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2017年4月6日星期四

壹週刊(壹角度):滙控一面回購 管理層一面沽貨

去年8月,滙控宣布斥資25億美元(約194億港元)回購股份,把股價由50多元托高至去年12月的60多元,平均入貨價接近60元。

到今年2月,滙控公布去年業績,業績全面倒退,稅後利潤大跌九成,只賺約100億港元,期內股東權益暴跌過千億港元,差不多科科「見紅」。管理層為了「遮醜」,宣布再斥資10億美元(約78億港元)回購股份,估計到本月中將耗盡,到時又要想其他辦法托價。

過去幾年,不少美國大型上市公司業績改善,手頭現金充裕,便花費巨額金錢回購股份,令市場流通股份減少,每股盈利上升,藉此刺激股價向上。加上美國政府徵收股息稅,公司回購股份而不增加派息,也可以減輕稅務負擔。美國道指是以股價而非市值計算指數,過去一段時間道指持續向上,公司回購股份應記一功。

近年這股回購歪氣蔓延至香港股市,一些恒指成分股也加入回購行列,其中最進取的是領展和滙控。早於2014年6月,領展已開始進行大規模回購股份行動,直至2016年3月已花費30多億元現金回購股份,試圖托高股價。到去年8月,又重施故技,再花費十多億元回購股份托價。換言之,領展至今已花掉約50億元回購股份,相等於約4%已發行股份。

至於滙控,去年花掉194億元回購股份,約佔已發行股份的2%。回購的股份只是庫存起來,並沒註銷,日後可再找機會配售。今次再花78億元回購股份,則會全數註銷,不會庫存起來。

本地上市公司手上現金充裕,又找不到什麼好的投資機會,理應把現金派發給股東,讓股東自己尋找出路。特別是香港沒有徵收股息稅,增加派息並不會增加股東的稅務負擔,故此節省稅款的理據不能成立。

即使公司管理層覺得股價偏低,值得吸納,也應該拿自己的金錢去購入股份,而不是用公司的現金去回購股份,人為地托高股價。公司管理層決定用公司的現金回購股份,其實是存着巨大利益衝突,監管機構理應正視問題。

不少上市公司向管理層發出認股權證,容許持有人以指定股價認購公司股份。若然公司股價長期低迷,股價低於認股權證的認購價,認股權證便等同廢紙,持有人不會行使認股權。管理層動用公司的現金去回購股份,推高股價,而認股權證的認購價又沒有作出相應調整(例如回購4%股份,認購價便調高4%),持有人便可以從中取利。

過去一個月,有報導指滙控一面回購股份,管理層一面沽貨獲利。行政總裁歐智華合共沽貨45萬股,套現約2,900萬港元。財務董事麥榮恩及風險管理總監繆思成,亦加入沽貨行列,二人合共套現約200萬港元。滙控管理層若然看好公司前景,又怎會沽貨離場?

從過去十多年可見,金融市場「賤精」橫行,管理層不單沒有創造價值,還透過種種方法去推高股價,然後沽貨離場,享受退休生活。小投資者知道管理層的真面目後,自然也加入沽貨行列,令公司股價大幅下挫。2000年電盈收購香港電訊,大股東及管理層率先沽貨獲利,之後股價暴挫,值得股民引以為鑑。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2017-04-06 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年3月30日星期四

壹週刊(壹角度):政出多門 浪費公帑

筆者早前發表兩篇文章,指出過去十年,房委會動用千億元發展公屋,但居住在出租公屋的人口十年來竟然原封不動,維持在213萬的水平,對解決市民住屋問題完全沒有幫助。新一屆政府必須正視上述問題,把公屋土地改為興建居屋,讓有經濟能力的公屋居民遷入居屋,騰出更多公屋單位給有需要的人入住。

申請居屋的人入息和資產必須超出某一水平,例如單身人士每月賺取多於申請公屋的10,970元上限,資產多於24.2萬元,便可以鼓勵申請人努力工作和儲蓄。房委會增建居屋,而居屋住戶的平均人數(2.9人)又高於出租公屋(2.7人),便可以善用土地資源,並有效遏止私樓價格上升。

