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2012年8月31日星期五

am730:經濟人看世界- 認購指數基金須知

若小投資者沒有時間研究公司業績和分析市況,最簡單的投資方法是認購指數基金(Index Fund),或交易所買賣基金(Exchange Traded Fund)。這些基金在市場掛牌買賣,收費和買賣差價較低,流通性較高,能即買即賣,進出市場自如。認購人定期收取股息,應付日常生活開支。1998年8月特區政府動用外匯基金過千億元打大鱷,入市買藍籌股托高恒指。之後政府想辦法退出市場,最後決定將所持藍籌股以盈富基金(2800)方式出售,讓投資者認購。該基金股價反映恒指走勢,投資者買盈富等如將資金分散投資數十隻恒指成分股,定期收取這些公司股息。

這種投資方式亦有其弊處,如投資回報沒有可能跑贏大市,因投資回報與恒指升跌及派息掛鈎。若想跑贏大市便要下工夫,研究公司業績和市況,各行業發展,揀有機會跑贏大市的公司。此外,近年恒指加入不少內地國企和民企,其表現較本地藍籌股遜色,股價亦較波動,結果拖低恒指和盈富基金股價的升幅,亦令兩者不時大上大落。

筆者曾在本欄提過內地A股和香港H股股價(指同一股票)一直存着顯著差距,這差距反映在恒生AH股溢價指數上。若A股有溢價,高於H股,投資者選A股或H股指數基金時應傾向選後者。A股和H股指數基金若反映大市走勢,當日後中港資金流動更趨自由時,AH股股價差距藉投資者的套戥而縮窄,A股對H股溢價將逐步下降。日後大市升或跌,買H股指數基金始終較便宜。最後一提,外國投資者認購A股面對一定限制,一些A股指數基金並非真正持A股股票,手上資產不過是一些與A股走勢接近的衍生工具而已。若出現類似雷曼兄弟破產事件,這些衍生工具或變廢紙,一文不值。投資者認購指數基金時要小心謹慎。




作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:AO/EO入職課程,新高中經濟學、BAFS、通識及英文班,請電2512-0699查詢。)
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am730 | 2012-08-31 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年8月30日星期四

燭光網絡: 聖經如何看土地房屋



每逢提到政府的土地房屋政策,必定觸動市民的神經。根據去年人口普查結果,全港約52%住戶,居住在自置物業。其餘48%住戶租住私樓或公屋單位,或者由僱主提供居所。不少租戶希望成為業主,擁有自住單位。故此,每逢樓價大升大跌,總不免令市民感到折騰,不知應否入市,抑或拋售物業,待樓價調整後才購買。

政府房地產市場的角色
在私人房屋市場上主要有三類參與者,包括用家、買樓收租的長線投資者,以及短線炒賣的投機者。我個人一直認為住宅樓宇的本質應是用作居所,政府不應容許地產商和炒家囤積居奇,把單位長期空置而不出租,等待高價沽出,以致出現「有屋冇人住,有人冇屋住」的荒誕現象。箴言十一章26節提到「屯糧不賣的,民必咒詛他。」這咒詛相信也臨到那些囤地囤屋,不租不賣的地產商和炒家。因此,筆者贊同兩年前政府推出新措施,向短期買賣住宅單位的人徵收額外印花稅,令樓市更健康地發展。

市民動用畢生積蓄置業,尋求一個安樂窩;作為地產商,興建和出售住宅樓宇時,必須貨真價實,明碼實價;不可偷工減料,故意誤導買家,騙取他們辛苦積聚起來的血汗錢。「不可有一大一小,兩樣的法碼」;亦「不可有一大一小,兩樣的升斗」(申廿五13-14)。須知道「詭詐的天平,為耶和華所憎惡。公平的法碼,為他所喜悅。」(箴十一1)。地產商興建「發水樓」,誇大樓宇面積,售樓書故意欺騙和誤導市民,是神所憎惡的。

近年政府回應社會訴求,收緊地產商興建「發水樓」,引入《競爭法》和《一手住宅物業銷售條例》,以及通過有關規管不良營商手法的《商品說明修訂條例》,這些政策都能夠保障物業買家的利益,令樓市更具透明度和更公平公正,符合聖經教導。

作為政府,有責任提供足夠土地興建公屋,幫助基層市民解決住屋問題。又應提供足夠土地興建私人住宅滿足市民置業需求,以免樓價租金大幅上升,製造資產泡沫和令財富不均問題惡化,損害整個社會的長遠發展。然而,買樓始終屬於投資,買家要承擔樓價升跌的風險。入市時要量力而為,日後若樓價下跌,不應怨天尤人,把責任完全推卸給政府和地產商。

