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2017年2月16日星期四

壹週刊(壹角度):梁振英 房屋政策徹底失敗

特首選舉參選人曾俊華發表競選政綱,內容提到要善用香港的寶貴土地資源,長遠要增加興建公營房屋,目標是為全港六成市民提供公營房屋作居所。

還有數個月便下台的梁振英,正努力為林鄭月娥助選,聽到曾俊華希望為六成市民提供公營房屋作居所的目標,自然不會放過打壓林鄭競選對手的機會。梁振英質疑曾俊華的數字,若按照數字去做,未來所有土地都要用作興建公營房屋,不會再賣地興建私樓,到時樓價和租金只會愈來愈貴。

現時全港約有250萬個家庭住戶,當中約31%(即77萬戶)居住在公營租住房屋,15%(即38萬戶)居住在資助自置居所房屋,餘下的54%(即135萬戶)居住在私人房屋。

這135萬戶居住在私人房屋的家庭,當中約4萬戶住在臨時房屋及非住宅用屋宇單位,10多萬戶住在村屋,7萬多戶住在已補價的資助出售單位。若然按照差估署的定義,扣除上述數字,真正住在私樓的住戶不到110萬戶,佔全港250萬個家庭住戶44%以下。若把過去及將來所興建的丁屋及居屋(不論是否已補價)視作公營房屋一部分,因建屋土地經政府特別批出,現時已有五成多住戶居住在公營房屋,距離六成的長遠目標並非遙不可及。曾俊華的政綱亦提到丁屋和居屋混合發展。

即使曾俊華的長遠房屋目標難以達到,有一點卻是十分清楚的,就是梁振英過去四年多所推出的房屋政策,明顯是徹底失敗,不單沒有讓更多市民入住公屋,還令到私樓樓價飈升超過50%,小市民無法「上車」和透過換樓去改善生活,最終只肥了一小撮透過囤地和囤樓,以及以公司名義持有物業的炒家和地產商。

自從梁振英上台後,居住在公營租住房屋的住戶由2012年第三季約73萬個增加至去年第三季約77萬個,但由於同期平均住戶人數由2.9人下降至2.7人,不少公屋居民申請分戶及脫離戶籍,避免繳交市值租金,居住人口反而由212萬人下跌至207萬人。政府沒有認真處理濫用公屋情況,房委會不斷增加產量,入住公屋的人數卻不增反減,輪候時間愈來愈長,浪費大量公帑。最近推出的新富戶政策,豁免超過60歲的富戶,當中包括過去諷刺參與小圈子選舉的人「豬狗不如」的梁國雄。

至於私樓的情況,更是搞到一團糟。明明香港有275萬個永久性居住屋宇單位,遠多於全港250萬個住戶,梁振英及陳茂波等人卻不斷說土地及房屋供應不足,要加快發展新界東北,又違背當初收回私人土地發展的承諾,方便囤地的友好和地產商收割。近年更容讓內地發展商及洗黑錢的買家,以天價投地及認購私樓,把地價及樓價推高至完全脫離一般港人的購買力。

梁振英任內,先後推出15%買家印花稅和雙倍印花稅,去年11月更把從價印花稅大幅調高至15%,方便一眾持有「公司盤」的炒家(包括前行會成員林奮強)以高價出貨,直接間接推高樓價。收緊按揭及辣招故意放生一手樓,幫助地產商促銷。在樓價高企的環境下貿然推出「白居二」計劃,不單令未補價居屋的價格屢創新高,還間接推高中小型私樓價格。樓價持續高企,小市民被迫認購只得百多呎的劏房。

梁振英任內的房屋政策徹底失敗,現在竟然質疑別人的房屋政綱,完全沒有半點羞恥之心。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2017-02-16 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年2月9日星期四

壹週刊(壹角度):給「依法治港」一個機會

香港回歸祖國近20年,貧富不均問題日趨嚴重,政制不公加深社會撕裂。回顧過去三位特首,有來自商界的董建華,原本屬於公務員的曾蔭權,以及專業人士梁振英,三人都黯然下台,無法管治好香港。下任特首,是否應該再由公務員擔當?

