壹週刊：田北辰要港鐵多賺1.5億元？

政府與港鐵達成新的票價可加可減機制，消息公布後，惹來各方面指摘，認為新方案對港鐵有利，對乘客幫助不大。前九鐵主席、新民黨立法會議員田北辰認為加幅降至2.2%才合理，並認為行政會議應有權審批港鐵票價調整。

筆者十分欣賞和尊敬田北辰，一位來自商界的立法會直選議員，願意放下身段，接觸基層，參與直選。這相對於那些只顧繼續在功能組別尸位素餐，大吃政治免費午餐的商界代表，當然更受人敬重。

筆者亦一直相信大部分的港人不是仇商，亦不民粹，只希望社會能夠均衡發展，政府施政不會偏袒大財團，能夠照顧有真正需要的弱勢社群。企業在創造財富的同時，也會顧及社會責任，讓整個社會達到可持續發展。

田北辰來自商界，兼且曾經出任九鐵主席，理應對香港鐵路公司的經營模式和盈利狀況瞭如指掌。去年港鐵的基本業務利潤共97億元，當中只有20多億元來自本地客運業務，其餘是來自車站商務、物業租賃及管理業務、物業發展和內地及海外業務。政府若不是讓港鐵以10多億元賤價，租用九鐵600多億元資產，港鐵本地客運業務根本就沒有利潤可言。

港鐵前身是地鐵。2000年地鐵上市，吸引大批市民認購，至今仍有20多萬名小股東持有股權。2007年，政府推動地鐵與九鐵合併成港鐵，獲立法會和地鐵小股東通過。政府要求港鐵放棄票價自主權，接受可加可減票價調整機制，藉此約束港鐵票價加幅，平衡小股東和乘客的利益。

按照原先的票價程式，綜合消費物價指數變動和運輸業名義工資指數變動各佔一半，再扣除生產力因素。生產力因素最初是0%，2013年起上調至0.1%。去年政府與港鐵檢討票價程式，在四方面回應市民訴求，包括將生產力因素調升至0.6%，加價時考慮市民負擔能力，推出利潤分享計劃和服務表現欠佳罰款。

當然，新方案仍有一些值得爭議的地方，例如生產力因素調升幅度是否足夠？利潤分享比率是否太低？罰則和罰款是否太輕？以家庭每月收入中位數增幅為港鐵加價「封頂」，是否合理？例如當家庭收入跌幅大於程式計算出來的跌幅時，為何不是以收入跌幅來計算港鐵的票價調低幅度，以免增加市民的負擔。

即使方案有不足之處，我們亦不應全盤否定新方案，甚至要求立法會和行政會議有權審批加價幅度。以政治手段取代票價調整程式，可能影響港鐵的未來發展，對小股東不公，亦不一定對乘客有利。事實上，自2008年引入票價程式後，港鐵的整體加價幅度低於同期物價升幅，亦低於家庭收入升幅，這還未計算去年港鐵將所有加價所得回饋市民。真正的輸家，是運輸業員工，同期工資升幅低於通脹和家庭收入升幅。

按照新程式，港鐵今年的加幅將由原來程式的3.2%調底至2.7%，加上利潤分享和其他優惠，實際加幅跌至1.1%。田北辰堅持採用原來程式計算出來的3.2%加幅，再由行會打個七折，即加價2.2%，變相令港鐵多加1.1%，額外多賺1.5億元。相信選民不會認同田氏的方案。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-04-25|A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 電能市值只得155億元？

沙膽虹在3月8日寫李嘉誠〈賺得越來越盡〉，左丁山在3月14日寫專欄反駁，並且以電能實業（前稱港燈）市值只得155億元，較1985年李氏收購港燈時的估值84億元，增長不過85%，質疑李氏賺到盡的說法。

筆者看過左丁山的文章後不禁譁然，常識告訴我們電能的市值怎會只得155億元？若只得155億元，電能早已像李澤楷控制的電盈被踢出恒指成份股！

李嘉誠在1985年1月21日以29億元現金收購34.6%港燈股權，每股作價6.4元。今年3月11日，電能收市價是72.85元，市值高達1,550億元，而非155億元，較1985年收購時84億元估值上升17倍多，平均每年增長近11%。

但不要忽略電能屬公用股，每股派息約5%。李氏當日以每股6.4元購入港燈，到今年3月11日連同股息每股的總回報已升至518元，升幅達80倍！這與左丁山所說的28年增長不過85%相距近100倍！

雖然左丁山計算港燈增長的數字錯得離譜，但認同他質疑李嘉誠賺到盡的說法。李氏旗下物業，包括住宅、車位和酒店，開售價不會去到盡，往往開低一些，讓一眾友好可以透過內部認購後轉售圖利。最近拆售雍澄軒酒店房間，便為集團職員製造不少短炒賺錢機會。這亦可以解釋為何李氏至今依然有不少捧場客。

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爽報 | 2013-03-19 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆：長實不如拆售招牌

