活道教育中心



詳情請參閱活道教育中心網址: http://www.livingword.edu.hk/

Email: lampunlee@livingword.edu.hk

2012年10月30日星期二

林氏力牆:治亂市 用重藥

因應近月樓市瘋癲,市民盲目搶購住宅的亂局,政府終於再度出招,加重額外印花稅和向非本地居民開徵買家印花稅。

不錯,政府徵收額外印花稅,會增加置業者的風險。置業後若家庭經濟狀況逆轉而要售樓套現,須要繳付額外印花稅,賣家將會遭受雙重打擊。但問題是現時樓市正處於非理性亢奮,若政府不下重藥,任由樓價繼續飆升,趕上車的置業人士以高價入市,日後樓價大跌時損失將會十分慘重。上世紀八十年代日本樓市泡沫,九十年代香港樓市泡沫,到近十年美國樓市泡沫的慘痛經歷,必須引以為鑑。

況且買樓置業,是一生人的重大投資,若非準備未來兩三年繼續持有,有足夠流動現金應付家庭經濟狀況逆轉,入市時實應三思。有地產代理和學者指出,由於政府兩年前開徵額外印花稅,令炒家將單位囤積空置,等待一兩年後才放盤,結果令樓宇供應減少,進一步推高樓價。然而,若非政府兩年前開徵額外印花稅,恐怕樓價不會回順多個月,早已上升至現時水平。

至於會損害香港形象的說法,實屬無稽之談。香港政府操控土地及公屋供應,幾個地產商壟斷私樓市場,樓市本身已不再自由。美國聯儲局為了打救樓市和經濟,胡亂印鈔買債,一而再,再而三,人為壓低利率,又何來顧及自由市場的形象?政府若不針對內地人搶購香港樓的情況,又如何有足夠土地去滿足內地一眾貪官污吏(包括領導人)的需求呢?



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
| 2012-10-30 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年10月26日星期五

am730:經濟人看世界- 樓市股市調整期不一

投資股市,容易買賣,故股市波動可以十分大。當市場一片樂觀氣氛,股價隨時可在幾個月內大升三、四成。1993年更出現過一年內,恒指大升逾一倍情況。

從過去48年數據顯示,每次股市大調整(跌幅逾40%),由最高位跌至最低位,一般在一、兩年內完成。最長一次大調整發生在2000年科網泡沫爆破後,恒指由逾18,000點,經歷3年多時間,跌至逾8,000點,下跌萬多點。這次漫長大調整,令不少投資者因看錯市,不斷在低位吸納去溝淡股價,結果損失慘重。02年及03年破產數字屢創新高。

至於樓市的周期,相對較長,向下調整期亦較長。64至65年的大旺市後,估計樓價一直下挫至67年暴動過後,才止跌回升,調整約逾3年才見底。

到81年樓價創新高後,同經歷3年多,直至84至85年才見底。之後樓市大升,到97年升逾十倍。樓價在97年10月後開始大幅回落,等到03年沙士疫症過後才真正見底回升,調整近6年,累跌近七成。

從過往歷史經驗可見,樓市調整期遠較股市為長。每次樓市開始出現向下調整,投資者很難確認是短期的小調整,或是較長期大調整。在樓價下跌一、兩成後,有投資者「趁低」吸納,後來才發覺上了當,樓價續尋底,帳面損失頗大。

政府若不正視近年樓價瘋狂上升問題,到大調整來臨時,恐怕樓價下跌對經濟產生的負面影響,將持續多年。



作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:新高中經濟學、BAFS、通識及英文班,請電2512 0699查詢。)

網誌:lampunlee.blogspot.com
am730 | 2012-10-26 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年10月25日星期四

壹週刊:政府港鐵主導一手樓市

過去幾年私樓落成量大減,加上息率偏低,令樓價大幅升。即使政府主動拍賣土地,相信未來幾年,私樓供應量仍難以滿足需求。

理論上,政府是最大土地供應者,有能力操控土地供應去影響樓價。但事實上,土地拍賣和招標,只佔住宅土地供應的一小部分;其餘大部分的土地供應,來自地產商修改地契、舊區重建,以及港鐵車站上蓋的發展項目。其中以港鐵所佔的土地供應比重最大,估計達到四成之多,兼且位處優質地段。

