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2013年1月18日星期五

am730:經濟人看世界 - 如何避開樓災?

過去30年,香港出現過兩次大型樓災,樓價高位下調一半或以上。上世紀七十年代初,面對石油危機,股票泡沫爆破,恒指從1973年1,775點高位,一年半內急挫至150點,經濟衰退,失業率大升,到1976年經濟才全面復甦後,樓價亦大幅攀升,從1976年平均呎價(建築面積計)不足300元,大升兩倍多,到1981年突破1,000元一呎。當時每月家庭收入中位數約3,000元,不足買3呎樓。剛巧美國聯儲局主席伏爾克(Paul Volckcer)大幅調高息率對抗通脹,最優惠利率高見逾20厘。香港跟隨加息,供樓息率同高見20厘,導致樓價大幅向下,到1985年才止跌回升。

樓價在1985年回升後一直向上,只在1989年六四事件後及1994/95年現短暫調整。到1997年,樓價升至逾6,000元一呎,當時每月家庭收入中位數約18,000元,不足買3呎樓。九七回歸後,突發生亞洲金融風暴,金管局為捍衛聯匯令息率大升,供樓息升至10多厘,導致樓價急速下滑。加上董建華推出八萬五房策,房屋供應大增,樓價足足向下調整6年,高位跌七成,到2003年沙士後才復甦。

從歷史可見,當家庭供樓負擔比率大增,息率大幅上調,及房屋供應大增時,都促成樓價向下大幅調整。1981年供樓負擔比率(供款與收入比率)高見逾200%,1997年亦接近100%,樓市明顯出現泡沫。香港樓市受惠低息,供樓負擔比率約50%,高於40%的平均水平。樓市即使未出現大泡沫,但樓價明顯已偏高,脫離一般市民購買力。日後若供應增加,息率回升,經濟下滑,勢必出現較大的調整。然而,到甚麼時候,由甚麼突發因素促成大調整,卻沒有人可以預知。



作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:新高中經濟學、BAFS、通識及英文班,請電2512 0699查詢。)
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am730 | 2013-01-18 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

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