長實好像洞悉先機，在政府推出辣招打擊非住宅物業炒賣前拆售酒店雍澄軒，套現十多億元。有雍澄軒買家簽約前夕擔心受騙，到警署報警求助。

長實大股東李嘉誠靠穿膠花起家，能夠成為千億富豪，除了因眼光獨到，睇準買賣時機外，還曉得捕捉買家的貪婪本性，趁高價沽貨。

九七前長實及旗下公司招攬一眾小炒家，當中包括負責土地房屋的官員，以內部認購方式購入物業，再以高價轉手，製造樓市只升不跌神話。數以萬計的小市民爭相入市認購嘉湖山莊、灝景灣等樓盤單位，之後樓價暴跌七成，小業主苦不堪言。

長實旗下公司和黃，更是「分拆」高手。1997年分拆海怡半島車位出售，多劃200個車位，製造虛假「孖車位」，以每個百多萬元出售。之後車位價格大跌一半以上，到近年才重返家鄉。

2000年和黃分拆tom.com上市，之後科網股泡沫爆破，股價暴跌。2011年，和黃分拆港口業務，以商業信託基金形式在新加坡上市，套現400多億元。

所謂虎父無犬子，李嘉誠細仔李澤楷在2000年透過盈動吞併香港電訊成立電盈，之後電盈股價大跌九成多，2011年電盈分拆香港電訊信託上市。2002年大仔李澤鉅分拆長江生命科技上市，拿着大節瓜向傳媒推銷，之後股價大跌六成多。

李氏家族喜愛分拆業務賺錢，不如考慮拆售招牌，看看可賣到多少錢。

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爽報 | 2013-02-26 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 留意基金往績計算方法

香港在2000年12月推行強積金制度，打工仔每個月要將部分收入用作認購不同種類的基金。但過去12年強積金投資表現，難免令打工仔感到失望。由於期內投資市場波動，每年回報大上大落，故在參考各種基金的往績時要特別小心，以免被誤導。過去12年恒指每年變幅可見下表：

舉例說，恒指在2000年12月底收報15,096點，到去年底升至22,656點，以數學平均法計數的每年平均回報率(即每年回報加起來再除以12)是8%(另加股息)，算是不錯。但若以幾何平均法計算複式回報率(即只考慮開始和終結時的指數)，每年複式回報率僅3.4%(另加股息)，強差人意。

若以過去10年往績計算每年回報率，數學平均法有13.8%，幾何平均法只得9.3%；若單計算過去5年往績，數學平均法僅2.4%，幾何平均法更錄得4%的負回報。

打工仔比較不同基金表現時，應留意推介資料計算回報率的方法、年期，及開始和終結的日期，以免被誤導。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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am730 | 2013-02-22 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：資助房屋的重建問題

近月關於公務員樓宇的重建問題，帶出政府資助出售房屋的補價和重建問題。公務員樓宇單位數目不過數千個，而政府資助出售房屋的數目接近40萬個，因此問題只是冰山一角。

二次大戰後，大量內地移民湧入香港，帶來嚴重的住屋問題。港英政府在1954年開始興建公共房屋，主要是解決市民的住屋問題。到上世紀七十年代，市民對置業需求增加，政府於是推出居者有其屋計劃，協助中低收入市民置業。

政府1978年推出第一期居屋計劃，購入單位的業主日後可自由轉讓，毋須向房委會補價。直至1981年，由於樓價急升，房委會向買家提供折扣優惠，方便他們「上車」。日後業主要在自由市場出售單位，須向房委會補價，補價以市值乘以折扣率計算。過去30年，房委會總共推出20多期居屋發售，折扣率由7%至60%不等。九七回歸前樓價急升，居屋的折扣率高達60%。

上世紀九十年代，房協推出夾屋計劃，同樣提供折扣優惠協助中產夾心階層置業。到九七回歸後，董建華提出八萬五房屋政策，目標是10年內令全港七成家庭自置物業。為了達到這個目標，董建華推出租者置其屋計劃，以超低價出售公屋，折扣率高達80%以上。

房委會和房協經過30多年的努力，總共出售了33萬個居屋，2萬個夾屋單位，以及12萬個公屋單位，資助出售單位總數達到47萬個。這47萬個單位中，只有大約8萬個單位已經補價，換言之，尚有近40萬個單位仍未補價，不能在自由市場買賣。房協出售的置安心計劃單位，以及日後復建的居屋單位，提供折扣優惠，日後同樣要補價才可以自由轉讓。

由於資助出售單位的業主，只享有物業的使用權，以及部分業權，故此轉讓權和出租權受到限制。特別是一些折扣率較高的單位，業主沒有很大的誘因向政府補回數以百萬元計的差價，將單位自由出售或出租。結果是大量業主「被綁」，即使家庭環境、工作或子女上學地點出現轉變，也難以搬遷，被迫繼續居住在資助單位之內。今年政府將推出5,000個白表免補價名額，勢必推高第二市場居屋價格，令業主日後更缺乏誘因補價。

九七回歸前，港大經濟學者王于漸已預見資助出售房屋日後的補價和重建問題，故此他建議政府以低價（甚至免費）出售公屋給住戶，並且豁免補價，藉此釋放土地價值，讓公屋居民得益。到近幾年，王于漸建議政府讓居屋業主以最初售價來計算補價，藉此鼓勵他們補價，成為真正的業主。曾蔭權離任前提出的「新居屋」，同樣提供補價優惠，協助業主日後以利息作補價，擁有十足業權。