2006年4月,政府宣布兩鐵合併,合併方案包括港鐵向九鐵支付49億元,換取六個由九鐵持有和兩個由政府持有的物業發展權。另外,港鐵取代九鐵作為政府的代理人,負責發展西鐵沿線物業用地,並可收取相當於利潤的10%或者總銷售收入的0.75%作為代理費用。

未合併前的地鐵公司,受惠於九七回歸前地產市道暢旺,可以從物業發展中取得巨大利潤,去補貼鐵路網絡的擴展。九七回歸後地產市道持續低迷多年,樓價大挫,這個以地產發展補貼鐵路發展的模式,其持續性開始出現問題。港鐵於是要求政府直接注資,更透過吞併九鐵,攫取大量土地的發展權和代理權,成為一手物業市場的支配者。

港鐵若擁有土地的發展權,要先向政府商討和繳付地價,才可以與地產商合作將土地發展成商用和住宅物業。政府計算地價時,會參考同區樓宇的售價。由於地價未有反映樓盤處於鐵路上蓋的優勢,故此港鐵支付的地價往往低於市價,變相以公帑補貼港鐵牟利。倘若政府收回港鐵的物業發展權,將鐵路上蓋的土地公開拍賣,會令新樓供應較為穩定,亦可避免港鐵從中取利。

港鐵在合併時取得的八塊土地,其中四塊已發展成住宅物業和出售。這四個位於沙田地段的樓盤,包括沙田御龍山、烏溪沙銀湖‧天峰、車公廟溱岸8號和大圍名城,每呎地價由999元至3,753元。若考慮到發水至少兩三成,每呎地價實際介乎800元至3,000元左右。

政府以筍價批地給港鐵建樓,但港鐵及其合作發展商售樓時卻收足市價,開售價往往逼近一萬元一呎,兼且有大量單位出售給內地富豪,任由單位長期空置,浪費社會寶貴資源。

港鐵以高價出售手上單位,政府於是調高補地價金額,結果導致多次因發展商出價過低而流標,待政府調低地價後港鐵才再招標。自從2006年4月政府宣布兩鐵合併後,便先後有四個大型物業發展項目出現流標,當中包括荃灣西站(七區)、南昌站、荃灣西站(五區)和大圍站,涉及住宅單位超過一萬個,嚴重影響未來的房屋供應。

港鐵為了爭取更多物業發展利潤,除了要求合作發展商提高分紅比率外,還出資發展物業,增加公司的負債和經營風險。港鐵決定是否接納發展商的標書,以及出售物業時,主要考慮公司的商業利益和公司高層的花紅,沒有責任去穩定樓宇供應和價格。

由此可見,政府透過控制西鐵車站上蓋的發展,與港鐵在一手樓市場佔有主導地位,有能力操控供應和價格。政府和港鐵這種特殊關係,直接間接製造樓市泡沫,惹來民怨。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-10-25 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年10月23日星期二

林氏力牆:政府要陰乾城電?

城市電訊主席王維基等了一年、兩年,很快便三年,依然未能取得免費電視牌照。最近他終於主動出擊,炮轟梁振英政府拖延發牌。

由於免費電視的滲透率特別高,故此極權國家的政府必定操控電視台,使之變成官方喉舌,為領導人歌功頌德。《基本法》清楚列明香港居民享有言論、新聞、出版、通訊、文學藝術創作和其他文化活動的自由,就是要釋除港人的疑慮,不用擔心回歸後傳媒受到打壓,變成官方喉舌。然而,政府可以透過發牌制度,限制港人在這方面享有的自由。

政府過去一直在電視市場上採取開放政策,不會限制發牌數目。隨着通訊科技發展,政府亦不能再以大氣電波有限為由,限制電視電台的牌照數目。現在拖延增發免費電視牌照,據聞是擔心市場的承受能力,避免出現電視台倒閉事件。

這個擔心市場承受能力的說法,明顯是偏幫既得利益者,實在極之無稽和可笑。香港奉行資本主義制度,私營企業的存亡,純粹由市場決定。現時有七、八份免費報紙搶佔市場,亦不用政府擔心有報館要倒閉。政府的職責,就是做好審批和監管工作,確保獲得牌照的公司履行服務承諾。

