壹週刊（壹角度）：港鐵坐大 須引入競爭

前文討論到港鐵這座大山，完全是由政府一手製造出來。2002年，行政會議決定將沙中線批給九鐵，若然當時政府官員按照決定讓沙中線速速上馬，而不是把時間和精力浪費在兩鐵合併及興建高鐵這兩個政治任務上，今日的港鐵也不會大到難以駕馭的地步。

正當政府要處理這座大山時，最近港鐵公布上半年業績，可說是「滿江紅」，多項指標都出現大幅倒退。截至今年六月底的六個月，港鐵純利51.2億元，與去年上半年同期比較，按年大跌37.5%。純利大跌主要原因是今年上半年物業發展利潤只得2.1億元，下跌91%，而投資物業重估利潤只得4,800萬元，按年下跌96.5%！

今年6月底港鐵的投資物業估值為689億元，其他物業、機器及設備估值為791億元，發展中的物業估值為182億元，三個數字加起來是1,662億元，與領展在今年3月底時的物業估值1,607億元相若。港鐵物業估值只增加4,800萬元，而領展則大幅增加113億元，投資者真不知應該相信哪間公司的估值較準確。

由於港鐵要舉債約250億元派發特別股息，當中190多億元支付給大股東特區政府，用作應付高鐵超支，故此港鐵的資產淨值（即總資產減總負債）暴跌250億元，由去年6月底的1,702億跌至今年6月底的1,452億元，下跌14.7%。港鐵舉債派息，公司負債急升，賬面值大跌，股價和市值理應大跌。但港鐵舉債派息後，股價和市值反而屢創新高，完全違反常理。

過去數月，港鐵由於去年錄得百多億元利潤，但依然按照「可加可減」票價調整機制加價，惹來四方八面的攻擊，成為政府要處理的一座大山。不知公司管理層是否為了避免再刺激公眾，故意交出一張「滿江紅」的成績表，希望紓緩一下要求減價的政治壓力。早前港鐵主席馬時亨建議政府把每年收到的股息，用作補貼市民乘搭公共交通工具，減輕市民的負擔。此舉自然遭到立法會議員反對，指政府不應以公帑補貼牟利的公共交通機構，令港鐵得益。

事實上，正如前文所述，港鐵過去一直透過政府的直接和間接補貼，才能夠維持利潤和現有票價水平。倘若政府不是讓港鐵享有車站上蓋的物業發展權，以半賣半送方式將九鐵的資產移交給港鐵管理和出租，甚至直接注資興建鐵路延線和幹線，港鐵的車資肯定遠較現時的水平為高。港鐵主席馬時亨建議政府以股息補貼市民搭車，只是秉承過去向政府「攞着數」的一貫政策。

過去一年本地鐵路服務平均車費增幅為6.2%，遠高於過境服務及機場快線的增幅（分別為4.9%及2.8%）。數字反映港鐵在本地公共交通市場享有絕對壟斷優勢，故此車費增幅較高。特別在過海服務方面，港鐵市場佔有率接近七成。故此即使過去多年港鐵一直按可加可減機制加價，載客量依然不斷增加。

港鐵現時的壟斷優勢完全是由政府一手促成，政府現正與港鐵檢討票價機制，實應檢視在沙中線尚未落成前，如何增加市場競爭，鼓勵市民選擇其他交通工具。單單要求港鐵減價，恐怕只會令過海的擠逼情況更趨嚴重，損害服務質素及班次可靠性。日後沙中線落成後，亦應交由獨立機構經營，與港鐵在過海服務方面進行直接競爭，這才是防止港鐵繼續坐大的正確方向。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-09-08 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹角度）：港鐵大山 政府一手製造

早前有傳媒報導政務司司長林鄭月娥，指明政府要解決領展、港鐵和強積金對沖這「三座大山」。筆者之前已發表多篇文章，剖析領展近年為何動作多多，加添公屋居民的憤怒，背後原因是政府放寬領展這類房託基金的規管。

今次話題轉到港鐵這座大山，更是由政府一手製造出來。九七回歸前本地樓市持續暢旺，當時的地鐵依靠地產收益補貼鐵路營運，成效顯著，市民可以享受高質素，票價相對低廉的鐵路服務，對地鐵的評分十分高。

九七回歸後，樓市泡沫爆破，樓價從高位暴挫七成。地鐵依靠地產收益補貼鐵路營運的模式實在難以持續下去，管理層要另謀出路。還記得當時獲地鐵管理層邀請出席飯局，大談未來闖出香港的發展大計。筆者大潑冷水，指地鐵是一間沒有前景的上市公司，手上主要土地儲備只餘下將軍澳日出康城站，發展完畢後就「玩完」。至於闖出香港的大計，主要是負責鐵路工程，不包括地產發展，實在很難帶來豐厚利潤。經過十多年的驗證，現時港鐵在內地及海外的收入超過100億元，但盈利只得幾億元，只佔總盈利的幾個百分點。

