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2013年1月31日星期四

壹週刊:有錢買樓 無錢開飯

房協推售置安心項目「綠悠雅苑」988個單位,共收到近六萬份申請表,超額認購近60倍。不少父母為子女(或者子女為父母)遞交申請表,並資助子女(或父母)首期和供樓款項,但他們的資產和入息卻沒有計算在內,變相令資產和入息限制形同虛設。

2010年10月前任特首曾蔭權面對樓價急升,市民紛紛要求政府復建居屋,於是在施政報告中提出「先租後買」的置安心計劃,以協助中產人士上車。當時二手 樓平均呎價不過5,000多元(以建築面積計),市區和新界地區依然有大量200-300萬元的中小型單位供市民購買。

過了兩年多,樓價再向上颷升近四成,二手樓平均呎價已升至7,000元,市面再難找到200-300萬元的「窮人恩物」,供市民上車。現時推售的「綠悠雅苑」,以實用面積計算平均呎價是6,500元,即建築面積計大約5,000多元一呎,與兩年多前的私樓價格相若。但不要忘記,「綠悠雅苑」是以市價七折開 售,業主日後在公開市場出售單位必須補價;若加上補價,一些優質單位建築呎價已超過8,000元。

倘若過去幾年政府能夠推出足夠土地興建私樓,而港鐵又按照計劃推出車站上蓋土地招標;每年私樓供應能夠維持在兩萬個單位左右,樓價平穩發展,建築呎價維持 在5,000-6,000元水平,又何須大搞資助出售房屋?政府增加資助出售房屋,設定資產和入息上限,亦未必能幫助真正有住屋需要的人。

去年11月,終審法院在兩宗供款人爭奪居屋業權的案件中,裁定家人之間夾錢買居屋的協議不受《房屋條例》限制,令一眾「有份出錢但沒有名分」的人士,亦獲法律保障,擁有實質業權。

終審法院的判決,意味日後市民申請購買房協和房委會的資助出售房屋(包括夾屋、居屋、租置和置安心單位),只需要找一些符合資產和入息限制的家庭成員出面 申請,之後再由其他家人和親友負責提供首期和協助供款,便可變相擁有單位的實質業權。結果自然鼓勵富貴父母出資,協助子女購買資助出售房屋(包括白表免補 價居屋);而富貴子女,同樣可以出資,協助父母購買資助出售房屋。大量在樓契上沒有業主名分的市民,擁有實質業權,將來勢必出現不少家庭糾紛、父母和子女 爭產的情況。

最近申訴專員發表調查報告,其中一宗個案涉及的投訴人,其父母領取綜援,居於公屋單位。投訴人後來出資替父母購入所租住的單位,社署於是將購入款項視作父母的入息,停發一個月綜援。投訴人認為自住物業可獲豁免資產審查,於是投訴社署停發一個月綜援的做法。

隨着政府增設長者生活津貼、復建居屋和推出更多福利措施,愈來愈多市民會想盡辦法符合申請資格,以求獲取政府福利。日後將會有更多人「有錢買(政府資助) 樓,無錢開飯」,要申領綜援和長者生活津貼,享受雙重福利的畸形現象。不少人會將住宅單位暫時交由父母擁有,待父母過身後,或者出售單位獲利後,才取回實 質業權。

政府應想辦法堵塞資產及入息審查的各種漏洞,以免浪費公帑,幫助一些沒有真正住屋和經濟需要的市民。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-01-31 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年1月29日星期二

林氏力牆: 樓宇空置 政府有責

近年私樓供應不足,樓價飆升,有意見認為政府應開徵空置稅,藉以打擊那些囤積單位的地產商和業主。

市場上確實有不少業主將單位空置,吊高來賣。每次當有準買家願意承價,他們便提高叫價,放盤多年仍未售出單位。但這些爭取「最大利益」的業主,本身亦承受一定風險。九七回歸後樓價幾個月內急挫近一半,一些吊高來賣的業主便受到懲罰。

