林氏力牆︰行會成員 烏合之眾

行會成員、商品交易所主席張震遠，因應商交所被證監會及警方調查，最終宣佈辭去行會職務及其他公職。有意見認為回歸後，行會成員質素一蟹不如一蟹。

行會乃特區最高決策機構，成員可接觸機密資料。特首委任行會成員，當中包括十多位問責官員，理應做足品格調查，掌握每位成員的私人生活、財務狀態、生意夥伴背景和過往公職表現。避免一些私德極差、瀕臨破產、與黑社會或犯罪分子關係密切的人晉身行會，損害行會的公信力。

港英時期，當時的行政局是港督的智囊團，官守及非官守議員加起來不過10多人。一些獲委任晉身行政局的本地華人，在社會德高望重，地位顯赫，鮮有出現因個人私德，捲入商業或政治醜聞而被迫下台的情況。

但九七回歸後情況已大不如前，特別是前特首董建華在2002年連任後，推行高官問責制，令行會成員人數增加至超過20人。到2007年曾蔭權重組行會，更將人數增加至超過30人。行會改制後，先後出現多位成員因各種原因而要下台，當中包括葉劉淑儀、梁錦松、楊永強、李國寶及范鴻齡等人，「死亡率」極高。

到梁振英上台後，行會職位更淪為答謝支持者的獎賞，成員來自五湖四海，可算烏合之眾。不足一年，先後有麥齊光請辭、林奮強休假，現在再加上張震遠，「死亡率」高達一成。如此下去，行會威信蕩然無存，只成為市民茶餘飯後的笑柄。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2013-05-28 |A24| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 國產列車 殖民地路軌

上周佛誕公眾假期，一列國產輕鐵雙卡列車疑轉彎時出軌，尾卡衝前猛撞前卡，導致77人受傷。市民看見頭尾車廂碰撞出軌的畫面，自然會想到2011年7月，在溫州發生的高鐵列車追撞墮橋慘劇。

上世紀八十年代，英國首都倫敦興建輕便鐵路，由市營的倫敦交通局營辦，主要服務東部的碼頭區。當時香港仍屬於英國殖民地，正在大力發展屯門及元朗新市鎮，於是將輕鐵系統的概念引入香港，由港英政府全資擁有的九鐵公司負責營運。

香港地少人多，路面交通擠逼，不時出現人車爭路情況。輕鐵佔用路面，載客量又不及九鐵和地鐵，故此當然已有不少人質疑是否適合引入輕鐵。1988年輕鐵通車後，便接二連三發生多宗嚴重交通意外，造成多人死傷。 輕鐵系統明顯先天不足，容易與其他車輛及途人碰撞。近年港鐵引入國產列車，在殖民地時期興建的路軌上行走，安全水平備受質疑。可幸今次意外，只是「車毀」而不至於「人亡」。

港鐵因輕鐵意外，按照新票價機制可能被罰1,500萬元。隨高鐵通車和引入更多國產列車，港鐵管理層若不正視國產鐵路系統的安全問題，恐怕不單市民遭殃，港鐵的罰款亦將屢創新高。




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爽報 | 2013-05-21 |A24| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆︰ 廉政專員淪為「交際花」

前廉政專員湯顯明被審計署揭發晚宴超支，以「分拆賬單」及「宣傳費用」方式入賬。之後再被傳媒踢爆浪費公帑向內地官員送禮，收受禮物，並與女友一同出席公費活動。

湯顯明作為廉政專員，不時接觸到機密資料，當中難免涉及高官富商的貪污證據，實應作風低調，不該隨便與政商界名人大吃大喝。

加上湯顯明出任廉政專員五年期間，多名高官富豪涉及貪污案件，當中包括前特首及前政務司司長，行事為人更要小心謹慎，以免被人指摘偏私。另外，坊間不時傳出中聯辦試圖操控選舉，過去選舉亦出現過種票事件，廉政專員與中聯辦及內地官員實應避免私下接觸。

