過去三個月，本地樓價顯著下調，反映二手樓價的中原指數從高位下跌約7%，個別地區樓價跌幅更達一、兩成。
樓價下調，加上年近歲晚樓市例淡，急於套現的賣家只好「劈價」售樓。大部分的準買家則依然採取觀望態度，期望樓價進一步回落才入市。不少人會問：到底何時可以入市買樓？
筆者既不是先知，又不是神仙，手上沒有水晶球，當然無法預知樓市日後去向。過去二十多年入市買樓主要用作自住，或作長線收租，每次買樓都抱同一態度，就是切忌摸頂入市，不要跟從羊群去「盲搶樓」。
不少樓市準買家決定是否入市時，往往只看自己是否有足夠能力供樓，若然收入穩定，每月供樓開支佔收入低於五成，又能夠通過壓力測試，便會入市買樓，抱着早買好過遲買的心態。
買樓是人生大事，特別是首次置業，差不多要耗盡積蓄才能「上車」，一旦「搭錯車」，特別是搭上旺市尾班車，後果不堪設想。過去多年，筆者不斷提醒準買家，置業時除了要看自己的供樓負擔能力，更重要的是要看全港市民的供樓負擔能力。若然樓價已經脫離一般市民的購買力，樓市爆煲只是遲早的問題。
登入中原地產網頁，可以在樓市分析一欄中，找到自1994年1月香港住戶的供樓負擔比率（即每月供樓開支除以收入）的數字。供樓負擔比率反映兩類住戶的情況，一類是購買一個400呎建築面積的小型住宅單位，以全港住戶每月收入中位數作為收入指標（現時是25,000元）。另一類是購買一個600呎建築面積的中型住宅單位，以私樓住戶每月收入中位數作為收入指標（現時是34,300元）。兩類單位都假設買家先付四成首期，餘下六成分20年供款，息率主要是以最優惠利率作準（2009年1月起加上同業拆息的資料）。
由1994年1月至今年11月，購買400呎單位的供樓負擔比率最高是86.6%（97年6月），最低是17.5%（03年7月），平均數是42.3%。至於購買600呎單位的供樓負擔比率，最高是113.5%（97年6月），最低是19.7%（03年7月），平均數是49.2%。過去20多年，買家若然在平均數以下入市買樓自用，自然相對穩陣，風險較低。
若然由1997年6月供樓負擔比率的最高位開始計算，直至今年6月的另一個高位，400呎單位的平均負擔比率是37.6%，600呎則為42.6%，兩者平均約為40%。97回歸後，香港經濟表現大不如前，每年工資增長只得2至3%，遠低於97前每年平均超過10%的增長率，市民供樓負擔能力自然較低。
筆者認為歷年供樓負擔比率的平均數，可以視為入市買樓自住的指標。至於買樓投資，由於沒有急切性，可以等待至供樓負擔比率較低時才作考慮。應用統計學方法，以平均數減半個標準差（Standard deviation）作為指標，可以等待至供樓負擔比率跌至30%水平時才考慮，勝算高達六、七成（參考過往數據）。
以現時供樓負擔比率約為50%推算，樓價大概偏高兩成。由於樓價不斷轉變，住戶收入及供樓息率亦會增減，故此我們無法預計何時供樓負擔比率會跌穿歷年平均數，甚至減一個標準差的數值。但根據過去經驗，一旦供樓負擔比率大跌時，意味經濟欠佳，市民反而不敢入市，白白失去累積財富的大好機會。
樓價下調，加上年近歲晚樓市例淡，急於套現的賣家只好「劈價」售樓。大部分的準買家則依然採取觀望態度，期望樓價進一步回落才入市。不少人會問：到底何時可以入市買樓？
筆者既不是先知，又不是神仙，手上沒有水晶球，當然無法預知樓市日後去向。過去二十多年入市買樓主要用作自住，或作長線收租，每次買樓都抱同一態度，就是切忌摸頂入市，不要跟從羊群去「盲搶樓」。
不少樓市準買家決定是否入市時，往往只看自己是否有足夠能力供樓，若然收入穩定，每月供樓開支佔收入低於五成，又能夠通過壓力測試，便會入市買樓，抱着早買好過遲買的心態。
買樓是人生大事，特別是首次置業，差不多要耗盡積蓄才能「上車」，一旦「搭錯車」，特別是搭上旺市尾班車，後果不堪設想。過去多年，筆者不斷提醒準買家，置業時除了要看自己的供樓負擔能力，更重要的是要看全港市民的供樓負擔能力。若然樓價已經脫離一般市民的購買力，樓市爆煲只是遲早的問題。
登入中原地產網頁，可以在樓市分析一欄中，找到自1994年1月香港住戶的供樓負擔比率（即每月供樓開支除以收入）的數字。供樓負擔比率反映兩類住戶的情況，一類是購買一個400呎建築面積的小型住宅單位，以全港住戶每月收入中位數作為收入指標（現時是25,000元）。另一類是購買一個600呎建築面積的中型住宅單位，以私樓住戶每月收入中位數作為收入指標（現時是34,300元）。兩類單位都假設買家先付四成首期，餘下六成分20年供款，息率主要是以最優惠利率作準（2009年1月起加上同業拆息的資料）。
由1994年1月至今年11月，購買400呎單位的供樓負擔比率最高是86.6%（97年6月），最低是17.5%（03年7月），平均數是42.3%。至於購買600呎單位的供樓負擔比率，最高是113.5%（97年6月），最低是19.7%（03年7月），平均數是49.2%。過去20多年，買家若然在平均數以下入市買樓自用，自然相對穩陣，風險較低。
若然由1997年6月供樓負擔比率的最高位開始計算，直至今年6月的另一個高位，400呎單位的平均負擔比率是37.6%，600呎則為42.6%，兩者平均約為40%。97回歸後，香港經濟表現大不如前，每年工資增長只得2至3%，遠低於97前每年平均超過10%的增長率，市民供樓負擔能力自然較低。
筆者認為歷年供樓負擔比率的平均數，可以視為入市買樓自住的指標。至於買樓投資，由於沒有急切性，可以等待至供樓負擔比率較低時才作考慮。應用統計學方法，以平均數減半個標準差（Standard deviation）作為指標，可以等待至供樓負擔比率跌至30%水平時才考慮，勝算高達六、七成（參考過往數據）。
以現時供樓負擔比率約為50%推算，樓價大概偏高兩成。由於樓價不斷轉變，住戶收入及供樓息率亦會增減，故此我們無法預計何時供樓負擔比率會跌穿歷年平均數，甚至減一個標準差的數值。但根據過去經驗，一旦供樓負擔比率大跌時，意味經濟欠佳，市民反而不敢入市，白白失去累積財富的大好機會。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-12-31 |A006| 時事| 壹角度 By 林本利
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-12-31 |A006| 時事| 壹角度 By 林本利
沒有留言:
發佈留言