現時住宅單位存量共260多萬個,住戶數目約240萬,故此不少住宅單位是長期空置、沒有人居住。政府開徵空置稅,執法上十分困難,空置單位業主很容易逃避繳稅。

樓宇空置,政府應負上一定責任。不少政府宿舍及物業長期空置。政府資助的房委會和房協,擁有70多萬個出租單位,當中不少是空置和被人濫用。房委會和房協若積極巡查,每年肯定可以收回多於施政報告所述的7,000個單位。

按照規例,未補價的租置單位、居屋、夾屋和公務員樓,業主不能將單位出租,結果令一些已搬出而又不想違例的業主,將單位空置也不出租。政府可否考慮讓這些業主出租單位,然後抽取部份租金收入作為補償?

過去幾年,政府寬減差餉,令一些囤積單位的地產商每年節省數以千萬元計。政府即使不開徵空置稅,亦應取消這些寬減,增加地產商的空置成本。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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| 2013-01-29 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2013年1月25日星期五

am730:經濟人看世界 - 如何避開股災?

恒生指數是由恒生銀行屬下恒生指數有限公司負責計算及按季檢討。恒指以1964年7月31日為基數日,基數點為100點。初期成分股有30間上市公司,後來擴大至33間,到現在最多可以有50間上市公司成為恒指成分股。

早期恒指僅供恒生作內部參考資料,直至1969年11月才正式向外發報,當時指數是150點。由1964年7月底100點計,直至2012年底的22,656點,48年零5個月,每年平均升幅約12%,加上約3至4厘股息率,年均回報率約15%至16%。扣除年均通脹率4%至5%,實質回報率逾10%。
過去48年,恒指大上大落,每隔幾年便出現一次特大調整,跌幅逾40%。一名投資者投資100萬元買恒指成分股,每年投資回報有16%,三年後便賺到56萬元。到第四年遇到股災,恒指大跌四成,之前所有利潤便化為烏有。

到底如何可避開股災?據過去歷史數據,每逢恒指市盈率(PE ratio)接近20倍或以上,股息率(dividend yield)跌到不足2.5厘,恒指將出現大幅度調整(40%或以上) ,小股民實不應盲目跟風在高位追貨。以下資料可作參考:



據恒指公司自1973年5月數據,過去近40年恒指成分股平均市盈率約14至15倍,股息率3至4厘,每逢市盈率低於10倍時可放心入市;若近20倍便提高警覺,避開股災。



作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
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am730 | 2013-01-25 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2013年1月24日星期四

壹週刊:金錢買得到快樂嗎?

你活得開心嗎?若果10分代表最快樂,0分代表最不快樂,你會給自己多少分?

經過戰後數十年的經濟增長,港人的收入已處於世界前列位置。若以人均國民收入(Gross national income per capita)計算,2011年港人的名義人均收入是3萬多美元,排20多位。若以同等購買力(Purchasing Power Parity)來計算 ,人均收入更位列前十位(資料來自世界銀行),高於歐美大國。

港人人均收入位處世界前列,但港人的快樂指數卻不高,在不同調查中只屬中游。根據一項名為「世界快樂地圖」的市場調查,在2011年,全球受訪的178個國家地區中,香港排63位。去年聯合國公布首份《全球快樂國家報告(World Happiness Report)》,香港在156個國家地區中,排67位。

雖然上述快樂指數的調查比較主觀,並不科學,但調查結果亦可以給我們一點啟示。全球快樂指數排名榜的前列國家,包括丹麥(1)、芬蘭(2)、挪威(3)和瑞典(7)北歐四國,以及加拿大(5)、新西蘭(8)和澳洲(9)等國,都被視為福利國家(Welfare State);稅率較高,政府多方面介入國民的經濟生活。

香港的快樂指數不單遠遠落後於上述國家,亦排在新加坡(33)、日本(44)、台灣(46)和南韓(56)等亞洲競爭對手之後。香港在經濟層面享有高度自由,但市民的快樂指數卻未能與經濟自由和收入水平相稱,到底出現了什麼問題?

