壹週刊：重建公務員樓 締造三贏

近月立法會議員蔣麗芸向發展局局長陳茂波提問，政府可否考慮協助小業主重建公務員樓宇，以節省時間和行政費用。

 

公務員樓宇的重建問題，是歷史遺留下來的問題，有關方面遲早要面對。港英政府在1952年推出公務員建屋合作社計劃，以大約三分一的地價批出土地，讓合資格的公務員以合作社形式興建房屋，合作社擁有土地及樓宇的業權，與社員簽訂租契佔用有關單位。

 

政府在1993年修改條例，合作社只要取得75%社員同意，便可解散和進行分契。

現時全港238個公務員建屋合作社，只得11個轄下的樓宇已經重建，餘下的227個合作社若重建樓宇，以各地段容許的地積比率計算，可提供96.3萬平方米住宅樓面面積，即103.6萬平方呎，可興建兩萬個500呎住宅單位。

上世紀五十年代，香港人口急增，住屋問題嚴重，政府以低價批地給公務員建屋，主要是解決當時的居住問題，沒想到五、六十年之後，會因為地價颷升，製造新的居住問題。

 

根據報導，不少早期入住這些單位的公務員現已退休。由於年紀老邁、行動不便，樓宇又沒有電梯，以致被困在家中，無法外出。業主若想將單位出售或出租，另覓合適住所，則要向政府補回地價，金額動輒數百萬元，甚至過千萬元，根本難以負擔。結果大量空置單位無人居住，造成浪費。

 

由於不少公務員樓宇位處市區靚地，加上只得五層高，並未用盡地積比率，理應吸引發展商進行私人收購重建，毋須政府出手協助。但問題是小業主並非擁有十足業權，若想出售單位給發展商，要先補回三分二的地價。發展商知道小業主沒有十足業權，亦不會願意以同區面積相若的單位作為賠償。除非類似寶翠園的例子，重建後升值潛力特別高，否則發展商不會主動以樓換樓方式向小業主進行收購。

基於公平原則，政府實在很難豁免補地價，讓發展商（包括市建局）重建公務員樓宇，增加住宅樓面面積。但政府可以協助發展商及小業主進行商討，研究小業主可否將單位免補地價出售給發展商，換取面積較細的單位，再由發展商負責向政府補回地價，進行重建。政府、小業主和發展商願意合作，相信可達致三贏局面。政府可取得一筆補地價收入，小業主可換取高於業權價值的較細單位，發展商透過重建，釋放土地價值去賺取合理利潤。

除了公務員樓宇出現重建問題外，日後類似問題同樣會出現在未補地價的居屋、夾屋、置安心和租置單位，總數接近40萬個。特別是租置單位，折扣率特別高，問題更嚴重。在同一座公屋之內，有已出售的租置單位，有未出售的出租單位；已出售的租置單位有未補地價的，有已補地價的。日後若要重建整座公屋，因住戶業權不同，必然出現不少爭拗，阻礙重建。

未來幾年香港仍然會面對房屋供應不足的問題，政府可考慮暫時放寬上述各類房屋的限制，容許業主未補地價出租單位，將部分租金收入繳付給政府作補償。這可以讓有需要遷出的業主收取租金後，租用其他合適地方居住，亦可避免單位空置，造成浪費。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk 作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-02-14 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利