政府向業主提供補價優惠，對那些已補價的業主不公，必然帶來極大的反對聲音。然而，政府若不好好處理補價問題，再過多20年左右，便會出現類似公務員樓宇的重建問題。

一些已補價的業主，當然樂意出售單位給發展商或市建局，換取賠償。那些未補價的業主，自然希望享受資助，繼續使用單位，直至單位變成危樓。這種情況類似實施租管時，租客不願遷出，業主無法收樓，只好任由單位殘缺不全。現時政府處理公務員樓宇的重建問題，正好為日後處理資助出售房屋的重建問題，先行探討一些可行方案。

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壹週刊 | 2013-02-21 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 向在職人士派12,000元

昨日鄰居沙膽虹建議政府向低收入人士，給予15%的津貼，筆者對此舉腳贊成。

沙膽虹說這建議是「奇想」，事實卻非如此。類似的「負入息稅」或低收入家庭生活補貼，在不少國家和地區早已推行，當中包括台灣和澳門。推崇自由市場的已故經濟學家佛利民，亦支持負入息稅，向低收入人士提供現金津貼，讓他們自由選擇如何消費或儲蓄。

過去兩年，政府推行最低工資法例、鼓勵就業交通津貼和長者生活津貼，目的就是要改善基層市民的生活。上述政策不單沒有令失業率上升，反而鼓勵市民就業，令本地就業人口數字創出新高。

然而，上述政策往往未能惠及一些努力工作，而收入僅僅超出上限的打工仔。打工仔若時薪高於最低工資，便未能受惠於相關法例。至於交通津貼，即使今年一月推行「雙軌制」，但若然個人月入超過8,105元，資產多於75,000元，便不能申領每月600元的津貼。申領長者生活津貼，年齡必須65歲或以上，個人月入不可超過6,880元，資產不得多於193,000元。

既然政府坐擁數百億元財政盈餘，而單單退稅12,000元又未能惠及低收入家庭，何不考慮向所有報稅的低收入在職人士給予15%津貼，上限是12,000元，條件是他們沒有同時申領其他政府現金津貼。估計會有百多萬名打工仔受惠，政府額外支出百多億元，以表揚基層市民對社會的貢獻。

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爽報 | 2013-02-19 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 預期回報率的估算

投資者投資債券，每年利息一般是固定不變。若持有債券至到期日，收回本金，每年的投資回報率是固定不變的。在這情況下，預期回報率與實際回報率相同。

若投資者持有股票，則不保本，股價會波動，股息會升跌，每年回報率並不固定。投資者可以參考過去股票的回報率，去估算預期回報率。例如一隻上市兩年的股票不派息，過去兩年股價是附表的表現。

若以數學平均法計算，每年平均回報率是11.5%，即 30%加-7%再除以二；若以幾何平均法計算複式回報率，則是每年10%(兩年間由100元升至121元)。根據歷史往績，應如何估算預期回報率？

一般而言會採用數學平均法。未來回報率是不確定的，以過去兩年往續估計，有可能出現30%，亦可能出現-7%，各有50%機會；故把兩個數加起來再除以二，找出預期回報率。若採用幾何平均法便忽略股價會波動的不確定因素。

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am730 | 2013-02-15 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 實際回報率的計算

上文提到要計算投資的實際回報率，應該採用幾何平均法(geometric mean method)找出複式回報率，而非數學平均法(arithmetic mean method)。若採用幾何平均法計算投資的複式回報率，便單單考慮最初和最終的數值，無需理會期間的變動。

例如恒指由2010年底的23,035點，下跌至2012年底的22,656點，即下跌了1.65%，兩年實際回報率是-1.65%，即每年平均下跌0.83%。恒指兩年間下跌1.65%，但投資者若持有恒指成分股(例如盈富基金(2800)) ，每年可得3厘多股息，投資者依然可獲得正回報。因此，不少港股基金將投資表現與恒指比較，其實是計少了股息，基金的回報率若與恒指一樣，其實已跑輸大市3%或以上。

若投資回報率是每年固定不變，用兩個方法得到的回報率便一樣，舉例如下：

假設投資的股票不派股息，2010年底購入價是100元，每年升值10%。若用數學平均法計算每年平均回報率是10%(即 (10%+10%)÷2=10%)。若以幾何平均法計算複式回報率，單單考慮最初(100元)和最終(121元)的數值，不理會中間數值(110元)，兩年間由100元上升至121元，即上升了21%，每年平均升幅(即複式回報率)亦是10%(100元x(1+10%)x1+10%=121元)。

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am730 | 2013-02-08 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：年輕人為何不滿政府