全球快樂國家的調查,除了考慮經濟表現外,還會顧及其他與快樂相關的因素,包括社會文化、宗教、管治、個人健康、教育、家庭生活和社群關係等因素。一些研究顯示,有錢人一般較貧窮人快樂;但當國民收入上升,快樂指數不一定隨之上升。美國和德國便出現國民收入上升數倍,但快樂指數停滯不前的情況。

金錢財富不一定買到快樂。根據英國新經濟基金會的研究,真正影響國家快樂值的四大因素:(一)預期壽命;(二)政治指數,包括發言權、政治穩定度、行政效率、管理質素、法律及貪污程度; (三)天然資源指數,包括環境保護、生態多樣化及延續性;及(四)福利指數,包括健康、財富、教育、社群、公平等。

將上述因素應用在香港,港人快樂指數偏低,相信與政府管治質素下降,經濟發展未能與市民對保育、民主和公平等方面的訴求配合,以致社會出現矛盾和衝突,甚至互相對立的撕裂局面,令港人快樂指數下降。加上樓價高企,工作壓力大,財富收入不均問題惡化,大部分港人未能分享經濟發展成果,自然感到不快。

嶺南大學公共政策研究中心自2005年起,追蹤及量度香港市民的快樂指數,以0至100分為標準。港人的快樂指數由2011年的71.3分下跌至2012年的70.5分,與同期樓價和股價大幅上升背道而馳。調查顯示工作壓力和財政壓力是導致市民不快樂的主因,而月入3萬至4萬的中產夾心階層,快樂指數最低(只得66.9分),跌幅最顯著。 金錢買不到快樂,生活均衡、作息有時,懂得與人分享,保持身心靈健康,才是快樂之源。社會正討論訂立標準工時,值得參考各項快樂指數的研究。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-01-24 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年1月22日星期二

林氏力牆: 收回私人會所地建屋

梁振英發表首份施政報告後,各大地產公司股價創出新高。地產商和小業主隨即提高售價,反映施政報告「冇料到」,未能改變市民對未來房屋供應短缺,樓價繼續高企的預期。

正如施政報告所述,過去五年公私營單位每年平均落成量只得兩萬多個,而每年新增的需求,即使不計非本地居民,至少三萬多個。每年短缺萬多個單位,五年便達到五萬個或以上。這又難怪近年房大行其道,明顯反映房屋供應嚴重不足。

政府採取一連串強力措施,亦只能夠在未來幾年提供三百多公頃土地,興建十二萬個單位。長遠土地供應,包括填海和興建人工島,更像紙上談兵、海市蜃樓,令人覺得根本難以落實。而最令市民憂慮的,就是政府以土地供應不足為由,放寬或解除土地的發展限制,變相向地產商輸送利益。首任特首董建華便以八萬五房策和發展創新科技為由,向各地產商輸送巨大利益,包括免補地價興建環保設施、免招標興建貝沙灣、醫院和酒店用地改作興建住宅等。

香港並不缺地,只因土地分配不均,地產商囤積土地,才造成缺地的假象。

政府若收回只供少數富豪享樂的私人會所用地,便即時可以增加數百公頃土地儲備。地產商本身擁有大量土地儲備不用,卻以一千元地價佔用政府珍貴地皮,這符合社會公義嗎?



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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| 2013-01-22 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2013年1月18日星期五

am730:經濟人看世界 - 如何避開樓災?

過去30年,香港出現過兩次大型樓災,樓價高位下調一半或以上。上世紀七十年代初,面對石油危機,股票泡沫爆破,恒指從1973年1,775點高位,一年半內急挫至150點,經濟衰退,失業率大升,到1976年經濟才全面復甦後,樓價亦大幅攀升,從1976年平均呎價(建築面積計)不足300元,大升兩倍多,到1981年突破1,000元一呎。當時每月家庭收入中位數約3,000元,不足買3呎樓。剛巧美國聯儲局主席伏爾克(Paul Volckcer)大幅調高息率對抗通脹,最優惠利率高見逾20厘。香港跟隨加息,供樓息率同高見20厘,導致樓價大幅向下,到1985年才止跌回升。

