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2017年3月16日星期四

壹週刊(壹角度):十萬個家庭「落錯車」

最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果,內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員,能夠認真看待統計資料,對症下藥,不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。

根據人口統計資料,香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬,人口總共增加了47.2萬。但這十年間,居住在出租公屋的人口差不多原封不動,由212.9萬輕微增加至213.1萬人,只增加2,000多人。這十年間,出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但只能額外為2,000多人提供居所。

由此可見,政府耗費大量資源,包括土地、資金、建築材料和工人,去興建出租公屋,是極其浪費的政策,對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋,公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間,例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策,肯定促使更多富戶把高收入(或高資產)的成員除名,令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化,富貴長者又無須遷出原有大單位,未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。

由於房委會的公屋政策未能容納更多人口,過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住,結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業,便要負擔高昂的租金,私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%,上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋(可能未補價)及非住宅用房屋(包括劏房)的家庭,租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金(居住面積還可能縮減),可用作其他方面的開支自然大減,生活質素相應下降。

最令人沮喪的數字,就是過去十年,自置居所的家庭住戶比率,竟然由52.8%下跌至48.5%;同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3%,即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市,把自置單位出售(不少單位由內地買家承接),暫時「落車」租屋住,以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有,不斷破頂,結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金,他們的憤怒不言而喻。

去年全港275.2萬個永久性房屋單位,當中250.4萬個單位有人居住,接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中,76.4萬個有人居住,2.7萬個空置,空置率約3.4%。換言之,25萬個空置單位,絕大部分(約22萬個)是其他類別的房屋,私樓空置率超過10%。過去十年,按揭利率偏低,政府又經常寬免差餉,令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低,不少自置居所的業主在過去十年還清供款,沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%,上升至去年的65.7%。

從去年中期人口統計結果可見,政府若想解決港人的居住問題,不能倚靠增建出租公屋,必須大量增建居屋,供首置人士(包括「落錯車」的人)認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇,透過公司持貨,以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨,只會愈來愈深。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2017-03-16 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年3月9日星期四

壹週刊(壹角度):總結三位特首房策成效

眾所周知,房屋問題長期困擾港人,特首選舉三位候選人若能夠拋出解決問題的政綱,自然獲得更多市民支持。

過去二十年,三位前特首都看重土地及房屋政策,認真處理當時的房屋問題,但政策的成效往往差強人意,很明顯是因為要保護既得利益者,包括地產商和在新界囤地的人,希望能夠繼續得到他們的選票。

1997年7月1日董建華正式就任。翌日亞洲金融風暴在泰國率先爆發,之後席捲多個亞洲國家,炒家狙擊這些國家的貨幣,令匯價急跌。當時負責特區金融政策的官員,包括曾蔭權、許仕仁及任志剛,只懂得挾高拆息來捍衞港元,結果利率飈升令樓市短期間急挫近五成,大量負資產湧現,不少炒家及助人買樓洗黑錢的人,不是破產,就是坐監。

董建華沒有因為亞洲金融風暴而調整八萬五政策,反而容讓地產商以此為由,申請更改土地用途,以超低的補地價興建大量私樓出售。又以發展數碼港為由,讓電盈免競投獲得土地興建豪宅。之後更以推動環保為名,批准所有地產商興建「發水樓」,發水比率由三成至兩倍不等。

到私樓供應大增時,董建華便停止賣地,停止出售公屋,以及停止興建居屋,甚至把居屋以賤價賣給地產商。董建華犧牲小市民利益,在逆市中為地產商帶來豐厚利潤,自然獲得他們信任,可以在2002年沒有對手下成功連任。

2005年3月14日,曾蔭權接替因腳痛下台的董建華,樓價仍較回歸時的高位下挫五成,曾蔭權不想樓價再下挫,跟隨董建華政策,停建停售居屋,又以勾地政策取代定期賣地。結果到2009年金融海嘯後,由於供應不足,樓價持續攀升,在他任內樓價上升超過一倍。

曾蔭權任內成立發展局,由林鄭月娥出任局長,負責規劃土地用途及市區更新。若說曾蔭權任內沒有建立足夠土地儲備,林鄭月娥自然要問責。曾蔭權任內成功收緊「發水樓」,規管一手樓買賣,要求地產商以實用面積計算樓價,可算是他任內德政。