九七回歸,當時絕大部分留港見證歷史時刻的港人都對香港前景充滿期望,深信港人治港,高度自治,香港經濟和政治前景沒有理由遜色於殖民地年代。

只可惜在現行政治體制下,既得利益者不願意放下一己私利,以致香港政制裹足不前,經濟不斷倒退。年輕一輩看不到前景,個別人士選擇走激進路線,提倡「民族自決」和「港獨」,令香港和內地的關係變得緊張。

首任特首董建華來自商界,得到富商李嘉誠及霍英東等人的支持。董生當選後,推行「八萬五」房屋政策和創新科技政策,銳意處理當時樓價高企,以及香港產業結構失衡的問題,獲得市民廣泛支持。

及至1999年董建華在沒有公開競投下,把數碼港優質地皮批給李嘉誠兒子李澤楷,主力發展成貝沙灣豪宅項目,市民對他的形象完全改觀。其他地產商組成聯盟向北京投訴,讓中央政府介入香港事務。董生為了安撫其他地產商,決定齊齊「分豬肉」,透過改變土地規劃,發展西九文化區,居屋變私樓,醫院變豪宅,免地價興建環保設施等方式,向地產商批出大量額外住宅用地。

隨着私樓供應大增,樓價急瀉,董生便停售公屋,停建居屋,甚至停止賣地,幫助地產商促銷。2002至2003年數以十萬計的私樓變成負資產,每年過萬人宣布破產,加上隱瞞沙士疫情,強推23條立法,惹來50萬人上街抗議。董生最終在2005年3月以「腳痛」為由黯然下台,由原本屬於公務員的曾蔭權頂上。

曾蔭權上台後,努力收拾董建華遺留下來的爛攤子,撥亂反正。曾生的貢獻包括增加政府資助學士學額,讓副學士畢業生升讀;補回新入職公務員薪級點,消消年輕人的怨氣。西九項目推倒重來,引入最低工資、商品說明(不良營商手法)條例及競爭法,收緊「發水樓」及規管一手樓買賣等,都是回應市民的訴求。很可惜在他任內,政務司司長許仕仁及他本人,都涉嫌公職人員行為失當和接受利益,被廉署拘控。

2012年3月,測量師出身的梁振英爆冷擊敗唐英年當上特首。梁振英委任多名專業人士及專業炒家出任要職,包括會計師出身的陳茂波。梁振英及陳茂波兩人可算難兄難弟,兩人都透過開設離岸公司,隱藏個人及家人財產(包括劏房、農地及商廈等物業)及交易。兩人貴為特首及財政司司長,每項政策(包括開發土地和樓市辣招豁免炒家的「公司盤」)對市場都有深遠影響,個人及家人財務狀況完全缺乏透明度,又何以獲取公眾信任?

現時四位特首參選人中有三位是公務員出身,從政數十年,與利益團體關係糾纏不清。競選期間,個別參選人要向土豪惡霸乞票。下任特首,是否應該嘗試由較為獨立的法律界人士出任,給「依法治港」一個機會?



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-02-09 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年2月2日星期四

壹週刊(壹角度):曾俊華「無為」 林鄭「無求」「無成」

筆者上期在此提出對下任特首的十個期望,包括(一)重啟政改、(二)調查佔領運動、(三)徹查高官利益申報、(四)完善利益申報制度、(五)調查港視港大及廉署風波、(六)限制外地人買樓、(七)協助港人首置、(八)處理丁屋及新界土地規劃問題、(九)提供全民退保,以及(十)真心發展創意產業。這十個期望,相信亦反映絕大部分港人的期望。

自從梁振英在2012年7月上台後,樓價屢創新高,社會撕裂情況日趨嚴重。王維基的港視不獲發牌,李國章獲委任港大校委會主席,廉署署理執行處首長李寶蘭請辭,公務員事務局局長鄧國威及民政事務局局長曾德成突然被撤換,以至近日陳茂波竟獲委任為財政司司長,都顯示梁振英處處與民為敵。2014年政改觸礁,觸發佔領運動,之後更演變成「港獨」,令社會進一步撕裂。特首及多名高官涉嫌沒有申報利益,廉署至今仍沒有採取適當行動。

面對如此局面,大部分港人都期望下任特首能夠深入調查,找出問題根源,對症下藥,修補社會撕裂,令香港可以更公平和更公正。現時四位特首選舉參選人,民望最高的是曾俊華,自然成為眾矢之的。有評論指曾俊華出任財政司司長一職近十年,沒有多大作為,只懂「派錢」,缺乏長遠規劃和願景,令香港各方面逐漸失去競爭優勢。