房屋管家應有心態
聖經有不少教導是針對土地房屋的擁有人和管理人。作為基督徒,我們深信萬物一切來自神,神是最終的擁有者。詩篇一一五篇16節提到:「天,是耶和華的天;地,他卻給了世人。」神賜土地和其上的一切給世人,是賜福和施恩給人類,委託我們好好管理神所賜予的土地,善用資源去造福人群。申命記中有不少章節提到作為土地房屋的管理人或託管人,我們應抱有的態度。

首先,我們必須謹記土地房屋是神的恩賜和祝福。神賜迦南美地給以色列人,但亦提醒他們要謹慎,免得忘記神,不守祂的誡命、典章和律例。不可當喫得飽足、建造美好房屋居住後,就心高氣傲,以為財富是自己努力得來的,甚至倚仗財富,完全忘記神的恩典(見申八章)。

神有絕對主權去賜福人類,有人在財富上(包括土地房產)得到較多祝福,但絕不是因為他們外表的義行和心裡正直,一切乃出於神的恩典。我們獲得祝福,要常存謙卑感恩的心,知道一切來自神,不要因物質上的豐富而受到迷惑,偏離正路去敬拜別神(申十一13-16)。不要把金錢財富成為我們人生追求的首要目標,成為我們的偶像。

土地房屋的管理人,有責任好好維修保養物業,重視安全,以免因我們疏忽和懶惰而令其他人受到損害。正如申命記廿二章8節所說:「你若建造房屋,要在房上的四圍安欄,免得有人從房上掉下來,流血的罪就歸於你家。」傳道書十章18節又提到:「因人懶惰,房頂塌下。因人手懶,房屋滴漏。」

或許有人以為既然土地房屋,或是其他物質財富來自上帝,地上的擁有人不過是管理人而已,便輕視私人產權,隨意挪用別人的財產,實行「凡物公用,照各人所需的分配。」但聖經提到神要求我們尊重私人財產,十誡中的第八誡(不可偷盜)和第十誡(不可貪戀人的房屋),都清楚表明不可貪心,偷取別人的財物,亦「不可挪移你鄰舍的地界」(申十九14)。因此,違規僭建,霸佔公用地方和官地是不應該的。

神賜福人類,讓他們在地上擁有和使用土地房屋等財富。我們除了要感恩外,還要學習奉獻,將所有的與人分享,照顧貧窮和缺乏的人(申十五-十六章)。


林本利博士| 作者曾任教理大,現為教育中心校監

燭光網絡: 第 86 |第 6 |二一二三十


壹角度:六千億儲備早已清倉

特首梁振英上台前,向傳媒及商界表示新政府計劃動用6,000億元儲備,用作投資經濟、工業及解決社會問題。梁振英強調政府並非沒有財政資源,但過去一直欠缺長遠規劃和決心,導致香港出現「官富民窮」的怪現象。

現時政府的財政儲備超過6,000億元,外匯基金累計盈餘接近6,000億元,兩者合計超過12,000億元。筆者不知道梁振英計劃動用的6,000億元儲備是財政儲備,抑或是外匯基金累計盈餘;但不論是哪一個6,000億元,其實已經被日後預計的龐大支出吃光,早已清倉。

政府的財政收支賬目一般是以現金收付制編製,計算每一個財政年度政府的現金收入和現金支出,兩者的差額便是政府盈餘或赤字。根據臨時數字,2011-12年度政府的整體收入為4,377億元,支出為3,640億元,錄得737億元盈餘,截至今年3月底的財政儲備為6,691億元。

然而,倘若我們考慮到政府未來的財政承擔和準備金,這6,000多億元的儲備根本不足夠應付。

首先,未來幾年政府繼續大興土木,在香港境內興建多條鐵路幹線和延線,又準備動用巨額資金興建高鐵和港珠澳大橋,加強香港與內地經濟融合。一些鐵路幹線和延線需要政府直接注資才能夠上馬,好像港鐵西區線和沙中線,政府先後注資127億及798億元,即合共925億元。

至於港珠澳大橋和高鐵,政府注資的金額更加驚人。未計大橋主體香港需要分擔的投資金額,單計算大橋連接香港的道路、橋樑和入境設施,工程造價便要582億元。至於全長只得26公里的高鐵香港段,造價更達669億元。這兩項工程合計花費1,251億元,而且極有可能超支。

此外,去年機管局建議興建第三條跑道,預計日後投資成本達到1,362億元。若這項工程費用由政府獨力承擔,上述各項基建工程的總支出便超過3,500億元。再加上財政儲備中預留500億元作為醫療融資的啟動基金,政府財政承擔已超過4,000億元。

