活道教育中心



詳情請參閱活道教育中心網址: http://www.livingword.edu.hk/

Email: lampunlee@livingword.edu.hk

2013年9月30日星期一

★最新10月開課課程:林本利 x 陳肇賢 x 黃元山 -「理財有道」財富管理課程 (課程編號:AF-19)★

多謝各界人仕支持!
AF-19 「理財有道」財富管理課程經已額滿。
將會在稍後時間安排加開新班,敬請留意!



詳情請參閱本中心網站 http://www.livingword.edu.hk
或致電本中心熱線:2512-0699
 
以作留位、報名及查詢之用。
謝謝!

2013年9月27日星期五

蘋論:房委會建屋兩萬 只能安置九千人

特首梁振英先生在他的網誌中(見9月11日),提到筆者在9月6日發表的一篇社論,指出文章所提及關於房屋空置數字不準確,應參照差餉物業估價署的數據才準確。並衷心希望筆者及社會各界在了解房屋真正空置情況後,能夠齊心一意,處理土地供應及樓房供應問題。

首先要感謝梁先生對筆者文章的回應,筆者和梁先生都關注香港房屋供應不足、樓價高企的問題,以及如何透過增加土地和房屋供應去解決港人的居住問題。政府要制訂長遠房屋策略,除了要評估房屋需求外,還要掌握現時全港永久性屋宇單位數量和空置情況,才能夠有足夠資料去規劃未來十年的房屋供應。

因此,筆者自去年8月先後發表多篇文章,目的就是要提醒有關方面要小心評估房屋需求和供應量,以免日後出現房屋短缺,或者嚴重空置的問題。立法會議員范國威在特首答問大會中引用筆者20多萬個空置單位的數字,再打個六折,得出15萬個空置單位的估算。特首梁振英先生則堅持以差餉物業估價署的數字,認為私人住宅單位空置量只得48,000個,房委會的空置公屋單位只得3,689個,故此合計空置量不過5萬個左右,與范議員的數字相距10萬個之多。

以現時全港262萬個永久性住宅單位(不計非住宅有人居住單位)計算,即使採用梁先生和《長遠房屋策略》諮詢文件內所建議的大約5%空置率,數目至少也有13萬個以上,與范議員所述的數字相近。

梁先生堅持差估署48,000個空置單位的數字準確,他並沒有注意到差估署過去10年,曾經修改私人住宅的定義。在2002年以前,私人住宅是包括村屋。以一幢新型村屋三個單位計算,現時總共有10多萬個村屋單位。差估署把村屋不算作私人住宅,而村屋的空置率一般較其他私人住宅為高,這自然降低私人住宅的空置量和空置率。

另一方面,統計處提供的全港永久性屋宇單位總數,把房屋分為三大類,即公營租住房屋,資助出售單位(即夾屋、居屋和租置單位),以及私人房屋。私人房屋除了計算差估署的112萬個私人住宅數字外,還包括已補價的夾屋、居屋和租置單位、村屋、別墅、平房、磚屋、員工宿舍和非住宅用屋宇單位,合共30多萬個單位。這些單位的空置情況特別嚴重,但梁先生卻完全不理會,結果大大低估私人房屋的空置情況。

至於公營租住房屋,梁先生引房委會的數字說空置量只得3,689個。但《長遠房屋策略》諮詢文件卻提到公營租住房屋及資助出售單位合共116萬個,但家庭住戶數目卻只有109萬個,空置量達到7萬個,空置率高達6%。根據統計處的定義,家庭住戶需至少有一名成員為常住居民,只有流動居民(半年內在港逗留只有一至三個月)的住戶不會被界定為家庭住戶。房委會和房協容許大量受資助的房屋空置,或者只作短期居住用途,明顯是浪費公帑。

2012年及2013年上半年,房委會新落成公屋單位合共20,185個,而同期的公屋單位認可居民人數只增加9,134多人(由202萬上升至接近203萬),真不知道新增2萬個公屋單位供應,為何只能安置9,000人,豈非每人要佔據兩個單位?房委會實應解釋清楚為何公屋認可居民人數增長,遠遠低於公屋單位的增長。若然公屋單位空置問題嚴重,2萬個公屋單位只能安置9,000名居民,恐怕政府要重新推算公屋建屋量。

最後,每年大約有1,000幢村屋落成,總共提供3,000個單位,這3,000個村屋單位又是否計入每年18,800個的私人住宅供應內?特首及負責房屋政策的官員若搞不清楚房屋供應數字和空置情況,又如何訂定合理的建屋量?




