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2015年12月31日星期四

壹週刊(壹角度):何時可以入市買樓?

過去三個月,本地樓價顯著下調,反映二手樓價的中原指數從高位下跌約7%,個別地區樓價跌幅更達一、兩成。

樓價下調,加上年近歲晚樓市例淡,急於套現的賣家只好「劈價」售樓。大部分的準買家則依然採取觀望態度,期望樓價進一步回落才入市。不少人會問:到底何時可以入市買樓?
筆者既不是先知,又不是神仙,手上沒有水晶球,當然無法預知樓市日後去向。過去二十多年入市買樓主要用作自住,或作長線收租,每次買樓都抱同一態度,就是切忌摸頂入市,不要跟從羊群去「盲搶樓」。

不少樓市準買家決定是否入市時,往往只看自己是否有足夠能力供樓,若然收入穩定,每月供樓開支佔收入低於五成,又能夠通過壓力測試,便會入市買樓,抱着早買好過遲買的心態。

買樓是人生大事,特別是首次置業,差不多要耗盡積蓄才能「上車」,一旦「搭錯車」,特別是搭上旺市尾班車,後果不堪設想。過去多年,筆者不斷提醒準買家,置業時除了要看自己的供樓負擔能力,更重要的是要看全港市民的供樓負擔能力。若然樓價已經脫離一般市民的購買力,樓市爆煲只是遲早的問題。

登入中原地產網頁,可以在樓市分析一欄中,找到自1994年1月香港住戶的供樓負擔比率(即每月供樓開支除以收入)的數字。供樓負擔比率反映兩類住戶的情況,一類是購買一個400呎建築面積的小型住宅單位,以全港住戶每月收入中位數作為收入指標(現時是25,000元)。另一類是購買一個600呎建築面積的中型住宅單位,以私樓住戶每月收入中位數作為收入指標(現時是34,300元)。兩類單位都假設買家先付四成首期,餘下六成分20年供款,息率主要是以最優惠利率作準(2009年1月起加上同業拆息的資料)。

由1994年1月至今年11月,購買400呎單位的供樓負擔比率最高是86.6%(97年6月),最低是17.5%(03年7月),平均數是42.3%。至於購買600呎單位的供樓負擔比率,最高是113.5%(97年6月),最低是19.7%(03年7月),平均數是49.2%。過去20多年,買家若然在平均數以下入市買樓自用,自然相對穩陣,風險較低。

若然由1997年6月供樓負擔比率的最高位開始計算,直至今年6月的另一個高位,400呎單位的平均負擔比率是37.6%,600呎則為42.6%,兩者平均約為40%。97回歸後,香港經濟表現大不如前,每年工資增長只得2至3%,遠低於97前每年平均超過10%的增長率,市民供樓負擔能力自然較低。

筆者認為歷年供樓負擔比率的平均數,可以視為入市買樓自住的指標。至於買樓投資,由於沒有急切性,可以等待至供樓負擔比率較低時才作考慮。應用統計學方法,以平均數減半個標準差(Standard deviation)作為指標,可以等待至供樓負擔比率跌至30%水平時才考慮,勝算高達六、七成(參考過往數據)。

以現時供樓負擔比率約為50%推算,樓價大概偏高兩成。由於樓價不斷轉變,住戶收入及供樓息率亦會增減,故此我們無法預計何時供樓負擔比率會跌穿歷年平均數,甚至減一個標準差的數值。但根據過去經驗,一旦供樓負擔比率大跌時,意味經濟欠佳,市民反而不敢入市,白白失去累積財富的大好機會。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-12-31 |A006| 時事| 壹角度 By 林本利

2015年12月24日星期四

壹週刊(壹角度):劉鳴煒楊偉雄 誓要服務香港

過去三年多,有兩個港人,一個是八十後另一個已屆花甲之年,不約而同地爭取公職,排除萬難,誓要服務香港,惹來筆者的注意。

首先要談的是華人置業主席劉鳴煒,今年35歲,父親是富商劉鑾雄。2012年特首選戰期間,劉鳴煒擔任前政務司司長唐英年的競選辦公室副秘書長,努力為唐英年爭取年輕人支持和認同。梁振英擊敗唐英年成為特首後,劉鳴煒不單沒有從公職退下來,反而參與更多,除了是策發會及扶貧委員會委員外,今年三月,更獲特區政府委任為青年事務委員會主席。

今年五月,劉鳴煒接受網台訪問時討論到樓價高企,年輕人難以置業的問題。劉勸籲年輕人要作出一些犧牲,例如「睇少啲戲,去少啲日本」,儲多些錢,等日後樓價下跌時便有機會上車。他以一個月入一萬五千元的青年作例子,每月可儲起三千元作首期。

