am730：經濟人看世界 - 如何買樓致富？

提起樓市，肯定觸動不少港人的神經，對樓市既愛且恨。除了地產商外，不少港人也是透過物業投資致富。但亦有不少港人在高價入市，當樓價大跌時，物業變成負資產，最終無力償還貸款而走上破產之路。

過去20年，樓價大上大落，最大的得益者其實是地產商，一般小業主的得益並不多。若以中原城市領先指數來量度樓價升跌，1993年12月底開始時的指數是61.32，至2012年12月底指數報115.18，19年來升幅不過88%，平均每年上升約3.4%而已。

樓價每年升幅不過3.4%，但由於物業可帶來租金收入，每年平均租金回報率約3%至4%，租金和升值兩方面的投資回報每年合共約7%，算是不過不失。倘若投資者只付三成首期，其餘七成做按揭，透過槓桿投資便可以將回報率放大。

例如1993年底以100萬元購入物業，19年來樓價跟隨大市上升88%，現在市值188萬元。倘若投資者只付三成首期，即30萬元，其餘70萬元向銀行貸款做按揭，還款年期是19年。假設每月供樓款項剛好與租金相等，那麼當日投資30萬元，今日便升值了158萬元，升幅是五倍多，每年平均升值約10%。

筆者第一層的私樓投資便是在1993年，19年來除了自己買樓和換樓幾次外，亦幫父母和外父外母買樓和換樓，由細屋變大屋，逐步改善居住環境。19年來，慶幸自己沒有在高價入市，故此能夠累積財富。

過去19年樓價其實只上升88%，但期間卻大上大落。九七回歸前兩年，樓價大升一倍，回歸後大跌七成，過去四年又再大升一倍。如此大上大落，帶來巨大的財富再分配，讓地產商可以低價買地，高價售樓，亦令小業主因此而損失慘重。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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am730 | 2013-01-04 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利