只可惜過去包括湯顯明的廉政專員，喜愛與本地及內地高官富豪交際，以求獲得青睞，退休後仍可「貢獻」香港或祖國。結果廉政專員淪為「交際花」，不再是身份獨立和超然，不受政治左右、大公無私的專員。

現時特首成立的檢討委員會，立法會成立的專責小組，以及廉署的調查都有其局限，難以全面調查廉政專員過去的交際有否出現違規情況。立法會實應引用權力及特權法調查事件，以挽回廉署的公信力。




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爽報 | 2013-05-14 |A24| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 廉署地震 越揭越黑

近日審計署發表關於廉署的報告，當中只有數個段落提到兩次超支晚宴，由廉政專員「自己批自己」，以及透過分拆賬單，隱瞞超支情況。

誰不知這數個小段落，竟成為全份報告的焦點。報告發表後不久，《明報》連續多天鉅細無遺地報道廉署高層向內地官員送禮情況，踢爆廉署沒有將食品當作禮物。前廉政專員湯顯明上班遲到、愛午睡、愛飲酒，並與女友一同出席公費活動。

湯顯明出身公務員，理應清楚公務員行為守則；作為廉政專員多年，亦應熟悉防貪條例。報道若屬實，有關行為可能涉及公職人員行為失當，或意圖欺騙主事人等罪行。加上湯顯明退休後隨即當上政協委員，與富豪權貴平起平坐，自然令人懷疑他以公帑酬酢內地官員，以換取延後利益。

廉政專員身份地位特殊，直接向特首報。前特首曾蔭權接受富豪「海陸空」款待，要接受廉署調查。湯顯明由曾蔭權委任，兩者從昔日廉潔奉公的公務員，轉化成涉及貪污案件和愛與富豪打交道的政客，不禁令人搖頭嘆息。

回歸後特區政府本應成為示範單位，協助內地政府肅貪倡廉，以免貪污窒礙經濟發展，擴大貧富差距，造成社會不穩定。奈何本地高官及富商，反而仿效內地歪風，不少人先後捲入貪污案件。今次廉署地震不過是序幕，在梁振英改朝換代後，相信將有更多貪腐事件暴露在港人眼前。




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爽報 | 2013-04-30 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 和黃做香港世界

碼頭工潮越演越烈，和黃董事總經理霍建寧高調反擊，指摘李卓人以文革式手法抹黑李嘉誠，找人做世界。

李嘉誠早年叱咤商界，從英資手中取得和黃及港燈控制權，備受港人尊崇，冠以「李超人」之名。但自從霍建寧於1993年出任和黃董事總經理後，李氏的聲譽便江河日下，不時與「為富不仁」、「牟取暴利」連繫一起。包括霍建寧的長和系一眾高層，實應深刻反省。

2000年，和黃因出售英國電訊公司Orange股權取得過千億元利潤，股價攀上150元。但自此之後，股價便大幅下滑，至今仍不過80元左右。過去十多年，和黃投資3G失利，單是息稅前虧損已高達1,500億元。若加上每年利息支出，恐怕損失接近3,000億元。

和黃為了填補3G業務虧損，被迫出售歐洲瓶裝水、寶潔（P＆G）、印度電訊等優質資產。又要由2005年至2011年，分三次出售港深兩地港口業務賺取700多億元，才能勉強維持業績，避免股價進一步下挫。若非將港深港口業務的持股量減至兩成多，和黃每年港口業務的利潤又何止70多億元？

過去十多年，長和系為了維持業績，做香港世界，包括拆售酒店、大賣發水樓、興建無用的發電廠、將油魚當鱈魚賣，這些營商手法都嚴重損害李嘉誠的聲譽。幸好李氏寬宏大量，不然早已問責，找幾個打工皇帝祭旗。




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爽報 | 2013-04-16 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆：碼頭風雲變電視風雲？

