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2012年7月31日星期二

林氏力牆:政治任務 政治解決

相信特區政府始料不及,由一批關注國民教育的家長在社交網站組成的群組,可以在短時間內收集過千名家長簽名,再發動近十萬名市民上街,反對政府在今年九月推行德育及國民教育科。

當然行政會議成員羅范椒芬說家長的行動過激,前港區人大代表吳康民指國民教育已經被政客「騎劫」,國民教育促進會主席姜玉堆認為腦有問題的人要洗腦等言論,亦確實起了推波助瀾的作用,激發更多市民上街。情況一如去年七一之前,前高官林瑞麟強推替補機制,激發20萬名市民上街抗議。

很明顯,國民教育是政治任務,是胡主席在回歸10周年時交付給特區官員的工作,前特首曾蔭權把這個燙手山芋留給新一屆政府。適逢今年九月進行立法會選舉,保皇派為免得失選民,也不敢為國民教育保駕護航。

現時中小學課程已經把與國民教育相關的內容融入在中國歷史、中國文化、常識、通識、公民教育和生活與社會等科目之內。老師上課時亦會觸及中國國情及與國民教育相關的議題。只可惜過去六十多年共產黨統治中國劣迹斑斑,實在令國民難以擁戴。硬性把國民教育獨立成科,恐怕只會起了反宣傳作用。

關注國民教育的家長組織不過是要求押後推行,重新諮詢。反正不少辦學團體已表態不會在今年九月推行國民教育,政府何不順應要求,進行為期一年的諮詢。到時立法會選舉結束,胡主席也落台,特區政府將較容易處理這項政治任務。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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| 2012-07-31 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年7月27日星期五

am730:經濟人看世界- 對沖與投機

在投資市場上,不少投資產品或衍生工具都是幫助投資者進行對沖,減少投資風險,令到投資收入不會出現大幅波動。

例如恒生指數期貨(期指),便幫助股票的投資者對沖風險。投資者持有股票,擔心日後股價大跌而受損,可在期指市場沽出期指。日後若恒指真的大跌,投資者所持股票價格大跌;但早已沽出期指,在期指市場則獲利,可抵銷手上股票價格下跌的損失。

若然股市不跌反升,這名一早沽空期指的股票投資者,手上股票價格上升,但持有的期指淡倉則受損,股市上升的得益大減。因此,投資者是否做對沖,要衡量本身的風險承擔能力。若透過對沖去減低風險,預期的回報率自然下降。正如之前所述,不少投資產品和衍生工具,以至各類期貨市場,包括農產品期貨市場,原意都是幫助投資者或經營者透過對沖減低風險,以免收入、成本或利潤出現大上大落的情況。

但在現實世界,不少期貨市場已變成賭場,買家和賣家參與市場的目的不是對沖,而是投機賭博。投機者根本沒有持有股票,便借貸沽空期指;他們根本不需要石油或者農產品用作生產,卻大手買入石油或者農產品,試圖推高價格去獲利。

過去十多年的投資市場,充斥着這些只顧追求短期利潤的投機分子,令油價和農產品價格大幅波動,損害那些真正需要使用石油作為燃料的經營者,亦令到不少倚靠進口糧食的國家面對價格高企,被弄得民不聊生。

早前有報道指,美國監管機構調查期油市場有否出現人為造市的不法行為。過去在美國的能源市場亦發現有公司人為造市。筆者相信類似情況在本地投資市場同樣出現。投資者切忌被投機者誤導,以羊群心態爭相入市,最終接大鱷火棒而損失慘重。




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am730 | 2012-07-27 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年7月26日星期四

壹角度:港人港地興建居屋夾屋

過去幾年,本地樓價大幅上升,惹來市民不滿。梁振英競選政綱中提出港人港地,在賣地條款內列明樓宇落成後只可以出售給港人,希望藉此限制內地人入市,避免進一步推高樓價。

香港是個對外開放的城市,資金自由流動,不受政府管制。因此,若有內地或海外資金看好本地住宅樓市,願意拿出真金白銀入市認購住宅單位,實不應受到政府管制。

但問題是香港土地始終有限,倘若大量來歷不明的資金進入樓市,將樓價推高至港人無法承擔的水平,惹來民怨,政府實在很難袖手旁觀。大量住宅單位由內地買家持有,長期空置,明顯是浪費社會資源,對那些有真正住屋需要的港人並不公平。