地鐵要轉型，管理層要另謀出路，於是從過去以地產收益補貼鐵路營運的經營模式，改為直接向政府「伸手」攞錢，透過直接或間接的現金補貼，去維持業績有所增長。這個營運模式的轉變，對地鐵有利，但卻損害了香港之後20年的經濟及社會發展。

2002年，行政會議批准地鐵興建通往香港迪士尼樂園的鐵路支線，政府以豁免收取股息方式變相注資近8億元予地鐵作為財務支持，令有關項目可達致每年11.25%商業回報率。到2007年，行政會議通過西港島線的財務安排，以現金120多億港元資助興建有關鐵路。至於高鐵香港段及沙中線，政府更一力承擔所有工程費用，連同超支每條鐵路預計成本超過800億元，合共超過1,700億元。

現時港鐵負責興建沙中線及高鐵香港段，完全是政治任務，明益港鐵，令納稅人背負沉重包袱。2002年行政會議把沙中線的營運權批給九鐵，主要原因是九鐵不需要政府資助，而地鐵則需要政府撥出三幅土地作資助。

若由九鐵負責興建及營運沙中線，日後可以過海與地鐵競爭，過海載客量大增，自然能夠有效地約束地鐵票價。但當時政府官員沒有按照行會決定，讓工程快速上馬，反而研究兩鐵合併，避免兩鐵競爭，造成港鐵今日坐大，享有絕對壟斷優勢。港鐵去年向九鐵支付20多億元租金，就連折舊支出也不夠，令九鐵長期出現虧損。

由於政府要先完成兩鐵合併，導致沙中線遲遲未能動工，延至2012年才上馬，預計到2021年才可以過海提供全面服務。到最近港鐵指工程可能再延誤，令港鐵過海線逼爆的情況更趨嚴重。由2002年開始計算，要花20年才完成沙中線，建造成本亦由原先的200億元增加至800多億元，這完全是由政府製造出來的問題。

至於高鐵香港段，更加是政治工程，要花800多億元興建26公里鐵路，只肥了港鐵及工程界。高鐵工程一再延誤，令西九文娛區的工程無法開展，禍及本地藝術工作者的發展。自回歸以來，林鄭月娥一直出任政府要職，港鐵這座大山由政府一手製造出來，她實在責無旁貸。現在反過來要解決這座大山，十分諷刺！

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-09-01 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹角度）：奧運精神 終身學習功課

今屆巴西里約奧運曲終人散，美國依然是獎牌大贏家，共奪得46面金牌。中國因在體操及羽毛球等項目失利，最終只能得到26面金牌，獎牌榜第二位被英國奪去。

獎牌榜頭七位除了包括中、英、美、法、俄五個聯合國安理會常任理事國外，還有德國和日本；由此可見體育運動成績確實與一個國家的經濟及政治實力相關。

奧運比賽開始後頭幾天，觀眾的焦點集中在美國游泳健將「水神」菲比斯。這位第5次征奧的泳手，之前已取得18面奧運金牌。今次出戰6項比賽，共奪取5金，令他的金牌總數增至23面，相信可見將來，亦沒有泳手可以打破他的紀錄。

菲比斯過去4屆奧運已奪取18面金牌，但人生卻一度陷入低谷，曾經吸食大麻、醉酒駕駛、超速行駛，更一度想要自殺。幸好其女友對他不離不棄，給予無限的支持，兩年前復出後重拾人生目標，發憤圖強，終於在今次里奧奪取5面金牌。而唯一能挫敗他的是年僅21歲的新加坡泳手史高寧，為新加坡奪得歷來第一面奧運金牌，其背後付出的努力和奮鬥精神同樣值得我們學習和嘉許。

奧運接近尾聲時，接二連三出現極其感人的場面。羽毛球男單總決賽，馬來西亞的李宗偉在準決賽苦戰下擊敗中國的林丹，首次在奧運賽擊敗對手。只可惜到決賽時，不敵中國另一位球手諶龍，三屆都只能屈居亞軍，與金牌無緣。三人在比賽中展現的拼搏和爭勝決心，賽後互相擁抱和鼓勵，識英雄重英雄，盡情發揮奧運精神。