無綫《新聞透視》上周六突然抽起〈碼頭風雲〉報道，換上〈酒店變住宅〉，惹來自我審查質疑。較早前，無綫《東張西望》報道碼頭工潮，被指編採取態偏頗，通訊局接獲數以千計的投訴。既然有前科，又難怪今次被人質疑是否再有高層人士施壓，損害新聞言論自由。

客觀事實是本地地產商操控各行各業，電視及報章又要依靠廣告收入才能生存，故此若得罪地產商，後果可大可小。壹傳媒便因不時揭露地產商的醜聞，長期被他們杯葛，收不到一分一毫廣告費。

但以無綫收視率之高，又何須害怕地產商杯葛？電視廣播有限公司去年廣告淨收入高達37億元，增長近一成，稅後溢利17億元，增長一成多。地產商若杯葛無綫，恐怕自己會損失一個重要宣傳媒體。

況且今次無綫抽起〈碼頭風雲〉，改播〈酒店變住宅〉，不過是將和黃嚴磊輝的囂張嘴臉，換上長實趙國雄的失實說話。長實分拆雍澄軒，趙國雄說酒店單位可以租給自己或外母住，有誤導買家之嫌。無綫先播〈酒店變住宅〉，再播〈碼頭風雲〉，更突出大財團如何為富不仁。

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爽報 | 2013-04-16 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 為何有錢人眼中只有錢？

貨櫃碼頭工人連日罷工，工會呼籲市民捐款幫補工人生活，市民一呼百應，很快便籌得200多萬元。

工人接受傳媒訪問時，表明罷工不但是為了取回合理工資，更希望讓市民了解貨櫃碼頭的惡劣工作環境，大財團如何壓榨工人，視工人為生產工具。一些工人知道參與罷工，要心理上準備失去工作。

香港自開埠以來，長期依賴航運和轉口業，養活無數家庭。但自從1979年李嘉誠透過長實購入和黃股份，到1981年出任董事局主席，和黃便積極拓展港口業務，誓要在香港及深圳兩地操控收費，牟取暴利。由2005年至2011年，和黃分三次拆售港口業務，總共賣得過千億元，獲利700多億元。

今次工潮，和黃起初置身事外，認為是外判商與工人之間的問題。後來被傳媒發現旗下公司涉及外判業務，就極力否認，說是行政失誤。之後為了分化工人，竟然以派錢方式呼籲工人復工。

李嘉誠過去受惠於政府政策，才能壟斷各行各業，牟取暴利。大財團高層視財如命，只顧賺錢，不理企業形象和社會責任。上周中大學者蔡子強在《明報》撰文，提問「為何有錢人只望到自己？」香港的一些富豪，眼中只有錢，目中無人。他們以為錢能買到一切，能收買人心；卻不知道錢不能買到人的尊嚴，以及別人的尊重。

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爽報 | 2013-04-09 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 從佔領碼頭到佔領中環

正當港大法律學者戴耀廷四出推銷「佔領中環」行動之際，數以百計的貨櫃碼頭外判工不滿十多年來工資有減無增，搶先「佔領碼頭」。

香港的貨櫃碼頭業務由大財團壟斷操控，收取全球最貴的碼頭處理費，令本地貨櫃吞吐量增長放緩，領導地位被其他國家和地區取代。

大財團中以李嘉誠操控的和黃最為霸道，在香港和深圳兩地操控碼頭泊位，反對香港興建新貨櫃碼頭和港珠澳大橋，以免阻礙集團牟取暴利。當貨運業漸走下坡，和黃兩年前便將旗下珠三角港口業務包裝成商業信託基金並分拆在新加坡上市，套現450億元。

本地大財團和地產商能夠在香港賺取暴利，明顯是和本地小圈子選舉制度有關。去年特首選舉，1,200個有權投票的選委，竟然有近200人代表漁農界、新界原居民和製造業的利益，又有數以百計的選委，代表地產商的利益。整個選舉制度缺乏廣泛代表性，維護少數人利益，造成社會深層次矛盾。