根據差餉物業估價署的資料,過去五年本地私人住宅落成量,每年平均不到10,000個單位。新樓供應嚴重不足,再加上估計最少有兩三成單位是由內地人認購,港人每年可以購買的私人住宅單位只得七、八千個,樓價又怎不愈賣愈貴,屢創新高呢?

有建議認為政府要穩定樓價,除了增加土地供應外,還應向空置單位徵收重稅,以及限制非港人購買新樓。但政府實在很難清楚界定何謂「空置單位」,之後再徵收「空置稅」。過去多年政府一直給予差餉寬免,減輕業主的空置成本,反而變相鼓勵個別業主將單位空置,等待善價而沽。

至於在私樓市場限制非港人購買新樓,執行上同樣會出現不少困難。即使政府在賣地條款內列明樓宇落成後只可以出售給港人,但如何界定「港人」的身份呢?又如何防止港人代內地人認購單位?過去不少內地富豪便是找一些港人出面認購天價豪宅,試圖隱藏資金來源,以免被人清算。即使發展商按照賣地條款將一手樓出售給港人,又如何確保避免一手買家以更高價格在二手市場上轉售給非港人?

既然政府已宣布復建居屋,又可能把「置安心」單位改為夾屋出售,以及推出白表予合資格人士免補地價認購二手居屋等政策,那便無須再推出港人港地的政策。政府只需要向房委會和房協批出土地,用作興建居屋和夾屋,落成單位很自然是出售給合資格的港人。這些居屋和夾屋日後轉售,可以限制只能售給合資格的居屋和夾屋申請人士,便可以避免單位流入非港人手上。

新加坡的組屋的配售和轉售方式,類似上述構思。現時新加坡建屋局提供的組屋,佔整體住宅市場超過八成,私人住宅的比率不過一成多。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的新加坡公民,且至少與另一名公民或者永久居民組成核心家庭,每月入息上限約五萬港元。多代同堂家庭的入息上限,高達七萬多港元。

組屋業主住滿五年後,可以在公開市場上免補價將單位出售給新加坡公民或者永久居民,買家可以是核心家庭成員或者滿35歲的單身人士。組屋業主轉售單位獲利後,若再次向建屋局購買組屋,需要支付一定比例的利潤給建屋局,由15%至25%。

香港可以效法新加坡,在資助出售房屋市場上限制港人認購一手和二手單位,藉此穩定樓價。至於私人住宅市場,政府的主要角色,是提供足夠土地去滿足市場需求,不應人為設置過多限制,包括單位數量、面積和銷售對象等,以免妨礙樓市的正常運作。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-07-26 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年7月24日星期二

林氏力牆:香港慶幸還有司法獨立

內地當局發表六四民運人士李旺陽的死因調查報告,維持李旺陽死於「站立式自縊」。

李旺陽離奇死亡,若發生在香港,自然要進行死因調查,並交由死因庭進行研訊。死因調查和死因庭絕不會閉門造車,所有資料都會公開,公眾可以進入死因庭旁聽,最後由法官引導陪審團作出最後裁決。

每個人的生命都是寶貴,值得尊重的。李旺陽離奇死亡,幾日後被「毀屍滅迹」,其妹又突然人間蒸發,這一切都令人匪夷所思,無法相信內地官方的解釋和說法。

內地推行開放政策已30多年,不斷學習西方市場經濟,但為何過了30多年,政治體制和司法制度一點也沒有改進?在一黨專政和黨指揮軍隊的體制下,造成獨裁統治、貪污腐敗、漠視人民的基本人權和自由。近日異見藝術家艾未未被指逃稅,向法院提出上訴,他身為被告竟然被人阻撓,無法出席聆訊,司法制度的獨立性蕩然無存。

