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2012年8月9日星期四

壹角度:回購領匯誰人得益?

今年九月將進行立法會選舉,全港大約一半選民居住在政府資助房屋,故此房委會在2005年11月將旗下約110萬平方米零售物業及80,000個車位透過領匯上市,肯定成為選舉辯論議題。

過去幾年,傳媒不時報導領匯大幅加租,趕絕小商戶,讓大型連鎖店進駐,令消費者的選擇減少。一些言論建議政府動用公帑,回購部分及全部領匯股份,讓政府可以監察公司的運作。

筆者過去曾經居住過公屋和居屋,經常要光顧附近的店鋪和商場,深深體會到由房委會及房屋署負責管理這些商業物業,效率極之低劣,維修保養乏善足陳。過去審計署亦曾經發表多份報告,指出房屋署職員表現欠佳,監管外判管理公司不力,管理效率尚有不少改善空間。我們看看食環署負責管理的街市和攤檔,便知道管理問題的嚴重。

 當日房委會決定將旗下的商場和車位透過領匯上市,除了紓解財赤外,還希望藉此提升管理效率,增強物業的盈利能力,避免浪費社會資源。事實證明,經過六年多的努力,領匯旗下不少商場煥然一新,人流大增,整體而言租戶和消費者都有得益。

有評論認為領匯壟斷市場,每年大幅加租,推高物價水平。不錯,自從領匯上市後,旗下物業的租金便穩步上升,每呎租金由2006年3月的23元,上升至今年3月的35.8元,每年平均升幅為7.7%。但若考慮到領匯在改善商場的外貌和形象方面的投資,每年7-8%的租金升幅又是否過高呢?

領匯的租約一般是三年,故此每三年加租一次,加幅便是兩成多,令人有大幅加租的印象。根據差餉物業估價署資料,過去三年,私人零售業樓宇的租金上升約35%,遠高於領匯的加租幅度。而更重要的,就是領匯現時35.8元的平均呎租,與私人零售樓宇百多元的呎租仍低一大截,只及後者的兩三成。

過去幾年,本地受惠於內地旅客大增,市民收入及消費力上升,零售市道一片好景。零售業總銷貨價值由2005年的2,000億元,倍增至去年的4,000億元。同期零售及餐飲業的就業人數,由41萬人上升至48萬人,增長17%,增加了七萬個就業機會。零售業增長強勁,但同期零售業總樓面面積只由952萬平方米上升至1,079萬平方米,六年增幅只得13%,即每年平均只得2%的增幅。

零售業樓宇供應的增長遠遠追不上本地零售業的擴展,租金又怎會不大幅上升?故此,若要紓緩租金上升壓力,政府必須積極增加零售業樓宇供應,而不是透過回購領匯去遏止租金上升。現時領匯佔全港零售物業樓面不過一成左右,根本難以壟斷市場,操控租金。即使政府要求領匯賤價出租物業,亦不能保證享受廉租的租戶會降低價格,回饋消費者。

筆者年多前購入領匯股份,準備每年收取股息。萬料不到在政客鼓吹回購領匯的聲音中,領匯股價不斷上升,至今升了三成多,股價已脫離領匯每股約28元的資產淨值。由此可見,鼓吹回購領匯去遏止加租的人,其實不一定幫助到住在公屋的消費者,反而益了領匯租戶和持有領匯股份的投資者,結果適得其反。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-08-09 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

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