男子足球決賽，由超級球星尼馬率領的巴西奧運隊，憑他的一記美妙罰球和十二碼入球，擊敗德國隊奪得金牌。巴西隊勝出，舉國歡騰，一雪兩年前世界盃準決賽在主場以1比7慘敗給德國隊的恥辱。尼馬願意為國家奧運隊效力，分組賽表現不濟，備受批評，最後為國家取得金牌，難怪他賽後喜極而泣。

至於同日上演的女排決賽，亦勢必成為奧運史上經典比賽之一。1984年中國首次參加奧運，女排隊奪得金牌，當時外號「鐵榔頭」的郎平為陣中主力。事隔32年，郎平率領一眾年輕女排運動員，當中包括去年做過心臟手術，在決賽取得致勝一分的隊長惠若琪，再次奪得奧運金牌。郎平亦成為首個先後以隊員及教練身份奪取金牌的排壇傳奇人物。

至於香港奧運選手，今次與獎牌無緣。最有機會奪獎的單車好手李慧詩，在凱琳賽中意外墮車，未能進入決賽。意外受傷亦影響到之後爭先賽的表現，最終只能得第6名。李慧詩雖然落敗，但沒有怪責別人，只表示意外是比賽一部分。李慧詩在爭先賽比賽結束後，還與碰撞她的澳洲車手美雅絲攜手繞圈，盡顯體育精神。今屆出席奧運的港隊成員，不少是土生土長，年紀尚輕，亦能進身十六強，期望來屆奧運在東京舉行時，能夠有更好的發揮。

運動競技的精神不應只以成敗論英雄，當中的參與以及奮鬥過程更為重要。奧運每項比賽只設冠、亞、季三個獎項，頭三名選手可獲金、銀、銅獎牌，故此未能獲獎的運動員數目遠遠多於獲獎的人。但不管能否獲獎，運動員及整個團隊背後付出的努力，那股拼搏奮進精神，如何克服困難，把個人潛能發揮出來，正是每個人終身要學習的功課。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-08-24 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹角度）：買地產股 何須揀領展？

去年8月19日，領匯改名為領展，至今剛好滿一年。領匯改名領展，顯然是希望在香港及內地大展拳腳，由「裝修佬」和「收租佬」變身成為地產發展商。

當日房委會財困，要賤賣資產套現，政府亦希望透過領匯上市，改善管理質素。有份推動領匯上市的官員，強調領匯不會拆售資產，公屋居民會繼續享有日常所需服務（包括街市和停車場）。過去一段時間領展負面新聞多多，這促使筆者花時間去查閱領匯及領展年報，試圖了解公司最新經營狀況。

領匯上市後的首份年報（2005-06），表明公司的經營方針是透過改善物業資產組合的表現，令商戶、顧客和鄰近的居民得益，並為基金單位持有人提供穩定的分派和持續的「長線」增長潛力。筆者一向相信上市公司的長遠利益與社會利益一致，但觀乎領匯（及改名後的領展）過去幾年的表現，明顯已背離上述經營方針。領展用盡辦法刺激公司股價，令商戶和顧客怨聲載道。

領展回應特首梁振英的批評時，指對方不應把企業的社會責任（social responsibility），與社會福利（social welfare）混為一談。領展看似追隨已故經濟學家佛利民的思想，認為企業的社會責任就是在不違反法律下，為股東爭取最大利益。領展表面上為股東爭取利益，實質卻是為董事及管理層謀取「私人福利」。

過去三個財政年度（2013年4月至2016年3月）領展十多名董事（包括公司高層）竟然可以取得1.8億元的薪酬福利（行政總裁王國龍一人獨得近億元）。這相對於領展誇口同期撥出2,700萬元（平均每年900萬元）資助社區項目，說可惠及50萬人（即每人受惠54元），出現強烈對比！

再看這群董事，很少是地產界出身，大部分是從事會計、金融、法律、證券及投機炒賣工作。故此他們對上市條例及會計準則自然清楚不過，知道怎樣處理領展的資產及賬目，如何買買賣賣，才可以刺激股價上升。至於拆售資產後新買家違規，沒有履行照顧社福機構和弱勢社群的責任，把停車場由出租改為炒賣，令商戶、顧客和車主受苦，已經不是領展的事。反正買家炒賣賺錢後又可以回來以高價競投領展商場，之後再以更高價分租給商戶。

領展2013年3月底的收市價是42.3元，到今年3月底亦不過46元，三年升幅只得8.7%。因同期回購及註銷3%股份，公司市值只升5%。一眾董事又怎值1.8億元薪酬福利？最離譜是這段期間領展花費30多億元回購及註銷基金單位托價，同時又向董事及高層批出大量單位作獎勵。公司要增加貸款百多億元及耗用30多億元現金及存款，在市場上買買賣賣（包括回購股份托價），以致現金及存款只剩下4億元！