即使曾俊華「無為而治」,沒有什麼豐功偉績,但這總好過林鄭月娥,不時「擔大旗」領軍,大鑼大鼓誓要幹一番事業,結果往往無功而還,一事無成。筆者不是因為林太要出選特首才向她放箭。事實上早於2015年10月公屋出現鉛水問題,林太自詡「官到無求膽自大」時,暗示要引退時已向她發炮,指出林太政績確實接近一事無成。

林太2007年獲前特首曾蔭權委任為發展局局長,直至2012年梁振英上台後升任為政務司司長。若然說曾蔭權主政期間,政府停止開發土地儲備,影響房屋供應,作為發展局局長的林太亦肯定要承擔很大責任。

林太當時還主動出擊,誓要清拆新界丁屋上興建的大量僭建物,之後又不了了之,反而讓僭健物登記後可以名正言順地繼續存在。近年「套丁」案審訊期間,更披露林太在2007年12月發信給鄉議局,提到發展局同意只會將違規丁屋的土地收回,不會把承批人或持牌人刑事定罪。

2012年7月林太成為政務司司長後,負責的幾項重點工作,包括西九發展、人口及扶貧政策、退休保障,以及政改等,結果都令人失望。西九發展一再延誤,嚴重超支,近月更爆出林太違反正常公開諮詢程序,私下秘密找人設計故宮文化博物館。香港貧窮人口持續增加,退休保障未能惠及全民,政改更是搞到一團糟,加深社會撕裂。

若果說曾俊華無為而治,至少他「派錢」後還留下數千億元財政儲備。至於自以為「好打得」的林太,說自己「無求」,不如說一事「無成」。林太參選,一時說是上帝旨意,一時說是中央旨意;加上她若當選,肯定不會跟進前朝官員的種種缺失,只會延續梁振英的鬥爭路線,故此她應該是最早被「叮走」的參選人。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-02-02 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年1月26日星期四

壹週刊(壹角度):對下任特首的十個期望

(一)重啟政改

香港社會的撕裂,主要原因是政制不公,保護少數既得利益者,下任特首首要任務是重新啟動政改,讓特首及立法會選舉盡快達至有真正競爭的普選。

(二)調查佔領運動

佔領運動期間,警方施放大量催淚彈和胡椒噴霧,又以警棍追打示威人士及途人,不少示威人士及滋事分子以武力對抗警員,造成多人受傷。有傳言政府準備以橡膠子彈,甚至真槍實彈清場。下任特首必須成立獨立調查委員會,由具公信力的法官出任主席,徹查整個佔領運動的前因後果,向全港市民清楚作出交代。

(三)徹查高官利益申報

上屆特首選舉前爆出梁振英在西九設計評審過程中沒有做足利益申報,之後傳媒揭發他的大宅存有大量僭建,佔領運動期間有報導指他上任前後收受UGL公司400萬英鎊。近日曾蔭權案庭上證供指他沒有申報其測量行受聘於黃楚標的集團。同樣,陳茂波出任發展局局長期間,被傳媒揭發他及其家族成員經營劏房,在新界囤地,配偶以離岸公司持有商廈。梁振英和陳茂波有否做足利益申報,下任特首必須徹查。

(四)完善利益申報制度

下任特首須馬上落實李國能報告,把特首納入所有防賄條例的規管,並且完善利益申報制度,不容許公職人員透過成立離岸公司及以信託人方式隱藏資產和交易,令人無法監察當中有否涉及利益輸送。

(五)調查港視港大及廉署風波

過去幾年,港視不獲發牌,港大陳文敏升任副校長一職受阻,以及廉署人事變動,署理執行處首長請辭,都惹來公眾關注。令人擔心市場的公平性,大學自主及廉署調查是否公正。下任特首必須調查上述事件,看看有沒有人隻手遮天,以權謀私。

(六)限制外地人買樓

政府若要壓抑樓價上升,必須限制外地人(特別是內地走資和洗黑錢的人)買樓,每月最多發出188個外地人買樓配額,價高者得。這便可避免他們購入中小型單位,推高樓價。

(七)協助港人首置

政府將部分公屋及私樓興建量,改作居屋,承諾全港市民,一生人必會有一次機會購買居屋。這便可避免小市民擔心樓價繼續上升,盲目搶購百多呎的劏房。當樓市不再熾熱時,政府應該撤走辣招,方便市民換樓和投資。

(八)處理丁屋及新界土地規劃問題

政府透過司法程序,釐清丁權是否新界原居民的合法傳統權益,認真處理新界僭建,嚴打出售丁權和「套丁」,深入調查黑勢力介入土地規劃及發展等問題,讓全港市民在住屋方面得到平等對待,能夠安居樂業。