梁振英政府民望偏低，根據港大民調，市民不滿政府表現的比率高於滿意比率。若以受訪者年齡進行分析，18至29歲的受訪者有58%反對梁振英當特首，支持率只得25%。

有人說過去二十多年，全球化趨勢加劇，不少先進國家的年輕人，面對高失業、工資低增長的困境，香港年輕人的遭遇已不算太差。

但過去十多年，特區政府推行的一些政策，確實傷害了年輕一代，加深他們對政府的不滿。

首先，九八年亞洲金融風暴衝擊香港後，特區政府出現龐大財赤，於是推行公務員體制改革，大幅削減新入職公務員薪酬，以合約制取代長俸。其他公營機構效法政府做法，針對1999年以後入職者大幅減薪。醫管局新入職醫護人員的薪酬被削三、四成之多，社福界和學界以政府削減資助和推行一筆過撥款制度為由，同樣大幅削減新入職的前線職員薪酬，以致出現同工不同酬的情況。新入職大學畢業生的薪酬較中五畢業的舊人還要低一截，損害了年輕人的工作士氣。

其實早於1999年，筆者已提醒政府高官，應該全體公務員齊齊減薪，而不應單單針對新入職者。政府高官說擔心公務員提出司法覆核，指政府違反《基本法》保障公務員原有薪酬的條款。結果要等到梁錦松出任財政司司長，全體公務員才齊齊減薪。自此之後，政府財政回復收支平衡，兼且多年錄得巨額盈餘。但過去針對新入職者減薪和推行合約制的做法，造成公務員及公營機構人手嚴重流失，年輕一輩對政府極度不滿。

2000年10月，前特首董建華突然推行高等教育大躍進，要在十年內將高等教育普及率由三成增加至六成。之後各高等院校大搞副學士課程，每年向中學畢業生收取數以億元計的學費。政府為了節省開支，取消大部分非學位課程（包括碩士和文憑課程）的資助，要學生負責所有費用。結果令不少大學畢業生，要花上十多萬元修讀碩士課程，把工作後多年的積蓄奉獻給高等院校。

特區政府推行高等教育大躍進，結果超額完成。現在高等教育普及率已超過六成，可是年輕人的就業前景和薪酬水平卻沒有隨學歷提升而有所改善。根據統計處的人口普查資料，由2001年至2011年15歲至24歲的青年人口中，擁有文憑/證書或副學位的人數急增三倍，而同期薪酬卻停留在8,000元水平。

本地青年人收入十年不變，但同期的綜合消費物價指數則累升12%。至於樓價，同期更大幅上升一至兩倍或以上。以一個位於港島區，實用面積430呎或以下的住宅單位為例，2001年平均呎價不到3,000元，2011年已攀升至接近9,000元，現在更超過11,000元。要購買一個430呎面積的小型單位，平均樓價接近500萬元，相等於年輕人600個月或50年的人工！即使在新界區首次置業，至少也要200多萬元，相等於20多年的人工，這又難怪數以萬計的大學學生和畢業生爭相輪候公屋。

過去十多年，香港經濟依然倚賴金融和地產業，經濟大上大落，年輕人往往首當其衝。法律、會計、醫療及工程等專業，工時又特別長，令年輕一輩每日工作至身心俱疲，影響家庭及社交生活。梁振英政府若想民望回升，便應正視上述教育、房屋、就業及經濟政策出現的問題，以挽回年輕人對政府管治及未來經濟前景的信心。



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壹週刊 | 2013-02-07 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 的士應該申請減價

最近各的士團體先後向政府申請加價，落旗加價2至3元，加幅10%至20%，而的士牌價亦直逼700萬元大關。

的士團體每年向政府申請加價，已成了抬高牌價的慣例。每次的士加價，車主都會調升車租，將大部份加價得益據為己有。至於司機，加價後面對租金上升，乘客量下降，收入往往因加得減。

自九七回歸後，的士每日乘客量持續下跌，由130萬人次跌至90多萬人次，下跌兩成多。根據需求定律，的士不斷加價，只會令乘客量進一步下降，令司機搵食更加艱難。

的士若想提升市場佔有率和競爭力，不再被其他公共交通或私家車取代服務，便應申請大幅減價，令乘客量止跌回升。現時市場上依然存在大量「八折的」，可見的士減價空間十分大。

的士團體申請加價理由之一，是保費大幅上升。的士保費大增，反映意外率上升，這相信與車租和牌價高企，令租車和供車的司機工作壓力大增有關。要避免保費大增，便不應再加價去刺激車租和牌價，加重司機工作壓力。

政府亦應增發的士牌，供司機以合理租金租用，調節市場失衡的情況。政府可以增建出租公屋和多批土地興建居屋私樓，去遏止樓價和租金飆升，為何不考慮增發牌照去遏止的士牌價和車租繼續飆升？

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爽報 | 2013-02-05 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何計算投資回報率？

投資股票，股價可升可跌，投資者承擔一定風險，自然期望獲合理回報率。但不少投資者不懂得計算和比較回報率，以致容易被人誤導，蝕了錢還以為賺了錢。

如 2012年恒指年底收報22,656點，較2011年底的18,434點大升22.9%，不少投資者十分雀躍。他們卻忘記之前一年，即由2010年底至 2011年底，恒指由23,035點下挫至18,434點，下跌20%。即使2012年大幅回升22.9%，仍低於2010年底的水平(見表)。

