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2017年1月5日星期四

壹週刊(壹角度):內地走資 扭曲本地樓市

自從2016年11月初特首梁振英親自領軍,宣布大幅度調高從價印花稅至15%後,本地樓價依然居高不下。過去兩個月,更有內地發展商以天價13,000多元樓面呎價,兩度投得啟德住宅地。業主眼見地價屢創新高,自然不肯降價售樓。

現任特首梁振英在2012年7月上台後,便表明會銳意增加土地和房屋供應,希望樓價能夠回落到小市民可以負擔的水平。四年半過後,本地私樓價格較梁特首上任時上升四成多,小市民供樓負擔比率維持在五成以上。

最可悲的是隨着樓價不斷上升,發展商興建的住宅單位愈來愈縮水,實用面積(包括外牆、露台及工作平台)屢創新低。最新數字是128平方呎,但據聞還會有61平方呎的劏房快將推出應市。

不過,過去四年多,美國聯儲局一直維持低息政策,本地供樓利息不過兩厘左右,遠低於同期通脹。在負利率(名義利率低於通脹率)的環境下,自然吸引資金流向樓市,推高本地樓價。但隨着市場預期美國加快加息步伐,全球經濟增長速度減慢,新加坡、澳門等地的樓價已顯著下調,為何本地樓價依然居高不下?

其中一個主要原因,明顯是內地資金,透過不同渠道流入本地樓市。自從2015年8月,人民幣貶值速度加快,至今兌港元貶值近一成,自然觸發內地資金流走,將人民幣兌換成港元,或者港元資產,期望從港元升值中得益。

中央政府為了打擊內地走資,避免外匯儲備不斷下滑,推出一系列措施限制內地企業及人民把資金流進香港,變相實行外匯管制。這反而加快走資,內地企業及人民想盡辦法要把資金調離內地。近月便有內地人在上水被人攔途截劫,搶去超過400萬港元的行李箱,據報導該批鈔票正是由內地運送到香港。

內地企業及人民要大規模走資,除了透過港股通買入港股外,另一個有效途徑就是把資金投入本地樓市。過去一年多,內地發展商積極參與投地,過去一些不見經傳的發展商,先後以天價投得地皮,擊敗一眾本地華資地產商。內地發展商不問價投地,投地金額動輒數十億、甚至過百億港元,根本與公司市值不相稱。

這些內地發展商投地後,便可以透過銀行融資,調動巨額資金到港,作為發展物業之用。到物業開售時,又會從內地找來大批買家以高價認購,或者找本地代理人認購,幫助這批內地買家走資。

就以筆者居住的鴨脷洲為例,本身不屬於豪宅區,卻有本地及內地發展商,把樓盤包裝成豪宅出售,主要銷售對象是內地人,呎價高達3萬元,入場費是數千萬元。以這個水平的樓價,試問又有多少個本地家庭可以負擔得來?

特區政府不斷覓地建屋,特首還哽咽說「粒粒皆辛苦」。在港島南區,原本屬於黃竹坑公屋的地皮,政府批給港鐵用作興建私樓;原本是鴨脷洲駕駛學院的地皮,政府又改劃作住宅用地。但若然這些私樓用地,最終只成為內地發展商及內地人民走資的渠道,對解決香港樓價高企問題又有何幫助?

政府若不正視內地走資,扭曲本地樓市(包括地價和樓價)的現象,恐怕再多覓數十幅土地,也無法滿足內地龐大走資和洗黑錢的資金。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2017-01-05 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2016年12月29日星期四

壹週刊(壹角度):債價急挫 有利美元美股?

自從「狂人」特朗普勝出美國總統大選後,美股就好像安裝了火箭一樣,由萬八點一路飛升至逼近二萬點才稍作整固。在這期間,美元勁升,金價大挫。至於債券市場,不論是國庫券抑或企業債券,同樣出現拋售潮,債價急挫。上述現象,明顯是由一眾投資銀行和對沖基金,透過傳媒和網絡有計劃地大事宣傳,一手所促成的。

過去二十多年,這些投資銀行和對沖基金可算劣績斑斑,惡貫滿盈,若非得到政府打救,以及監管機構縱容,恐怕不少已經破產,公司負責人要在牢獄中度過餘生。

上世紀九十年代,投資銀行連同一眾會計師合謀,一手炮製科網泡沫。道瓊斯指數由1990年1月的2,800點,在十年間上升三倍至11,600點;而同期納斯特克指數更由460點飈升至5,100點,足足升了10倍。