近月台灣的壹電視虧損超過20億港元後賣盤,行政總裁指公司備受各方打壓,連出場機會也沒有。現在城電押注數以十億元計的資金,每年損耗數億元,若遲遲未獲得發牌,遲早被陰乾而倒閉。這絕非市場競爭的結果,而是由政府一手促成。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
| 2012-10-23 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年10月19日星期五

am730:經濟人看世界- 樓市的周期

恒指的周期大約6至8年,平均是7年(扣除1997年的最高位)。97年大量資金流入香港慶祝回歸,可能影響到恒指的周期表現。至於樓市,由於缺乏類似恒指超過48年的歷史數據,較難量度樓市的周期,找出每個周期的最高位和最低位。政府差餉物業估價署和中原地產提供的樓價資料,沒有追溯至上世紀六十年代,故此要透過其他資料去找出樓市的周期。

根據馮邦彥所著的《香港地產業百年》,上世紀六十年代初,港英政府修訂建築物條例,削減地皮的建築面積,促使地產發展商在1966年新條例推行前,一窩蜂將舊樓拆卸重建,以求賺取更多利潤。一些中小型銀行對地產業前景過分樂觀,積極向地產商貸款。

在一片清拆舊樓重建的投資氣氛,樓價持續上升。新建單位由1961年的7,000多伙,急速上升至1964年超過20,000伙。1964年中,就在舊樓拆卸高峰期出現拆樓安全問題,令政府收緊條例,減慢地產商的拆樓和資金回收速度。個別倚靠銀行信貸的地產商無力還款,導致銀行資金不足,出現擠提情況。恒生銀行便在1965年初的銀行風潮中被滙豐所收購。故此樓市在這個周期最高位,應該大約在1964年至1965年初出現。

之後香港面對六七暴動和石油危機,直至1976年經濟才復甦。根據謝賢程所著的《香港房地產市場》,平均樓價由1976年的每方呎298元,一直上升至1981年的每方呎1,057元。之後才見頂回落,到1984年跌至每方呎598元,即下跌了44%。

自從中英政府簽署聯合聲明後,樓價持續攀升,到1997年達到另一個歷史高位。之後大幅回落,到2003年下跌近七成。故此,由1964/65年至1981年,樓市兩個周期的最高位相隔約16年,由1981年至1997年,兩個周期的最高位剛好又相隔約16年。最近中原指數突破1997年的歷史高位,不知樓市的最高位會否又是相隔約16年(即2013年前後)出現,之後便大幅回落。



作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:新高中經濟學、BAFS、通識及英文班,請電2512 0699查詢。)

網誌:lampunlee.blogspot.com
am730 | 2012-10-19 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年10月18日星期四

壹週刊:理大研究院為何突然死亡?

今年九月開學前,理大的工商管理研究院突然解散(dissolved)。近日,有報章報導研究院前院長徐林倩麗,涉隱瞞校外工作收入和拖延向大學上繳部分收入,情況與港大醫學院高層林兆鑫及黃健靈案類似。  

徐林倩麗是在2002年由城大過檔理大,出任工商管理學院院長一職。筆者有幸,和徐太共事了9年,直至去年八月提早退休為止。徐太上任後,隨即重整工商管理學院架構。一年後,成立新的會計及金融學院、酒店及旅遊學院、管理及市場學系、物流學系,以及工商管理研究院。架構重整後不到幾個月,酒店及旅遊學院便脫離工商管理學院而自立門戶,不再聽命於徐太。  

徐林倩麗特意成立的工商管理研究院,負責統籌及營運所有授課式及研究式的碩士及博士課程。她兼任研究院院長,把原先由各院系負責的課程歸入她管轄,並增聘數十名職員負責行政及教學工作。但研究院成立後,員工流失率特別高,影響到各課程的行政和教學工作。  

未加入理大前,徐林倩麗是城大會計系主任,出掌理大工商管理學院後,自然對會計及金融學院的發展特別關顧。2004年,她的博士論文導師 Ferdinand Gul,亦由城大過檔理大,出任會計及金融學院院長,成為我的上司。自從架構重組後,會計及金融學院的教員人數不斷膨脹,由80多人增至接近130人。學院內印籍同事數目大增,當中包括一名全職客席教員(visiting fellow),名叫 Abdul Majid,以及Gul教授的兒子。  

