壹週刊（壹角度）：重建公務員樓 符合公眾利益

今年一月特首梁振英發表施政報告前，有傳媒披露政府會推出重建公務員樓政策，藉此釋放更多市區優質地皮，增加房屋供應量。但後來發覺施政報告內容完全沒有觸及有關政策，反而提到會協助重建石硤尾大坑西邨，興建5,000個出售單位。當時相信令不少居住在沒有電梯的公務員樓、行動不便的長者感到十分失望。

事隔四個月，終於有突破性進展。近日發展局表示，房協同意明年初推出先導計劃，代合資格的公務員樓業主向政府繳付餘下的三分二地價，並會以市價至高於市價一成的樓價收購單位。房協完成收購後，把土地用作興建資助出售房屋，以低市價售賣給合資格的申請人士。公務員樓業主出售單位給房協後，可以錄表資格購買房協的二手單位，毋須入息審查。

公務員樓的重建問題，是歷史遺留下來的問題。上世紀五十年代，香港人口急增，住屋問題嚴重。港英政府在1952年推出公務員建屋合作社計劃，以約三分一的地價批出土地，讓合資格的公務員以合作社形式興建房屋。到1993年，政府修改條例，合作社只要取得75%社員同意，便可解散和進行分契。但業主若想將單位出售給私人發展商重建，要先補回三分二的地價，金額十分龐大。

發展商知道業主沒有十足業權，亦不會願意以同區面積相若的單位作為賠償。兩年多前，已有公務員樓業主向政府反映重建時所遇到的障礙，希望政府能夠提供協助。但基於公平原則，政府實在很難豁免業主補地價，讓發展商重建，藉此增加房屋供應。

經過兩年多研究，發展局近日提出的重建計劃，確實有助解決問題，方便日後重建公務員樓。房協以市價（或高於市價一成）收購公務員的單位，代為支付餘下的三分二地價，並且讓業主以綠表購買房協的二手資助出售房屋，確實可以提供誘因，讓業主出售單位給房協進行重建。但計劃要得到100%業主同意，門檻實在太高，個別業主可能叫價過高而令整個計劃胎死腹中。

因此，房協（或發展局）實應考慮降低門檻，例如下調至75%（與分契要求一致）或80%（與強制收購一致），以便計劃能夠順利開展。房協收購公務員樓後，若把土地用作興建資助出售房屋，政府在補地價方面會提供優惠，可以降低房協的發展成本和風險。然而，不少公務員樓位處市區優質土地，重建後的價值可以很高。只要房協計算清楚重建後的得益高於發展成本（包括補足地價），政府不宜限制房協只能興建資助出售房屋，房協亦不應局限計劃只適用於面積超過10,000平方呎的地盤。

另外，業主出售單位給房協後，可以綠表資格申請房協的資助出售房屋。但事實上，房協未補價的資助出售單位（主要是夾屋）只得萬多個，在二手供應嚴重不足的情況下，恐怕有關政策只會進一步推高樓價，令未補價的售價更接近市價。政府應考慮讓業主選購房委會轄下總共30多萬個未補價的居屋和租置單位，以增加業主的選擇。

政府及房協推出重建公務員樓先導計劃，以及平民屋宇有意重建大坑西邨，都是希望解決歷史遺留下來的重建問題，發展商都表明不會從中取利，只希望增加房屋供應，方便長者和有意置業的年輕人，計劃符合公眾利益，值得支持。若然上述計劃成功，日後可以採用類似模式去重建數十萬個未補價的資助出售房屋（包括夾屋、居屋和租置單位）。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-05-28 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利