科網泡沫在2000年爆破,之後企業醜聞湧現,投資者才如夢初醒。過去被投行吹捧,指其業績悅目,前景秀麗,值得吸納的科網公司,原來一直造假賬,利潤和前景完全是靠會計師和投行的創意和想像力製造出來的。

科網泡沫爆破,加上「九一一」恐怖襲擊,美股連跌三年。聯儲局為了挽救經濟,不惜大刀闊斧減息,聯邦基金利率低見一厘,刺激樓價大幅攀升。由2000年到2006年,樓價升幅接近一倍。在這段期間,商業銀行和投資銀行發行大量與樓宇按揭業務相關的衍生產品,把次級的按揭證券混合其他高風險產品出售給投資者,從美國出口到世界各地,從中取得巨利。

美國樓市泡沫在2006年爆破,次按問題接踵而來,到2008年9月更席捲全球,觸發金融海嘯。美國聯儲局再一次美其名為了挽救經濟,長期實施超低息政策,聯邦基金多年來維持在接近0%的水平。聯儲局甚至花費數萬億美元買債,連一些垃圾級的按揭債券也購買,讓一眾「金融賤精」避免步雷曼兄弟後塵,一間接一間地倒下來。

近月美元和美股急升,債價急跌,明顯又是這一群聲名狼藉的「金融賤精」,在市場上興風作浪,希望從中取利。他們說特朗普上台後,會減稅和增加基建支出,令經濟增長率和通脹率上升,有利美股表現。又說特朗普會迫使聯儲局加快加息步伐,對債市不利。美國加息利好美元,利淡金價。加息亦會令息差擴闊,有利銀行業務。

過去八年,美國息口一直處於超低水平,損害小存戶及退休人士的利益,罪魁禍首正正是這群「金融賤精」,他們一手炮製科網泡沫和之後的金融海嘯。現在美國息口回升,十年期國庫券息率由今年低位1.3%,上升一倍至2.6%,三十年期息率亦由2.1%升上3.2%。

美國國庫券價格急挫,由今年高位下挫一、兩成,觸發拋售潮,日後美國政府又如何吸引投資者購買國庫券,透過舉債去應付特朗普的基建支出?息口飈升,美股又如何獨善其身?加息對負債纍纍,過往依靠借兩厘、賺四厘的上市公司,肯定帶來極大衝擊。它們業績倒退,甚至無法償還債項,對銀行業務又有何好處?

美國整體經濟並非十分壯健,只因日本和歐洲情況更差,英國因脫歐公投而自殘,才看似一枝獨秀。估計聯儲局不會貿然讓息口快速上升,以免債市泡沫突然間爆破,拖累美股和經濟表現。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2016-12-29 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2016年12月22日星期四

壹週刊(壹角度): 小人得志 美股升天

自從地產大亨特朗普當選下屆美國總統後,美股便勢如破竹,個多月來屢創新高,道指逼近20,000點。

最近美股的升勢,類似英國六月公投後的情況。今年6月23日,英國進行「脫歐」公投,公投前民調結果顯示「留歐」派領先,加上公投前有支持「留歐」的議員被襲喪生,令市場相信「留歐」派會獲勝。

但公投結果卻出乎市場預期,「脫歐」派以51.9%對48.1%勝出,贊成脫歐的較反對的多百多萬票。公投結果觸發英國股市大跌,富時指數一度急挫近9%,由6,338點跌至5,788點。

英國脫離歐盟,可能失去歐洲單一市場,勢必影響到英國的經濟和金融業的發展,故此市場對「脫歐」有較大的反應。但之後市場很快便認為「脫歐」會延緩美國加息,對股市、樓市和債市有利。英國政府和英倫銀行亦會推出措施去穩定經濟,包括增加開支和調低息率,故此股市重拾升軌,富時指數連續三個多月攀升,升至7,129點,創出新高。

英國脫歐,有意見認為與政府內閣成員意見不一有關。前倫敦市長約翰遜倒戈,與當時首相卡梅倫唱反調,支持「脫歐」。約翰遜明知倫敦選民是「留歐」的既得利益者,一旦「脫歐」,政治及經濟前景變得不明朗,倫敦金融中心地位自然會受到影響。這個「小人」卻為了自己的政治利益,支持「脫歐」,企圖把卡梅倫拉下台,自己有機會當上首相。雖然最終還差一步,但亦得到個安慰獎,獲新首相文翠珊委任為外相。