理大近月發表的內部審計報告,工商管理研究院的評級是「D」級,而會計及金融學院的評級是「C」級,兩者的評級都偏低。工商管理研究院的評級更是21個接受內部審計的部門中評級最低的。若個別教職員的表現被評為「D」級,早已被大學「炒魷」。  

理大審計報告揭出內部賬目極之混亂,會計及金融學院人數過多,有28%教員工作量少於校方指引,個別教員更毋須負責任何授課工作。有全職教授及客席教員花費大量時間教授有額外收入的研究院課程,擔任上市公司董事和顧問,卻沒有向校方申報和上繳部分收入。一名教授在研究院與其他人「合教」一個科目,竟然獲得超過60萬元的酬金,是正常酬金的十倍。  

理大對全職教職員從事校外活動(包括參與大學的自資課程)有嚴格管制,要求員工切實遵行有關守則,守則是前常務副校長曾慶忠在1996年所制定。員工要申報校外工作及上繳部分收入,違反守則者可被視作行為失當(misconduct),可被革職(dismissal)處分。此外,守則清楚指出理大屬公共機構(public body),受《防止賄賂條例》約束,員工收受利益除了要報稅外,還應向校方申報,避免出現利益衝突。院長及系主任不時發出通告,提醒同事遵守申報守則。

理大已成立三人獨立調查小組跟進事件。作為理大的退休員工,筆者期望小組應全面審核自2003年以來,工商管理研究院數以十億元計的學費收入的去向,以及解釋工商管理研究院為何突然解散。這除了要向過萬名研究院學生作個交代外,亦可給予當事人一個申辯機會。今次事件,是一個關於公司管治(corporate governance)和商業道德(business ethics)的個案,這方面的專家和學者不妨研究一下。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-10-18 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年10月16日星期二

林氏力牆:盲搶樓 後果自負

樓市持續升溫,最新的中原指數報111.11點,今年累積上升18%。新界區及中小型單位的樓價,更大升兩成多,出現恐慌性搶購現象,屯門新樓呎價高見8,000元。

樓價越升越有,小市民擔心日後更難上車。即使政府推出十多項穩定樓市的措施,亦無阻樓價升勢。

現時的樓市類似1996年至1997年初的情況。當時樓價大幅飆升,政府官員不斷推出措施遏抑樓價,但市民依然瘋狂入市。還記得當時董建華當選首任特首後,便提出八萬五房屋政策,仍然無法制止樓價繼續大幅攀升。到回歸時,樓價升至完全脫離市民的購買力,供樓負擔佔家庭入息超過八成。之後突如其來的亞洲金融風暴令利率飆升,樓價開始大幅下挫。

現時家庭入息中位數每月約21,000元,較回歸時大約18,300元上升不過15%,而整體樓價(以建築面積計)則較當年高約11%。倘若考慮到過去15年,新樓嚴重發水,二手樓則樓齡上升15年,現時樓價(以實用面積計)其實已十分偏高,遲早會作出調整。

沒有人可以預知未來樓價會上升到甚麼水平,亦沒有人會知道何時才作出大調整。回歸前樓價大升時,數以萬計市民排隊搶購樓花,高價認購夾屋和居屋,嘉湖山莊呎價超過5,000元。回歸後樓價大跌,負資產湧現,小業主無法上會,指摘政府及地產商無良,要求幫助上會。

那些未曾經歷過當年樓市大旺和大瀉的小市民,入市時實應小心謹慎。日後當樓價下挫時,不要埋怨政府及地產商,自己應承擔一切後果。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
| 2012-10-16 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年10月12日星期五

am730:經濟人看世界- 股市的周期


恒生指數基數是100點,開始日期(即基期)是1964年7月31日。過去48年,恒指升至20,100點時,升幅便是200倍。每年平均升幅11%至12%,加上4厘左右股息,每年平均升幅約15%至16%。這個計算方法是以基期作為起點,再參考最新指數去計算恒指的回報。