自九七回歸後,香港慶幸依然能夠維持司法獨立,不論貧富和身份地位,在法律面前人人平等,每個人的生命和財產得到法律保障。近日有千億富豪被廉署拘控,仍表示對香港的司法制度充滿信心。港人實應珍惜司法獨立這良好制度。

港區的人代和政協若是愛國,與其支持在港強推國民教育,不如向中央進諫,提議改革腐敗的政治和司法制度。如此國情再惡化下去,只會令國家在世人面前蒙羞,國民對共產黨統治更加反感。




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| 2012-07-24 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年7月20日星期五

am730:經濟人看世界- 套戥與對沖

在投資市場上,同樣的投資物品在不同地域的市場上可能出現價格差異,讓套戥者可在低價市場買入,高價市場沽出。如滙豐控股(005)股份,在香港、倫敦和紐約交易所均有掛牌買賣,套戥者可留意不同市場差價而從中獲利。由於市場上存有套戥者,他們的買賣活動令差價消失(或只反映交易成本),故此很難會出現同一股份在兩地股市出現顯著差價。

內地A股和香港H股股價(指同一股票)卻一直存着顯著差距,並反映在恒生AH股溢價指數上。因內地股市受限制,外國投資者不能自由買賣A股。即使A股股價有折讓,低於H股,海外投資者也不能不受限制地沽H股,購A股。同樣,當A股股價有溢價,高於H股,內地資金不能完全自由流入港股,從事套戥活動。隨着內地不斷進行金融及資本帳改革,方便套戥,A股和H股差價逐漸收窄。過去同一隻股票,A股股價或高過H股一倍,甚至數倍,現在兩者股價差距已大幅收窄。2010年中後的一段時間,曾有A股股價低於H股股價。日後中港資金流動更趨自由,相信可續縮窄AH股股價差距。

除了套戥外,投資者在市場上亦不時進行對沖活動,藉此減低風險。一些行業(例如航空公司)需要購買大量石油作為燃料,若經營者擔心未來油價飆升會影響盈利,可以在期油市場上先行購入石油。一般而言,期貨市場的價格與現貨市場的價格不會有很大差距。另一方面,若石油供應商擔心日後油價大幅回落,可以在期油市場上先行沽出石油。

期油市場上的買家和賣家預先作買賣,便不用擔心日後油價升跌,這種對沖活動可減低經營風險,避免因油價大幅波動而影響業績。用家在市場預早買石油,日後油價大升便不受影響。若日後油價大幅回落,他們便買貴了。但不應因此而後悔,對沖目的正是為了減低經營風險,令利潤不會隨油價而大上大落。




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am730 | 2012-07-20 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年7月19日星期四

壹角度:白表購二手居屋有買冇賣

運輸及房屋局局長張炳良上任後,隨即表示現時樓價與市民收入脫節,有需要在居屋之上增建資助出售房屋,以重建置業階級。為了幫助年輕人置業,張炳良會積極研究梁振英政綱內提出的房屋政策,包括每年提供5,000個名額讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋。
 
香港的公共房屋發展始於1954年,港英政府在石硤尾寮屋大火後成立徙置事務處,負責清拆寮屋和興建徙置屋。1961年,政府推出廉租屋計劃,提供單位給低收入家庭入住。1973年,政府將各個公共房屋機構合併,成立房委會。
 
政府早期的公共房屋政策,主要是提供出租單位給低收入家庭入住,但之後政策範圍便擴大至提供資助出售房屋給中等收入家庭認購。房委會在1978年推出居屋計劃,讓收入超出申請公屋上限但又不足以購買私人住宅的家庭認購。到上世紀九十年代,樓價飛升,房委會增建居屋以應付市民的置業需求,並且在回歸後推出租者置其屋計劃,向公屋住戶出售單位。此外,房屋協會亦推出夾屋計劃,幫助夾心階層置業。
 