劉鳴煒的訪問出街後,被網民狂轟「富二代離地」,完全不明白年輕人的困局。看到網民向劉洗版式的狙擊,實在令筆者感到無奈。誠然過去幾年樓價飛升,確實令不少年輕人難以置業。筆者與年輕人接觸時,同樣提醒他們要積極儲蓄,延遲享樂,若每月能夠儲起數千元,十年八載連本帶利應該有大約五十萬元。

日後一旦樓市下調,二手上車盤跌至300萬元左右,便可以付出一成首期,再透過按揭證券公司取得九成按揭,達成置業目標。若果抽到居屋,同樣只需要付出一成首期便可以上車。相反,若然不肯踏實做人,不肯犧牲,不肯儲蓄,又不肯為自己增值,即使日後樓價下調也沒有足夠首期置業,甚至會因經濟差而被老闆裁掉,沒有能力供樓。

翻查劉鳴煒的資料,他雖然出身富裕家庭,但依然要靠個人努力才能在倫敦名校取得法律學士學位、碩士學位和博士學位。這些名校,相信不會見錢開眼,取錄富家子弟和亂頒學位。劉鳴煒除了是個註冊律師外,還擁有不易取得的特許財務分析師資格,這些都是憑個人努力(而非世襲)所獲得的成就。今年十一月,他還辭任華人置業行政總裁一職,希望有更多時間參與公職工作。

至於楊偉雄,更早於今年三月辭去理大副校長一職,準備出任創新及科技局局長一職。2012年特首選戰後,梁振英未上任前已有意重組政府架構,增設創科局,奈何竟然被建制派佔多數的立法會否決。上任後,梁振英捲土重來,一再提出設立創科局,到上月終於獲立法會通過。楊偉雄等了八個多月時間,終於能夠當上局長,為市民服務。

楊偉雄出生於台灣,今年已60歲。他1983年來港工作,2003年出任數碼港行政總裁一職,成功令數碼港轉虧為盈。2010年楊偉雄出任理大行政副校長一職,適逢理大經營不善,投資虧損嚴重,錄得九億元巨額赤字。上任後,他重整理大轄下數十間公司的業務,去掉一些立心不良的高層人士,成功改善理大的財務狀況。楊偉雄出任創科局局長不久,已拋出鴻圖大計,承諾在一、兩年間會有所表現。

不少港人對特首梁振英缺乏信心,質疑他的誠信。但我們亦不應以偏概全,否定所有肯為特區政府工作,願意承擔公職的港人。既然劉鳴煒和楊偉雄誓要服務香港,我們不宜先入為主,實在應給予機會,觀察一段時間後才下個判斷。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2015-12-24 |A006| 時事| 壹角度 By 林本利

2015年12月17日星期四

壹週刊(壹角度):樓花買家 不知水浸眼眉

今年六月,香港股市從高位開始大幅回落,恒指一度大跌近三成,而國企股指數跌幅更達四成。股市大跌,加上人民幣貶值,令不少炒家損手爛腳,自然影響樓市表現,樓價隨之下滑。

根據過往經驗,樓市往往隨股市及經濟表現欠佳而下跌,滯後大約數個月。因此,股市在今年四、五月見頂回落,而樓價在十月開始向下回調,是正常不過的現象。今年七月,筆者一再呼籲手上持有多過一個物業,負債較重的業主,要趕快售樓套現。

只可惜,樓市往往不能以理性角度去分析,準買家容易受情緒影響,被發展商的廣告手法蒙蔽。他們明知樓價處於高危水平仍然爭相入市,排隊認購發展商的樓花,最終接下火棒,不知怎樣甩身。

今次始作俑者,苦害樓花買家的明顯是特區政府的財金官員。2014年初,在政府多番出招後,樓市已有逐漸降溫跡象,反映二手樓價的中原指數,由2013年3月的123點,下跌至2014年3月的117點,跌幅約5%。隨着樓價輕微下調,加上家庭住戶收入上升,中原地產的私人住戶供樓負擔比例,亦由2013年3月的53.2%下跌至2014年4月的47.8%。

樓價輕微下調,讓市民購買力追上,樓市本應可望軟着陸。奈何不知是出於哪些高官的主意,政府突然在去年5月宣布「減辣」,改變過去以簽訂臨時買賣合約作準的做法,容許樓花買家入伙後才計算半年雙倍印花稅的豁免期。政府高官美其名是為了方便樓花買家換樓,可以等待至入伙後才出售自住物業,不用搬出搬入,實情卻是幫助發展商散貨,吸引換樓客認購樓花。