樓價在1985年回升後一直向上,只在1989年六四事件後及1994/95年現短暫調整。到1997年,樓價升至逾6,000元一呎,當時每月家庭收入中位數約18,000元,不足買3呎樓。九七回歸後,突發生亞洲金融風暴,金管局為捍衛聯匯令息率大升,供樓息升至10多厘,導致樓價急速下滑。加上董建華推出八萬五房策,房屋供應大增,樓價足足向下調整6年,高位跌七成,到2003年沙士後才復甦。

從歷史可見,當家庭供樓負擔比率大增,息率大幅上調,及房屋供應大增時,都促成樓價向下大幅調整。1981年供樓負擔比率(供款與收入比率)高見逾200%,1997年亦接近100%,樓市明顯出現泡沫。香港樓市受惠低息,供樓負擔比率約50%,高於40%的平均水平。樓市即使未出現大泡沫,但樓價明顯已偏高,脫離一般市民購買力。日後若供應增加,息率回升,經濟下滑,勢必出現較大的調整。然而,到甚麼時候,由甚麼突發因素促成大調整,卻沒有人可以預知。



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am730 | 2013-01-18 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2013年1月17日星期四

壹週刊:東隧合理回報 非一成不變

東隧於2010年8月向政府申請大幅加價四成,私家車收費由每程25元增加至35元。2011年6月行政會議否決東隧加價,公司於是申請仲裁,結果敗訴。最近政府公開仲裁庭的裁決理由,這對關心公用事業收費和回報的市民來說,是富有教育意義的。  

今次已是東隧第三次申請仲裁。政府是在1986年批出30年專營權給東隧,以「建造——營運——移交」(BOT)模式興建和營運東隧,直至2016年將隧道移交政府。1997年首次仲裁,仲裁庭裁定東隧30年專營權內,股本內部回報率的「合理但非過多」的水平應為每年15%至17%。根據仲裁結果,東隧隨即在1998年調高收費,私家車收費每程由10元增加至15元。

到2002年,東隧以回報率未達15%為由,再次申請加價。申請被拒後,東隧提出第二次仲裁。2005年仲裁結果維持1997年的裁決,認為「合理但非過多」的股本內部回報率是15%至17%。仲裁庭指東隧若不加價,便無法在30年專營期內取得15%的回報率,故此批准東隧再次加價,私家車收費由每程15元增加至25元,增幅為67%!

今次第三次仲裁,筆者擔任政府一方經濟專家證人。仲裁員審視過東隧和政府兩方面提交的資料和專家報告,以及傳召雙方的專家證人在聆訊中作證,最後作出否決加價的裁決,並提供裁決理由。

東隧要求加價的理據,主要是防止利潤跌至低於被視為合理的內部回報率幅度的下限,即15%。東隧指若在專營權餘下的幾年有效期內不加價,股本內部回報率將為14.33%,並不合理。  

政府一方認為對上兩次的裁決理由,對今次的仲裁並無約束力。政府理據的「重點」,就是當釐定專營期內的合理但非過多的回報時,應考慮實質(real)而非名義(nominal)內部回報率,特別是有關投資項目開展以來香港經濟出現的重要轉變。

簡單來說,實質回報率是名義回報率減通脹率。上世紀七十及八十年代,香港通脹高企,1982至1985年的平均通脹率是每年8.3%,1976至1985年的平均通脹率更高達8.9%。倘若1986年投資興建東隧時,股東預期的合理名義回報率是15%,而預期通脹率是8%,那麼當時預期的合理實質回報率大約是7%。

香港在97回歸後經濟下滑,1998至2004年出現六年通縮。由1986年推算至2016年,平均通脹率不到4%,遠低於1986年之前的平均水平。由於實際通脹率低於預期,東隧的實質回報率超過9%,已達到合理實質回報率。因此,若以實質回報率計算,東隧賺到的回報率早已超越合理水平。正如仲裁庭所述,沒有理由不考慮實質回報率而只考慮名義回報率;而名義回報率亦非一成不變,會隨時間過去和經濟環境轉變而作出調整。