2012年7月梁振英上台後,再次制定長遠房屋策略,十年內興建46萬個單位。現在梁振英快將下台,他的房策完全沒有半點成效。雖然出租公屋單位數目增加,但居住在公屋的人口卻下降。私樓價格過去五年再上升四成多,房屋空置量高達25萬個,佔總數275萬個單位的9.1%,遠遠超過董建華及曾蔭權時期4%至8%的數字。

此外,大量不明來歷的資金由內地流入本地樓市,情況類似九七回歸前的情況。梁振英推出的「辣招」,協助囤樓的人透過出售公司以高價出貨。過去以公司名義入貨的炒家,現在可以名正言順「首次置業」,節省巨額印花稅。這些「首置」炒家,還可以透過一張合約認購多個單位,日後再把單位拆售圖利。金管局收緊按揭及政府的「辣招」,令市民難以透過換樓去改善居住環境。

2012年7月1日梁振英上台時,市民供樓負擔比率是42.8%,估計現在已接近50%。地產商從內地找來大批買家認購千萬豪宅,港人只能認購百多呎(售價仍要數百萬元)的劏房,兩者都為地產商帶來豐厚利潤。這又難怪一眾地產商提名林鄭月娥,支持她延續梁振英的政策。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-03-09 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年3月2日星期四

壹週刊(壹角度):曾蔭權入獄 權貴人人自危

前特首曾蔭權被裁定一項公職人員行為失當罪成,被判即時入獄20個月,不准緩刑。港人看見「飲香港水」的曾蔭權,因退休後想「住深圳樓」而未有作出申報,結果要晚年入住監倉,自然令人感到唏噓。令人感到欣慰的是香港依然享有司法獨立,即使是特首,若然犯案依然要面對法律的制裁。

今次陪審團的判決亦充分顯示司法制度的獨立性,曾蔭權被控三項罪,首項收受利益罪未能達成有效裁決,第二項未有申報與富商的關係罪成,第三項未有申報與設計師的關係則脫罪。三項控罪,三個不同裁決,陪審團顯然是充分考慮庭上證供,經過深思熟慮和辯論後作出的判決。因此,政治審判絕對不會成立,反而要研究曾蔭權案是否政治檢控,為何沒有傳召案件的關鍵證人錄口供和上庭作供,包括李國寶和黃楚標

自從2012年3月梁振英爆冷擊敗唐英年成為特首後,已先後有多名高官及權貴被檢控和定罪。梁振英當選後不久,廉署拘控前政務司司長許仕仁,以及港交所和新地多名高層,包括聯任主席郭炳江。到2012年7月,傳媒揭露剛被委任為發展局局長的麥齊光,涉嫌欺騙政府租金津貼,麥之後被拘控和定罪,最後上訴至終院才脫罪。

梁振英在任期間惹上官非的高官及權貴,還包括唐英年的太太涉及僭建(其實梁振英也有僭建);行會成員及梁振英的支持者張震遠,因拖欠商交所員工薪金被控;另一支持梁振英參選特首的全國政協委員劉夢熊,因妨礙司法公正被判入獄18個月。

行會成員林奮強被指偷步賣樓,前廉政專員湯顯明涉嫌貪污及公職人員行為失當,都因律政司說沒有充分證據,決定不作出起訴。至於梁振英本人,亦被揭發沒有向行會申報收取UGL 400萬英鎊利益,要接受廉署調查。此外,他拒絕向港視批出牌照,和陳茂波在處理新界土地發展事宜上有否做足利益申報,也值得市民關注。首任特首董建華不斷向地產商送禮,有否做足利益申報?