恒指2 0 1 1 年挫20%，2012年升2 2 . 9 % ， 平均變幅有多少呢？

一 般簡單計算方法是將兩個數字(-20%及22.9%)加起來再除以二，即1.45%，每年平均增幅1.45%。這個計算方法叫數學平均法 (arithmetic mean method)。若以數學平均法計算每年平均回報率，往往誇大回報率。很明顯由2010年底至2012年底，恒指由23,035點下跌至22,656點， 又何來每年有1.45%的增幅呢？因此，要計算投資的實際回報率(actual rate of return)，便應該採用幾何平均法(geometric mean method)去找出複式回報率。下周會介紹幾何平均法。

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am730 | 2013-02-01 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：有錢買樓 無錢開飯

房協推售置安心項目「綠悠雅苑」988個單位，共收到近六萬份申請表，超額認購近60倍。不少父母為子女（或者子女為父母）遞交申請表，並資助子女（或父母）首期和供樓款項，但他們的資產和入息卻沒有計算在內，變相令資產和入息限制形同虛設。

2010年10月前任特首曾蔭權面對樓價急升，市民紛紛要求政府復建居屋，於是在施政報告中提出「先租後買」的置安心計劃，以協助中產人士上車。當時二手 樓平均呎價不過5,000多元（以建築面積計），市區和新界地區依然有大量200-300萬元的中小型單位供市民購買。

過了兩年多，樓價再向上颷升近四成，二手樓平均呎價已升至7,000元，市面再難找到200-300萬元的「窮人恩物」，供市民上車。現時推售的「綠悠雅苑」，以實用面積計算平均呎價是6,500元，即建築面積計大約5,000多元一呎，與兩年多前的私樓價格相若。但不要忘記，「綠悠雅苑」是以市價七折開 售，業主日後在公開市場出售單位必須補價；若加上補價，一些優質單位建築呎價已超過8,000元。

倘若過去幾年政府能夠推出足夠土地興建私樓，而港鐵又按照計劃推出車站上蓋土地招標；每年私樓供應能夠維持在兩萬個單位左右，樓價平穩發展，建築呎價維持 在5,000-6,000元水平，又何須大搞資助出售房屋？政府增加資助出售房屋，設定資產和入息上限，亦未必能幫助真正有住屋需要的人。

去年11月，終審法院在兩宗供款人爭奪居屋業權的案件中，裁定家人之間夾錢買居屋的協議不受《房屋條例》限制，令一眾「有份出錢但沒有名分」的人士，亦獲法律保障，擁有實質業權。

終審法院的判決，意味日後市民申請購買房協和房委會的資助出售房屋（包括夾屋、居屋、租置和置安心單位），只需要找一些符合資產和入息限制的家庭成員出面 申請，之後再由其他家人和親友負責提供首期和協助供款，便可變相擁有單位的實質業權。結果自然鼓勵富貴父母出資，協助子女購買資助出售房屋（包括白表免補 價居屋）；而富貴子女，同樣可以出資，協助父母購買資助出售房屋。大量在樓契上沒有業主名分的市民，擁有實質業權，將來勢必出現不少家庭糾紛、父母和子女 爭產的情況。

最近申訴專員發表調查報告，其中一宗個案涉及的投訴人，其父母領取綜援，居於公屋單位。投訴人後來出資替父母購入所租住的單位，社署於是將購入款項視作父母的入息，停發一個月綜援。投訴人認為自住物業可獲豁免資產審查，於是投訴社署停發一個月綜援的做法。

隨着政府增設長者生活津貼、復建居屋和推出更多福利措施，愈來愈多市民會想盡辦法符合申請資格，以求獲取政府福利。日後將會有更多人「有錢買（政府資助） 樓，無錢開飯」，要申領綜援和長者生活津貼，享受雙重福利的畸形現象。不少人會將住宅單位暫時交由父母擁有，待父母過身後，或者出售單位獲利後，才取回實 質業權。

政府應想辦法堵塞資產及入息審查的各種漏洞，以免浪費公帑，幫助一些沒有真正住屋和經濟需要的市民。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-01-31 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 樓宇空置 政府有責

近年私樓供應不足，樓價飆升，有意見認為政府應開徵空置稅，藉以打擊那些囤積單位的地產商和業主。

市場上確實有不少業主將單位空置，吊高來賣。每次當有準買家願意承價，他們便提高叫價，放盤多年仍未售出單位。但這些爭取「最大利益」的業主，本身亦承受一定風險。九七回歸後樓價幾個月內急挫近一半，一些吊高來賣的業主便受到懲罰。

現時住宅單位存量共260多萬個，住戶數目約240萬，故此不少住宅單位是長期空置、沒有人居住。政府開徵空置稅，執法上十分困難，空置單位業主很容易逃避繳稅。

樓宇空置，政府應負上一定責任。不少政府宿舍及物業長期空置。政府資助的房委會和房協，擁有70多萬個出租單位，當中不少是空置和被人濫用。房委會和房協若積極巡查，每年肯定可以收回多於施政報告所述的7,000個單位。

按照規例，未補價的租置單位、居屋、夾屋和公務員樓，業主不能將單位出租，結果令一些已搬出而又不想違例的業主，將單位空置也不出租。政府可否考慮讓這些業主出租單位，然後抽取部份租金收入作為補償？