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
蘋果日報 | 2013-09-27 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

2013年9月26日星期四

壹週刊:和黃聯營公司負債應由誰承擔?

今年8月16日,筆者在《蘋果日報》的「蘋論」中,以「和黃負債過萬億出售百佳減債」為題,嘗試分析和黃有意出售百佳業務的背後原因。

文章刊登當日,和黃集團企業傳訊部隨即向《蘋果日報》總編輯張劍虹發信,指筆者的文章多處地方出現謬誤,欠缺常識,「如非不懂會計,就是存心誤導讀者,危言聳聽」,並希望《蘋果日報》早日澄清,以正視聽。

筆者雖然不是會計師出身,但過去長時間參與經濟及財務方面的研究,看過不少上市公司的財務報表,對公司賬目及會計準則總算有一點認識。個人亦不恥下問,向多名會計師朋友請教後,才敢發表關於和黃財務狀況的文章。

由於《蘋果日報》的版面有限,無法讓筆者詳盡回應和黃的質疑,故此只好借用《壹週刊》的專欄,分幾期作出回應。

筆者在之前文章提到和黃集團的總負債是3,653億元,聯營公司的負債總額高達6,087億元,共同控制實體的總負債則為1,832億元。全部負債加起來高達11,572億元。這超過10,000億元的負債,不應全數算在和黃身上,但若不算在和黃身上,又應由誰承擔?

按照會計準則,和黃的綜合財務狀況表(即資產負債表)只須列出聯營公司和共同控制實體所佔權益(即資產減負債),無須列出佔上述公司的負債。倘若按照和黃佔聯營公司38%權益,佔共同控制實體51%權益計算,和黃應佔上述公司的負債合共3,247億元。連同和黃集團本身3,653億元負債,總負債仍達到6,900億元。

然而,這個推算聯營公司及共同控制實體負債的方法,亦未能真正反映和黃及其大股東的負債情況。以和黃四間在英國的公用事業聯營公司為例,表面上和黃透過長江基建所佔的權益不多於50%,無須列出負債。但這些聯營公司的其他主要股東,其實是李嘉誠基金會、長實和電能;再加上長江基建,合共控制聯營公司88%至100%權益。這四間公司近2,000億元的負債,若不算在和黃身上,真不知應算在誰人身上?

至於赫斯基能源,和黃佔34%權益,李嘉誠個人佔36%權益,合共70%權益。赫斯基能源千多億元的負債,又應該由誰承擔?2012年,長建及赫斯基能源合共為和黃帶來41%稅前溢利,但一眾聯營公司的負債卻因為會計準則,未有顯示在和黃的財務狀況表上。另外,電能向聯營公司(包括英國公用事業公司)貸款百多億元,這些債務又應由誰承擔?

2011年,和黃成立和記港口信託,分拆香港和深圳港口業務,為集團套現400多億元。分拆後,和黃只保留28%權益,和記港口成為聯營公司,可以把之前屬於碼頭附屬公司的債務剔出集團的財務狀況表,減輕負債。

和黃一眾聯營公司的資產值超過10,000億元,但負債同樣龐大,超過6,000億元;個別聯營公司賬面上的資產淨值或股權(即資產減負債)其實不多,Wales & West Utilities更是負資產。近日長和系主席李嘉誠接受傳媒訪問,預測明年經濟轉壞,和黃一定要全面減債。李氏的言論,肯定令某些專欄作家、電台財經演員和「擦鞋仔」感到尷尬,這亦是對筆者善意評論的積極回應。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-09-26 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年9月20日星期五

蘋論:湯顯明貪吃貪喝 遍及公營機構

最近政府公佈有關廉署公務酬酢、餽贈及外訪規管制度和程序的獨立報告,當中披露前廉政專員湯顯明在任期間,合共安排近900次酬酢及410次外訪。報告亦列出18項違規事項,以及送禮130萬元,數字遠高於廉署披露的數字。

報告發表後,立法會帳委會決定再度傳召湯顯明,現任廉政專員及廉署社區關係處處長到帳委會解釋,為何檢討報告跟廉署及審計署報告的資料出現巨大偏差。若發現有人在立法會宣誓後提供失實證供,可能轉介執法機構進行刑事調查。