2002年,政府為了打救私人樓市,宣布停建停售夾屋及居屋。到近年因應樓價大幅上升,前特首曾蔭權原先打算推出置安心計劃回應市民置業需求,但最終仍要宣布復建居屋。
 
過去30多年,房委會總共出售了32萬個居屋單位和11萬個公屋單位,但當中只有7萬多個居屋單位和千多個租置單位補價後在公開市場上出售,其餘36萬個單位絕大部分依然由一手業主持有。由此可見,政府資助出售單位流通性極低。
 
現在政府研究引入新制度,讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋,希望幫助年輕及中等收入人士置業。但問題是這5,000名獲配額的白表合資格人士,他們根本難以在市場上找到足夠單位認購。現時綠表合資格人士可以免補價購買二手居屋,但今年上半年的成交量不到1,000宗。而近年居屋的總成交量(補價及免補價),每年平均亦不過數千宗。

現時樓價高企,居屋業主將手上單位出售後,套現後所得款項未必足夠購買私樓。此外,早期購買居屋(及公屋)的業主,現在已接近退休年齡,每月收入未必足夠負擔私樓的按揭供款。因此,房委會若想真正活化居屋,幫助年輕人置業,便應容許居屋業主出售單位後,只要收入仍然符合白表(或綠表)資格,可以把套現所得款項用作認購其他居屋(或租置)單位。一些接近退休或者已退休的居屋(或租置)單位業主,可以選擇出售位於市區面積較大的居屋(或租置)單位給年輕夫婦,之後再認購新界面積較小的居屋(或租置)單位,以符合自己的退休生活安排。

政府必須明白居屋流通量極低的原因,並且採取措施提高流通量。不然,每年提供5,000個白表合資格人士名額,卻出現有買家冇賣家,或者價格被搶高的情況,結果只會令合資格的成功申請人感到沮喪。長遠而言,要方便市民在置業階梯向上爬,始終離不開增加土地供應,增建私樓和資助房屋,以防樓價脫離市民購買力。



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壹週刊 | 2012-07-19 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年7月17日星期二

林氏力牆:房地產市場 罪惡溫床

繼早前華置高層涉及澳門世紀貪污案後,廉署近日正式落案起訴新地兩名聯席主席及其他人士觸犯防貪條例。

自從1985年中英兩國簽訂聯合聲明後,香港樓價持續飆升,直至97回歸前上升超過10倍。樓價大幅上升,造就一眾華資地產商成為世界級富豪。

倘若地產商是憑藉眼光獨到,願意承擔投資風險而致富,相信香港市民不會妒忌和非議,出現所謂「仇富」情緒。但事實是長久以來,政府土地政策明顯偏幫地產商,讓他們透過低價購入農地、換地權益書、丁權,再以「筍價」補地價去興建住宅單位,最後以高價出售新樓,賺取每年超過40%的投資回報。

地產商與個別主管土地房屋政策的高官打成一片,在更改土地用途,增加地積比率,提高樓宇高度和密度,幾乎無往而不利,暢通無阻。不少涉及利益衝突的官員,透過內部認購以低價向地產商購買單位,或者以公帑向地產商高價承接單位,作為政府辦公室或公務員宿舍。一些高官退休後,不面紅地加入地產商集團工作,一面領取長俸,一面代表地產商游說政府。

97回歸後樓市大跌,地產商便和官員合作,以推動創新科技產業,發展文娛藝術,改善環境和拯救負資產為由,試圖賤價取得土地,興建「發水樓」和豪宅出售,主要銷售對象是本地和內地富豪和高官。整個過程存在不少貪污舞弊和洗黑錢活動,房地產市場變成罪惡溫床。

還望近半年的肅貪行動,最終能讓市民知道更多關於地產霸權的真相。




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| 2012-07-17 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年7月15日星期日

時代論壇: 經世理財 - 市場政府各有弊端



濟學教科書的第一課,便是探討市場經濟和政府規劃經濟的利弊。市場經濟主要是倚靠價格機制去分配資源。當私有產權受到保障,人們可以在市場上自由買賣,達致有效率地分配資源。