最要命的是公務員退休金準備,單是這個財政包袱已足夠吃光所有財政儲備。按應計制編製的政府賬目顯示,截至去年3月,公務員退休金準備5,338億元,較之前一個年度上升13%。若以這個增長速度推算,現時政府在這方面的負債肯定超過6,000億元。隨公務員薪金、年資和壽命不斷攀升,以及愈來愈多公務員踏入退休年齡,未來十多年恐怕政府退休金的負債將有增無減。

現時6,000多億元的財政儲備,根本不足以支付上述過萬億元的財政承擔。即使把近6,000億元的外匯基金累計盈餘計算在內,扣除這過萬億元的財政承擔後;餘下的儲備不過2,000多億元,是否足夠用作穩定港元及應付金融危機亦成疑問。

由此可見,梁振英不要以為當上特首,大權在握後便可以亂花儲備,選擇性地投資在某些產業上,或者博取一時掌聲,大派福利。須知道未來幾年經濟情況可能逆轉,政府財政或會出現赤字,最好還是審慎理財,切忌胡亂花費儲備。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-08-30 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年8月28日星期二

林氏力牆:先做好幹部教育工作

一如過往,中央政府希望透過航天員及奧運金牌健將訪港,刺激特區政府民望,亦可以進行一下國民教育。

作為中國人,看見國家科技進步,體育運動成績提升,自然感到欣慰。但中國國民更期待的,就是隨着祖國走向富強,國力提升,不論在政治體制,抑或在人權、法治、自由等普世價值觀方面,都能夠與世界接軌,不再停滯不前。

現今通訊科技發達,信息流通快速;但中國國家領導人和高級幹部的管治模式卻停留在上世紀五六十年代的狀況。他們以為只要進行政治思想教育,把一些「反革命分子」和「滋事分子」關起來,甚至令他們人間蒸發,突然暴斃,就可以避免社會混亂,政府權力受到挑戰。

當領導人和高級幹部,或者他們的家人親屬犯法,就以政治方式去處理。在公開審訊前,各方面先進行協商、討論,有了判決結果後才交由法院負責審理。官方喉舌把審訊過程拍攝下來,再經過剪接後向人民廣播,以顯示判決是公平公正的。

上述的愚民政策,實在自欺欺人。但正如一些幹部所說,現時民眾已變得聰明,不容易被官方洗腦。他們會從不同途徑尋找更多姿訊,踢爆官方的種種造假劣行。人民對政府領導失去信任,不相信李旺陽是死於自殺,相信驗屍報告造假;不相信薄谷開來現身法庭,相信鏡頭前的人是替身;不相信劉翔比賽碰欄受傷,相信一切早有部署。在香港,不論特首梁振英和個別局長如何解釋僭建劏房事件,市民亦不相信他們是說真話。

中央和特區政府與其努力在港推行國民教育,倒不如先做好幹部教育工作,重建國民對管治者的信心。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監


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| 2012-08-28 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年8月24日星期五

am730:經濟人看世界- 認購基金須知

筆者一向對認購基金有所保留,認為基金公司及中介人服務收費高昂(基金經理收2%,中介人收2%,還有其他使費),回報偏低,資金流動性亦不及在股票市場買賣般方便。過去認購小量基金單位,主要原因不是期望賺取甚麼回報,而是支持從事金融業的友好。認購多年的3個基金,至今回報均是負數。

投資基金除了收費高昂,買賣差價大之外,還有很多限制,包括沒有即時報價,不能即買即賣,進出自如。一般需要一兩天時間才能完成買賣,到時市況可能已經大變。

另外,基金經理在買賣股票或債券時,面對不少限制,例如不能持有過多現金。故此,即使市況欠佳,明知跌市,也要被迫持有大量股票或債券,亦不能購買其他資產作對沖。市況差時,股票基金經理最多只能將資金購買股價較為穩定的公用股,等待市況好轉。當大跌市時,又要面對散戶贖回,被迫賤價拋售股票套現,影響基金業績。

認購基金的投資者,無法清楚掌握基金經理買賣甚麼股票或債券,年結時的投資組合可能不過是作為「粉飾櫥窗」之用,沒有參考價值。

最離譜的是,個別基金經理拿客戶的血汗錢,不斷做買賣,為公司的經紀賺取佣金收入,而客戶的戶口結餘則不斷被蠶食。有些基金經理以高價購入個別股票,推高股票,幫助大戶或者公司大股東出貨後,股價便逐步向下,一瀉千里,回天乏術。他們又可能拿客戶的錢,購入一些「垃圾股票」和「垃圾債券」,讓個別公司可以順利集資,替保薦人賺取巨額酬金。

