林氏力牆： 樓價股價 齊升逾兩成

2012年，對投資者來說應該是滿意的一年。恒指由2011年底的18,434點上升至去年底22,656點，升幅約23%。反映樓價的中原指數，由2011年底的95.47點，升至上周的115.18點，升幅約21%。

去年樓價和股價同樣上升超過兩成，若參考歷史數據，兩者所處的情況則截然不同。去年恒指雖然上升23%，但市盈率處於較低水平，仍不足11倍，與歷史平均的14至15倍仍有一段距離。

恒指較2007年10月的歷史高位31,958點仍低約三成，但樓價則已升穿1997年的歷史高位。若不是政府頻頻出招打壓，恐怕去年平均升幅不止兩成多。

樓價及股價是反映資產的未來預計收益，而非過往表現；但歷史數據可以幫助我們從過去的資產泡沫中吸取教訓，避免承受巨大損失。根據中原的供樓負擔比率數據，過去近20年平均負擔比率約40%；現時是45%，已超過平均水平。日後息率只會向上調整，到時負擔比率將進一步上升。

還記得2007年8月，恒指正處於今日的水平（約23,000點），市盈率升穿18倍；中原樓價指數不過57點，供樓負擔比率約33%。當時投資者若選擇買樓作長線投資，現在已享受樓價倍增的回報。至於選擇炒股的人，之後三個月股價確實因炒「港股直通車」概念而大升三、四成，但不久便打回原形，到今日仍未返回家鄉。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

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爽報 | 2013-01-01 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利