現實上,恒指並不是直線上升,這48年間出現大大小小的波幅。如果能夠掌握恒指的周期,在低位入市,高位出貨,投資回報當然遠高於每年15%至16%的平均回報率。

恒指在1965年1月高見103點,到1967年8月暴動期間低見58點,兩年多跌去43%。之後開始回升,到1973年3月竟然升至1,774點,兩個最高位相距約8年。過去48年,恒指7個同期的最高位和最低如下表。

過去48年,恒指共出現過7次突破之前的高位,見頂後,大幅回落四至九成。若不計算1997年最高位,每個周期的最高位與之前相距6至8年,平均是7年。每次最高位時,市盈率超過20倍,股息率不足2.5厘。

雖然股票價格及恒指是反映企業未來的盈利能力,但過去的歷史資料仍有一定參考價值。若大約7年見一次最高位的規律繼續,恒指下一次突破31,958點,將會在2014年前後出現。投資者若能夠吸取歷史教訓,自然能夠避免在股市中損失慘重。



作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:新高中經濟學、BAFS、通識及英文班,請電2512 0699查詢。)

網誌:lampunlee.blogspot.com
am730 | 2012-10-12 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年10月11日星期四

壹週刊:全民退休津貼 禍延下一代

梁振英出任特首後,隨即提出設立長者生活津貼。65歲及以上長者若能通過資產收入審查,每月可領取2,200元雙倍生果金,預計有40多萬名長者受惠,政府首年額外支出62億元。 

立法會財委會將在十月底審議有關撥款申請,多個政黨要求政府撤銷審查,變相將長者生活津貼當作全民退休生活津貼。不論貧富,所有年滿65歲人士每年可獲政府派送26,400元。 

政府原先的構思是落實雙倍生果金計劃後,65歲及以上的長者,可以按照個人經濟需要,向政府申領三種不同的生活津貼。經濟上最有需要的長者,可以申領綜援;資產或收入超出綜援限額的,可選擇申領需要資產收入審查的長者生活津貼,或者1,090元高齡津貼。 

根據資料,去年共有接近19萬名60歲及以上長者申領綜援,每月領取2,660元至4,810元不等,視乎身體健康狀況,估計政府每年支出至少70多億元。至於領取1,090元高齡津貼的長者,約有52萬人,涉及政府支出65億元。政府推出雙倍「生果金」方案,預計首年額外支出62億元。將上述三個數字加起來,政府每年投放在長者生活津貼的支出已超過200億元。 

現在各政黨要求申領雙倍生果金,不設資產收入審查,勢必令政府支出即時大幅增加數十億元。隨人口急速老化,立法會若通過免資產收入審查的長者生活津貼計劃,勢必禍延下一代,叫現在的年輕人日後背負沉重的稅務負擔。  根據政府今年八月發表的《香港人口推算2012-2041》報告,去年中香港每1,000名15歲至64歲成人,撫養164名15歲以下少年兒童和188名65歲及以上長者,總撫養比率是352。撫養比率處於歷史低位,主要是因為過去十多年出生率大幅下降所致。然而,隨人口急速老化,老年撫養比率將會持續大幅攀升,到2041年,老年撫養比率較去年上升兩倍,每1,000名成人約須撫養549名長者,總撫養比率上升至約712。

撫養比率單單反映年齡結構,並沒有顧及15至64歲成人中,並非所有人都參與勞動市場;而65歲或以上長者,仍可能活躍於勞動市場。若要知道有多少勞動人口正在支援非勞動人口,便要採用經濟撫養比率作為指標。

根據政府今年五月發表的《人口政策督導委員會進度報告2012》,2010年香港的經濟撫養比率(不包括外傭)是937,即每1,000名勞動人口,撫養937名非勞動人口。到2029年,數字將上升至1,258。若推算至2041年,估計數字約為1,500。

換言之,每1,000名勞動人口,除了供養自己外,還要供養多1,500名非勞動人口(包括兒童、成人和長者)。若考慮到並非所有勞動人口都就業,部分人可能失業,那麼就業人口的負擔將更重。此外,這些就業人口還要負擔數十萬名外傭的薪酬支出。

政府推算至2041年,香港人口(包括外傭)達到847萬人,當中255萬人是65歲及以上長者。若所有人都申領每月2,200元的長者生活津貼,政府每年開支達到670億元,勢必成為下一代就業人口的一個沉重負擔。那些要求政府推行全民長者生活津貼的議員,無疑對現時搵食艱難的年輕人落井下石,不知會否感到歉疚?