除了房屋問題外,另一個市民關注的議題就是退休保障。自強積金在2000年12月實施以來,市民已對這個收費高、回報低的制度完全失去信心,認為強積金無法提供基本退休保障,故此要求全民退休保障的聲音十分響亮。

筆者一向認為,作為負責任的政府,既然能夠為電力公司提供利潤保障,每年至少賺10%回報,為何不能為市民提供最基本的退休生活保障,每月至少3,000多元?政府只要提高差餉徵收率,便可以得到額外收入用作全民退保。提高差餉徵收率還可以擴闊稅基,打擊炒家及地產商將物業空置,確實一舉多得。一般家庭若然只持有一個住宅物業,家庭成員從全民退保方面所得到的收入,肯定多於額外繳付的差餉。

即使政府以為長者有不同的退休需要,退休保障不應一刀切,政府政策亦應確保所有長者退休後,每個月能夠取得穩定的收入,直至終老。現時全港接近一半家庭擁有自置居所,政府可以協助擁有自置物業的長者申請安老按揭,每一百萬元樓價每月可以收取2,000多元,直至終老。

至於沒有物業,但退休後可以獲得一筆過退休金的長者,政府可以提供公共年金,保證每年投資回報至少4%,或者通脹率加1%,讓退休人士每月收取穩定收入,直至終老。把一百萬元退休金用作購買公共年金,每月可領取4,000多元,再加上千多元高齡津貼,已勝過向政府申領綜援或長者生活津貼。

今年一月的施政報告提到要改良強積金制度,研發金融產品,讓長者善用資產(包括物業及退休金)以增加投資收入的穩定性。到二月的財政預算案,提到按揭證券公司正研究提供終身年金計劃,正是朝着正確的方向發展。期望公共年金計劃不單適用於退休後一筆過的投資,亦可以作為強積金制度下的一個選擇,讓打工仔把每月供款投放在年金計劃內。

過去筆者亦多次提到,現時政府的房屋福利(包括公屋及居屋),以至不同社會保障計劃、交通津貼、低收入家庭津貼、關愛基金、學費及書簿津貼等,實應加以整合,避免政出多門,架床疊屋,既浪費公帑,又浪費申請人的時間。2012年8月,林鄭月娥出任政務司司長時,曾經提過將全力統籌和協調不同政策局和跨部門的工作,務求理順政策,整合資源,全面切實推動扶貧工作。

過了四年多,政府不單未有整合福利計劃,還多了幾個扶貧計劃。期望新一屆政府能夠認真整合各項福利,市民每年填寫一份表格(例如報稅表),便可按需要得到房屋福利和現金津貼,把節省下來的行政成本用作扶貧。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-03-30 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年3月23日星期四

壹週刊(壹角度) : 公屋轉居屋 助港人「上車」

2016年中期人口統計簡要報告,清楚顯示特區政府的房屋政策徹底失敗。由2006年至2016年,香港人口由686.4萬增加至733.6萬,增加47.2萬人。公屋單位增加7萬多個,但居住在出租公屋的人口竟然原封不動,維持在213萬人的水平,大量人口被迫在居屋及私樓市場尋找棲身的地方,租金及樓價自然大幅上升。

這十年間,全港永久性房屋單位由247.7萬個增加至275.2萬個,增加27.5萬個。沒有人居住的單位數量維持在25-27萬的高水平。大量房屋空置無人居住,但同一時間卻有10多萬人被迫居住在非住宅用房屋(例如工廈和商廈)及臨時房屋內,生活環境極其惡劣。

過去十多年,大量資金流入香港,利率長期處於極低水平,加上政府不時寬免差餉和公屋租金,降低房屋的空置成本。出租公屋單位增加,卻未能吸納更多人口。公屋輪候個案逼近30萬,當中一半是單身人士。市民無法承擔私樓的樓價和租金,只好輪候公屋,年輕人失去奮鬥心。

