2015年，對投資者來說是艱苦的一年，在強美元下，主要商品價格急挫，新興市場走資，各地股市（以美元計）普遍下跌。至於香港和內地股市，上半年急升一輪後都大幅回落。股市回落，帶動本地樓市顯著下調；就連過去一直穩陣的人民幣定存，亦因中央暴力貶值而令存戶損手爛腳。
筆者經常強調，投資者是要向前看，因為資產價格反映未來經濟環境、企業盈利及物業租值。過去幾年，美元兌主要貨幣明顯轉強，美匯指數向100點邁進。美元轉強，內地訪港遊客減少，零售業萎縮，都預兆投資環境轉差。
雖然投資者在投資時要向前看，但過去歷史數據亦有一定參考作用，能夠幫助投資者趨吉避凶。2015年屬羊年，筆者的辦公室內便貼上「不做羊牯」的揮春，目的是提醒自己及學員千萬不要高追，成為羊牯。
2015年初，筆者根據過去50年數據，指出股市和樓市很大機會見頂，估計上半年升勢會持續，但到第四季當美國加息，內地經濟數據差劣時，便屬高危，很大機會見頂後大幅回落。結果未到第四季，股市已大幅回落。
過去50年，若不計1997年，恒指大約每七年創新高後回落，包括1965年、1973年、1981年、1987年、1994年、2000年及2007年，故此2015年很大機會再創新高。2015年4月，恒指見28,588點全年高位，並未超越2007年的31,958點。
但若以恒指股息累計指數計算，即是把過去七年所派的股息計算在內，股市其實是創出新高。自從2006年9月恒指加入國企股（H股）後，已嚴重扭曲恒指的參考價值。大型國企股市盈率（PE）特別低，派息特別高，每次派息股價除淨後，便大幅拖低恒指，方便期指炒家沽空獲利。
至於樓市表現，往往走在股市之後。股市見頂後不久，樓市便會見頂；同樣當股市大幅回落，樓市之後亦會顯著下調。2015年4月恒指衝上28,000點後，不少投資者趁高沽貨獲利，將資金投入樓市，樓價節節上升，在9月創出新高。到7月股市開始大幅回落，加上人民幣在8月突然大幅貶值，不少投資者走避不及，需要賣樓贖身，樓價於是顯著回落，個別地區下調幅度超過10%。
根據歷史資料，樓市分別在1964年、1981年及1997年創出新高，之後大幅回落，歷時三至六年。對上三次樓市高位，相隔十六至十七年，故此過去兩年，本地樓市一直處於危險邊際，買家必須小心謹慎，避免摸頂入市，在高價接火棒。
根據謝賢程提供的資料，1981年中小型住宅平均呎價（建築面積）1,058元，以當時每月家庭收入中位數3,080元計算，只可購買2.91呎樓面。1997年樓市見頂時，以每月家庭收入中位數18,300元，平均呎價（參考美聯樓價走勢）6,170元推算，只可購買2.96呎樓面。到2015年8月，每月家庭收入中位數為25,000元，平均呎價8,740元，只可購買2.86呎樓面。樓市爆煲明顯有跡可尋，每次高位時，家庭收入不足以購買3呎樓面。
香港人喜愛短線炒賣，容易受市場氣氛影響而摸頂入市，2015年股樓齊齊見頂回落，不少人接下火棒，只能怪自己沒有吸取歷史教訓，盲目相信樓市領先經濟和股市的說法。
筆者經常強調，投資者是要向前看，因為資產價格反映未來經濟環境、企業盈利及物業租值。過去幾年，美元兌主要貨幣明顯轉強，美匯指數向100點邁進。美元轉強，內地訪港遊客減少，零售業萎縮，都預兆投資環境轉差。
雖然投資者在投資時要向前看，但過去歷史數據亦有一定參考作用，能夠幫助投資者趨吉避凶。2015年屬羊年，筆者的辦公室內便貼上「不做羊牯」的揮春，目的是提醒自己及學員千萬不要高追，成為羊牯。
2015年初，筆者根據過去50年數據，指出股市和樓市很大機會見頂，估計上半年升勢會持續，但到第四季當美國加息，內地經濟數據差劣時，便屬高危，很大機會見頂後大幅回落。結果未到第四季，股市已大幅回落。
過去50年，若不計1997年，恒指大約每七年創新高後回落，包括1965年、1973年、1981年、1987年、1994年、2000年及2007年，故此2015年很大機會再創新高。2015年4月，恒指見28,588點全年高位，並未超越2007年的31,958點。
但若以恒指股息累計指數計算，即是把過去七年所派的股息計算在內，股市其實是創出新高。自從2006年9月恒指加入國企股（H股）後，已嚴重扭曲恒指的參考價值。大型國企股市盈率（PE）特別低，派息特別高，每次派息股價除淨後，便大幅拖低恒指，方便期指炒家沽空獲利。
至於樓市表現，往往走在股市之後。股市見頂後不久，樓市便會見頂；同樣當股市大幅回落，樓市之後亦會顯著下調。2015年4月恒指衝上28,000點後，不少投資者趁高沽貨獲利，將資金投入樓市，樓價節節上升，在9月創出新高。到7月股市開始大幅回落，加上人民幣在8月突然大幅貶值，不少投資者走避不及，需要賣樓贖身，樓價於是顯著回落，個別地區下調幅度超過10%。
根據歷史資料，樓市分別在1964年、1981年及1997年創出新高，之後大幅回落，歷時三至六年。對上三次樓市高位，相隔十六至十七年，故此過去兩年，本地樓市一直處於危險邊際，買家必須小心謹慎，避免摸頂入市，在高價接火棒。
根據謝賢程提供的資料，1981年中小型住宅平均呎價（建築面積）1,058元，以當時每月家庭收入中位數3,080元計算，只可購買2.91呎樓面。1997年樓市見頂時，以每月家庭收入中位數18,300元，平均呎價（參考美聯樓價走勢）6,170元推算，只可購買2.96呎樓面。到2015年8月，每月家庭收入中位數為25,000元，平均呎價8,740元，只可購買2.86呎樓面。樓市爆煲明顯有跡可尋，每次高位時，家庭收入不足以購買3呎樓面。
香港人喜愛短線炒賣，容易受市場氣氛影響而摸頂入市，2015年股樓齊齊見頂回落，不少人接下火棒，只能怪自己沒有吸取歷史教訓，盲目相信樓市領先經濟和股市的說法。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-01-07 |A006| 時事| 壹角度 By 林本利
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