戴耀廷提出「佔領中環」行動，正是指出制度的不公，要求中央政府履行《基本法》規定和人大常委會通過的特首普選。二十四年前數以十萬計的北京學生及市民佔領天安門廣場，爭取民主和反貪腐，只換來血腥鎮壓。今天即使有一萬名港人願意走出來「和平佔中」，北京當權者恐怕只會一笑置之。然而，一個只管講大話和武力鎮壓的政權，又怎能得到人民和世人的尊重？

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爽報 | 2013-04-02 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 公屋寬敞 私樓逼爆

公屋輪候冊申請人數突破21萬大關，房委會為了善用資源，現在才計劃收緊一人和二人住戶的寬敞戶政策。

近年樓價租金高企，市民居住環境擠逼。根據學者估計，本地人均居住面積只得150呎，遠低於新加坡及內地城鎮超過300呎的水平。以同等購買力計算，香港的人均收入位列全世界前七位，但居住環境卻如此擠逼，這當然和政府房地產政策有關。

筆者一直不相信香港缺地，只因政府限量供應，不願意收回大量閒置土地，或者只供少數人享用的廉價土地，才令人覺得缺地，需要大規模移山填海。

過去幾年政府為了增加房屋供應，要求發展商興建小型單位，令私樓平均面積越來越細。其實若要改善港人居住環境，政府反而應該要求發展商多建中型和大型單位，令樓價下調，方便中產家庭換樓，將面積較細的單位轉讓給上車客。現在發展商以天價出售蚊型單位給上車客，平均呎價較豪宅還貴。

小市民窮一生積蓄只能購得200多呎（實用面積）的私樓上車，不少人每月要支付數千元租住數十呎的劏房。但房委會對公屋租戶卻極其慷慨，一人住戶居住面積超過366呎，二人超過732呎才算作嚴重寬敞戶，需要調遷。而實際上，房委會根本沒有732呎公屋單位，結果容許二人住戶長期佔用500多呎的大單位，享受巨額資助。這對納稅人和其他市民又是否公平？

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爽報 | 2013-03-26 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 電能市值只得155億元？

沙膽虹在3月8日寫李嘉誠〈賺得越來越盡〉，左丁山在3月14日寫專欄反駁，並且以電能實業（前稱港燈）市值只得155億元，較1985年李氏收購港燈時的估值84億元，增長不過85%，質疑李氏賺到盡的說法。

筆者看過左丁山的文章後不禁譁然，常識告訴我們電能的市值怎會只得155億元？若只得155億元，電能早已像李澤楷控制的電盈被踢出恒指成份股！

李嘉誠在1985年1月21日以29億元現金收購34.6%港燈股權，每股作價6.4元。今年3月11日，電能收市價是72.85元，市值高達1,550億元，而非155億元，較1985年收購時84億元估值上升17倍多，平均每年增長近11%。

但不要忽略電能屬公用股，每股派息約5%。李氏當日以每股6.4元購入港燈，到今年3月11日連同股息每股的總回報已升至518元，升幅達80倍！這與左丁山所說的28年增長不過85%相距近100倍！

雖然左丁山計算港燈增長的數字錯得離譜，但認同他質疑李嘉誠賺到盡的說法。李氏旗下物業，包括住宅、車位和酒店，開售價不會去到盡，往往開低一些，讓一眾友好可以透過內部認購後轉售圖利。最近拆售雍澄軒酒店房間，便為集團職員製造不少短炒賺錢機會。這亦可以解釋為何李氏至今依然有不少捧場客。

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爽報 | 2013-03-19 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆：陳振聰信主 你信嗎？