英國「脫歐」公投後,美國總統大選進入最後階段,民主黨的希拉里與共和黨的特朗普在電視辯論中互相攻擊,互揭瘡疤。特朗普專攻希拉里的e-mail(電郵)問題,而希拉里則集中火力在特朗普的female(女性)問題上。兩人的選戰好像泥漿摔角,令不少選民在兩個滿身泥漿的候選人之間,被迫作出痛苦選擇。

今年11月8日總統大選前的民調顯示希拉里一直領先,臨近投票日聯邦調查局一度對希拉里的電郵重啟調查,之後又不了了之,令市場相信希拉里可以勝出大選。但大選結果再一次與民調相反,雖然特朗普在普選票數方面只得46.2%,較希拉里的48.3%為低,落後近300萬票,但憑着取得306張選舉人票,大勝只取得232張選舉人票的希拉里。由此可見,美國總統大選並非真普選。

特朗普勝出大選消息一出,道指期貨在亞洲時段一度急跌800點,跌至17,500點水平。但在美國開市時已經回穩,只輕微下挫,之後個多月更大幅攀升,逼近20,000點。不知升勢會否像英國「脫歐」後,持續三個多月,直至明年二月。

英國「脫歐」,有分析指是國民普遍不滿在全球一體化及地區經濟融合下,貧富差距日益擴大,倫敦金融界是最大得益者,其他地區獲益不多,甚至因大量新移民湧入影響工資增長。特朗普在競選時指長期出任紐約州參議員的希拉里,只顧維護華爾街利益,令貧富不均問題惡化。這個「小人」當選後,卻委任多名前投資銀行高層進入內閣,出任要職,直接間接推高這些投行的股價。

現在香港特首選戰正式展開,港人若想港股升天,是否要期望「小人得志」,獲委以重任呢?



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2016-12-22 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2016年12月15日星期四

壹週刊(壹角度):保證基金 用作吸納公共資產

過去兩個多月,筆者發表多篇文章,指出基金經理及中介人食水深,投資表現極其不濟,收費問題多多,內容全部是根據事實及個人親身經歷。

筆者提到的問題,相信只是冰山一角,積金局、金管局、保監及證監實應深入調查,研究基金經理為何長期跑輸大市一大截。同樣追蹤恒指或其他指數的基金,何以投資回報出現超過1%的差距,股息及利息不翼而飛。

可是,負責監管強積金及金融機構的監管者,他們本身是制度下的既得利益者,享受高薪厚祿,自然不希望改變遊戲規則。一些所謂改革,其實只是繼續保障金融機構的利益。

積金局引入「核心基金」,保證中介人及基金公司每年可以蠶食打工仔0.95%的積蓄(即約60億元),不論基金表現何其差劣。至於金管局、證監及保監,明知「投連險」食水極深,屬三不管的產品,卻繼續批出類似產品,讓銀行及保險公司可以向年過六十的退休長者,推銷年期長達20年的保單。有長者向筆者訴苦,他們認購兩年後,200萬元已損失超過40%。若要斬纜斷供,便要一次過付清未來18年的費用,餘下百多萬元的戶口價值不夠支付,真是求生不得,求死不能。

正正由於香港缺乏退休保障,強積金成為金融機構的搖錢樹,令到不少長者即使略有積蓄,也不能終老。他們的積蓄不是放在港幣定存,被通脹蠶食;就是在不適當時候買入大量人民幣,或者理財產品,蒙受巨大損失。更有甚者,把積蓄用作炒股,高追低沽,很快便輸清光。上述慘況,都是真人真事,有血有淚。

作為一個負責任的政府,特區政府實應全面改革退休制度,為打工仔及小市民提供一個基本的退休保障。既然金融機構未能提供每年至少通脹加1%的保證回報,政府便應另起爐灶,設立公共年金制度,讓全港市民自由加入。

市民每月供款,或者一筆過付款,便可認購最高達到百多萬元的保證基金,保證每年可享有至少通脹加1%的回報。以未來通脹估計為每年約3%,即最低可以享有4%的回報。退休後累積到百多萬元保證基金,每月提取5,000元(並跟隨通脹調整),餘下的繼續滾存賺取保證回報,足夠讓退休長者終老。筆者在理大任教時,也是選擇每年保證5%回報的基金;退休後則自己投資,每年賺取回報遠遠超過5%。

政府從打工仔及市民方面收到供款後,可以把資金用作認購股票及債券,包括盈富基金,以及一些由政府持有而又能提供穩定回報的資產,例如港鐵、機管局、收費隧道及橋樑、迪士尼樂園、數碼港、科學園等等。日後機管局要發債集資,興建第三條跑道,政府的保證基金也可以認購,提供穩定的利息收入。