今次湯顯明「貪吃貪喝」事件最先是由審計署引爆。今年三月底,審計署發表關於廉署的報告,當中只有數個段落提到兩次超支晚宴,由廉政專員「自己批自己」,以及透過分拆賬單,隱瞞超支情況。誰不知這數個小段落,竟成為全份報告的焦點所在。

更神奇的是報告發表後不久,有報章連續多天巨細無遺地報道廉署高層向內地官員送禮情況,踢爆廉署披露的20多萬送禮開支,以及之後披露的70多萬送禮開支,遠遠低於實際超過100萬元的數字。今次獨立報告指湯顯明合共送禮130萬元,與報章披露的獨家資料一致。

很明顯,湯顯明「貪吃貪喝」,用公帑向內地官員慷慨送禮的事件,是經過精心策劃部署,誓要把湯顯明擔任廉政專員五年期間,種種貪腐問題暴露在公眾眼前,並將一眾與湯顯明相關的特區政府及內地官員一網打盡,把他們的貪婪嘴臉和失當行為公諸於世。

事件首先由特首梁振英委任的審計署署長孫德基引爆,隨即由傳媒作進一步披露和跟進,從而惹起公眾關注。之後特首成立檢討委員會跟進事件,立法會帳委會引用《權力及特權條例》進行公開聆訊。檢討委員會迅速完成報告,把那些故意誤導或作假口供的證人暴露在公眾眼前,之後再由立法會,甚至執法機構再作進一步跟進。

事實上,類似湯顯明「貪吃貪喝」,喜愛和內地官員打交道,濫用公帑作私人旅遊和送禮的情況,在公營機構內比比皆是,違規情況可能較湯顯明更為嚴重。過去一年多,先後揭發前特首曾蔭權接受富豪「海陸空」款待,濫用公帑進行外訪,以及湯顯明「貪吃貪喝」事件,聽聞不少公營機構的高層隨即取消一些主要目的是作私人旅遊的外訪,以免成為審計署下一個審計目標。

倘若是私人公司,公司總裁喜愛吃喝玩樂,用公司的資源款待內地客戶,公司董事局和股東自然會進行監察,以防總裁濫用資源為自己謀福利。若然董事局和股東對總裁的揮霍視若無睹,他們最終會自食其果,公司盈利和股價必然下跌。

至於公營機構(包括大學),因為沒有股東監察,機構總裁往往享有巨大權力,可以把機構變成私人俱樂部,安插親人和友好掌管主要職務,把公帑用作私人消費。即使有董事局或機構主席進行監察和問責,但董事和主席全是大忙人,所擔任的公職純屬義務性質,有些人選更是由總裁自己推薦,他們根本不會花上太多時間去監察機構總裁和其他高層的表現。結果導致公營機構缺乏制衡,出現總裁濫用權力和浪費公帑的情況。

前廉政專員湯顯明的老闆是前特首曾蔭權,故此湯任內「貪飲貪食」的表現還可以理解。最令人費解的就是為何廉署一眾高層和前線人員,這麼多年來可以容忍湯顯明如此揮霍,違規分拆賬單,以及用公帑作私人消費,被審計署踢爆後還幫他隱瞞,嚴重損害廉署近四十年來所建立的聲譽。立法會及執法機構實應作深入調查,把當中合謀者一同繩之於法。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
蘋果日報 | 2013-09-20|A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

2013年9月19日星期四

壹週刊:和黃要感謝全港市民的貢獻

1999年,和黃成功出售英國電訊公司Orange的股權,賺取過千億元利潤,以致當年香港業務對公司的息稅前溢利貢獻不過8%。只可惜,不知是誰的主意,和黃之後竟然押重注在3G業務上,導致公司出現嚴重虧損,由2002年至2009年合共錄得息稅前虧損接近1,600億元。若把投資3G業務的債務利息計算在內,虧損數目會更驚人。

可幸和黃主席李嘉誠早在九七回歸前進行一連串部署,在香港收購港燈,發展地產、酒店、零售、電訊和貨櫃碼頭業務,在內地發展港口業務,又在加拿大收購赫斯基能源,為集團帶來穩定的收益和利潤。1998年,香港業務帶來的息稅前溢利高達70%。若考慮到香港稅率較低,業務較穩定,融資成本應較低,香港業務佔集團的稅後溢利應更高。