(九)提供全民退保

全港長者的退休生活都應該得到基本保障。長者若然沒有物業可作安老按揭,或者沒有退休長俸,退休金沒有通脹率加1%的保證回報,政府便應提供公共年金,或者退休基本生活津貼給他們選擇,讓全港長者每月至少可以收取3,000多元作為生活費。

(十)真心發展創意產業

前特首董建華提出數碼港及西九計劃,成為向財團輸送利益的工具;前政務司司長林鄭月娥秘密進行西九故宮項目,以及落實河套區發展計劃,被指為了博取政治籌碼。下任特首必須真心發展創意產業,為年輕人拓大發展空間,讓他們發揮創作力和想像力。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-01-26 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年1月19日星期四

壹週刊(壹角度):內地人限購 港人首置居屋

自從2010年本地樓市從「海嘯價」急速反彈後,特區政府先後引入額外印花稅、買家印花稅和從價(雙倍)印花稅,希望把樓市炒家、內地買家及投資者驅逐離場。即使金管局多番收緊物業按揭成數,最近政府再度加辣,亦無助壓抑樓價,政府似乎顯得黔驢技窮。

正如筆者之前兩篇文章所述,政府的辣招表面上是協助市民首次置業,實際是扼殺二手市場,幫助地產商促銷,以及方便炒家出貨和內地人(或企業)走資,嚴重扭曲整個樓市。政府容許購入樓花的買家,到入伙後才計算半年換樓期,又縱容地產商提供九成,甚至十成樓按,變相鼓勵買家認購新樓,包括只得百多呎的劏房。辣稅不適用於過去以公司名義擁有的物業,以致出現鋪王首置,辣稅愈高,「公司盤」叫價愈高的荒謬現象!

負責主管土地及房屋政策的官員,本身正是透過公司(包括離岸公司)擁有大量物業,他們(或者家人)透過轉讓「公司盤」獲利,由於無須到土地註冊處登記,外人不得而知。既然「心術不正」,壓抑樓市措施自然走了歪路,市民只有寄望今年三月的特首選舉,能夠選出「心正」和「路正」的特首,撥亂反正,把樓市重新納入正軌。

筆者多番強調,香港實在有足夠房屋,滿足港人住屋需要。只因美國息率長期偏低,內地走資,個別官員為了發展新界,幫助囤地的人收割,不時製造土地及樓宇供應不足的假象。加上政府透過拍賣土地及徵收辣稅,每年收入高達千多億元,自然不想樓價顯著下調。小市民看見辣招無效,重複被官員欺騙愚弄,最後只好以高價入市,認購百多呎的劏房。

梁特首上台後制定長遠房屋策略,指每年外地(包括內地)買家房屋需求約2,250個,即每月約188個,這個數字明顯與現實情況不符。單以去年3月至11月數字計算,每月繳付買家印花稅的物業成交宗數平均是238宗。數字還未包括以轉讓公司形式購入的單位,找本地代理人或信託人購入的單位,以及一張合約購入多個單位的成交。

既然政府評估每月外地買樓需求是每月188個單位,其實可以透過配額方式分配這188個「外地買家購樓證」,做法類似拍賣的士牌照,價高者得。由於「購樓證」有價,動輒數百萬元,外地買家自然會選擇購入豪宅,對中小型住宅單位的影響將可減至最低。過去政府限制內地人來港產子,又實施限奶令,為何影響全港市民生活的樓市沒有類似配額制度?

政府若有心協助港人首置,可以從公屋及私樓的建屋量中,撥出更多單位作為居屋,供首置人士輪候購買,樓價是一般家庭可以負擔的水平,日後轉售只可賣給首置客。政府承諾全港市民,只要符合資格,有工作和足夠收入即可申請,人人有份。這便可以避免年輕人為了排隊入住公屋,故意放棄工作或者收入較高的工作。近年不少父母為了逃避辣稅,或者協助子女首置,耗盡積蓄去支付首期,以高價認購劏房,這奇怪現象實不應延續下去。

政府向外地買家實施限購令,又保證全港首置市民可以獲配居屋,自然可令中小型住宅市場降溫。政府可逐步撤走買家印花稅和從價印花稅,方便港人換樓和物業投資,只保留額外印花稅,防止樓市再出現短炒情況。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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