現時政府保證兩間電力公司每年可以享有9.99%的投資回報,准許利潤高達150多億元,為何不能保證打工仔及小市民4%的退休金回報?日後保證基金若有足夠資金,更可以考慮收購一些具壟斷性的資產,例如兩電的電網,以及個別領展物業,藉以平衡公眾利益和私人利益。打工仔及小市民知道保證基金持有港鐵、機管局、政府隧道等資產,日後面對加價時也會較為理性,不會逢加必反,以免影響保證基金的投資回報。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2016-12-15 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2016年12月8日星期四

壹週刊(壹角度):證監保監 應停止審批「投連險」產品

一連發表四篇文章關於安盛「投連險」產品的收費方式,是時候作出總結和建議。

2006年3月,筆者本着支持兩名理大畢業生的心態,買了一份年期最短(8年)的「投連險」保單,由2006年4月1日至2014年4月1日。2014年3月初完成供款並致電安盛,表明合約於4月1日屆滿後便退保,但安盛竟然在3月19日終止合約,並以合約未到期便終止為由,不向筆者發放約滿紅利。由於有錄音謄本作證,安盛只好補回約滿紅利。筆者於是要求安盛提供過去8年的供款和收費資料(因從未收過月結單),以及計算紅利的方式,誤打誤撞終於發現當中的種種問題。

安盛的收費機制包括「收費逆轉」,可以因應客戶遞交更改投資表格,或者遞交更改付款方式表格後,取消之前的收費交易,再次進行收費交易。安盛會先定價,後收費;若然基金價格下跌,客戶便會因「收費逆轉」機制,以及先定價,後收費方式而受損,被多扣基金單位。保監的看法是基金價格可升可跌,上述收費方式有人得益,有人受損,保監無權過問保險公司如何收費,是否可以收完後,取消交易再收過,或者以歷史價格收費及退費。

2008年9月金融海嘯爆發後,安盛說基金公司宣布10月1日至7日停止買賣,要等待恢復買賣後,即10月8日才可以用大跌後的基金價格扣除多20%以上單位當作9月份月費。2012年7月3日安盛出現行政問題,未能完成自動轉賬,又可以用幾日前6月28日較低的歷史價格扣除多6%單位當作6月份月費,不用透過市場買賣。安盛一直強調「所有」交易按照合約和既定程序進行,合約沒有規定哪一天計算戶口價值和收費;但到最後終於肯承認有一個交易偏離慣常程序,卻隱藏相關資料。

筆者查問保監多次,到底安盛有沒有真正為客戶的戶口認購基金單位,並沽出基金單位作為月費。保監叫筆者去查問安盛,而安盛則說基金單位分配只是用作界定保單應得數量(for the sole purpose of defining the amounts payable under the policy),又不肯解釋合約所指扣減基金作為月費應以現行價格(prevailing selling price)作準,何謂現行價格?是否可以是幾日前的歷史價格?

按照合約,「約滿」紅利是以戶口價格(value of account)計算,但安盛堅持以「未約滿前」較低的現金價值(Encashment Value)計算,說這是銷售文件所寫的。筆者向證監投訴,詢問證監審批銷售文件時,「約滿」紅利是以戶口價值,抑或以「未約滿前」的現金價值計算。證監沒有提供答案,指這是合約問題,要找安盛回答,以及保險公司的行為(conduct),不屬證監規管範圍,叫筆者找保監。

還有,筆者退保後一年,安盛竟然在2015年4月1日不恰當使用本人信用咭資料,扣走了千多元,4月10日才歸還。直至4月尾筆者向保監及安盛查詢,安盛才承認錯誤,寄出4月16日已預備的道歉信。事件涉及一批客戶被扣錯數,不知在這十天多扣的錢放在哪裡,保監有何跟進行動。保監處處維護安盛,就連安盛2012年7月3日行政出現問題而導致筆者戶口被多扣基金單位,仍說有人會因此而得益,被少扣基金單位。

這類「投連險」產品,屬於三不管,出問題時金管局、保監和證監都推卸責任。金管局和證監說這是保險產品,應由保監規管,保監則說這是保險合約,不能介入。因此,市民千萬不要認購類似收費極高,缺乏透明度和監管的產品,而證監和保監亦應馬上停止審批類似產品。至於已投保的市民,應向保險公司或銀行索取過去交易記錄,查看有否出現異常情況;若被多扣單位,應向有關方面作出投訴和要求賠償。並且要找機會及早甩身,清貨離場,以免繼續蒙受損失。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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