而更重要的,就是1997年3月,李嘉誠決定重組長和系架構,以垂直(或縱向)方式控制系內四間主要公司,即長實控制和黃,和黃控制長江基建,長建控制港燈(現改名電能)。這次架構重組,讓李嘉誠透過控制長實,間接控制其餘三間公司,這四間公司的總市值合共佔當時恒指成分股總市值18%。

由於港燈的利潤得到政府保障,每年可以按照資產淨值賺取13.5%-15%的准許回報(2009年後降至9.99%),故此公司較容易向銀行借款或者在市場舉債,以低息進行擴張和收購。2000年,港燈成功游說政府官員,獲批准在南丫島興建新電廠,加上其他相關輸電和配電設施的投資,合共200多億元。之後,港燈連續多年大幅調高電費,香港市民變相資助港燈和長和系發展。事實上,即使沒有南丫島新電廠,港燈至今也有足夠發電設施應付需求。

港燈資產值膨脹,准許利潤上升,向長江基建及和黃提供穩定利潤。由於港燈擁有強大的現金流,加上融資成本較低,故此長建不時夥拍港燈在海外進行收購,當中包括收購澳洲電網業務,英國電網、電廠和配氣管道業務,新西蘭電網業務。長建和港燈又透過分拆澳洲電網業務上市,賺取巨利。這些投資,令長建不斷壯大,稅後溢利由1996年不足9億元上升至2012年94億元,一直為和黃(佔78%長建權益)增添巨額經常及非經常溢利。

和黃在上世紀八十年代開始大舉投資香港貨櫃碼頭業務,之後再投資興建深圳鹽田港,在香港和深圳兩地收取巨額貨櫃處理費,為集團賺取豐厚利潤。2005年、2006年及2011年,和黃分三次拆售港深兩地港口業務,為集團帶來739億元利潤,可以用這筆錢填補3G業務的虧損。

2012年和黃所賺的589億元息稅前溢利,當中有166億元來自長江基建、74億元來自赫斯基能源,合共240億元,佔總額41%。由此可見當年李嘉誠決定收購港燈和赫斯基能源,並且成立長江基建操控港燈,眼光果然獨到,能夠保住和黃這十多年的業績。至於地產及酒店業務的息稅前溢利,佔集團總額18%,相信不少是來自香港業務,內地及海外的貢獻仍未趕上。此外,香港的零售業務(包括百佳、屈臣氏和豐澤)和電訊業務,對和黃依然有一定貢獻。

今日和黃業務能夠遍布全球,實應感謝全港市民過去的努力和貢獻,為集團付出巨額樓價、租金、電費、貨櫃處理費、電訊費、超市及購物費用。並且在3G業務出現嚴重虧損時,幫助集團渡過難關。





作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-09-19 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年9月13日星期五

蘋論:垃圾徵費 慎防製造更多垃圾

今年七月,政府向立法會申請撥款擴建三個堆填區,遭到立法會議員及堆填區附近居民強烈反對,被迫撤回撥款申請。輿論普遍認為政府應做好源頭減廢,包 括推行廢物徵費,藉以大幅降低每日的廢物處理量。政府原本計劃今個月就廢物徵費問題諮詢公眾,但有消息指由於近月發生打鼓嶺堆填區污水滲漏事件,政府可能 押後有關諮詢。

空氣污染、噪音、污水排放和固體廢物,是四大環境問題,政府採用不同政策去處理這四大問題。發電和交通是空氣污染的主要來源,政府透過鼓勵電力公司安裝減排設施和使用排放量較少的燃料,以及向運輸業提供換車資助,期望能夠改善香港的空氣質素。

至於噪音問題,政府主要透過立法,限制噪音水平,並要求製造噪音的生產商採取有效措施去減輕噪音對市民的影響。在污水排放方面,政府早已向把污水排入公共污 水渠的用水戶徵收排污費。一些工商行業,由於排出污水的污染程度較住宅污水高,故此須繳付工商業污水附加費。政府開徵排污費,收入是用作支付處理和排放設 施的營運與維修開支,實行「污染者自付」的原則。

至於固體廢物問題,政府在2006年開始向建築廢物徵收每公噸125元的堆填費,效果立竿見影,建築廢物由每日6,600公噸大幅下降至現時每日約2,700公噸,減幅高達六成。政府在2009年開始實施每個膠袋徵費五角,更令登記零售商減少派發膠袋達九成之多。