領展由房託基金變身成地產商，背離原先經營方針。若要買地產股，投資者又何須揀選領展？就以太古地產和新鴻基地產作比較，這兩間公司不論在物業發展及租賃的經驗，資產規模及質素，流動資金（包括現金和存款）及負債等方面的表現均較領展優勝。這兩間公司（及同系公司）對社會的承擔（特別在藝術發展及體育方面），同樣遠遠多於領展，股息亦有三厘多，市值（或股價）較賬面值出現三至四成折讓。

最重要是它們的董事及管理層比較克制，董事酬金與業績相稱，不會連獨立非執董也有長期獎勵獲發股份。再加上政府表明要處理領展這座大山（但不會回購），故此實在很難找到原因要購入領展。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-08-18 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊（壹角度）：領展變質禍根竟是梁振英

特首梁振英早前在《南華早報》的專訪中炮轟領展，指公司薪酬不應與租金升幅掛鈎。筆者之前的文章，已指出特首搞錯事實，領展的董事及管理高層的薪酬其實是 與股價（即基金單位價格）掛鈎。最諷刺的就是領展管理層千方百計催谷股價，營運模式變質，禍根竟然是出於梁振英放寬規管的政策。

港台今年7月10日播放的時事節目《鏗鏘集》，題目是「一紙之諾」，內容除了提到過去兩年領展及炒家何以能夠分拆停車場車位出售，還分析證監會為何會放寬對領展這類房地產投資信託基金的規管。

原來2012年7月梁振英上台後成立金融發展局，金發局在2013年底發表研究報告，建議香港發展成為房託基金的集資中心。有份參與研究的包括領展行政總裁王國龍。之後證監會放寬規管，以致領展可以投資土地買賣，而投資的限額亦有所放寬，可以多達數十億元進行買買賣賣。

領 展在2014年起便由「裝修佬」和「收租佬」，變身成投地建屋的「發展商」，物業買家和炒家，甚至透過舉債百億元，進軍內地市場。去年初，領展（佔 60%）與其他發展商斥資近60億元以高價投得九龍灣商業地，日後能否取得合理回報仍屬未知數，又以過百億元在內地購入兩個商場，每年租金回報只得四釐 多。過去年多，單是人民幣貶值一年內已損手約7%，還未計商場估值是否下跌。今年初，又獨自斥資近60億元購入旺角商廈。

領展是本地物業 發展市場的新丁，投地及競投商廈時能夠擊敗一眾歷史悠久的大型地產商，很大機會出現「贏者詛咒」（Winner's curse），因出價過高而受損。至於進軍內地市場的策略則更令人費解，過去幾年大地產商李嘉誠從內地（及香港）撤資，撤資速度之快更被官媒炮轟，領展竟 然在這個時候接貨，確實勇氣可嘉。

公司董事及管理層在市場上多番動作，買買賣賣，無非是為了刺激股價，令手上持有的基金單位，以及在長期 獎勵計劃下將會得到的單位，價格大幅攀升，便可以獲利套現。可是，即使管理層動作多多，又進身恒指成分股，股價依然沒有多大起色，要公司動用30多億元托 價，避免跌穿40元關口，到近月股價才大幅攀升。

根據《鏗鏘集》的報導，領展與房委會簽訂的買賣契約中，清楚列明商場店鋪只能整體出售，卻刻意地容許停車場分拆出售，只要停車場位處的屋苑，房委會已經分拆住宅單位出售。換言之，居屋和租置計劃下的屋苑，它們的停車場全部可以分拆出售。

領 展的獨立非執行董事、港大講座教授王于漸，過去一直建議特區政府出售公屋，甚至免費將公屋送給租戶。若然政府接納王教授的建議，日後領展便可以把更多停車 場出售給炒家，又和炒家互相交易及分租，由炒家分拆車位及商鋪炒賣，把車位出租給非公屋住戶，到時居住在公屋的居民及車主肯定遭殃。

領展 年報披露大部分的董事（包括所謂獨立非執董）都持有基金單位，而負責貸款給領展及協助發債的銀行，負責估值的估值師，以至負責物業管理及出租的管理公司， 不少是關連人士，除了持有基金單位（或代客戶及強積金持有）外，還收受巨額費用（包括中介費）和利息收入。領展以近三釐的息率在市場舉債，購入租值四釐多 的物業，息差只有一釐多。過去一年，零售物業的售價向下調整（根據差估署資料），領展的投資物業估值卻上升百多億元。筆者在此提醒小股民，領展業務已變 質，股息只有三釐多，實際市盈率（不計特殊利潤及物業升值）超過25倍，近月高追領展的股民隨時接了火棒。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-08-11 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利