過去三個月,本地樓價顯著下調,反映二手樓價的中原指數從高位下跌約7%,個別地區樓價跌幅更達一、兩成。
樓價下調,加上年近歲晚樓市例淡,急於套現的賣家只好「劈價」售樓。大部分的準買家則依然採取觀望態度,期望樓價進一步回落才入市。不少人會問:到底何時可以入市買樓?
筆者既不是先知,又不是神仙,手上沒有水晶球,當然無法預知樓市日後去向。過去二十多年入市買樓主要用作自住,或作長線收租,每次買樓都抱同一態度,就是切忌摸頂入市,不要跟從羊群去「盲搶樓」。
不少樓市準買家決定是否入市時,往往只看自己是否有足夠能力供樓,若然收入穩定,每月供樓開支佔收入低於五成,又能夠通過壓力測試,便會入市買樓,抱着早買好過遲買的心態。
買樓是人生大事,特別是首次置業,差不多要耗盡積蓄才能「上車」,一旦「搭錯車」,特別是搭上旺市尾班車,後果不堪設想。過去多年,筆者不斷提醒準買家,置業時除了要看自己的供樓負擔能力,更重要的是要看全港市民的供樓負擔能力。若然樓價已經脫離一般市民的購買力,樓市爆煲只是遲早的問題。
登入中原地產網頁,可以在樓市分析一欄中,找到自1994年1月香港住戶的供樓負擔比率(即每月供樓開支除以收入)的數字。供樓負擔比率反映兩類住戶的情況,一類是購買一個400呎建築面積的小型住宅單位,以全港住戶每月收入中位數作為收入指標(現時是25,000元)。另一類是購買一個600呎建築面積的中型住宅單位,以私樓住戶每月收入中位數作為收入指標(現時是34,300元)。兩類單位都假設買家先付四成首期,餘下六成分20年供款,息率主要是以最優惠利率作準(2009年1月起加上同業拆息的資料)。
由1994年1月至今年11月,購買400呎單位的供樓負擔比率最高是86.6%(97年6月),最低是17.5%(03年7月),平均數是42.3%。至於購買600呎單位的供樓負擔比率,最高是113.5%(97年6月),最低是19.7%(03年7月),平均數是49.2%。過去20多年,買家若然在平均數以下入市買樓自用,自然相對穩陣,風險較低。
若然由1997年6月供樓負擔比率的最高位開始計算,直至今年6月的另一個高位,400呎單位的平均負擔比率是37.6%,600呎則為42.6%,兩者平均約為40%。97回歸後,香港經濟表現大不如前,每年工資增長只得2至3%,遠低於97前每年平均超過10%的增長率,市民供樓負擔能力自然較低。
筆者認為歷年供樓負擔比率的平均數,可以視為入市買樓自住的指標。至於買樓投資,由於沒有急切性,可以等待至供樓負擔比率較低時才作考慮。應用統計學方法,以平均數減半個標準差(Standard deviation)作為指標,可以等待至供樓負擔比率跌至30%水平時才考慮,勝算高達六、七成(參考過往數據)。
以現時供樓負擔比率約為50%推算,樓價大概偏高兩成。由於樓價不斷轉變,住戶收入及供樓息率亦會增減,故此我們無法預計何時供樓負擔比率會跌穿歷年平均數,甚至減一個標準差的數值。但根據過去經驗,一旦供樓負擔比率大跌時,意味經濟欠佳,市民反而不敢入市,白白失去累積財富的大好機會。
樓價下調,加上年近歲晚樓市例淡,急於套現的賣家只好「劈價」售樓。大部分的準買家則依然採取觀望態度,期望樓價進一步回落才入市。不少人會問:到底何時可以入市買樓?
筆者既不是先知,又不是神仙,手上沒有水晶球,當然無法預知樓市日後去向。過去二十多年入市買樓主要用作自住,或作長線收租,每次買樓都抱同一態度,就是切忌摸頂入市,不要跟從羊群去「盲搶樓」。
不少樓市準買家決定是否入市時,往往只看自己是否有足夠能力供樓,若然收入穩定,每月供樓開支佔收入低於五成,又能夠通過壓力測試,便會入市買樓,抱着早買好過遲買的心態。
買樓是人生大事,特別是首次置業,差不多要耗盡積蓄才能「上車」,一旦「搭錯車」,特別是搭上旺市尾班車,後果不堪設想。過去多年,筆者不斷提醒準買家,置業時除了要看自己的供樓負擔能力,更重要的是要看全港市民的供樓負擔能力。若然樓價已經脫離一般市民的購買力,樓市爆煲只是遲早的問題。
登入中原地產網頁,可以在樓市分析一欄中,找到自1994年1月香港住戶的供樓負擔比率(即每月供樓開支除以收入)的數字。供樓負擔比率反映兩類住戶的情況,一類是購買一個400呎建築面積的小型住宅單位,以全港住戶每月收入中位數作為收入指標(現時是25,000元)。另一類是購買一個600呎建築面積的中型住宅單位,以私樓住戶每月收入中位數作為收入指標(現時是34,300元)。兩類單位都假設買家先付四成首期,餘下六成分20年供款,息率主要是以最優惠利率作準(2009年1月起加上同業拆息的資料)。
由1994年1月至今年11月,購買400呎單位的供樓負擔比率最高是86.6%(97年6月),最低是17.5%(03年7月),平均數是42.3%。至於購買600呎單位的供樓負擔比率,最高是113.5%(97年6月),最低是19.7%(03年7月),平均數是49.2%。過去20多年,買家若然在平均數以下入市買樓自用,自然相對穩陣,風險較低。
若然由1997年6月供樓負擔比率的最高位開始計算,直至今年6月的另一個高位,400呎單位的平均負擔比率是37.6%,600呎則為42.6%,兩者平均約為40%。97回歸後,香港經濟表現大不如前,每年工資增長只得2至3%,遠低於97前每年平均超過10%的增長率,市民供樓負擔能力自然較低。
筆者認為歷年供樓負擔比率的平均數,可以視為入市買樓自住的指標。至於買樓投資,由於沒有急切性,可以等待至供樓負擔比率較低時才作考慮。應用統計學方法,以平均數減半個標準差(Standard deviation)作為指標,可以等待至供樓負擔比率跌至30%水平時才考慮,勝算高達六、七成(參考過往數據)。
以現時供樓負擔比率約為50%推算,樓價大概偏高兩成。由於樓價不斷轉變,住戶收入及供樓息率亦會增減,故此我們無法預計何時供樓負擔比率會跌穿歷年平均數,甚至減一個標準差的數值。但根據過去經驗,一旦供樓負擔比率大跌時,意味經濟欠佳,市民反而不敢入市,白白失去累積財富的大好機會。
作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-12-31 |A006| 時事| 壹角度 By 林本利
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