過去十年(特別是過去五年),市民誤信政府,以為樓價會因應房屋供應增加而下降,「落車」後無法再「上車」,自置居所的家庭比率由接近53%,跌至48.5%。政府的「辣招」和按揭上限,不單未能壓抑樓價,協助市民「首置」或「上車」,反而令到更多市民「落錯車」,大量房屋由投資者和內地買家(或其代理人)購入。

筆者過去多年已不時撰文揭示上述情況,包括大量房屋空置,多建公屋無助解決房屋問題,「辣招」無助市民首置和換樓。去年中期人口報告,再一次引證筆者的觀察完全正確。

過去筆者亦不時撰文,建議政府把部分用作興建公屋的土地,改為興建居屋,協助港人「首置」或「上車」。市民必須努力工作,有足夠入息供樓才可申請居屋。不少人為了申請公屋,故意減少工作,以免入息超出上限。

政府不應寬減差餉,反而要調高差餉徵收率。這除了增加炒家的空置成本外,還可以把多收的差餉用作全民退保,削減薪俸稅,或者直接派發給每一個港人。市民只持有一個住宅單位,他們的得益肯定大過多付的差餉。那些擁有多個住宅單位的人,包括地產商,便要計算是否繼續囤積居奇,每年繳納巨額差餉。既然「辣稅」無法遏止內地人入市,政府便要引入「限購令」,限制非港人買樓數目。

政府的「辣招」和按揭上限,明顯對地產商出售樓花有利,政策亦幫助炒家透過「公司盤」多賺一筆,或者扮「首置客」,以一張合約購入多個單位炒賣。市民在二手市場購入單位後,便要在半年內出售手上單位才可豁免繳付「辣稅」;若購入樓花則可等待至入伙後才計算半年換樓期。地產商提供二按,令金管局的按揭上限形同虛設。大量內地資金從不同途徑流入樓市,把樓價和地價炒高至完全脫離市民的購買力。特區政府的財金官員必須正視這些問題。

最近新加坡政府宣布為樓市「減辣」,並且要求「公司盤」轉手繳付辣稅。新加坡政府成功調控樓市,私樓樓價自2013年至今向下調整一成多,避免出現地產泡沫。相反,特區政府只顧維護囤地和囤樓的人利益,令港人的居住環境變得愈來愈差。新的特首若不正視房屋問題,恐怕市民的怨氣只會愈來愈深。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-03-23 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年3月16日星期四

壹週刊(壹角度):十萬個家庭「落錯車」

最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果,內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員,能夠認真看待統計資料,對症下藥,不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。

根據人口統計資料,香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬,人口總共增加了47.2萬。但這十年間,居住在出租公屋的人口差不多原封不動,由212.9萬輕微增加至213.1萬人,只增加2,000多人。這十年間,出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但只能額外為2,000多人提供居所。

由此可見,政府耗費大量資源,包括土地、資金、建築材料和工人,去興建出租公屋,是極其浪費的政策,對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋,公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間,例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策,肯定促使更多富戶把高收入(或高資產)的成員除名,令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化,富貴長者又無須遷出原有大單位,未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。

由於房委會的公屋政策未能容納更多人口,過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住,結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業,便要負擔高昂的租金,私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%,上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋(可能未補價)及非住宅用房屋(包括劏房)的家庭,租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金(居住面積還可能縮減),可用作其他方面的開支自然大減,生活質素相應下降。

最令人沮喪的數字,就是過去十年,自置居所的家庭住戶比率,竟然由52.8%下跌至48.5%;同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3%,即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市,把自置單位出售(不少單位由內地買家承接),暫時「落車」租屋住,以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有,不斷破頂,結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金,他們的憤怒不言而喻。

去年全港275.2萬個永久性房屋單位,當中250.4萬個單位有人居住,接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中,76.4萬個有人居住,2.7萬個空置,空置率約3.4%。換言之,25萬個空置單位,絕大部分(約22萬個)是其他類別的房屋,私樓空置率超過10%。過去十年,按揭利率偏低,政府又經常寬免差餉,令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低,不少自置居所的業主在過去十年還清供款,沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%,上升至去年的65.7%。