固 體廢物處理絕不是免費午餐,處理費用及對環境的損害極其巨大。現時政府處理都市固體廢物主要依靠堆填方式,每公噸的營運成本高達600元。當中包括224 元收集及運送費用,208元轉運費用,和168元堆填區處理費用。政府每年花費十多億元處理固體廢物,這還未包括數以百億元計的興建和擴建堆填區工程費 用,堆填區的土地成本,以及堆填區對居民健康帶來的損害。

現時香港人每日製造約18,000公噸都市固體廢物,當中有9,000公噸落入堆 填區。這9,000公噸落入堆填區的廢物中,有四成是廚餘。政府向市民及飲食業開徵廢物處理費,除了鼓勵市民及業界減少製造廢物,還可以促進環保回收業的 發展,對減少固體廢物量有一定幫助。當廢物處理不再是免費時,市民及業界自然要想辦法減少製造廢物,其中一個方法就是把廢物送往回收,到時市場上的回收及 廢物(包括廚餘)處理行業便有一定生存空間。

今個月初逝世的諾貝爾經濟學獎得主高斯,在五十多年前便提出以市場力量去解決環境污染問題,政府毋須事事親力親為。況且政府插手去處理污染問題,亦可能帶來其他環境問題。堆填區的惡臭問題和污水滲漏事件,正好說明政府在處理污染問題時,未必較市場優勝。

調查顯示接近六成市民接受垃圾徵費,但大部份市民只願意每年支付200元以下的費用。政府過去曾經表示在2016年推出垃圾徵費,家庭住戶每月支付20至30元,即每日不足一元,數目遠遠低於處理廢物的成本和對環境帶來的損害。

最令人擔心是倘若垃圾處理費過低,會否出現一個現象,就是市民覺得已經付出費用,便心安理得地製造更多垃圾。哈佛大學教授桑德爾在他的著作《錢買不到的東西》中,便提到當託兒所向遲來帶子女放學的家長徵收罰款後,家長便失去罪疚感,遲到情況變本加厲。

由此可見,垃圾徵費有其局限,更重要的是,提高市民的公民意識,一同珍惜地球資源,減少製造廢物,不要讓香港的環境問題繼續惡化下去。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
蘋果日報 | 2013-09-13 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

2013年9月12日星期四

壹週刊:解構和黃財務狀況

今年七月,市場傳出和黃有意出售百佳業務,惹來撤資疑雲。和黃若成功出售百佳,每年香港的核心溢利貢獻將減少約十億元。

翻開和黃的 年報,可以看到集團過去十多年財務狀況的變化。1999年,和黃成功出售英國電訊公司Orange的股權,賺取過千億元利潤。然而,由於公司錯誤將數以千 億元計的資金投入3G業務,曾經一段時間出現每日蝕超過一億元的紀錄,幾乎令集團陷入萬劫不復的境地。可幸和黃在香港建立穩固基礎,為公司提供穩定的溢利 和現金流,才能安然渡過十多年的艱苦歲月。

2012年財政年度,和黃旗下共有超過200間附屬公司(股權多於50﹪)、聯營公司(股權不多 於50﹪)及共同控制實體。按照會計準則,和黃的綜合財務狀況表(或稱資產負債表),只須列出和黃本身及附屬公司的資產及負債狀況,以及聯營公司和共同控 制實體所佔的權益(即資產減負債),而毋須列出後兩者的負債狀況。

根據年報,截至2012年底,和黃的資產總值為8,039億元,負債為 3,653億元,兩者相減便是資產淨值或股東權益,即4,386億元。扣除各附屬公司非控股(即小股東)權益470億元,和黃普通股股東權益及永久資本證 券總額共3,916億元。這3,916億元中,有1,519億元屬於聯營公司所佔的權益,704億元屬於共同控制實體的權益,扣除這兩筆數後,和黃附屬公 司的權益(或資產淨值)只得 1,693億元。但不要忘記,和黃的資產中,有787億元屬於電訊牌照的價值。當年以天價購入的電訊牌照,今天還有投資者願意付出700多億元購買嗎?

2012 年和黃除稅後溢利為324億元,但只有261億元屬於和黃的股東。324億元溢利當中有150億元來自聯營公司,65億元來自共同控制實體。扣除這兩筆數 後,和黃本身及一眾附屬公司只為集團帶來109億元溢利。出售百佳超市後,核心溢利將進一步下降。雖然和黃極之倚賴聯營公司和共同控制實體為集團帶來的溢 利,不少更由和黃操控(例如電能和赫基斯能源),但這些公司的負債並未反映在集團的綜合財務狀況表上。從賬目附註中可知,聯營公司負債總額是6,087億 元,共同控制實體是1,833億元,兩者合共7,920億元。倘若按照和黃佔聯營公司38%權益,共同控制實體51﹪權益推算,和黃應佔聯營公司負債 2,313億元,應佔共同控制實體負債934億元,兩者合共3,247億元。再加上和黃本身及附屬公司的負債3,653億元,總負債高達6,900億元。 聯營公司及共同控制實體出現債務問題,和黃又怎能置身事外?