近日傳媒報道陳振聰信耶穌和受浸，向教友分享見證的影片曝光，在片中自嘲過去人生像一嚿屎，說沖咗佢算。

陳振聰忽然信主，被人質疑是為了「洗底」。陳振聰是否真心悔改，歸信基督，只有上帝和他自己最清楚，其他人不應妄下判斷。在上帝面前，所有人都是罪人，應當悔改重生，才能「舊事（不是嚿屎）已過，變成新造的人」。耶穌被釘十字架時，和他被釘的一個犯人真心悔改信主，亦可與耶穌同在樂園。

眾所周知，本地傳媒的監察和宣傳能力十分強大，對社會有深遠影響。陳振聰與華懋慈善基金爭奪龔如心的遺產，是由傳媒發放一張陳與龔二人的合照開始。陳振聰過去只是一個基層工人，十分低調，自從傳媒披露他與龔如心的關係後，他便不時面對傳媒追訪。現在信主，同樣靠傳媒發放消息。然而，知名人士高調透過傳媒大談信耶穌經歷，日後若跌倒犯案，反而令教會蒙羞。過去便有不少上市公司高層、政府高官和著名藝人出現上述情況。

陳振聰獲龔如心給予20億元作為挖風水穴的報酬，被稅局追收3.4億元稅款。爭產官司敗訴，被控涉嫌偽造及行使龔如心遺囑。陳振聰信主，令人想起聖經路加福音裏的稅吏撒該。撒該得到耶穌接納後，願意把一半身家捐給窮人，被他訛詐的人可獲四倍償還。不知陳振聰會否效法撒該？

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爽報 | 2013-03-12 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆：長實不如拆售招牌

長實好像洞悉先機，在政府推出辣招打擊非住宅物業炒賣前拆售酒店雍澄軒，套現十多億元。有雍澄軒買家簽約前夕擔心受騙，到警署報警求助。

長實大股東李嘉誠靠穿膠花起家，能夠成為千億富豪，除了因眼光獨到，睇準買賣時機外，還曉得捕捉買家的貪婪本性，趁高價沽貨。

九七前長實及旗下公司招攬一眾小炒家，當中包括負責土地房屋的官員，以內部認購方式購入物業，再以高價轉手，製造樓市只升不跌神話。數以萬計的小市民爭相入市認購嘉湖山莊、灝景灣等樓盤單位，之後樓價暴跌七成，小業主苦不堪言。

長實旗下公司和黃，更是「分拆」高手。1997年分拆海怡半島車位出售，多劃200個車位，製造虛假「孖車位」，以每個百多萬元出售。之後車位價格大跌一半以上，到近年才重返家鄉。

2000年和黃分拆tom.com上市，之後科網股泡沫爆破，股價暴跌。2011年，和黃分拆港口業務，以商業信託基金形式在新加坡上市，套現400多億元。

所謂虎父無犬子，李嘉誠細仔李澤楷在2000年透過盈動吞併香港電訊成立電盈，之後電盈股價大跌九成多，2011年電盈分拆香港電訊信託上市。2002年大仔李澤鉅分拆長江生命科技上市，拿着大節瓜向傳媒推銷，之後股價大跌六成多。

李氏家族喜愛分拆業務賺錢，不如考慮拆售招牌，看看可賣到多少錢。

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爽報 | 2013-02-26 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 向在職人士派12,000元

昨日鄰居沙膽虹建議政府向低收入人士，給予15%的津貼，筆者對此舉腳贊成。

沙膽虹說這建議是「奇想」，事實卻非如此。類似的「負入息稅」或低收入家庭生活補貼，在不少國家和地區早已推行，當中包括台灣和澳門。推崇自由市場的已故經濟學家佛利民，亦支持負入息稅，向低收入人士提供現金津貼，讓他們自由選擇如何消費或儲蓄。

過去兩年，政府推行最低工資法例、鼓勵就業交通津貼和長者生活津貼，目的就是要改善基層市民的生活。上述政策不單沒有令失業率上升，反而鼓勵市民就業，令本地就業人口數字創出新高。