在政府規劃下,產權屬於「公家」,由政府以政治方法而非價格機制去分配資源。當官定價格低於或者高於市價時,便出現求過於供或供過於求的現象,要市民浪費時間去排隊輪候、走後門或者行賄,才能得到物質供應或者工作職位,結果浪費大量人力物力。
  
不錯,政府干預市場確實有其弊端,但一個社會又不能變成「無政府狀態」,政府始終有其職能。要市場有效運作,首要條件是私有產權得到確立和受到保障,故此政府有責任建立完善的法制,保障私有產權。

此外,市場會出現失效情況,例如私人公司生產時忽略對環境造成的破壞,市場被壟斷,或者沒有私人公司願意提供防洪、防疫等共用物品。在這些情況下,政府便可能有需要介入,訂立法規去制止肆意破壞環境生態的生產活動,打破壟斷,以及提供一些共用物品給市民享用。
  
市場過份看重資源是否有效分配,而忽略了分配制度的公平性。作為政府,有責任去保障市民得到基本生活所需,透過稅制的再分配效果去縮窄貧富不均,避免出現貧富差距兩極化而令社會動盪不安,影響政府管治。
  
聖經提醒作為審判官和官長的,必須按公義的審判判斷百姓,不可屈枉正直,不可看人的外貌,也不可受賄賂(申十六18-19)。聖經又提醒我們不要欺負窮乏的雇工和寄居的,對孤兒寡婦和缺乏人要給予幫助(申廿四14-22)。
  
市場和政府不是萬能的,兩者皆有其弊端。雖然香港始終是個以市場為主導的經濟體系,但我們亦應知道這體系的不足之處,政府適當時候有需要介入。這不是要讓官員有機會去謀取私利,而是要令香港成為一個更廉潔、更公義和更關愛弱勢社群的社會。




作者曾任教理大,現為教育中心校監
時代論壇: 第一二八期.一二年 



2012年7月13日星期五

am730:經濟人看世界- 投機與套戥

理論上,投機與套戥不同,投機是有風險的,投機者不一定會贏。但套戥是無風險的,套戥者必然獲利。

投機者若看好後市,會趁現時低價入市,期望日後可以高價沽出。他若看淡後市,可趁現時高價沽空,期望日後可以低價補倉。但期望歸期望,現實歸現實。若實際的市況與投機者的期望相反,他們便損手。因此,投機者需要承擔風險,不一定看得準而獲利。

套戥是指在同一時間,在低價市場買入,同時在高價市場沽出。兩個市場的差價,扣除交易費用,便屬於套戥者的利潤。由於套戥所涉及的買賣是在同一時間進行,套戥者沒有持貨,故此毋須承擔因資產價格波動的風險。

香港實行的聯繫匯率制度,便是透過套戥機制下運作。1983年,中國和英國正就香港的前途進行會談,港元被拋售,由6港元兌1美元,一直下跌至差不多10港元兌1美元。當時的財金官員於是推出聯匯制度,透過發鈔銀行的套戥活動,穩定港元。由於發鈔銀行可以用7.8港元兌1美元的匯率,向外匯基金換取(或贖回)負債證明書,用作發行(或收回)港幣鈔票,變相可以用7.8港元兌一美元的匯率買賣美元。

若在外匯市場,港元兌美元匯率偏離7.8兌1,如8兌1,發鈔銀行便用7.8港元匯率(連同負債證明書)向外匯基金以港元換取美元,再在外匯市場以8兌1匯率沽美元,賺取差價。市場多了美元沽盤,港元匯價便回升至接近7.8兌1。但若大量投機者打賭港元貶值,港元匯價不一定回升至近7.8兌1。在市場的套戥機會轉瞬即逝,套戥者不易賺到差價。此外,要同時一買一賣難度亦十分高。有時在低價入貨後,準備在高價出貨,不料市況突逆轉(或買家失蹤了),高價出貨變賤價出貨。原本想賺些微差價,結果卻輸大錢。因此套戥絕非完全沒有風險。 