和黃附屬公司3,653億元負債中,有2,600億元屬銀行及 其他債務,63億元是來自非控股股東之計息借款,2012年和黃的利息支出及融資成本是92億元。若將聯營公司和共同控制實體的利息支出及融資成本也計 算,數目更高達164億元。和黃的年報指公司負債淨額不過1,247億元,是把手上現金和其他流動現金從負債中扣除,數字還未包括聯營公司和共同控制實體 的負債。這個所謂「負債淨額」,未能真正反映整個集團的負債實況。例如和黃的負債淨額雖然由2010年的1,311億元下跌至2012年的1,247億 元,但集團的整體利息支出及融資成本卻由123億元上升至164億元。隨着美國聯儲局準備退市,美國十年期國債息率升至三釐,和黃的利息支出勢將增加。至 於和黃過去十多年如何倚賴香港業務渡過難關,下次繼續和讀者分析。 




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-09-12 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年9月6日星期五

蘋論: 四萬七建屋目標 不必太認真

經過10個月共11次會議後,長遠房屋策略督導委員會終於完成《長遠房屋策略》諮詢文件,展開為期三個月的公眾諮詢,之後再制訂長遠房屋策略以及相關政策措施。

整份諮詢文件長達130頁,從多方面評估市民的房屋需求,增加房屋供應的措施,以及不同建屋機構所扮演的角色。雖然諮詢文件極其冗長,但公眾關注的焦點集中在長遠房屋需求推算,公營及私營部門到底要提供多少個住宅單位才能滿足市民的房屋需求。

事實上,要評估本地的住屋需求和訂定建屋目標數量,又談何容易。諮詢文件的第四章,列出政府的推算原則和方法,從而得出由2013-14至2022-23年度十年期內的總房屋供應目標。政府考慮到住戶數目淨增長、受重建影響及居住環境欠佳的住戶數目,以及其他因素,推算出未來十年總房屋需求量為45萬個。之後再根據私營市場的平均空置量(約5.2%)去調高總房屋供應量至47萬個,即每年建屋目標是4.7萬個單位,當中60%屬公屋及居屋,40%屬私人住宅。

這個四萬七的建屋目標,遠遠低於首任特首董建華提出的八萬五建屋目標;加上當中只有40%,即1.88萬個單位屬私人住宅,自然被人評為刻意低估房屋需求,幫助地產商托市。但從另一角度去看,政府將公營房屋所佔的比重調高至60%,大幅高於現時只佔44%的比重,變相以公屋及居屋替代私樓,減少市民對私樓的需求。

根據過去數十年的經驗,市民實在毋須認真看待政府的長遠房屋需求推算,實際需求往往與政府原先的推算相差甚遠。特別是本地人口增長和按揭利率這兩個影響置業需求重要因素,事前實在難以預測,一旦預測失準,勢必嚴重高估或低估房屋需求數字。

1972年,當時的港督麥理浩宣佈十年建屋計劃,要在1973至1982年的十年期內,為180萬人提供設備齊全、有合理居住環境的公共房屋單位。到1976年,麥理浩提出居屋計劃,以滿足市民的置業需求。可是,計劃推出後不久,大量內地合法及非法入境者湧入香港,幾年間人口激增50萬人,刺激房屋需求,私人住宅單位價格由1976年平均每呎約300元,急升至1981年超過1,000元。之後因按揭利率飆升至20厘,九七問題觸發移民潮,私樓需求大減,樓價三年間大跌近五成,直至1985年才止跌回升。

同樣,回歸後董建華宣佈八萬五房屋政策後不久,便因為炒家狙擊港元,令本地按揭利率急升至十多厘,觸發樓價大幅下挫,由1997年平均每呎6,000多元跌至2003年的2,000多元。經濟不景,通縮持續,失業率上升,出生率下降,大大削弱市民的置業需求,八萬五政策無疾而終。今次諮詢文件提出四萬七的建屋目標,到明年落實相關措施時,很大機會又遇上利率回升,樓價向下調整,市民置業需求大減,到時又要重新評估房屋需求。