當樓市上升時,換樓客手持樓花和自住物業當然高興,兩個單位同時漲價,財富顯著增加。然而,一旦樓市逆轉,樓價大幅下調,持有兩個物業的換樓客便兩面受敵。由於負債過重,隨時出現資不抵債的慘況。九七回歸後樓市爆煲,筆者認識不少人因持有多於一個物業,每月收入不夠供樓,因負債過重而無法翻身,最終物業變成銀主盤,甚至走上破產之路。

去年五月政府宣布「減辣」後,發展商大賣樓花,估計數目至今超過兩萬個。認購樓花後的換樓客不急於出售手上物業,結果二手樓供應大減,樓價飈升兩成多,細價樓更上升超過三成,中原供樓負擔比例升至55%。現在樓市逆轉,不少已經認購樓花的換樓客仍不知水浸眼眉,日後若然未能順利出售手上物業,隨時有機會資不抵債,變成負資產一族,兼且要支付雙倍印花稅。

舉例來說,今年夏天樓市高峰期,換樓客自住物業市值600萬元,尚欠銀行200萬元按揭,估計售樓套現後可得400萬元,有足夠首期認購一個800萬元的樓花。現在樓市低迷,若不割價一成亦難以出售手上物業。同時發展商繼續以低價清貨,樓花估值下跌一成,獲批按揭金額下降,售樓所得已不足夠支付樓花的首期。日後樓價進一步下跌,恐怕損失更慘重。近期便有不少樓花買家,因財力不足而被迫撻訂。

政府高官偏幫發展商而貿然「減辣」,苦害無知的樓花買家,即使不引咎下台,亦應負上道德上的責任。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2015-12-17 |A006| 時事| 壹角度 By 林本利

2015年12月10日星期四

壹週刊(壹角度):借錢派息 港鐵風險增加

高鐵香港段工程一再延誤及超支,落成日期由原先估計的2015年延至2018年,工程造價則由650億元向上修訂至844億元,大幅增加30%。由2010年4月開始動工,至2018年第三季完工,港鐵總共花了8年多時間去興建一條只得26公里的鐵路,每公里建造時間之長(約120日),耗用費用之巨(33億元),恐怕破了世界紀錄。

高鐵工程超支近195億元,最終當然要找人埋單。若不壯士斷臂,腰斬有關工程,擺在眼前只得三個方案可以選擇:由港鐵全數埋單,由政府全數埋單,由雙方夾錢埋單。若然195億元全數由港鐵負責,政府擁有近76%港鐵股權,即承擔148億元,其餘47億元則由28萬名小股東承擔,肯定遭到他們反對。若然195億元全數由政府負責,負責的高官向立法會財委會申請追加撥款,港鐵不用付出一分一毫,肯定又遭到一眾議員反對。即使政府官員表明日後會向港鐵追討賠償,但始終要從庫房額外拿出195億元填氹,恐怕還是不夠說服力。現時港鐵及政府拋出的方案,是由港鐵向外舉債約258億元,用作派發特別股息,按照股權比例,政府可收取195億元,剛好足夠填氹,餘下約62億元分派給28萬名小股東,換取他們投票支持方案。港鐵借錢派息,總負債增加,日後要償還本金和利息,可以視作管理不善的懲罰。政府把特別股息用作填氹,暫時無須動用庫房一分一毫,相對較易得到立法會議員支持。但港鐵借錢派息後,股東資金下降,政府手上持有的股票市值亦會隨之下降195億元。

以2014年港鐵的財務狀況作分析,未借錢派息前,港鐵平均總資產(2013年底及2014年底的平均數,下同)是2,215億元,平均總負債是634億元,平均股東資金(即總資產減總負債)是1,581億元,總負債(相對於總資產)約為29%。以2014年稅後利潤(不計40億元投資物業重估)116億元計算,平均股東資金回報率約為7.3%。假設港鐵在2014年向外舉債258億元派息,由於舉債後所得全數派息,故此平均總資產沒有改變,維持在2,215億元。借錢派息後,港鐵平均總負債增加258億元,平均股東資金因而縮減至1,323億元,下跌258億元。假設息率約為3%,港鐵借258億元,每年多付約8億元利息,稅後利潤由116億跌至108億元。但由於平均股東資金跌幅更大,故此股東資金回報率反而由7.3%上升至8.2%。至於總負債對總資產比率,亦由29%升至40%。候任港鐵主席馬時亨指負債比率由9%升至29%,應是指「淨」負債比率,只包括要付息的債務(減去現金及銀行存款),並且是以2015年6月底的股東資金(而非總資產)作為基礎。港鐵借錢派息,令股東資金縮減,確實有助提升股東資金回報率。然而,公司負債增加,股東的投資風險亦增加,因為股東的利益(包括派息及清盤)是排在債權人之後。港鐵小股東收到4.4元高息後,手上持有的港鐵股價自然下跌4.4元。小股東投資在港鐵的資金減少,要考慮如何運用手上的4.4元股息,另覓投資機會,不然未來的股息收入將隨港鐵利潤下降(因要還債)而減少。