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2012年7月12日星期四

壹角度:專營巴士夕陽工業

今年四月,政府宣布延續新巴、龍運巴士及城巴的專營權十年。三間專營巴士公司的主要服務範圍,包括港島區、機場及北大嶼山。專營權到明年中才屆滿,政府在沒有作出公開諮詢和競投的情況下,便急急延續專營權,整個過程缺乏透明度,自然惹來非議。

政府發言人認為三間公司的服務令乘客感到滿意,它們又承諾會進一步提升服務質素,未來幾年將斥資更換700輛巴士,購置最環保的車輛。在新專營權下,三間巴士公司新增60項票價優惠,料有7,000至8,000名市民受惠。現時三間巴士公司每日載客量大約60萬人次,新增的票價優惠只可以惠及極少數乘客。未來幾年,它們將投入數以十億元計的資金購置新巴士,倘若乘客量增長不足,甚至下跌,到時真不知道最終要由誰人去承擔這額外的投資。從數字上看,本地專營巴士業務已是夕陽工業。過去十多年,特區政府的公共交通政策一直以鐵路為優先,藉土地補貼和強迫兩鐵合併,並且向港鐵投入數以千億元計的資金,促成港鐵一間公司獨大的局面。2001年,當時兩鐵還未合併,地鐵(包括機場快)及九鐵(包括過境線及輕鐵)的每日載客總量是322萬人次。2011年,港鐵的每日載客量已上升至451萬人次,十年間上升四成。同一時期,專營巴士的載客量,由每日424萬人次縮減至379萬人次,下跌超過一成。而同期港鐵及專營巴士公司的每日載客量,則由746萬人次上升至830萬人次,升幅約11%,即每年只增加大約1%。未來幾年,西港島線、南港島線及觀塘線延線相繼落成,港鐵的網絡進一步擴展,對專營巴士公司的業務帶來極大衝擊。特別是新巴和城巴,過去因為南區和西環一帶沒有鐵路服務,居民要依賴巴士服務前往各區。日後兩區居民可以選擇乘搭港鐵,對巴士服務需求勢必大幅下降。

此外,港鐵的沙田至中環線正式上馬,大約2020年左右全面通車,到時將進一步打擊專營巴士公司的過海線生意。現時巴士公司倚靠過海線的利潤補貼乘客量不足的路線,日後若有大量乘客轉乘鐵路過海,巴士公司的利潤必然大減。事實上政府的公共交通政策,都是協助港鐵去搶走巴士乘客。例如兩元任搭的優惠,會促使更多長者和殘疾人士選擇車資較高的港鐵,享受更大的政府補貼。今年港鐵回應市民訴求,將加價所得的額外收入全數回饋乘客,提供種種的折扣優惠。這又肯定會搶走巴士公司不少乘客,特別是東涌線的乘客。而最大的問題是本地的鐵路及專營巴士乘客量增長不足,預計每年不過1%左右。倘若未來十年,港鐵的載客量像過去十年增長四成,巴士載客量便會跌至每月不足300萬人次。到時各間專營巴士公司的車輛數目,將要削減兩、三成之多。政府明知未來十年專營巴士業務將會大幅萎縮,現在又批出十年專營權,要求巴士公司投資更換車輛。日後若乘客量不足而令巴士公司經營困難,到時恐怕不是要大幅加價,就是要找納稅人埋單,補貼私營巴士公司做生意賺錢。





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壹週刊 | 2012-07-12 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年7月10日星期二

林氏力牆:都是屋大屋多惹的禍

梁振英的班子上台後,傳媒的焦點不是各司局長和行會成員的施政理念和方針,而是他們擁有多少物業、市值有多少、物業之內有沒有違規僭建物、過去物業的出租和買賣是否涉及炒賣、違法失當行為等。

過去兩星期,傳媒鍥而不捨地「查家宅」,很明顯是因為之前兩名特首候選人,包括唐英年及梁振英,先後被揭發住所內存有違規僭建物,兼且僭建情況非常嚴重。

唐英年在九龍塘的兩個相連大宅,市值估計達到四億元,被揭發加建二千多呎的地庫。同樣,梁振英在山頂的兩個相連大宅,市值約五億元,被揭發至少有六個違規建築物。二人回答傳媒查詢時,都出現前言不對後語的情況,以致誠信受到質疑。