過去幾年，政府寬減差餉，令一些囤積單位的地產商每年節省數以千萬元計。政府即使不開徵空置稅，亦應取消這些寬減，增加地產商的空置成本。

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爽報 | 2013-01-29 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何避開股災？

恒生指數是由恒生銀行屬下恒生指數有限公司負責計算及按季檢討。恒指以1964年7月31日為基數日，基數點為100點。初期成分股有30間上市公司，後來擴大至33間，到現在最多可以有50間上市公司成為恒指成分股。

早期恒指僅供恒生作內部參考資料，直至1969年11月才正式向外發報，當時指數是150點。由1964年7月底100點計，直至2012年底的22,656點，48年零5個月，每年平均升幅約12%，加上約3至4厘股息率，年均回報率約15%至16%。扣除年均通脹率4%至5%，實質回報率逾10%。
過去48年，恒指大上大落，每隔幾年便出現一次特大調整，跌幅逾40%。一名投資者投資100萬元買恒指成分股，每年投資回報有16%，三年後便賺到56萬元。到第四年遇到股災，恒指大跌四成，之前所有利潤便化為烏有。

到底如何可避開股災？據過去歷史數據，每逢恒指市盈率(PE ratio)接近20倍或以上，股息率(dividend yield)跌到不足2.5厘，恒指將出現大幅度調整(40%或以上) ，小股民實不應盲目跟風在高位追貨。以下資料可作參考：

據恒指公司自1973年5月數據，過去近40年恒指成分股平均市盈率約14至15倍，股息率3至4厘，每逢市盈率低於10倍時可放心入市；若近20倍便提高警覺，避開股災。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

(最新課程：新高中經濟學、BAFS、通識及英文班，請電2512 0699查詢。)

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am730 | 2013-01-25 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：金錢買得到快樂嗎？

你活得開心嗎？若果10分代表最快樂，0分代表最不快樂，你會給自己多少分？

經過戰後數十年的經濟增長，港人的收入已處於世界前列位置。若以人均國民收入（Gross national income per capita）計算，2011年港人的名義人均收入是3萬多美元，排20多位。若以同等購買力（Purchasing Power Parity）來計算 ，人均收入更位列前十位（資料來自世界銀行），高於歐美大國。

港人人均收入位處世界前列，但港人的快樂指數卻不高，在不同調查中只屬中游。根據一項名為「世界快樂地圖」的市場調查，在2011年，全球受訪的178個國家地區中，香港排63位。去年聯合國公布首份《全球快樂國家報告（World Happiness Report）》，香港在156個國家地區中，排67位。

雖然上述快樂指數的調查比較主觀，並不科學，但調查結果亦可以給我們一點啟示。全球快樂指數排名榜的前列國家，包括丹麥（1）、芬蘭（2）、挪威（3）和瑞典（7）北歐四國，以及加拿大（5）、新西蘭（8）和澳洲（9）等國，都被視為福利國家（Welfare State）；稅率較高，政府多方面介入國民的經濟生活。

香港的快樂指數不單遠遠落後於上述國家，亦排在新加坡（33）、日本（44）、台灣（46）和南韓（56）等亞洲競爭對手之後。香港在經濟層面享有高度自由，但市民的快樂指數卻未能與經濟自由和收入水平相稱，到底出現了什麼問題？

全球快樂國家的調查，除了考慮經濟表現外，還會顧及其他與快樂相關的因素，包括社會文化、宗教、管治、個人健康、教育、家庭生活和社群關係等因素。一些研究顯示，有錢人一般較貧窮人快樂；但當國民收入上升，快樂指數不一定隨之上升。美國和德國便出現國民收入上升數倍，但快樂指數停滯不前的情況。

金錢財富不一定買到快樂。根據英國新經濟基金會的研究，真正影響國家快樂值的四大因素：（一）預期壽命；（二）政治指數，包括發言權、政治穩定度、行政效率、管理質素、法律及貪污程度； （三）天然資源指數，包括環境保護、生態多樣化及延續性；及（四）福利指數，包括健康、財富、教育、社群、公平等。

將上述因素應用在香港，港人快樂指數偏低，相信與政府管治質素下降，經濟發展未能與市民對保育、民主和公平等方面的訴求配合，以致社會出現矛盾和衝突，甚至互相對立的撕裂局面，令港人快樂指數下降。加上樓價高企，工作壓力大，財富收入不均問題惡化，大部分港人未能分享經濟發展成果，自然感到不快。

嶺南大學公共政策研究中心自2005年起，追蹤及量度香港市民的快樂指數，以0至100分為標準。港人的快樂指數由2011年的71.3分下跌至2012年的70.5分，與同期樓價和股價大幅上升背道而馳。調查顯示工作壓力和財政壓力是導致市民不快樂的主因，而月入3萬至4萬的中產夾心階層，快樂指數最低（只得66.9分），跌幅最顯著。 金錢買不到快樂，生活均衡、作息有時，懂得與人分享，保持身心靈健康，才是快樂之源。社會正討論訂立標準工時，值得參考各項快樂指數的研究。