從去年中期人口統計結果可見,政府若想解決港人的居住問題,不能倚靠增建出租公屋,必須大量增建居屋,供首置人士(包括「落錯車」的人)認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇,透過公司持貨,以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨,只會愈來愈深。



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壹週刊 | 2017-03-16 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年3月9日星期四

壹週刊(壹角度):總結三位特首房策成效

眾所周知,房屋問題長期困擾港人,特首選舉三位候選人若能夠拋出解決問題的政綱,自然獲得更多市民支持。

過去二十年,三位前特首都看重土地及房屋政策,認真處理當時的房屋問題,但政策的成效往往差強人意,很明顯是因為要保護既得利益者,包括地產商和在新界囤地的人,希望能夠繼續得到他們的選票。

1997年7月1日董建華正式就任。翌日亞洲金融風暴在泰國率先爆發,之後席捲多個亞洲國家,炒家狙擊這些國家的貨幣,令匯價急跌。當時負責特區金融政策的官員,包括曾蔭權、許仕仁及任志剛,只懂得挾高拆息來捍衞港元,結果利率飈升令樓市短期間急挫近五成,大量負資產湧現,不少炒家及助人買樓洗黑錢的人,不是破產,就是坐監。

董建華沒有因為亞洲金融風暴而調整八萬五政策,反而容讓地產商以此為由,申請更改土地用途,以超低的補地價興建大量私樓出售。又以發展數碼港為由,讓電盈免競投獲得土地興建豪宅。之後更以推動環保為名,批准所有地產商興建「發水樓」,發水比率由三成至兩倍不等。

到私樓供應大增時,董建華便停止賣地,停止出售公屋,以及停止興建居屋,甚至把居屋以賤價賣給地產商。董建華犧牲小市民利益,在逆市中為地產商帶來豐厚利潤,自然獲得他們信任,可以在2002年沒有對手下成功連任。

2005年3月14日,曾蔭權接替因腳痛下台的董建華,樓價仍較回歸時的高位下挫五成,曾蔭權不想樓價再下挫,跟隨董建華政策,停建停售居屋,又以勾地政策取代定期賣地。結果到2009年金融海嘯後,由於供應不足,樓價持續攀升,在他任內樓價上升超過一倍。

曾蔭權任內成立發展局,由林鄭月娥出任局長,負責規劃土地用途及市區更新。若說曾蔭權任內沒有建立足夠土地儲備,林鄭月娥自然要問責。曾蔭權任內成功收緊「發水樓」,規管一手樓買賣,要求地產商以實用面積計算樓價,可算是他任內德政。

2012年7月梁振英上台後,再次制定長遠房屋策略,十年內興建46萬個單位。現在梁振英快將下台,他的房策完全沒有半點成效。雖然出租公屋單位數目增加,但居住在公屋的人口卻下降。私樓價格過去五年再上升四成多,房屋空置量高達25萬個,佔總數275萬個單位的9.1%,遠遠超過董建華及曾蔭權時期4%至8%的數字。

此外,大量不明來歷的資金由內地流入本地樓市,情況類似九七回歸前的情況。梁振英推出的「辣招」,協助囤樓的人透過出售公司以高價出貨。過去以公司名義入貨的炒家,現在可以名正言順「首次置業」,節省巨額印花稅。這些「首置」炒家,還可以透過一張合約認購多個單位,日後再把單位拆售圖利。金管局收緊按揭及政府的「辣招」,令市民難以透過換樓去改善居住環境。

2012年7月1日梁振英上台時,市民供樓負擔比率是42.8%,估計現在已接近50%。地產商從內地找來大批買家認購千萬豪宅,港人只能認購百多呎(售價仍要數百萬元)的劏房,兩者都為地產商帶來豐厚利潤。這又難怪一眾地產商提名林鄭月娥,支持她延續梁振英的政策。



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