然而，上述政策往往未能惠及一些努力工作，而收入僅僅超出上限的打工仔。打工仔若時薪高於最低工資，便未能受惠於相關法例。至於交通津貼，即使今年一月推行「雙軌制」，但若然個人月入超過8,105元，資產多於75,000元，便不能申領每月600元的津貼。申領長者生活津貼，年齡必須65歲或以上，個人月入不可超過6,880元，資產不得多於193,000元。

既然政府坐擁數百億元財政盈餘，而單單退稅12,000元又未能惠及低收入家庭，何不考慮向所有報稅的低收入在職人士給予15%津貼，上限是12,000元，條件是他們沒有同時申領其他政府現金津貼。估計會有百多萬名打工仔受惠，政府額外支出百多億元，以表揚基層市民對社會的貢獻。

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爽報 | 2013-02-19 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 的士應該申請減價

最近各的士團體先後向政府申請加價，落旗加價2至3元，加幅10%至20%，而的士牌價亦直逼700萬元大關。

的士團體每年向政府申請加價，已成了抬高牌價的慣例。每次的士加價，車主都會調升車租，將大部份加價得益據為己有。至於司機，加價後面對租金上升，乘客量下降，收入往往因加得減。

自九七回歸後，的士每日乘客量持續下跌，由130萬人次跌至90多萬人次，下跌兩成多。根據需求定律，的士不斷加價，只會令乘客量進一步下降，令司機搵食更加艱難。

的士若想提升市場佔有率和競爭力，不再被其他公共交通或私家車取代服務，便應申請大幅減價，令乘客量止跌回升。現時市場上依然存在大量「八折的」，可見的士減價空間十分大。

的士團體申請加價理由之一，是保費大幅上升。的士保費大增，反映意外率上升，這相信與車租和牌價高企，令租車和供車的司機工作壓力大增有關。要避免保費大增，便不應再加價去刺激車租和牌價，加重司機工作壓力。

政府亦應增發的士牌，供司機以合理租金租用，調節市場失衡的情況。政府可以增建出租公屋和多批土地興建居屋私樓，去遏止樓價和租金飆升，為何不考慮增發牌照去遏止的士牌價和車租繼續飆升？

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爽報 | 2013-02-05 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 樓宇空置 政府有責

近年私樓供應不足，樓價飆升，有意見認為政府應開徵空置稅，藉以打擊那些囤積單位的地產商和業主。

市場上確實有不少業主將單位空置，吊高來賣。每次當有準買家願意承價，他們便提高叫價，放盤多年仍未售出單位。但這些爭取「最大利益」的業主，本身亦承受一定風險。九七回歸後樓價幾個月內急挫近一半，一些吊高來賣的業主便受到懲罰。

現時住宅單位存量共260多萬個，住戶數目約240萬，故此不少住宅單位是長期空置、沒有人居住。政府開徵空置稅，執法上十分困難，空置單位業主很容易逃避繳稅。

樓宇空置，政府應負上一定責任。不少政府宿舍及物業長期空置。政府資助的房委會和房協，擁有70多萬個出租單位，當中不少是空置和被人濫用。房委會和房協若積極巡查，每年肯定可以收回多於施政報告所述的7,000個單位。

按照規例，未補價的租置單位、居屋、夾屋和公務員樓，業主不能將單位出租，結果令一些已搬出而又不想違例的業主，將單位空置也不出租。政府可否考慮讓這些業主出租單位，然後抽取部份租金收入作為補償？

過去幾年，政府寬減差餉，令一些囤積單位的地產商每年節省數以千萬元計。政府即使不開徵空置稅，亦應取消這些寬減，增加地產商的空置成本。

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爽報 | 2013-01-29 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何避開樓災？