兩名局長高永文及張炳良擁有的雙連單位,被指有可能涉及違規工程,高永文為此向公眾致歉。至於另一局長麥齊光,先被揭發與同事對租物業而獲取政府租金津貼,再被揭發互相授權對方可以自行出售租住單位,令人質疑單位業主的真正身份。

其實過去傳媒亦曾經揭發過類似事件,有人為了逃避刑責,可以補簽授權書或其他文件,將簽署日期稍為改動(令交易期間不涉及公帑)便可過關。但這個做法,有可能涉及偽造文件,罪加一等。

傳媒「查家宅」,反映市民對政府處理房屋及貧富不均問題的不滿。那些屋大和屋多的官員自然成為攻擊對象。




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| 2012-07-10 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年7月6日星期五

am730:經濟人看世界- 投資與投機

在投資市場上,存着眾多買家和賣家。買家因看好後市而入市,而賣家則看淡後市而出貨。投資者和投機者同屬市場上的參與者,又如何把他們分辨出來呢?

一般而言,我們以買家購買資產時,到底為了作中長線投資,抑或是短線炒賣,分辨他們是否投資者或是投機者。投資者希望中長期持有資產,每年賺取股息、利息和租金等固定收入,兼且享受資產升值的好處。至於投機者沒有準備中長線持有資產,並非期望每年賺取固定收入。他們入市是看好資產價格在短期內升值,升值後便馬上將資產出售圖利。兩年前,政府針對那些兩年內將買入的住宅物業出售的人徵收額外釐印費,便是認為兩年內買賣物業的人屬短線投機炒賣者。藉額外徵收重稅,希望把炒家驅逐離開住宅樓市。

有些人以為投機者或炒家可幫助穩定價格。投機者要賺錢,必須在低價買入,高貨沽出。故價格上升時,一批投機者出貨圖利,可遏止價格續升,令價格升幅縮減。看淡後市的投機者可一早沽空,再在低價補倉,令價格跌幅縮減。

當市場上充斥着短線炒賣的投機者,他們推波助瀾,不斷推高價格,製造資產泡沫。當泡沫爆破後,資產價格急跌,不單投資者和投機者受損,連帶拖累整個經濟,甚至要動用納稅人的金錢去打救他們。過去香港期指市場、樓市和科網股市場,都出現過度投機的情況,結果拖垮了經濟。

筆者一直相信,由於資產會隨著時間過去而自動增值,只要買家抱中長線投資態度,不急於發財,長遠而言所有投資者都可賺取合理回報。至於投機者,不過是賭徒,絕大部分最終都會蝕本離場。




作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:暑期通識及英文班,新高中經濟學及BAFS,請電2512 0699查詢。)
網誌:lampunlee.blogspot.com
am730 | 2012-07-06 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年7月5日星期四

壹角度:丁屋問題不容再拖

根據政府提交立法會的資料,現時新界可用作興建丁屋的土地總共約4,960公頃,當中仍可用作興建丁屋的土地約為1,620公頃。換言之,過去40年用了3,000多公頃土地,興建36,000多座丁屋,每年平均興建900座丁屋。

餘下1,620公頃的土地,因地形、地理環境、個別地段的大小及分布等因素,未必全部適合用作興建丁屋。但即使全數用作興建丁屋,亦無法滿足超過20萬個潛在丁屋申請。

過去政府一直以「拉布」戰術,去處理興建丁屋的申請。現時有近7,000宗的申請正在處理中,尚待處理的申請則有3,000多宗,合共超過10,000宗申請。過去五年,城規會每年只能批出土地興建大約110座丁屋。若以此速度去審批丁屋,不要說到2047年,就是100年後亦無法完成所有審批。有原居民等了10年以上,仍未獲批興建丁屋。