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壹週刊 | 2013-01-24 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 收回私人會所地建屋

梁振英發表首份施政報告後，各大地產公司股價創出新高。地產商和小業主隨即提高售價，反映施政報告「冇料到」，未能改變市民對未來房屋供應短缺，樓價繼續高企的預期。

正如施政報告所述，過去五年公私營單位每年平均落成量只得兩萬多個，而每年新增的需求，即使不計非本地居民，至少三萬多個。每年短缺萬多個單位，五年便達到五萬個或以上。這又難怪近年房大行其道，明顯反映房屋供應嚴重不足。

政府採取一連串強力措施，亦只能夠在未來幾年提供三百多公頃土地，興建十二萬個單位。長遠土地供應，包括填海和興建人工島，更像紙上談兵、海市蜃樓，令人覺得根本難以落實。而最令市民憂慮的，就是政府以土地供應不足為由，放寬或解除土地的發展限制，變相向地產商輸送利益。首任特首董建華便以八萬五房策和發展創新科技為由，向各地產商輸送巨大利益，包括免補地價興建環保設施、免招標興建貝沙灣、醫院和酒店用地改作興建住宅等。

香港並不缺地，只因土地分配不均，地產商囤積土地，才造成缺地的假象。

政府若收回只供少數富豪享樂的私人會所用地，便即時可以增加數百公頃土地儲備。地產商本身擁有大量土地儲備不用，卻以一千元地價佔用政府珍貴地皮，這符合社會公義嗎？

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爽報 | 2013-01-22 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何避開樓災？

過去30年，香港出現過兩次大型樓災，樓價高位下調一半或以上。上世紀七十年代初，面對石油危機，股票泡沫爆破，恒指從1973年1,775點高位，一年半內急挫至150點，經濟衰退，失業率大升，到1976年經濟才全面復甦後，樓價亦大幅攀升，從1976年平均呎價(建築面積計)不足300元，大升兩倍多，到1981年突破1,000元一呎。當時每月家庭收入中位數約3,000元，不足買3呎樓。剛巧美國聯儲局主席伏爾克(Paul Volckcer)大幅調高息率對抗通脹，最優惠利率高見逾20厘。香港跟隨加息，供樓息率同高見20厘，導致樓價大幅向下，到1985年才止跌回升。

樓價在1985年回升後一直向上，只在1989年六四事件後及1994/95年現短暫調整。到1997年，樓價升至逾6,000元一呎，當時每月家庭收入中位數約18,000元，不足買3呎樓。九七回歸後，突發生亞洲金融風暴，金管局為捍衛聯匯令息率大升，供樓息升至10多厘，導致樓價急速下滑。加上董建華推出八萬五房策，房屋供應大增，樓價足足向下調整6年，高位跌七成，到2003年沙士後才復甦。

從歷史可見，當家庭供樓負擔比率大增，息率大幅上調，及房屋供應大增時，都促成樓價向下大幅調整。1981年供樓負擔比率(供款與收入比率)高見逾200%，1997年亦接近100%，樓市明顯出現泡沫。香港樓市受惠低息，供樓負擔比率約50%，高於40%的平均水平。樓市即使未出現大泡沫，但樓價明顯已偏高，脫離一般市民購買力。日後若供應增加，息率回升，經濟下滑，勢必出現較大的調整。然而，到甚麼時候，由甚麼突發因素促成大調整，卻沒有人可以預知。

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am730 | 2013-01-18 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：東隧合理回報 非一成不變

東隧於2010年8月向政府申請大幅加價四成，私家車收費由每程25元增加至35元。2011年6月行政會議否決東隧加價，公司於是申請仲裁，結果敗訴。最近政府公開仲裁庭的裁決理由，這對關心公用事業收費和回報的市民來說，是富有教育意義的。  

今次已是東隧第三次申請仲裁。政府是在1986年批出30年專營權給東隧，以「建造——營運——移交」（BOT）模式興建和營運東隧，直至2016年將隧道移交政府。1997年首次仲裁，仲裁庭裁定東隧30年專營權內，股本內部回報率的「合理但非過多」的水平應為每年15%至17%。根據仲裁結果，東隧隨即在1998年調高收費，私家車收費每程由10元增加至15元。

到2002年，東隧以回報率未達15%為由，再次申請加價。申請被拒後，東隧提出第二次仲裁。2005年仲裁結果維持1997年的裁決，認為「合理但非過多」的股本內部回報率是15%至17%。仲裁庭指東隧若不加價，便無法在30年專營期內取得15%的回報率，故此批准東隧再次加價，私家車收費由每程15元增加至25元，增幅為67%！

今次第三次仲裁，筆者擔任政府一方經濟專家證人。仲裁員審視過東隧和政府兩方面提交的資料和專家報告，以及傳召雙方的專家證人在聆訊中作證，最後作出否決加價的裁決，並提供裁決理由。

東隧要求加價的理據，主要是防止利潤跌至低於被視為合理的內部回報率幅度的下限，即15%。東隧指若在專營權餘下的幾年有效期內不加價，股本內部回報率將為14.33%，並不合理。  