從過去十多年的金融災害可見,大量基金投資者血本無歸,而金融機構的高層卻依然賺個盆滿缽滿。金融業若不進行全面改革,實在很難挽回投資者的信心。他們情願自己學習投資理財,或者購買「磚頭」保值,也不願意幫襯擁有專業投資知識的基金經理。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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am730 | 2012-08-24 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年8月23日星期四

壹角度:長遠房策要具彈性

運輸及房屋局局長張炳良上任後,表示政府會重新啟動長遠房屋策略,成立相關委員會去評估整體的房屋需求。

熟悉香港房屋發展歷史的人,都知道在港英管治時期,長期沒有制定長遠的房屋政策。當時政府以為大部分港人不過是「過客」,基於不同原因「寄居」香港。到二次大戰後,共產黨接管中國,大量內地人湧入香港,搭建寮屋、天台屋、板間房和劏房棲身。幾層高的舊樓住上數十戶,香港面對嚴重的住屋問題。

1953年石硤尾寮屋區發生大火後,政府才開始興建徙置區和廉租屋,讓低收入家庭入住。到1972年,港督麥理浩提出十年建屋計劃,要在1973年至1982年的十年期間,為180萬人提供設備齊全、有合理居住環境的公共房屋單位。

十年建屋計劃宣布後不久,便爆發石油危機,全球經濟陷入衰退,香港樓價股價大幅下挫,政府的建屋進度受到影響。1976年經濟復甦後,又出現大量內地合法及非法入境者湧入香港,幾年間人口激增50萬,打亂政府的建屋計劃。

到1982年,實際建屋量距離目標甚遠,政府於是把計劃順延至1987年,但最終只能建成供150萬人居住的單位,較原來目標少30萬人。政府在同年推出長遠房屋策略取代之前的十年建屋計劃。

1987年後,本地樓價不斷攀升,中產階層面對高樓價而又無資格入住公屋,怨聲載道。政府花了差不多十年時間去制定的長遠房屋策略,到1997年1月才推出諮詢文件,建議未來十年總共興建80萬個住宅單位。97回歸後董建華上台,宣布落實長遠房屋策略相關政策,包括每年興建不少於85,000個住宅單位,2007年年底前全港七成家庭擁有自置居所,以及2005年年底前,將輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。

無獨有偶,董建華宣布八萬五房屋政策後不久,便爆發亞洲金融風暴,香港經濟陷入嚴重衰退,樓價股價大幅下挫。在這經濟形勢下,特區政府仍然一意孤行繼續大量建屋,而地產商又趁八萬五政策以賤價取得大量土地建屋,結果令樓宇供應量激增,加速樓價向下大幅調整。


由於97回歸後人口增長放緩,而樓宇供應又大增,本地的樓宇供應和需求大致已取得平衡。1981年,香港人口510萬,共有124萬個陸上住戶,但永久房屋數量只得109萬個單位,房屋短缺10多萬個單位,總共有40多萬人住在臨時房屋之內。

到2011年的人口普查,香港人口上升至707萬,接近237萬個陸上住房,永久房屋數量增加至接近260萬個,永久房屋數量較陸上住戶數目多出超過20萬。居住在臨時房屋的人數(包括艇戶)減至4萬多人,約萬多戶。20萬個沒有人居住的空置單位中,有9萬多個屬於私人住宅(包括已補價居屋)單位,6萬多個屬於別墅、平房、村屋和員工宿舍的其他私人住宅單位。只要部分空置的單位流入市場出售或出租,相信對紓緩樓價上升有一定幫助。

政府過去兩次制定長遠房屋策略,決定大量建屋後不久,都遇上經濟衰退。今次政府重新啟動長遠房屋策略,不知道落實相關政策時會否又再遇上經濟衰退。政府實應吸取教訓,推行政策時要具有足夠彈性,以免重蹈八萬五的覆轍。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監


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壹週刊 | 2012-08-23 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年8月17日星期五

am730:經濟人看世界- 期指與套戥

投資者買賣期指,除為股票作對沖或投機炒賣(即沒有持股)外,還可套戥,賺取期指和恒指之間的差價。一般期指成交價和恒指現貨價相差不會很大,兩者差距反映投資者對後市看法及扣除股息後變化。入市買賣期指必須留意大型股份的股息除淨日,因派息後會拖低恒指,期指低水(指成交價低於恒指現貨價)反映結算日派息後的變化。

期指成交價若與恒指現貨價若出現較大差距,投資者可藉套戥圖利。如恒指現貨價是20,000點,期指則不過19,600點,兩者相差達2%,不能以交易費用和除淨原因去解釋。在這個期指嚴重低水情況下,可在20,000點沽出與恒指相關股票(如盈富基金(2800)),同時以19,600點水平,即較低水平購入期指,賺取套戥利潤。

