經過10個月共11次會議後，長遠房屋策略督導委員會終於完成《長遠房屋策略》諮詢文件，展開為期三個月的公眾諮詢，之後再制訂長遠房屋策略以及相關政策措施。
整份諮詢文件長達130頁，從多方面評估市民的房屋需求，增加房屋供應的措施，以及不同建屋機構所扮演的角色。雖然諮詢文件極其冗長，但公眾關注的焦點集中在長遠房屋需求推算，公營及私營部門到底要提供多少個住宅單位才能滿足市民的房屋需求。
事實上，要評估本地的住屋需求和訂定建屋目標數量，又談何容易。諮詢文件的第四章，列出政府的推算原則和方法，從而得出由2013-14至2022-23年度十年期內的總房屋供應目標。政府考慮到住戶數目淨增長、受重建影響及居住環境欠佳的住戶數目，以及其他因素，推算出未來十年總房屋需求量為45萬個。之後再根據私營市場的平均空置量（約5.2%）去調高總房屋供應量至47萬個，即每年建屋目標是4.7萬個單位，當中60%屬公屋及居屋，40%屬私人住宅。
這個四萬七的建屋目標，遠遠低於首任特首董建華提出的八萬五建屋目標；加上當中只有40%，即1.88萬個單位屬私人住宅，自然被人評為刻意低估房屋需求，幫助地產商托市。但從另一角度去看，政府將公營房屋所佔的比重調高至60%，大幅高於現時只佔44%的比重，變相以公屋及居屋替代私樓，減少市民對私樓的需求。
根據過去數十年的經驗，市民實在毋須認真看待政府的長遠房屋需求推算，實際需求往往與政府原先的推算相差甚遠。特別是本地人口增長和按揭利率這兩個影響置業需求重要因素，事前實在難以預測，一旦預測失準，勢必嚴重高估或低估房屋需求數字。
1972年，當時的港督麥理浩宣佈十年建屋計劃，要在1973至1982年的十年期內，為180萬人提供設備齊全、有合理居住環境的公共房屋單位。到1976年，麥理浩提出居屋計劃，以滿足市民的置業需求。可是，計劃推出後不久，大量內地合法及非法入境者湧入香港，幾年間人口激增50萬人，刺激房屋需求，私人住宅單位價格由1976年平均每呎約300元，急升至1981年超過1,000元。之後因按揭利率飆升至20厘，九七問題觸發移民潮，私樓需求大減，樓價三年間大跌近五成，直至1985年才止跌回升。
同樣，回歸後董建華宣佈八萬五房屋政策後不久，便因為炒家狙擊港元，令本地按揭利率急升至十多厘，觸發樓價大幅下挫，由1997年平均每呎6,000多元跌至2003年的2,000多元。經濟不景，通縮持續，失業率上升，出生率下降，大大削弱市民的置業需求，八萬五政策無疾而終。今次諮詢文件提出四萬七的建屋目標，到明年落實相關措施時，很大機會又遇上利率回升，樓價向下調整，市民置業需求大減，到時又要重新評估房屋需求。
現時全港永久性房屋存量達到264萬個，而住戶數目約238萬個，即房屋數目超出住戶數目26萬，房屋空置情況十分嚴重。諮詢文件提到現時公營房屋（包括出租及資助出售單位）共116萬個，佔房屋單位總數的44%。文件又提到居於公營房屋的住戶總數為109萬個，換言之有7萬個公營房屋是空置的。房委會和房協實應向市民解釋，為何出現如此嚴重的空置情況，以免浪費公帑，興建大量沒有人居住的房屋。
蘋果日報 | 2013-09-06 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
整份諮詢文件長達130頁，從多方面評估市民的房屋需求，增加房屋供應的措施，以及不同建屋機構所扮演的角色。雖然諮詢文件極其冗長，但公眾關注的焦點集中在長遠房屋需求推算，公營及私營部門到底要提供多少個住宅單位才能滿足市民的房屋需求。
事實上，要評估本地的住屋需求和訂定建屋目標數量，又談何容易。諮詢文件的第四章，列出政府的推算原則和方法，從而得出由2013-14至2022-23年度十年期內的總房屋供應目標。政府考慮到住戶數目淨增長、受重建影響及居住環境欠佳的住戶數目，以及其他因素，推算出未來十年總房屋需求量為45萬個。之後再根據私營市場的平均空置量（約5.2%）去調高總房屋供應量至47萬個，即每年建屋目標是4.7萬個單位，當中60%屬公屋及居屋，40%屬私人住宅。
這個四萬七的建屋目標，遠遠低於首任特首董建華提出的八萬五建屋目標；加上當中只有40%，即1.88萬個單位屬私人住宅，自然被人評為刻意低估房屋需求，幫助地產商托市。但從另一角度去看，政府將公營房屋所佔的比重調高至60%，大幅高於現時只佔44%的比重，變相以公屋及居屋替代私樓，減少市民對私樓的需求。
根據過去數十年的經驗，市民實在毋須認真看待政府的長遠房屋需求推算，實際需求往往與政府原先的推算相差甚遠。特別是本地人口增長和按揭利率這兩個影響置業需求重要因素，事前實在難以預測，一旦預測失準，勢必嚴重高估或低估房屋需求數字。
1972年，當時的港督麥理浩宣佈十年建屋計劃，要在1973至1982年的十年期內，為180萬人提供設備齊全、有合理居住環境的公共房屋單位。到1976年，麥理浩提出居屋計劃，以滿足市民的置業需求。可是，計劃推出後不久，大量內地合法及非法入境者湧入香港，幾年間人口激增50萬人，刺激房屋需求，私人住宅單位價格由1976年平均每呎約300元，急升至1981年超過1,000元。之後因按揭利率飆升至20厘，九七問題觸發移民潮，私樓需求大減，樓價三年間大跌近五成，直至1985年才止跌回升。
同樣，回歸後董建華宣佈八萬五房屋政策後不久，便因為炒家狙擊港元，令本地按揭利率急升至十多厘，觸發樓價大幅下挫，由1997年平均每呎6,000多元跌至2003年的2,000多元。經濟不景，通縮持續，失業率上升，出生率下降，大大削弱市民的置業需求，八萬五政策無疾而終。今次諮詢文件提出四萬七的建屋目標，到明年落實相關措施時，很大機會又遇上利率回升，樓價向下調整，市民置業需求大減，到時又要重新評估房屋需求。
現時全港永久性房屋存量達到264萬個，而住戶數目約238萬個，即房屋數目超出住戶數目26萬，房屋空置情況十分嚴重。諮詢文件提到現時公營房屋（包括出租及資助出售單位）共116萬個，佔房屋單位總數的44%。文件又提到居於公營房屋的住戶總數為109萬個，換言之有7萬個公營房屋是空置的。房委會和房協實應向市民解釋，為何出現如此嚴重的空置情況，以免浪費公帑，興建大量沒有人居住的房屋。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com蘋果日報 | 2013-09-06 |A08| 專欄專論| 社論 | 經濟學家 林本利
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