壹週刊：資助房屋的重建問題

近月關於公務員樓宇的重建問題，帶出政府資助出售房屋的補價和重建問題。公務員樓宇單位數目不過數千個，而政府資助出售房屋的數目接近40萬個，因此問題只是冰山一角。

二次大戰後，大量內地移民湧入香港，帶來嚴重的住屋問題。港英政府在1954年開始興建公共房屋，主要是解決市民的住屋問題。到上世紀七十年代，市民對置業需求增加，政府於是推出居者有其屋計劃，協助中低收入市民置業。

政府1978年推出第一期居屋計劃，購入單位的業主日後可自由轉讓，毋須向房委會補價。直至1981年，由於樓價急升，房委會向買家提供折扣優惠，方便他們「上車」。日後業主要在自由市場出售單位，須向房委會補價，補價以市值乘以折扣率計算。過去30年，房委會總共推出20多期居屋發售，折扣率由7%至60%不等。九七回歸前樓價急升，居屋的折扣率高達60%。

上世紀九十年代，房協推出夾屋計劃，同樣提供折扣優惠協助中產夾心階層置業。到九七回歸後，董建華提出八萬五房屋政策，目標是10年內令全港七成家庭自置物業。為了達到這個目標，董建華推出租者置其屋計劃，以超低價出售公屋，折扣率高達80%以上。

房委會和房協經過30多年的努力，總共出售了33萬個居屋，2萬個夾屋單位，以及12萬個公屋單位，資助出售單位總數達到47萬個。這47萬個單位中，只有大約8萬個單位已經補價，換言之，尚有近40萬個單位仍未補價，不能在自由市場買賣。房協出售的置安心計劃單位，以及日後復建的居屋單位，提供折扣優惠，日後同樣要補價才可以自由轉讓。

由於資助出售單位的業主，只享有物業的使用權，以及部分業權，故此轉讓權和出租權受到限制。特別是一些折扣率較高的單位，業主沒有很大的誘因向政府補回數以百萬元計的差價，將單位自由出售或出租。結果是大量業主「被綁」，即使家庭環境、工作或子女上學地點出現轉變，也難以搬遷，被迫繼續居住在資助單位之內。今年政府將推出5,000個白表免補價名額，勢必推高第二市場居屋價格，令業主日後更缺乏誘因補價。

九七回歸前，港大經濟學者王于漸已預見資助出售房屋日後的補價和重建問題，故此他建議政府以低價（甚至免費）出售公屋給住戶，並且豁免補價，藉此釋放土地價值，讓公屋居民得益。到近幾年，王于漸建議政府讓居屋業主以最初售價來計算補價，藉此鼓勵他們補價，成為真正的業主。曾蔭權離任前提出的「新居屋」，同樣提供補價優惠，協助業主日後以利息作補價，擁有十足業權。

政府向業主提供補價優惠，對那些已補價的業主不公，必然帶來極大的反對聲音。然而，政府若不好好處理補價問題，再過多20年左右，便會出現類似公務員樓宇的重建問題。

一些已補價的業主，當然樂意出售單位給發展商或市建局，換取賠償。那些未補價的業主，自然希望享受資助，繼續使用單位，直至單位變成危樓。這種情況類似實施租管時，租客不願遷出，業主無法收樓，只好任由單位殘缺不全。現時政府處理公務員樓宇的重建問題，正好為日後處理資助出售房屋的重建問題，先行探討一些可行方案。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk 作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-02-21 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利