今年五月十一日，筆者在教育中心舉辦每月投資理財講座，與學員分析九倉內地物業發展業務，藉此引證內地經濟及房地產市場危機四伏，難怪中央政府要急救經濟，多次減息及降低銀行存款準備金率。
事有湊巧，同日《明報》財經版作者龍淵子，發表一篇題為「恒大（3333）謎一般的格局」的文章，全面剖析恒大的盈利和負債實際情況，內容極之精彩，筆者在堂上亦與學員分享。
根據九倉一四年的年報，去年公司在內地售樓（物業發展）收入為154億元（港元，下同），較一三年的114億元大幅增長35%，但扣除支出（包括財務支出），加上聯營公司及合營公司的收益後，除稅前盈利只得6.7億元，較一三年的49.3億元大幅下挫86%！此外，九倉要為內地物業撥備近20億元，內地房地產的市況，不言而喻。
至於恒大，去年賣樓收入高達1,113億元（人民幣，下同），除稅前盈利共312億元，兩個數字都較一三年大幅上升。扣除百多億元所得稅開支，利潤仍高達180億元。但我們若仔細查究，便會發覺這180億元利潤並非全部屬於恒大股東的，當中有10億元屬於非控股權益（恒大附屬公司小股東的權益），40多億元屬於永久資本工具持有人的權益，恒大股東的實際權益只得120多億元。而恒大所賺的180億元中，當中有90多億元是投資物業公平值收益，與九倉需要撥備的情況南轅北轍。
翻開恒大的綜合資產負債表，發覺公司資產總值高達4,745億元，較九倉為高；但總負債同樣龐大，高達3,621億元，是九倉的數倍（若以港元計）。資產總值減總負債便是資產淨值，理論上是屬於股東的權益。但恒大的資產淨值除了要分配給公司股東和附屬公司的小股東（即非控股權益）外，還要分配給永久資本工具持有人，金額高達529億元，較恒大股東所得還要多。
九倉和恒大在內地的物業發展表現如此截然不同，你會信哪一間呢？
事有湊巧，同日《明報》財經版作者龍淵子，發表一篇題為「恒大（3333）謎一般的格局」的文章，全面剖析恒大的盈利和負債實際情況，內容極之精彩，筆者在堂上亦與學員分享。
根據九倉一四年的年報，去年公司在內地售樓（物業發展）收入為154億元（港元，下同），較一三年的114億元大幅增長35%，但扣除支出（包括財務支出），加上聯營公司及合營公司的收益後，除稅前盈利只得6.7億元，較一三年的49.3億元大幅下挫86%！此外，九倉要為內地物業撥備近20億元，內地房地產的市況，不言而喻。
至於恒大，去年賣樓收入高達1,113億元（人民幣，下同），除稅前盈利共312億元，兩個數字都較一三年大幅上升。扣除百多億元所得稅開支，利潤仍高達180億元。但我們若仔細查究，便會發覺這180億元利潤並非全部屬於恒大股東的，當中有10億元屬於非控股權益（恒大附屬公司小股東的權益），40多億元屬於永久資本工具持有人的權益，恒大股東的實際權益只得120多億元。而恒大所賺的180億元中，當中有90多億元是投資物業公平值收益，與九倉需要撥備的情況南轅北轍。
翻開恒大的綜合資產負債表，發覺公司資產總值高達4,745億元，較九倉為高；但總負債同樣龐大，高達3,621億元，是九倉的數倍（若以港元計）。資產總值減總負債便是資產淨值，理論上是屬於股東的權益。但恒大的資產淨值除了要分配給公司股東和附屬公司的小股東（即非控股權益）外，還要分配給永久資本工具持有人，金額高達529億元，較恒大股東所得還要多。
九倉和恒大在內地的物業發展表現如此截然不同，你會信哪一間呢？
作者曾任前香港理工大學會計及金融學院副教授，二十多年投資經驗，強調中長線、價值投資法，個人投資的回報，平均每年接近兩成，熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展，現為專欄作家及教育中心校監。
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-06-18 |A088-089| 財經| 壹本萬利 | By 林本利
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