現時全港永久性房屋存量達到264萬個,而住戶數目約238萬個,即房屋數目超出住戶數目26萬,房屋空置情況十分嚴重。諮詢文件提到現時公營房屋(包括出租及資助出售單位)共116萬個,佔房屋單位總數的44%。文件又提到居於公營房屋的住戶總數為109萬個,換言之有7萬個公營房屋是空置的。房委會和房協實應向市民解釋,為何出現如此嚴重的空置情況,以免浪費公帑,興建大量沒有人居住的房屋。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
蘋果日報 | 2013-09-06 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利

2013年9月5日星期四

壹週刊:港鐵逼爆要設法疏導乘客

做生意若能其門如市,老闆自然十分高興。顧客排長龍認購,老闆可以下令工人加班趕工,增加產量應市。若然產能已達到飽和,無法再增加產量,也可以乘機加價,多賺一大筆。

然而,生意若是港鐵的鐵路服務,情況便大大不同。首先,鐵路服務要符合安全標準,每條路線負載能力有限,即使乘客量大增,短期內亦難以大幅度增加負載能力,唯有寄望將來發展新路線去疏導乘客。

那麼加價一招又如何?答案又是否定的。港鐵票價加幅受到可加可減機制約束,過去幾年,港鐵受惠於地產市道暢旺而賺大錢,推出多項優惠措施去紓緩乘客所面對的加價壓力。

由於加價幅度較其他交通工具為低,港鐵的乘客量不斷攀升,在幾個繁忙的車站,包括尖沙咀、金鐘、銅鑼灣、中環和九龍塘,不時出現逼爆月台的場面。乘客可能要等候數班車才可以上車,出閘後還要與其他人摩肩接踵,在水洩不通的環境下慢行五至十分鐘才能離開車站。

自從兩鐵在2007年底合併後,港鐵的競爭力大大提升,乘客量持續增加。2008年,港鐵平均每日乘客量是406萬人次,佔整體公共交通乘客量35.5%。及至去年,港鐵平均每日乘客量已上升至484萬人次,佔整體公共交通乘客量上升至超過40%。

過去四年,香港人口不過上升3%,由696萬人增加至717萬人,公共交通平均每日乘客量增加5.9%,由1,142萬人次上升至1,209萬人次,但港鐵的乘客量則大增近20%!由金鐘至尖沙咀的過海線,擠逼情況極其嚴重;即使港鐵每分鐘開出列車,依然無法有效疏導人潮。

隨着2014年西港島線及2015年南港島線落成通車,將會有大量乘客從西區及南區各站,乘港鐵至中環或金鐘過海,到時中環及金鐘站的擠逼問題將更趨嚴重。明年第二季港鐵將推出「都會優惠票」,乘客可用400元往返市區各站40次車程,即平均每程10元,到時將會有更多乘客選擇使用港鐵服務。而隨着本地人口老化,愈來愈多市民達到65歲,每日可以用2元任搭港鐵,勢將進一步逼爆港鐵。

按照港鐵的發展計劃,沙中線要到2020年左右才通車過海。故此未來六年,港鐵及政府必須想盡辦法疏導乘客,避免因乘客量過多而影響行車安全,甚至發生「人踩人」的意外事件。

其實在上世紀九十年代初期,金鐘至尖沙咀的過海線同樣十分擠逼,港鐵及政府採用多項措施去紓緩擠逼情況。當中包括提供非繁忙時段乘車優惠和鰂魚涌站過海優惠,巴士公司開辦300號及301號過海線,在繁忙時段疏導過海人潮。港鐵和政府實應考慮推出類似措施,去疏導未來幾年將會大幅增加的乘客量。

現時港鐵東涌線和機場快線的載客量仍未達到飽和,可以考慮推出優惠政策,鼓勵乘客放棄使用荃灣線過海,轉用東涌線和機場快線過海,過海後再轉駁其他鐵路幹線。

長遠而言,政府實有必要檢討鐵路優惠的運輸政策。港鐵不斷膨脹,日後佔公共交通的市場份額將達到六成,其他交通工具是否仍有生存空間?未來港鐵又能否應付每日700萬的乘客量?港鐵一旦出現嚴重事故,或者工潮,又如何找足夠公共交通工具,去接載市民上落班?




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-09-05 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利