筆者以為今次仲裁庭的裁決,符合經濟學和財務理論,亦應作為日後釐定合理回報的重要參考。香港司法獨立和法治精神是成為國際仲裁中心的重要元素,投資者可以透過仲裁去解決商業糾紛,港人實應好好珍惜。

(按:本文資料來自政府向立法會提交的公開文件,不涉及在仲裁中取得的機密資料,亦與政府無關。)



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壹週刊 | 2013-01-17 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年1月15日星期二

林氏力牆: 香港缺地 呃鬼食豆腐

梁振英明天將會宣讀任內首份施政報告,相信不少篇幅會提及如何增加土地供應,紓緩香港房屋供應不足和樓價高企問題。  

過去幾個月,政府官員不時說香港缺地興建住宅,需要移山填海,發展新界東北,改建工廠,將「政府、機構及社區(GIC)」用地改為興建住宅。甚至有消息說要透過搬遷體育城、將大學用地改建住宅、提高地積比率和建屋密度等方法,去增加房屋供應量。  

政府一直說香港缺地建屋,這無疑惹來市民恐慌,盲目以高價入市。不錯,香港人口超過七百萬,面積只得1,100平方公里,人口密度十分高。但現時全港只得大約7%的土地用作興建住宅;只要增加1%的住宅土地,即11平方公里(或1,100公頃),便可以興建足夠住宅供100萬人居住。  

九七回歸時,首任特首董建華提出十年之內,每年興建八萬五個住宅單位,即合共85萬個單位,又何來擔心土地不足?較早前發展局披露,政府還有2,000多公頃土地和大量農地可用作興建住宅;政府又可以徵用地產商的農地用作建屋,實在不愁缺乏土地。若真的缺地,政府可考慮收回只供一小撮富豪享用的私人會所用地,而不應向供市民大眾使用的社區設施用地打主意。  

香港缺地不過是「呃鬼食豆腐」,幫助地產商出貨。政府若真心想樓價平穩,不再飆升,便應說香港不缺地,土地供應將源源不絕,市民毋須急於搶樓。



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| 2013-01-15 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2013年1月11日星期五

am730:經濟人看世界 - 投資市場十災

筆者授課時不時提醒學員投資切忌過分貪婪和恐懼,以免高價接貨,賤價出貨,血本無歸。過去近40年香港投資市場至少有十個大災,每次資產值跌逾四成,包括:

1.1973年股災:恒指由1973年3月的高位1,775點下挫至1974年12月的159點,不足兩年下跌92%。

2.惡性通脹災:港跟美加息抗高通脹,恒指由1981年7月的1,810點降至1982年12月的676點,累挫63%。

3.港匯災:港元匯價由1982年7月5.9港元兌一美元,瀉至1983年9月的9.8港元兌1美元,使政府推聯匯制度。

4.牌價災:政府大量發牌,加上經濟不景,令市區的士牌價由1981年3月的27萬元高位,下跌至1983年9月的13萬元;新界的士牌價更由20萬元下跌至不足一萬元。

5.期指災:1987年10月股災,恒指及期指由逼近4,000點大幅下挫50%至不足2,000點,期指好友傷亡慘重。

6.宏調災:1993年大量資金湧港,恒指由5,000點大幅上升至1994年1月的12,599點。之後中央政府推出宏觀調控政策,恒指在一年間跌至6,890點。

7.金融風暴災:九七回歸前後股市急升,1997年8月升至16,820點水平;之後爆發亞洲金融風暴,港元備受狙擊,一年間跌至6,545點,蒸發10,000點。

8.樓災:樓價自九七回歸後大幅回落,到2003年5月沙士期間下挫七成。

9.科網股災:1998年8月政府入市後恒指大幅回升,出現科網股泡沫,在2000年初爆破,恒指在18,398點高位跌至2003年的8,332點,同期電盈(008)股價大挫97%。

10.國企股災及金融海嘯:2007年國企股大升,恒指增至31,958點。港股直通車無望,金融海嘯爆發,恒指1年間跌至10,676點。



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am730 | 2013-01-11 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利