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壹週刊 | 2015-12-10 |A006| 時事| 壹角度 By 林本利

2015年12月3日星期四

壹週刊(壹角度):發展體運 對經濟貢獻巨大

過去兩星期,香港的體壇接二連三傳來喜訊。首先,香港足球代表隊,在世界盃亞洲區外圍賽再次逼和中國國家隊。之後,香港羽壇新星伍家朗在香港羽毛球公開賽,爆冷擊敗奧運金牌得主林丹。同日,保齡球選手胡兆康在美國拉斯維加斯舉行的保齡球世界盃封王,成為史上首位奪冠的香港選手。

香港運動員在上述幾項比賽中的表現,實在令港人感到驚喜和雀躍。最令人觸目的,自然是港中大戰,由於兩隊在小組中位列卡塔爾之後,故此只能爭取以較佳次名的出線資格。結果雙方打成平手,各失兩分,中國國家隊很大機會失去出線資格。國家主席習近平至少要再多等四年,才有望實現中國隊進軍世界盃決賽周的夢想;更不要說中國主辦世界盃和奪取世界盃冠軍。

現時香港在國際足協的排名是145位,而中國國家隊則是81位,兩者相差64位。香港彈丸之地,人口只得700多萬人,而中國大陸則有13多億人口;港隊卻能夠在兩回合的比賽,合共180分鐘的時間逼和國家隊,表現實在令人嘆為觀止。看到港隊職球員,來自不同國家地區,不分種族,團結一致,奮戰到底,贏得全港市民的稱讚。

當晚的比賽若能夠在大球場上演,四萬個座位肯定爆滿,為足總帶來數百萬元門券收入。足球運動始終是香港最受歡迎的運動,亦能夠團結港人,帶來巨大商機,特區政府及商界實應投入更多資源,大力發展足運,讓年輕球員有更好的發展機會,而港人亦可以欣賞到更多精彩賽事。

至於胡兆康能夠奪得保齡球世界盃冠軍,背後的故事實在令人感動。胡兆康今年31歲,2001年與名將許長國在大阪東亞運奪得兩金,當時不過17歲,故此有「保齡神童」的外號。2003年,他亦師亦友的許長國因腦癌病逝;2011年,自小培養他打保齡球的父親同樣因癌症去世。到去年初,胡兆康自己亦患上癌症,要接受治療。

去年仁川亞運比賽期間,胡兆康沒有把病情告知傳媒及隊友,避免影響全隊士氣。直至港隊在亞運贏得獎牌,保住體院「精英項目」的資助,才把病情公開。經過年多的努力,終於奪得保齡球世界盃冠軍,為港人爭光。在胡兆康奪獎後的訪問中得悉他是個基督徒,相信信仰賜給他很大能力戰勝癌病,在困境中依然沒有放棄成為世界冠軍的目標,最終能夠如願以償。同樣,來自南韓的港足教練金判坤也是個基督徒,他曾經斷腳,足球事業經歷多番挫折,但依然能夠不屈不撓,奮勇向前,帶領港隊打出代表作。

過去十多年,在資源不足的情況下,香港年輕運動員的表現不斷進步,在國際比賽屢創佳績。除了足球、保齡球、羽毛球外,運動員在乒乓球、桌球、欖球、滑浪風帆、單車、游泳、劍擊、武術、4×100米田徑接力等項目,都奪過獎項。筆者喜愛運動,中學時曾經是學校田徑、游泳及籃球校隊成員,在校際比賽中亦獲過獎項。體育運動除了強身健體外,還可以訓練一個人的紀律和團隊合作精神,這些對個人學業和事業都有幫助。

去年10月梁振英說過體育界和宗教界沒有任何經濟貢獻,顯然是大錯特錯。他完全忽視體育運動及宗教能夠訓練個人紀律、團隊精神,以及促進社會和諧,這些都是經濟發展的重要因素。還望未來特首及特區政府,能夠改變思維,投放更多資源發展體運,為港人帶來更多驚喜。



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