不論日後市況如何都會有所得益。若日後恒指由20,000點升至21,000點,這名在19,600點水平購入期指的投資者,便賺了1,400點。若續持有恒指相關股票,只賺1,000點,故此之前在20,000點水平沽出股價購入期指,多賺400點。

若日後恒指由20,000點跌至19,000點,這名在19,600點水平購入期指的投資者,便蝕了600點。若續持有恒指相關股票,便要蝕1,000點,故此之前在20,000點水平沽出股票購入期指,蝕少了400點。若恒指維持在20,000點水平,這名在19,600點水平購入期指的投資者,便賺了400點。若續持有恒指相關股票,則無賺無蝕。由此可見,投資者藉期指成交價和恒指現貨價出現較大差價而作套戥,可賺取約400點套戥利潤(但要扣除交易費用)。

但兩個市場出現較大的差價機會不多。當出現較大差價時,可能是市場大鱷製造的假象,利誘散戶入市購期指;然後在現貨市場大舉出貨,甚至沽空,推低恒指現貨價,令散戶得不償失。投資者買賣期指時,還是要小心謹慎。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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am730 | 2012-08-17 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年8月16日星期四

壹角度:負入息稅 整合各種福利

早前特首梁振英首次出席立法會答問大會,公布五項合共80億元的「派糖」計劃,試圖穩住民望。  

這五項計劃,當中兩項是與長者有關,就是增設「長者生活津貼」,65歲長者經資產及入息申報後,可每月獲發2,200元,取代每月1,090元的高齡津貼。初步估計會有40萬名長者受惠,涉及政府每年額外支出約60億元。  

另外長者醫療券金額由每年500元增加至1,000元,預計有70萬名長者受惠,政府每年額外支出約3.5億元。連同政府推出長者「兩元任搭」乘車優惠,每年預算4億多元的支出,政府每年將投放多70億元在長者福利上。 

現時過百萬名達退休年齡的長者,過去數十年為香港的經濟及社會發展付出過不少努力,相信沒有人反對政府投放更多資源,讓他們晚年生活過得好些。 

事實上,政府每年投放超過2,000億元在醫療、房屋、教育和社會福利方面,藉此改善長者及低收入家庭的生活,以免出現貧富兩極化而影響社會穩定。但問題是,這2,000多億元的政府開支,是否用得適當,抑或浪費大量金錢在行政審批工作上(包括高層薪金)。 

現時政府每年投放400多億元在公共醫療服務上,另外又推行長者醫療券,讓長者可以到私家診所看病,無須到公立醫院輪候。房委會和房協興建大量出租單位,為70多萬個低收入家庭提供低廉租金的居所,當中不少是長者。有短暫經濟困難的租戶,還可獲寬減租金。另外,社會福利署資助安老宿位,讓缺乏家人照顧的長者入住。 

香港實施12年免費教育,又推行學前教育學券計劃,並為低收入家庭的子女提供課本及車船津貼,政府每年在教育方面的支出超過600億元。透過教育,可以讓低收入家庭的子女有機會升讀大學,藉此脫貧。

政府對長者及低收入家庭提供的福利,還包括鼓勵就業交通津貼、綜援計劃、長者社區照顧服務券、食物銀行,又透過成立關愛基金及社會企業發展基金,幫助有需要的低收入家庭和工人。林林總總的福利措施,令人目不暇給。

然而,相信這2,000多億元的社會服務及福利支出中,當中有不少屬行政費用,並非真正用在有需要人士的身上。例如每年400多億元的社會福利支出,當中有三成多是行政費用,向有需要人士提供的經濟援助佔不足七成。去年政府推出鼓勵就業交通津貼,由於要審查申請人的資產和入息,政府為此多聘160名人手,每年多花4,000萬元行政費。 

政府提供的各項福利措施,以實物津貼為主,現金津貼較少。這些實物津貼,不一定能夠滿足使用者的真正需要。由於服務是免費,或者十分廉價,自然吸引市民使用,甚至出現濫用情況。倘若能夠折現,相信不少受惠人士情願選擇金額較低的現金津貼,也不會使用政府支出較高的實物津貼。換言之,政府若將福利折現,可以節省大量公帑。

因此,政府與其不斷增加長者及低收入家庭的福利,令這張福利清單愈來愈長,倒不如化零為整,把零散的福利措施整合,以「負入息稅」取代。長者及低收入家庭每年向稅務局申報收入,收入若低於某一水平便可以獲得現金生活津貼。這樣便可以大大節省政府各部門的行政支出,將節省得來的金錢用作幫助有需要的人。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-08-16 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年8月12日星期日