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk


作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-10-11 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年10月9日星期二

林氏力牆:南丫島傷痛 盼早日復元

國慶日變港殤日,39名港人在南丫島撞船意外中罹難,是41年來最嚴重的海難。

筆者居住在海怡半島,平日喜愛和家人及朋友到南丫島榕樹灣旅遊,對當地情況有一定認識。意外前一晚,剛與家人在島上過節。

南丫島是個十分獨特的地方,島上依然保留着傳統社區生活模式,鄉土風情濃厚。島上居民來自不同國家和地區,但依然能夠融洽相處,沒有出現排外和種族歧視等問題。

最有趣的是在榕樹灣一帶,找不到任何大型連鎖超市、便利店和快餐店,更加沒有高樓大廈。有的全屬傳統雜貨舖、辦館和食肆;大部份由當地居民負責經營。店舖老闆和顧客相熟,是一個着重人際關係的社群。過去十多年,香港的本土意識抬頭,市民較前關注保育,不再盲目追求經濟高速發展。對於那些喜愛鄉土風情的人來說,南丫島是一個理想的生活地方,對外交通亦算方便。

今次撞船慘劇,對島上居民來說是一個沉重的打擊,不少經歷撞船慘劇的人,也是在南丫島居住或工作。盼望所有受影響的人,能夠早日走出傷痛,身心得到醫治,從災難中復元過來。

全城首富李嘉誠和特首梁振英先後為慘劇落淚,面對人生無常,哪怕一個人擁有多少財富和權力,也自覺渺小。南丫島撞船慘劇,讓港人藉此反思生命意義,更懂得珍惜生命和眼前人。


作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
| 2012-10-09 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利



2012年10月7日星期日

時代論壇: 經世理財 - 業主應有的管家心態



為基督徒,我們深信萬物一切來自神,神是最終的擁有者。詩一一五16提到:「天,是耶和華的天;地,他卻給了世人。」神賜土地和地上的一切給世人,是賜福和施恩給人類,委託我們好好管理神所賜予的土地,善用資源去造福人群。
  
申命記中有不少章節提到作為土地房屋的管理人或託管人,我們應抱有的態度。首先,我們必須謹記土地房屋是神的恩賜和祝福。神賜迦南美地給以色列人,但亦提醒他們要謹慎,免得忘記神,不守祂的誡命、典章和律例。不可當吃得飽足、建造美好房屋居住後,就心高氣傲,以為財富是自己努力得來的,甚至倚仗財富,完全忘記神的恩典(見申八)。
  
土地房屋的管理人,有責任好好維修保養物業,重視安全,以免因我們疏忽和懶惰而令其他人受到損害。正如申廿二8所說:「你若建造房屋,要在房上的四圍安欄杆,免得有人從房上掉下來,流血的罪就歸於你家。」傳十18又提到:「因人懶惰,房頂塌下;因人手懶,房屋滴漏。」
  
或許有人以為既然土地房屋,或是其他物質財富來自上帝,地上的擁有人不過是管理人而已,便輕視私人產權,隨意挪用別人的財產,實行「凡物公用,照各人所需的分配。」聖經提到神要求我們尊重私人財產,十誡中的第八誡(不可偷盜)和第十誡(不可貪戀人的房屋),都清楚表明不可貪心,偷取別人的財物,亦「不可挪移你鄰舍的地界」(申十九14)。因此,違規僭建、霸佔公用地方和官地是不應該的。
  
神有絕對主權去賜福人類,有人在財富上(包括土地房產)得到較多祝福,但絕不是因為他們外表的義行和心裡正直,一切乃出於神的恩典。我們獲得祝福,要常存謙卑感恩的心,知道一切來自神,不要因物質上的豐富而受到迷惑,偏離正路去敬拜別神(申十一13-16)。不要把金錢財富成為我們人生追求的首要目標,成為我們的偶像。神賜福人類,讓他們在地上擁有和使用土地房屋等財富。我們除了要感恩外,還要學習奉獻,將所有的與人分享,照顧貧窮和缺乏的人(申十五-十六)。




