壹週刊（壹角度）：發水縮則 地產商總是大贏家

近年地產商趁政府放寬「辣招」，大量推出樓花應市，不少樓花期長達3年，單位實用面積不足200平方呎（包括外牆和露台），依然賣個滿堂紅。看見如此荒誕的樓市，不禁令人感到欷歔。

筆者出世時一家住在戰前舊樓板間房，之後舊樓變成危樓，要遷往木屋居住，等待輪候徙置區。五歲時一家獲安置到香港仔石排灣邨，當時屬港島郊區，巴士收費較市區為高。一家七口就住在這個室內面積約200平方呎的公屋單位十多年，之後申請調遷至新落成的鴨脷洲西邨，居住面積增加一倍至約400平方呎。
早期的石排灣邨，設施已較其他徙置區為優，屋內至少有獨立廁所和煮食地方，不用在屋外走廊煮食，以及往公眾浴室及廁所洗澡及如廁。雖然生活環境擠迫，但鄰舍關係親切，互相守望，讓筆者在徙置區度過快樂的童年。政府後來發現石排灣邨屬問題公屋，石屎嚴重剝落，需要提早清拆。重建後的石排灣邨已變成煥然一新的屋苑，採用「和諧式」公屋設計，單位內可間成多間睡房，兼且享有落地大玻璃窗和向南海景，數十年間公屋的居住環境明顯得到改善。
反觀香港的私人住宅市場，在華資財閥壟斷操控下，市民的居住環境變得愈來愈擠迫，生活質素不斷倒退。

九七回歸前，樓價瘋狂飈升，數以十萬計家庭在高價入市，回歸後單位變成負資產，一生積蓄化為烏有。回歸前不少地產商高價投地，九七後樓價大幅回落，公司財政陷入困境，瀕臨破產邊緣，要靠特區政府打救。負責特區政府財政及土地的高官，率先在1998年8月入市認購港股，推高地產公司的股價，方便它們融資，避免無法償還債項。
之後，高官又多次停止賣地，停售公屋和居屋，好方便地產商散貨。特區政府停止賣地救市，地產商卻不時以「八萬五」建屋目標為由，向政府申請改變土地用途，以賤價補地價後增建大量私樓圖利。此外，高官以推動創新科技發展，增加公共設施和空間，甚至鼓勵環保等藉口，讓地產商不用公開競投（競投後亦可額外獲批樓面）取得土地建屋，興建十多萬個發水單位，賺取數以千億元計的額外收益。

過去十多年，由於發水樓湧現，新樓實用率不斷下降，由以往八至九成，跌至只得六至七成（還包括近百呎的石屎厚牆、環保露台及工作平台）。後來高官眼見發水樓破壞環境，讓地產商賺取不義之財，決定收緊發水樓，並強制地產商以實用面積計算一手樓售價。二手樓於是跟隨改用實用面積，早前以高價購入發水樓的業主損失慘重，樓價升幅遠遠落後於其他實用率較高的單位。
近年地產商見樓價大幅飈升，市民購買力銳減，於是改轅易轍，由興建發水樓改為興建縮則樓。地產商以支持梁振英房屋政策為由，向政府申請把樓面用作興建更多單位，一幢大廈內的單位數目竟然倍增，興建大量只得200呎（包括露台及工作平台）的「劏房」，每層數十伙，單位設計和間隔較公屋還要差。隨着「劏房」樓花數量激增，樓市一旦下滑，認購這些單位的業主肯定遭殃。
香港的地產商不論升市或跌市，總是大贏家。小業主只能自保，不要盲目搶購「劏房」，以免日後抱憾終生。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-10-01 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利