梁振英上台後,暴露過去三十多年香港的貪污腐敗問題,不少貪腐案件與土地房屋有關。政府高官及大學教職員過去享有租金津貼的福利,但不少人為了居住在自置物業之內,竟製造假租單欺騙政府津貼。

負責土地及房屋,以至保安、金融及經濟事務的官員及公職人士(特別是城規會委員),與財閥緊密接觸,當官時以內部認購(或互換單位)方式收受房屋福利,退休後(或者還未退休)便急不及待入住財閥提供的豪宅,以及加入財閥的公司收取延後利益。參與公職的人早着先機,得知政府土地房屋政策,以至政府入市、批出專營權和延續管制計劃等消息,一早囤地囤樓囤股票,等待善價而沽,並且偷步進行買賣。

過去三十多年,小市民不時為置業問題煩惱,但享有高薪厚職的官員和公職王,卻仍不滿足,鋌而走險違規犯法。個別地產商及原居民被人誤導,參與「套丁」非法活動,正面臨刑責。相信不少人因過往錯失,沒有做足利益申報(包括公司業務),因而被人操控,近年行為表現判若兩人。今次曾蔭權因未有申報利益而入獄,對過去貪腐的高官及權貴肯定帶來更大打擊,人人自危,擔心隨時被人揭發過往錯失,最後與曾蔭權下場相若。

要扭轉這個局面,新的特首和律政司是否要考慮特赦這些高官和權貴,願意自首的可獲輕判(包括緩刑),以免他們繼續被人操控,為求自保而支持延續鬥爭路線,讓黑勢力抬頭,損害社會安寧和公眾利益。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2017-03-02 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年2月23日星期四

壹週刊(壹角度):林鄭參選 凸顯政制的荒謬

特首選舉參選人林鄭月娥得到政商界名人支持,造勢大會及政綱發布會氣勢十足。然而,林太競選期間的表現愈有威勢,愈多名人撐場,便更凸顯出現行小圈子選舉制度的荒謬。

首先,林鄭月娥參選,明顯出現利益衝突。她當政務司司長時負責政制改革,沒有如實向中央反映港人對「真普選」的訴求,以致人大常委通過「831框架」,完全背離港人民意。結果觸發佔領運動,政改方案在立法會只得8票贊成,28票反對,政制發展原地踏步。

特首選舉維持小圈子選舉,現在參選的林太成為最大得益者,明顯出現利益衝突。最令人反感的是她多次提到自己「官到無求」,會退休陪伴家人,以及多次拋出「臨別贈言」,現在市民回想起來,自然感覺她是表裡不一的「大話精」。

若然林太一直處心積慮參選特首,那麼她過去十年出任發展局局長及政務司司長的言行舉止,包括對熊貓及故宮左擁右抱,便不禁令人懷疑是為自己參選特首鋪路,甚至為選票而犧牲公眾利益。

眾所周知,漁農界、鄉議局、新界區議會的選委手握過百張提名票及選票。「好打得」的林太過去曾經強硬地要求清拆新界僭建物,又說政府發展新界東北,會收回私人土地重新規劃。這些強硬措施之後都銷聲匿跡,難怪昔日與林太對着幹的新界原居民,現在都走出來為她站台。那些在新界囤地的地產商及炒家,當然也要投桃報李。

香港回歸祖國近20年,市民經歷過董建華、曾蔭權及梁振英年代,目睹他們推行的政策如何偏幫地產商及財團,以及金融界,包括銀行及保險業。小圈子選舉明顯是官商勾結、利益輸送的禍因,與中央肅貪倡廉的方向背道而馳。市民長期忍受樓價高企,居住環境不斷倒退;金融界則透過強積金收費,出售雷曼債券及「投連險」等有毒產品,攫取小市民的血汗錢。林太找個別地產商、財團、銀行家及保險界代表站台,加入競選團隊,只會加深小市民對財閥及現有政制的不滿。

林太的支持者,還有政界重量級人馬,政黨主要成員,本身是律師、會計師、建築師、測量師或工程師的公職王,前大學校長,開設公關公司的「名嘴」,前朝高官,還有宗教代表,可算星光熠熠,其他對手實在難以匹敵。只可惜,當我們考究這些支持者過往表現時,便不禁搖頭嘆息,他們完全與年輕一代脫節。香港若繼續由這群人領導和「造王」,前景更加可悲!