時代論壇: 經世理財 - 領袖和追隨者的特質



一屆特區政府的管治班子,由於在不少問題上出現前言不對後語,令人質疑他們的誠信。
  
自九七回歸以來,香港已出現過三位特首。董建華尊崇佛教,曾蔭權是天主教徒,至於梁振英,若相信共產主義,應該是無神論者。不論領袖的背景和信仰如何,我總相信聖經中提及一些領袖(以及他們的追隨者)應有的特質,是有參考價值的。
  
近月研讀列王紀(上下)一書,內容便提及到所羅門王以及他們的追隨者一些特質。所羅門王上基遍去獻祭,上帝在夜間夢中向他顯現,問所羅門願上帝賜他甚麼。所羅門王沒有為自己求壽、求富,也不求滅絕仇敵的性命,只求能明辨是非,可以聽訟。
  
所羅門王亦存感恩的心,提到上帝向他的父親大衛王大施慈愛,用誠實、公義和正直的心行事,並賜給他一個兒子接續王位。所羅門王十分謙卑,說自己是幼小的孩子,求神賜下智慧,善解人意,能判斷是非。
  
要治理好國家,除了要有誠實、公義、正直、謙卑和為人民設想的領袖外,亦需要有高質素的追隨者,加入管治團隊。聖經中提到的拿單先知,先後追隨大衛王和所羅門王。他為了國家的穩定和太平,不時向領袖進諫,講出真話。拿單以智慧的言語,甚至以直斥其非的方式,提醒領袖行事為人,應作眾人的好榜樣。
  
特區成立已十五年,貧富不均問題惡化,社會矛盾日益嚴重,一些人更以極端和暴力方式去表達對政府管治的不滿。筆者深信,只要特區政府的一眾領袖和管治班子,願意學效所羅門作王初期的領袖風範,以誠實、公義和慈愛施政,在政治上不「滅絕」仇敵,真正做到求同存異,爭取社會共識,最終必能夠讓人民「吃喝快樂」、「四境盡都平安」,可以「安然居住」(王上四20-25)。




作者曾任教理大,現為教育中心校監
時代論壇: 第一三○二.一二年八月十

2012年8月10日星期五

am730:經濟人看世界- 期指與對沖

1986年4月,四間交易所(包括香港、九龍、金銀及遠東)合併成為聯合交易所。同年5月,期貨交易所推出恒生指數期貨(期指),令香港的衍生工具市場進入新的里程。

期指的本質是用作對沖,幫助投資者減輕風險。期指本質屬於零和遊戲(zero-sum game),買家看好,賣家看淡,勝方的利潤即是負方的損失。如期指成交價和恒指現貨價同是20,000點(即期指沒有高水和低水),買家看好恒指後市,購入期指;而賣家看淡恒指後市,沽出期指。若雙方持倉至結算日(每月股市最後第二個交易日),到時便知道誰勝誰負。倘若恒指結算日是19,000點,那麼看淡的便成為贏家,而看好的便成為輸家,以每點賺或蝕50元計,買方要向賣方支付50,000大元(=1,000點X50元)。

沽空期指的投資者或是做對沖,他手上持有與恒指升跌相關股票(如盈富基金(2800));市值100萬元。因擔心恒指下挫令手上股票市值下跌,但又不想沽售股票,只希望長期持有收取股息。這名投資者可沽空一手期指,總值剛好是100萬元(=20,000點X50元)。若恒指下挫至19,000點,手上股票帳面損失5%,即50,000元。但一早沽空期指賺回50,000元,剛好抵銷股票市值的損失(未計交易費用和期指高水低水)。若恒指不跌反升,升至21,000點,這名沽空期指的投資者,手上股票市值上升5%,帳面賺了50,000元。但因期指損手,蝕了50,000元,互相抵銷。

股票投資者若做足對沖,長遠只能賺取股息收入,在升市時投資回報落後於其他沒有做足對沖的投資者。相反,當跌市時,投資者做足對沖,股票損失可藉期指的利潤抵銷。投資者是否做對沖,除看自己的投資眼光,對後市去向是否有把握外,最終看投資者本身風險承擔能力,是否可承擔投資回報大上大落風險。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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am730 | 2012-08-10 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年8月9日星期四

壹角度:回購領匯誰人得益?