2013年1月10日星期四

壹週刊 :指數基金 退休準備首選

先鋒基金(The Vanguard Group)是美國最大的基金管理公司之一,創立於1974年,專門開發低收費的指數基金產品。公司創辦人約翰‧伯格(John C. Bogle)早於金融海嘯前,已不時批評金融市場種種唯利是圖的缺德行為。伯格近年撰寫的兩本書(《Enough: True Measures of Money, Business, and Life》和《The Clash of the Cultures: Investment vs Speculation》),特別針對金融界的投資行為,由以往創造價值的長線投資,轉為摧毀價值的短線炒賣。  

伯格感慨美國人原本是生活在美好的資本主義社會,享有民主自由;只可惜資本主義「過度」發展,人們不懂得「知足」,以致猖獗的貪婪摧毀了專業價值觀,摧毀了投資者對金融界從業員的信任,情況令人感到悲哀。  

普通市民努力工作,將部分收入儲起,交給專業基金經理代為投資,期望得到合理回報,有足夠積蓄安享晚年。但過去20多年,全球各地的金融市場先後被美國的金融大鱷衝擊,這些金融大鱷手上的資金不少來自小投資者。金融大鱷用別人的血汗錢在市場上買賣,散播謠言,把資產價格舞高弄低,濫發衍生工具,從中獲取巨額利潤。過度槓桿和過度投機的金融機構在金融海嘯中瀕臨破產,要動用納稅人的金錢打救,而當中不少金錢竟然落入製造海嘯的人袋中。  

伯格指出人們太過關心金融市場可能帶來的報酬,而忽略了市場搾取過多費用。人們忙搞短線投機買賣,避開長線和有價值的投資。金融市場太重視銷售和推銷,忽略與客戶建立信任關係。根據伯格的計算,過去50年美股的平均每年回報約11%,只要股票基金收取2%的費用,回報便跌至9%,50年後的股票價值失去一大半。  

因此伯格認為最簡單而又能幫助投資者節省費用,提高投資回報的方法,就是幫他們認購消極被動的指數基金和交易所買賣基金(Exchange Traded Fund,簡稱ETF)。既然長遠和平均而言,基金經理的表現不勝於大市,我們又何須付出巨額費用認購積極進取的股票基金?

香港的強積金制度已推行了12年,打工仔大部分的供款是用作認購與股票相關的基金。從去年消委會和安永的報告得知,強積金基金收費高、回報低是事實,基金經理在市場上買買賣賣,蠶食打工仔的血汗錢。實施半自由行後,打工仔若想轉換受託人,便要贖回基金,之後重新認購,恐怕要支付更多費用。

市民對強積金的信心已瀕臨崩潰,政府有關方面實應趕快作出補救。其中一個方案,就是由金管局作為公共受託人,推出一些簡單的指數基金和ETF產品,以低廉收費供打工仔認購。現時政府的財政儲備交由金管局負責管理和投資,按照過往六年平均回報率每年派息給政府。既然金管局已為政府管理財政儲備,多一個為小市民管理強積金的職能又有何困難?

以2012年為例,35隻強積金港股基金,平均回報率是22.9%,低於追蹤恒指的盈富基金25.6%的回報。35隻港股基金,18隻低於恒指22.9%的回報,最差一隻只得12.4%回報。

伯格在金融界縱橫60多年,他的著作道盡金融市場的貪婪腐敗,極需要全面改革,以挽回公眾對整個專業的信心。伯格慨嘆金融市場費用太多,價值太少;投機太多,投資太少;複雜太多,簡單太少;商業銷售太多,人品太少。他語重心長的話,實在值得我們反思。



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壹週刊 | 2013-01-10 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年1月8日星期二

林氏力牆: 李兆基又想搵著數

恒地主席李兆基建議政府讓地產商免補地價,將新界農地用作興建面積300平方呎、樓價約100萬元的住宅,以協助市民置業。  

每逢樓價大升時,地產商便以紓緩土地供應不足為由,向政府建議將農地、工業用地、電廠、煤氣廠、巴士廠,甚至兒童院、學校和醫院等社區設施用地,以低價甚至免補地價改為興建住宅。  

