家走資。

就以筆者居住的鴨脷洲為例,本身不屬於豪宅區,卻有本地及內地發展商,把樓盤包裝成豪宅出售,主要銷售對象是內地人,呎價高達3萬元,入場費是數千萬元。以這個水平的樓價,試問又有多少個本地家庭可以負擔得來?

特區政府不斷覓地建屋,特首還哽咽說「粒粒皆辛苦」。在港島南區,原本屬於黃竹坑公屋的地皮,政府批給港鐵用作興建私樓;原本是鴨脷洲駕駛學院的地皮,政府又改劃作住宅用地。但若然這些私樓用地,最終只成為內地發展商及內地人民走資的渠道,對解決香港樓價高企問題又有何幫助?

政府若不正視內地走資,扭曲本地樓市(包括地價和樓價)的現象,恐怕再多覓數十幅土地,也無法滿足內地龐大走資和洗黑錢的資金。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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