政府一方認為對上兩次的裁決理由，對今次的仲裁並無約束力。政府理據的「重點」，就是當釐定專營期內的合理但非過多的回報時，應考慮實質（real）而非名義（nominal）內部回報率，特別是有關投資項目開展以來香港經濟出現的重要轉變。

簡單來說，實質回報率是名義回報率減通脹率。上世紀七十及八十年代，香港通脹高企，1982至1985年的平均通脹率是每年8.3%，1976至1985年的平均通脹率更高達8.9%。倘若1986年投資興建東隧時，股東預期的合理名義回報率是15%，而預期通脹率是8%，那麼當時預期的合理實質回報率大約是7%。

香港在97回歸後經濟下滑，1998至2004年出現六年通縮。由1986年推算至2016年，平均通脹率不到4%，遠低於1986年之前的平均水平。由於實際通脹率低於預期，東隧的實質回報率超過9%，已達到合理實質回報率。因此，若以實質回報率計算，東隧賺到的回報率早已超越合理水平。正如仲裁庭所述，沒有理由不考慮實質回報率而只考慮名義回報率；而名義回報率亦非一成不變，會隨時間過去和經濟環境轉變而作出調整。

筆者以為今次仲裁庭的裁決，符合經濟學和財務理論，亦應作為日後釐定合理回報的重要參考。香港司法獨立和法治精神是成為國際仲裁中心的重要元素，投資者可以透過仲裁去解決商業糾紛，港人實應好好珍惜。

（按：本文資料來自政府向立法會提交的公開文件，不涉及在仲裁中取得的機密資料，亦與政府無關。）



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壹週刊 | 2013-01-17 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 香港缺地 呃鬼食豆腐

梁振英明天將會宣讀任內首份施政報告，相信不少篇幅會提及如何增加土地供應，紓緩香港房屋供應不足和樓價高企問題。  

過去幾個月，政府官員不時說香港缺地興建住宅，需要移山填海，發展新界東北，改建工廠，將「政府、機構及社區（GIC）」用地改為興建住宅。甚至有消息說要透過搬遷體育城、將大學用地改建住宅、提高地積比率和建屋密度等方法，去增加房屋供應量。  

政府一直說香港缺地建屋，這無疑惹來市民恐慌，盲目以高價入市。不錯，香港人口超過七百萬，面積只得1,100平方公里，人口密度十分高。但現時全港只得大約7％的土地用作興建住宅；只要增加1％的住宅土地，即11平方公里（或1,100公頃），便可以興建足夠住宅供100萬人居住。  

九七回歸時，首任特首董建華提出十年之內，每年興建八萬五個住宅單位，即合共85萬個單位，又何來擔心土地不足？較早前發展局披露，政府還有2,000多公頃土地和大量農地可用作興建住宅；政府又可以徵用地產商的農地用作建屋，實在不愁缺乏土地。若真的缺地，政府可考慮收回只供一小撮富豪享用的私人會所用地，而不應向供市民大眾使用的社區設施用地打主意。  

香港缺地不過是「呃鬼食豆腐」，幫助地產商出貨。政府若真心想樓價平穩，不再飆升，便應說香港不缺地，土地供應將源源不絕，市民毋須急於搶樓。

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爽報 | 2013-01-15 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 投資市場十災

筆者授課時不時提醒學員投資切忌過分貪婪和恐懼，以免高價接貨，賤價出貨，血本無歸。過去近40年香港投資市場至少有十個大災，每次資產值跌逾四成，包括：

1.1973年股災：恒指由1973年3月的高位1,775點下挫至1974年12月的159點，不足兩年下跌92%。

2.惡性通脹災：港跟美加息抗高通脹，恒指由1981年7月的1,810點降至1982年12月的676點，累挫63%。

3.港匯災：港元匯價由1982年7月5.9港元兌一美元，瀉至1983年9月的9.8港元兌1美元，使政府推聯匯制度。

4.牌價災：政府大量發牌，加上經濟不景，令市區的士牌價由1981年3月的27萬元高位，下跌至1983年9月的13萬元；新界的士牌價更由20萬元下跌至不足一萬元。

5.期指災：1987年10月股災，恒指及期指由逼近4,000點大幅下挫50%至不足2,000點，期指好友傷亡慘重。

6.宏調災：1993年大量資金湧港，恒指由5,000點大幅上升至1994年1月的12,599點。之後中央政府推出宏觀調控政策，恒指在一年間跌至6,890點。

7.金融風暴災：九七回歸前後股市急升，1997年8月升至16,820點水平；之後爆發亞洲金融風暴，港元備受狙擊，一年間跌至6,545點，蒸發10,000點。

8.樓災：樓價自九七回歸後大幅回落，到2003年5月沙士期間下挫七成。

9.科網股災：1998年8月政府入市後恒指大幅回升，出現科網股泡沫，在2000年初爆破，恒指在18,398點高位跌至2003年的8,332點，同期電盈(008)股價大挫97%。

10.國企股災及金融海嘯：2007年國企股大升，恒指增至31,958點。港股直通車無望，金融海嘯爆發，恒指1年間跌至10,676點。

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