今年九月將進行立法會選舉,全港大約一半選民居住在政府資助房屋,故此房委會在2005年11月將旗下約110萬平方米零售物業及80,000個車位透過領匯上市,肯定成為選舉辯論議題。

過去幾年,傳媒不時報導領匯大幅加租,趕絕小商戶,讓大型連鎖店進駐,令消費者的選擇減少。一些言論建議政府動用公帑,回購部分及全部領匯股份,讓政府可以監察公司的運作。

筆者過去曾經居住過公屋和居屋,經常要光顧附近的店鋪和商場,深深體會到由房委會及房屋署負責管理這些商業物業,效率極之低劣,維修保養乏善足陳。過去審計署亦曾經發表多份報告,指出房屋署職員表現欠佳,監管外判管理公司不力,管理效率尚有不少改善空間。我們看看食環署負責管理的街市和攤檔,便知道管理問題的嚴重。

 當日房委會決定將旗下的商場和車位透過領匯上市,除了紓解財赤外,還希望藉此提升管理效率,增強物業的盈利能力,避免浪費社會資源。事實證明,經過六年多的努力,領匯旗下不少商場煥然一新,人流大增,整體而言租戶和消費者都有得益。

有評論認為領匯壟斷市場,每年大幅加租,推高物價水平。不錯,自從領匯上市後,旗下物業的租金便穩步上升,每呎租金由2006年3月的23元,上升至今年3月的35.8元,每年平均升幅為7.7%。但若考慮到領匯在改善商場的外貌和形象方面的投資,每年7-8%的租金升幅又是否過高呢?

領匯的租約一般是三年,故此每三年加租一次,加幅便是兩成多,令人有大幅加租的印象。根據差餉物業估價署資料,過去三年,私人零售業樓宇的租金上升約35%,遠高於領匯的加租幅度。而更重要的,就是領匯現時35.8元的平均呎租,與私人零售樓宇百多元的呎租仍低一大截,只及後者的兩三成。

過去幾年,本地受惠於內地旅客大增,市民收入及消費力上升,零售市道一片好景。零售業總銷貨價值由2005年的2,000億元,倍增至去年的4,000億元。同期零售及餐飲業的就業人數,由41萬人上升至48萬人,增長17%,增加了七萬個就業機會。零售業增長強勁,但同期零售業總樓面面積只由952萬平方米上升至1,079萬平方米,六年增幅只得13%,即每年平均只得2%的增幅。

零售業樓宇供應的增長遠遠追不上本地零售業的擴展,租金又怎會不大幅上升?故此,若要紓緩租金上升壓力,政府必須積極增加零售業樓宇供應,而不是透過回購領匯去遏止租金上升。現時領匯佔全港零售物業樓面不過一成左右,根本難以壟斷市場,操控租金。即使政府要求領匯賤價出租物業,亦不能保證享受廉租的租戶會降低價格,回饋消費者。

筆者年多前購入領匯股份,準備每年收取股息。萬料不到在政客鼓吹回購領匯的聲音中,領匯股價不斷上升,至今升了三成多,股價已脫離領匯每股約28元的資產淨值。由此可見,鼓吹回購領匯去遏止加租的人,其實不一定幫助到住在公屋的消費者,反而益了領匯租戶和持有領匯股份的投資者,結果適得其反。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-08-09 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年8月7日星期二

林氏力牆:劏房股權 須全面披露

特首梁振英提出的新政府架構不設立發展局,但因為架構重整方案無法在立法會換屆前獲得通過,故此被迫維持原有架構,需要委任發展局局長。

想不到公務員出身的麥齊光,出任發展局局長不過12天,便因與舊同事對租對賣住宅物業而下台。接任的前立法會議員陳茂波,上任後隨即捲入劏房風波。

香港這個富裕城市,仍然存着嚴重的劏房問題,明顯是政府的土地房屋政策出現嚴重缺失。而發展局的施政方針,包括土地規劃、善用土地資源、推廣樓宇安全和維修、改善舊區居住環境等範疇,正好針對劏房的種種問題。

陳茂波作為發展局局長,統領政府九大部門,包括建築署、屋宇署、土木工程拓展署、渠務署、機電工程署、地政總署、土地註冊署、規劃署及水務署。劏房的問題,包括違規僭建和加建、霸佔公用地方和阻塞走火通路、違反土地契約、建築物結構不安全,非法改裝電力系統、食水管和排污渠等等,正正由上述部門負責監察和執法。發展局局長或其配偶,若鍾情於劏房投資,肯定出現利益衝突,推行相關政策和執法時失去公信力。

況且陳茂波擔任立法會議員期間,政府先後提交多條與舊區重建相關的法案,他在審議法案時若存着利益衝突便必須申報。因此,陳茂波絕不能以「遺產承傳和私隱」問題,拒絕披露持有劏房的公司,股權的真正分佈情況。若公務人員可以透過成立海外公司或者找「信託人」去隱瞞利益,政府和立法會的利益申報制度便形同虛設!