這群人都是以自身利益為先,香港或者國家利益為後。他(她)們當中,有人過去向英女皇效忠,現在又說向特區和中央政府效忠。估計絕大部分人(包括配偶及下一代)持有外國護照,只視香港為賺錢搵銀的地方,隨時可以離去。

有人專業失德被停牌;有人參與公職成為財閥的代言人及代理人;有人一面出任公職一面收取財團好處,包括內部認購豪宅。有人透過公職取得公帑自肥;甚至有人蔑視法紀,沒有申報利益,不起訴友好。這些人自以為「幫港出聲」,或者「幫黨出聲」,是特區和中央的溝通橋樑,不時傳遞「聖旨」。但實情是有良知的港人,對他們過往的言行深惡痛疾;他們七老八十仍不肯退下來,只會令香港繼續沉淪。

林鄭月娥找這群人撐場造勢,顯然已看不起沒有選票的平民百姓,認為只需要討好這群政治權貴便可當上特首。



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壹週刊 | 2017-02-23 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2017年2月16日星期四

壹週刊(壹角度):梁振英 房屋政策徹底失敗

特首選舉參選人曾俊華發表競選政綱,內容提到要善用香港的寶貴土地資源,長遠要增加興建公營房屋,目標是為全港六成市民提供公營房屋作居所。

還有數個月便下台的梁振英,正努力為林鄭月娥助選,聽到曾俊華希望為六成市民提供公營房屋作居所的目標,自然不會放過打壓林鄭競選對手的機會。梁振英質疑曾俊華的數字,若按照數字去做,未來所有土地都要用作興建公營房屋,不會再賣地興建私樓,到時樓價和租金只會愈來愈貴。

現時全港約有250萬個家庭住戶,當中約31%(即77萬戶)居住在公營租住房屋,15%(即38萬戶)居住在資助自置居所房屋,餘下的54%(即135萬戶)居住在私人房屋。

這135萬戶居住在私人房屋的家庭,當中約4萬戶住在臨時房屋及非住宅用屋宇單位,10多萬戶住在村屋,7萬多戶住在已補價的資助出售單位。若然按照差估署的定義,扣除上述數字,真正住在私樓的住戶不到110萬戶,佔全港250萬個家庭住戶44%以下。若把過去及將來所興建的丁屋及居屋(不論是否已補價)視作公營房屋一部分,因建屋土地經政府特別批出,現時已有五成多住戶居住在公營房屋,距離六成的長遠目標並非遙不可及。曾俊華的政綱亦提到丁屋和居屋混合發展。

即使曾俊華的長遠房屋目標難以達到,有一點卻是十分清楚的,就是梁振英過去四年多所推出的房屋政策,明顯是徹底失敗,不單沒有讓更多市民入住公屋,還令到私樓樓價飈升超過50%,小市民無法「上車」和透過換樓去改善生活,最終只肥了一小撮透過囤地和囤樓,以及以公司名義持有物業的炒家和地產商。

自從梁振英上台後,居住在公營租住房屋的住戶由2012年第三季約73萬個增加至去年第三季約77萬個,但由於同期平均住戶人數由2.9人下降至2.7人,不少公屋居民申請分戶及脫離戶籍,避免繳交市值租金,居住人口反而由212萬人下跌至207萬人。政府沒有認真處理濫用公屋情況,房委會不斷增加產量,入住公屋的人數卻不增反減,輪候時間愈來愈長,浪費大量公帑。最近推出的新富戶政策,豁免超過60歲的富戶,當中包括過去諷刺參與小圈子選舉的人「豬狗不如」的梁國雄。

至於私樓的情況,更是搞到一團糟。明明香港有275萬個永久性居住屋宇單位,遠多於全港250萬個住戶,梁振英及陳茂波等人卻不斷說土地及房屋供應不足,要加快發展新界東北,又違背當初收回私人土地發展的承諾,方便囤地的友好和地產商收割。近年更容讓內地發展商及洗黑錢的買家,以天價投地及認購私樓,把地價及樓價推高至完全脫離一般港人的購買力。

梁振英任內,先後推出15%買家印花稅和雙倍印花稅,去年11月更把從價印花稅大幅調高至15%,方便一眾持有「公司盤」的炒家(包括前行會成員林奮強)以高價出貨,直接間接推高樓價。收緊按揭及辣招故意放生一手樓,幫助地產商促銷。在樓價高企的環境下貿然推出「白居二」計劃,不單令未補價居屋的價格屢創新高,還間接推高中小型私樓價格。樓價持續高企,小市民被迫認購只得百多呎的劏房。

梁振英任內的房屋政策徹底失敗,現在竟然質疑別人的房屋政綱,完全沒有半點羞恥之心。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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