新界可用作興建丁屋的土地有限,但合資格申請興建丁屋的原居民(男丁)只會有增無減,在「土地有限,丁權無限」的情況下,特區政府實應盡快處理和解決丁屋的存廢問題,不應以行政手段拖延審批。政府拖延審批,對那些擁有土地及有真正住屋需要的原居民亦欠公平。首先,政府要透過法律程序,去清楚界定《基本法》第40條所指的新界原居民的合法傳統權益是包括什麼?若要保護,又保護到什麼時候和什麼程度?這些合法傳統權益是否包括興建丁屋?有意見認為興建丁屋既非新界傳統,亦因違反《性別歧視條例》,故此不受《基本法》第40條保障。

政府可以趁鄉議局及原居民有意和政府打官司,釐清在「紅契」上興建多於三層村屋的法律問題時,一併處理丁權問題。2000年亦試過有非原居民就選舉事宜向政府提出司法覆核,有人從法官的判詞中認為「申請興建丁屋權利」是受到《基本法》所保障,屬憲法權利。透過處理新界僭建物的法律程序,可望進一步清楚界定新界原居民的合法傳統權益。即使法律上最終(希望不用釋法)確認原居民有權申請興建丁屋,但現實情況是新界原居民所屬的認可鄉村範圍內的土地,以至附近300呎範圍的土地,根本沒有足夠土地讓他們申請興建丁屋。因此,擁有丁權的原居民始終要面對現實,與政府進行磋商,檢討丁屋政策,期望能夠最終達成一個雙方滿意的方案,既能滿足原居民合理的住屋需求,又能符合新界土地規劃和政府房屋政策。

過去曾經拋出的方案,包括(一)容許丁屋向高向橫發展,變成「丁廈」;(二)將丁權變成申請入住公屋或居屋權利;(三)原居民收取政府補償後放棄丁權;(四)縮減丁屋的面積等方案。過去幾年,丁屋售價大幅上升,屢創新高,主要原因是公營和私營房屋供應不足,刺激丁屋的需求。現時一座三層丁屋(面積共2,100呎)市價約600至800萬元,扣除大約160萬元建築費和90萬元的補地價金額,原居民興建丁屋仍然有利可圖。過去40年,每年平均興建900座丁屋,即合共2,700個700呎單位。過去興建的36,000多座丁屋,其中有約三分一已分契出售,對紓緩住宅供應不足有一定作用。1997年高等法院上訴庭確立原居民有權補地價後,將丁屋出售給非原居民。因此,政府必須面對現實,不能再拖延,應盡快檢討丁屋政策,把丁屋納入全港房屋政策之內。以合法、合情和合理的方法去徹底解決丁屋這歷史遺留下來的問題。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk/
作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-07-05 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年7月3日星期二

林氏力牆:回歸十五年 收入兩極化

香港回歸祖國十五年,收入不均問題不斷惡化。近日統計處發表的人口普查報告,顯示實施最低工資法例後,依然無法遏止堅尼系數進一步攀升,收入出現兩極化的現象。

政府不時拋出全球化、人口老化、平均住戶人口下降等因素,去解釋何以住戶收入差距擴大。政府一直不肯正視香港政治及經濟結構出現的問題,以致貧富差距不斷擴大,造成社會分化。

長久以來,政府政策向地產商和大財團傾斜,向他們送上廉價土地和各種優惠,以致他們不論在旺市和淡市中,依然可以賺個盤滿缽滿。過去幾年,私樓供應嚴重不足,平均每年不到一萬個單位,令樓價大幅飆升,加深民怨。

原本在政府和公營部門內工作屬於較為穩定的工作,但政府卻帶頭大幅削減新入職員工薪酬,引入短期合約,肥上瘦下,嚴重打擊員工士氣。政府帶頭擴大收入差距,商界自然爭相仿效。

過去十多年,香港政制原地踏步,特首小圈子選舉和立法會功能組別保障利益團體的利益,窒礙社會各階層的流動性,令年輕一輩看不到前景。

新一屆政府若不正視香港的政治和經濟結構問題,即使引入最低工資和競爭法,打擊發水樓和新樓不良銷售手法,甚至大換管治班子,相信亦難以改善貧富不均惡化的問題。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
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| 2012-07-03 A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利