過去30年，香港出現過兩次大型樓災，樓價高位下調一半或以上。上世紀七十年代初，面對石油危機，股票泡沫爆破，恒指從1973年1,775點高位，一年半內急挫至150點，經濟衰退，失業率大升，到1976年經濟才全面復甦後，樓價亦大幅攀升，從1976年平均呎價(建築面積計)不足300元，大升兩倍多，到1981年突破1,000元一呎。當時每月家庭收入中位數約3,000元，不足買3呎樓。剛巧美國聯儲局主席伏爾克(Paul Volckcer)大幅調高息率對抗通脹，最優惠利率高見逾20厘。香港跟隨加息，供樓息率同高見20厘，導致樓價大幅向下，到1985年才止跌回升。

樓價在1985年回升後一直向上，只在1989年六四事件後及1994/95年現短暫調整。到1997年，樓價升至逾6,000元一呎，當時每月家庭收入中位數約18,000元，不足買3呎樓。九七回歸後，突發生亞洲金融風暴，金管局為捍衛聯匯令息率大升，供樓息升至10多厘，導致樓價急速下滑。加上董建華推出八萬五房策，房屋供應大增，樓價足足向下調整6年，高位跌七成，到2003年沙士後才復甦。

從歷史可見，當家庭供樓負擔比率大增，息率大幅上調，及房屋供應大增時，都促成樓價向下大幅調整。1981年供樓負擔比率(供款與收入比率)高見逾200%，1997年亦接近100%，樓市明顯出現泡沫。香港樓市受惠低息，供樓負擔比率約50%，高於40%的平均水平。樓市即使未出現大泡沫，但樓價明顯已偏高，脫離一般市民購買力。日後若供應增加，息率回升，經濟下滑，勢必出現較大的調整。然而，到甚麼時候，由甚麼突發因素促成大調整，卻沒有人可以預知。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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am730 | 2013-01-18 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

林氏力牆： 香港缺地 呃鬼食豆腐

梁振英明天將會宣讀任內首份施政報告，相信不少篇幅會提及如何增加土地供應，紓緩香港房屋供應不足和樓價高企問題。  

過去幾個月，政府官員不時說香港缺地興建住宅，需要移山填海，發展新界東北，改建工廠，將「政府、機構及社區（GIC）」用地改為興建住宅。甚至有消息說要透過搬遷體育城、將大學用地改建住宅、提高地積比率和建屋密度等方法，去增加房屋供應量。  

政府一直說香港缺地建屋，這無疑惹來市民恐慌，盲目以高價入市。不錯，香港人口超過七百萬，面積只得1,100平方公里，人口密度十分高。但現時全港只得大約7％的土地用作興建住宅；只要增加1％的住宅土地，即11平方公里（或1,100公頃），便可以興建足夠住宅供100萬人居住。  

九七回歸時，首任特首董建華提出十年之內，每年興建八萬五個住宅單位，即合共85萬個單位，又何來擔心土地不足？較早前發展局披露，政府還有2,000多公頃土地和大量農地可用作興建住宅；政府又可以徵用地產商的農地用作建屋，實在不愁缺乏土地。若真的缺地，政府可考慮收回只供一小撮富豪享用的私人會所用地，而不應向供市民大眾使用的社區設施用地打主意。  

香港缺地不過是「呃鬼食豆腐」，幫助地產商出貨。政府若真心想樓價平穩，不再飆升，便應說香港不缺地，土地供應將源源不絕，市民毋須急於搶樓。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2013-01-15 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 李兆基又想搵著數

恒地主席李兆基建議政府讓地產商免補地價，將新界農地用作興建面積300平方呎、樓價約100萬元的住宅，以協助市民置業。  

每逢樓價大升時，地產商便以紓緩土地供應不足為由，向政府建議將農地、工業用地、電廠、煤氣廠、巴士廠，甚至兒童院、學校和醫院等社區設施用地，以低價甚至免補地價改為興建住宅。  

經過數十年的經營，地產商早已在政府架構內外建立龐大的利益網絡。不但以「延後利益」或者「內部認購」等方式利誘高官賤價批地，更在建築界、測量界、工程界，以至學術界等領域提供利益，好方便他們透過城規會及其他諮詢組織取得廉價土地。  