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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| 2012-08-07 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年8月3日星期五

am730:經濟人看世界- 中石油與期油套戥

套戥是指在低價市場購入,高價市場沽出,當中不涉風險。一般套戥屬大戶遊戲,因市場訊息充足,任何套戥機會轉瞬即逝。即使兩個市場差價很細,有龐大資金的大戶會把握套戥機會獲利。筆者曾努力找無風險(或低風險)套戥機會,值得參考的是從中國石油(857)股價和期油價中賺套戥差價。

一直研究中國能源市場,對石油、電力和煤炭公司發展有一定認識。中石油盈利來自開採和出售石油,與中國石化(386)不同,後者盈利較易受成品油價影響。

中石油產量十分穩定,利潤大致與油價掛鈎;政府補貼和暴利稅令其盈利變穩定。比較該股股價與期油價格,易發現股價偏高或偏低,提供套戥機會。我長期觀察中石油H股股價,發覺期油價格每桶50美元時,股價約值5元;當每桶100美元時,股價約值10元,如此類推,相差不應逾1至2元。我曾參考期油價格,藉買賣該股賺取套戥利潤。該股股價相對油價偏高便沽該股;當股價相對油價偏低便購入股份。如油價處八十多美元,但股價逾10元便應沽出。若油價逾110美元,但股價不到9元便應購入。

近年紐約期油與倫敦布蘭特期油價格差價較大,應參考那一個呢?我參考兩者平均價。最近我嘗試以統計學的回歸模式,找出中石油股價與兩個期油價格關係,發覺兩者關係密切,油價解釋該股過往股價能力逾90%,讀者買賣該股時不妨作參考。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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am730 | 2012-08-03 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年8月2日星期四

壹角度:白表購居屋不會現天價

梁振英上台後,推出政綱上的房屋政策,每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。然而,這批白表人士,日後若將居屋單位在自由市場出售,依然要補價,故此他們只是擁有居屋單位的部分業權。  

這個白表購二手居屋的房屋政策,筆者多年前已提出過建議,認為可以真正活化居屋,但前提是要同時增加土地和房屋供應。因為這個措施只是增加居屋的流轉量(或流通量),並沒有增加房屋供應。此外,要吸引居屋業主出售單位,應容許他們出售單位後,只要符合申請資格仍然可以入市,並將售樓收益用作購買其他二手居屋。

梁振英及負責房屋政策的官員,在沒有做足研究下,便突然宣布落實這個政策,結果令二手居屋價格升,賣家紛紛封盤等待明年落實政策後才善價而沽。結果出現綠表人士,以天價購買二手居屋的成交個案。

資料顯示,一個位於筲箕灣愛蝶灣693方呎的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的售價購入,呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多,其他地區的居屋,亦錄得類似的綠表天價成交個案,居屋市價與鄰近私樓睇齊的情況。

不少居住在公屋的居民屬於富戶,有能力置業。他們早應將公屋單位交還給房委會,在私樓市場尋找合適居所。房委會收回公屋單位後,隨即編配給有真正需要的家庭,幫助基層市民盡快解決住屋問題。 

只可惜房委會為了擴張業務,政客又為了選票而討好公屋居民,容許不合資格的富戶長期佔用公屋單位,影響有真正需要的家庭入住公屋。政府於是利誘公屋富戶以綠表資格,免補價認購二手居屋,之後將公屋單位交還房委會再分配給輪候冊上的申請人。

一些公屋富戶多年來享受政府房屋資助,有能力以天價認購二手居屋。但白表合資格人士申請免補價購買二手居屋,資產和入息都受到限制,購買力肯定及不上公屋富戶。

以每月三萬元入息上限為例,再以現時一般三釐(再加兩釐的壓力測驗)的按揭利率推算,白表合資格人士最多只可向銀行借得約300萬元樓按(分25年攤還)。以九成樓價計算,二手居屋樓價不應超過340萬元。倘若白表合資格人士以天價購入二手居屋,肯定是虛報資產和入息,有關方面必須採取法律行動。

因此,白表合資格人士可免補價認購二手居屋,絕不會造成居屋天價成交個案。最多只會有成功申請人,以300多萬元購入500多呎細小單位,出現平均呎價偏高的情況。但不論是白表抑或綠表人士,應知道日後若將單位在公開市場出售,不會有「傻仔」願意以同區私樓呎價購買他們的二手居屋單位。一些以天價購入二手居屋的人士,日後若想出售單位,肯定會感到懊悔。



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壹週刊 | 2012-08-02 A004| 時事| 壹角度 By 林本利