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2015年6月18日星期四

壹週刊(壹本萬利 ):九倉恒大 你信哪一間?

今年五月十一日,筆者在教育中心舉辦每月投資理財講座,與學員分析九倉內地物業發展業務,藉此引證內地經濟及房地產市場危機四伏,難怪中央政府要急救經濟,多次減息及降低銀行存款準備金率。

事有湊巧,同日《明報》財經版作者龍淵子,發表一篇題為「恒大(3333)謎一般的格局」的文章,全面剖析恒大的盈利和負債實際情況,內容極之精彩,筆者在堂上亦與學員分享。

根據九倉一四年的年報,去年公司在內地售樓(物業發展)收入為154億元(港元,下同),較一三年的114億元大幅增長35%,但扣除支出(包括財務支出),加上聯營公司及合營公司的收益後,除稅前盈利只得6.7億元,較一三年的49.3億元大幅下挫86%!此外,九倉要為內地物業撥備近20億元,內地房地產的市況,不言而喻。

至於恒大,去年賣樓收入高達1,113億元(人民幣,下同),除稅前盈利共312億元,兩個數字都較一三年大幅上升。扣除百多億元所得稅開支,利潤仍高達180億元。但我們若仔細查究,便會發覺這180億元利潤並非全部屬於恒大股東的,當中有10億元屬於非控股權益(恒大附屬公司小股東的權益),40多億元屬於永久資本工具持有人的權益,恒大股東的實際權益只得120多億元。而恒大所賺的180億元中,當中有90多億元是投資物業公平值收益,與九倉需要撥備的情況南轅北轍。

翻開恒大的綜合資產負債表,發覺公司資產總值高達4,745億元,較九倉為高;但總負債同樣龐大,高達3,621億元,是九倉的數倍(若以港元計)。資產總值減總負債便是資產淨值,理論上是屬於股東的權益。但恒大的資產淨值除了要分配給公司股東和附屬公司的小股東(即非控股權益)外,還要分配給永久資本工具持有人,金額高達529億元,較恒大股東所得還要多。

九倉和恒大在內地的物業發展表現如此截然不同,你會信哪一間呢?




作者曾任前香港理工大學會計及金融學院副教授,二十多年投資經驗,強調中長線、價值投資法,個人投資的回報,平均每年接近兩成,熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展,現為專欄作家及教育中心校監。
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壹週刊 | 2015-06-18 |A088-089| 財經| 壹本萬利 | By 林本利

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