香港農業和工業式微，將這方面的土地改變用途，提供多些土地興建住宅、寫字樓、商舖和社區設施，本是符合公眾利益。奈何過去地產商的遊戲規矩是以低地價更改土地用途，之後製造供應不足現象，再以超高價出售物業，賺取五成，甚至七成的毛利率。  

李兆基建議以3,000多元呎價出售百萬元細單位，扣除每呎農地成本數十元和千多元建築成本，毛利率依然接近五成。新界偏遠地區的合理樓價本應是3,000多元一呎，在地產商限量供應，不願以合理補價更改用途，才造成樓宇供應不足，呎價過萬元的荒謬現象。  

觀乎恒地和李兆基的往績，這個免補地價建屋的建議明顯是要搵著數，並非真心想解決香港的住屋問題。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2013-01-08 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 樓價股價 齊升逾兩成

2012年，對投資者來說應該是滿意的一年。恒指由2011年底的18,434點上升至去年底22,656點，升幅約23%。反映樓價的中原指數，由2011年底的95.47點，升至上周的115.18點，升幅約21%。

去年樓價和股價同樣上升超過兩成，若參考歷史數據，兩者所處的情況則截然不同。去年恒指雖然上升23%，但市盈率處於較低水平，仍不足11倍，與歷史平均的14至15倍仍有一段距離。

恒指較2007年10月的歷史高位31,958點仍低約三成，但樓價則已升穿1997年的歷史高位。若不是政府頻頻出招打壓，恐怕去年平均升幅不止兩成多。

樓價及股價是反映資產的未來預計收益，而非過往表現；但歷史數據可以幫助我們從過去的資產泡沫中吸取教訓，避免承受巨大損失。根據中原的供樓負擔比率數據，過去近20年平均負擔比率約40%；現時是45%，已超過平均水平。日後息率只會向上調整，到時負擔比率將進一步上升。

還記得2007年8月，恒指正處於今日的水平（約23,000點），市盈率升穿18倍；中原樓價指數不過57點，供樓負擔比率約33%。當時投資者若選擇買樓作長線投資，現在已享受樓價倍增的回報。至於選擇炒股的人，之後三個月股價確實因炒「港股直通車」概念而大升三、四成，但不久便打回原形，到今日仍未返回家鄉。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2013-01-01 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

林氏力牆： 豪宅應繳雙倍BSD

地產建設商會反對政府開徵買家印花稅（BSD），認為損害香港經濟運作和國際聲譽，妨礙地產商收購舊樓重建，要求本地公司和三千萬豪宅可獲豁免BSD。

相信絕大部份港人聽到地產商的要求，都會感到可笑。其實政府亦已順應地產商的訴求，願意退回重建項目已繳交的BSD。但地產商依然要求多多，甚至還向政府官員「發火」，威脅會叫停私人收購舊樓活動。

政府開徵BSD，顯然是因為樓市被一小撮地產商操控，一手樓價格已完全脫離市民購買力。過去五年，每年新樓落成量不足一萬個，當中還有兩三成單位售賣給非本地居民。在供應嚴重不足下，樓價又焉能不急升？過去已有不少證據顯示，大量來歷不明的資金流入樓市，相信和「洗黑錢」活動有關，這些不法活動早已損害香港經濟運作和國際聲譽。倘若金管局嚴格追查資金來源，相信情況類似美國，不少本地金融機構有份協助洗黑錢。

內地貪官污吏和暴發戶在港置業，不少是純粹作為「炫耀性」消費，樓價越高，他們的滿足感越大。地產商可以先大幅調高售價，再退回BSD。反正地產商毛利率超高，往往超過50％，實毋須為區區15％ BSD而發火。

政府亦可考慮向三千萬以上豪宅這類奢侈品徵收雙倍BSD（即30％），以滿足內地富豪的虛榮心。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2012-12-25 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利