經過數十年的經營,地產商早已在政府架構內外建立龐大的利益網絡。不但以「延後利益」或者「內部認購」等方式利誘高官賤價批地,更在建築界、測量界、工程界,以至學術界等領域提供利益,好方便他們透過城規會及其他諮詢組織取得廉價土地。  

香港農業和工業式微,將這方面的土地改變用途,提供多些土地興建住宅、寫字樓、商舖和社區設施,本是符合公眾利益。奈何過去地產商的遊戲規矩是以低地價更改土地用途,之後製造供應不足現象,再以超高價出售物業,賺取五成,甚至七成的毛利率。  

李兆基建議以3,000多元呎價出售百萬元細單位,扣除每呎農地成本數十元和千多元建築成本,毛利率依然接近五成。新界偏遠地區的合理樓價本應是3,000多元一呎,在地產商限量供應,不願以合理補價更改用途,才造成樓宇供應不足,呎價過萬元的荒謬現象。  

觀乎恒地和李兆基的往績,這個免補地價建屋的建議明顯是要搵著數,並非真心想解決香港的住屋問題。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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| 2013-01-08 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2013年1月4日星期五

am730:經濟人看世界 - 如何買樓致富?

提起樓市,肯定觸動不少港人的神經,對樓市既愛且恨。除了地產商外,不少港人也是透過物業投資致富。但亦有不少港人在高價入市,當樓價大跌時,物業變成負資產,最終無力償還貸款而走上破產之路。

過去20年,樓價大上大落,最大的得益者其實是地產商,一般小業主的得益並不多。若以中原城市領先指數來量度樓價升跌,1993年12月底開始時的指數是61.32,至2012年12月底指數報115.18,19年來升幅不過88%,平均每年上升約3.4%而已。

樓價每年升幅不過3.4%,但由於物業可帶來租金收入,每年平均租金回報率約3%至4%,租金和升值兩方面的投資回報每年合共約7%,算是不過不失。倘若投資者只付三成首期,其餘七成做按揭,透過槓桿投資便可以將回報率放大。

例如1993年底以100萬元購入物業,19年來樓價跟隨大市上升88%,現在市值188萬元。倘若投資者只付三成首期,即30萬元,其餘70萬元向銀行貸款做按揭,還款年期是19年。假設每月供樓款項剛好與租金相等,那麼當日投資30萬元,今日便升值了158萬元,升幅是五倍多,每年平均升值約10%。

筆者第一層的私樓投資便是在1993年,19年來除了自己買樓和換樓幾次外,亦幫父母和外父外母買樓和換樓,由細屋變大屋,逐步改善居住環境。19年來,慶幸自己沒有在高價入市,故此能夠累積財富。

過去19年樓價其實只上升88%,但期間卻大上大落。九七回歸前兩年,樓價大升一倍,回歸後大跌七成,過去四年又再大升一倍。如此大上大落,帶來巨大的財富再分配,讓地產商可以低價買地,高價售樓,亦令小業主因此而損失慘重。



作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:新高中經濟學、BAFS、通識及英文班,請電2512 0699查詢。)
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am730 | 2013-01-04 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2013年1月3日星期四

壹週刊:股票經紀強積金最大受益人

去年10月,消委會發表詳盡報告,顯示市場上523隻強積金基金整體投資表現欠佳,兼且收費高昂。強積金平均收費比率高達1.74%,遠高於其他國家的水平,包括英國(1.19%)、澳洲(1.21%)、新加坡(1.41%)和智利(0.56%)。以強積金資產總額4,000億元計算,各式各樣的收費每年高達70億元。

消委會報告發表後,隨即惹來各方關注,打工仔眼見強積金戶口被收費蠶食,自然感到憤怒。當時筆者想了解一下強積金1.74%的平均收費比率,當中包括什麼費用,是否包括經紀買賣佣金、印花稅、交易所徵費和其他交易費用(例如存倉費)。傳媒朋友代筆者向消委會和積金局查詢,得到的答案是1.74%的收費已經包括所有費用。

到去年11月,終於有答案。積金局委託安永做的行政成本顧問報告,揭示這1.74%的開支比率,主要由六個「受益人」瓜分。當中包括受託人、基金經理、保薦人、中介人、管理人和保管人。強積金的行政成本佔0.75%,投資管理費佔0.59%,餘下的0.4%是保薦人收費、受託人利潤和給予成員(僱主僱員)的回贈等。回贈亦當作開支,由打工仔支付,不是從受託人的收入中扣減。

這1.74%的開支比率,當中0.59%是投資管理費,是指管理強積金基金的費用,不包括基金經理買賣股票、債券或其他投資產品產生的交易費用。基金經理的收費,視乎基金類別,是否需要基金經理積極參與買賣。基金經理愈是主動出擊在市場上進行買賣,不單管理費較高,交易費用亦會大增。

根據消委會的研究報告,大部分的強積金股票基金都跑輸大市,這不單顯示基金經理投資眼光欠佳,還凸顯出交易費用極之龐大。

由2011年6月底至2012年6月底,恒指下跌了13.2%,收取3.42%的股息後,總投資回報是-9.78%。換言之,打工仔若認購追蹤恒指的盈富基金,連同經紀佣金和其他交易費用,損失大約是10%。但同期強積金香港股票基金的表現,平均是-13.53%,開支比率達1.91%。最差的基金更蝕掉22.83%,最佳的亦錄得8.11%的負回報;而最高開支比率接近3%。強積金香港股票基金平均回報較投資盈富基金低約3.5%,扣除約1.9%開支比率,仍差1. 6%。這1.6%的差額,相信大部分屬於交易費用,最大受益人是股票經紀。不少財務學方面的研究都顯示長遠而言,基金經理的平均表現不會跑贏大市。基金經理在市場上主動進行買賣,龐大的交易費用最終只會蠶食打工仔的強積金結餘。既然基金經理表現不勝於大市,打工仔又何須浪費巨額投資管理費、經紀佣金和其他交易費,去認購積極進行買賣的股票基金?因此,若要大幅度調低強積金開支比率,積金局應考慮要求受託人引入更多追蹤指數的基金,取代一些表現欠佳的基金。並且防止個別基金經理在市場上頻繁買賣,將打工仔的血汗錢轉移給股票經紀。不然,市民若對強積金制度失去信心,恐怕會要求政府負責提供退休保障。到時不單納稅人要背負繁重財政包袱,連整個金融界亦會損失每年過百億元(包括經紀佣金)與強積金相關的收益。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-01-03 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年1月1日星期二

林氏力牆: 樓價股價 齊升逾兩成

2012年,對投資者來說應該是滿意的一年。恒指由2011年底的18,434點上升至去年底22,656點,升幅約23%。反映樓價的中原指數,由2011年底的95.47點,升至上周的115.18點,升幅約21%。

去年樓價和股價同樣上升超過兩成,若參考歷史數據,兩者所處的情況則截然不同。去年恒指雖然上升23%,但市盈率處於較低水平,仍不足11倍,與歷史平均的14至15倍仍有一段距離。

恒指較2007年10月的歷史高位31,958點仍低約三成,但樓價則已升穿1997年的歷史高位。若不是政府頻頻出招打壓,恐怕去年平均升幅不止兩成多。

樓價及股價是反映資產的未來預計收益,而非過往表現;但歷史數據可以幫助我們從過去的資產泡沫中吸取教訓,避免承受巨大損失。根據中原的供樓負擔比率數據,過去近20年平均負擔比率約40%;現時是45%,已超過平均水平。日後息率只會向上調整,到時負擔比率將進一步上升。

還記得2007年8月,恒指正處於今日的水平(約23,000點),市盈率升穿18倍;中原樓價指數不過57點,供樓負擔比率約33%。當時投資者若選擇買樓作長線投資,現在已享受樓價倍增的回報。至於選擇炒股的人,之後三個月股價確實因炒「港股直通車」概念而大升三、四成,但不久便打回原形,到今日仍未返回家鄉。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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| 2013-01-01 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利