作者曾任教理大,現為教育中心校監
時代論壇: 第一三一.一二年十月 



2012年10月5日星期五

am730:經濟人看世界- 日常生活的套戥

套戥是指在低價市場購入物品,隨即在高價市場沽出,賺取差價。

在現實生活中,我們每一個人都是套戥者,以較低價格(或成本)購入物品(包括商品和服務),再以較高價格沽出。

在殖民地初期,香港的華商,不少是買辦出身,協助歐美國家的企業在中國進行雙邊貿易。他們在內地以低價入貨,把貨物運送至香港,或轉運至其他國家以高價出售,扣除貨價、運輸費和其他成本,賺取豐厚利潤。

特別是當一些國家的政府嚴格限制貨品的供應量,或者向貨品徵收重稅時,自然促使更多的合法套戥活動,和非法的走私活動出現。

其實,歐盟的成立,或者其他自由貿易區的出現,就是要去除一些妨礙貿易的人為障礙,令各國各地的物品透過套戥活動,價格趨向一致。

套戥活動並不局限於商品買賣,服務業亦可以出現套戥活動。例如,一名教授經濟學知識的老師,他學習經濟學理論的能力較其他人為高,享有比較優勢,所需付出的學習時間和費用低於其他人。

由這位老師去學習經濟學,之後收取費用再教導其他人,其實可算是套戥活動,即是以較低成本去學習知識,再以較高費用出售服務。

隨著資訊科技日趨發達,加速服務業的套戥活動。過去一些較難從事套戥的服務行業,現在亦變得可行。

不少公司把大量會計核數服務、資訊科技支援服務、法律及醫療服務(例如X光或磁力共振照片分析),透過通訊系統,把有關工作由高成本國家外判至低成本國家。待完成工作後,再把結果傳送返高成本國家用戶。

這種服務外判的趨勢,亦令發達國家或地區(包括香港)的高薪一族,面對愈來愈激烈的競爭,較容易失去飯碗。



作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:新高中經濟學、BAFS、通識及英文班,請電2512 0699查詢。)

網誌:lampunlee.blogspot.com
am730 | 2012-10-05 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年10月4日星期四

壹週刊:如何計算港鐵合理票價?

政府正就港鐵的票價調整機制進行檢討,並邀請公眾提出意見,預期2013年初完成有關檢討。

97回歸前,本地樓市持續暢旺,樓價大幅上升,當時的地鐵公司倚靠物業發展利潤,補貼客運業務,成功拓展本地的鐵路網絡。97回歸後,地產市道連續多年低迷;政府為了救市,一度叫停地鐵住宅項目招標,影響公司的物業發展利潤。之後,政府透過免收股息、直接注資,並且讓地鐵以超筍價吞併九鐵,才可以維持港鐵的利潤。

兩鐵未合併前,地鐵美其名擁有票價自主權,可按照商業原則和市場競爭情況釐定票價,但實際上不時受到特首和議員的干預,無法按計劃調整票價。200712月兩鐵合併後,港鐵佔公共交通市場的份額上升至四成多,政府希望透過票價調整機制,去約束港鐵的票價,避免公司濫用市場權勢大幅加價,損害乘客的利益。

政府向港鐵實施的票價調整機制,類似其他國家(例如英國和澳洲)早已採用的價格上限管制(price-cap regulation),公司每年的票價調整幅度,要按照既定方程式進行。現時港鐵的票價調整機制,包括綜合消費物價指數和運輸業工資指數變動,各佔50%,之後要扣減生產力因素。2013年前生產力因素設定為0%,之後則設定為0.1%

價格上限管制較傳統的利潤管制優勝,管制模式具高透明度、較為客觀、容易量度,以及避免人為干預公司的運作。票價調整方程式一經訂定後,將會維持一段時間(例如五年);其間受管制的公司若能夠有效減省成本,生產力提升幅度勝過程式內的生產力因素,便能夠多賺利潤。此外,若程式內的生產力因素大於0%,消費者面對的價格加幅便會低於通脹率及其他生產成本的升幅。因此,以票價調整機制約束港鐵的票價增幅,可以平衡公司股東和乘客的利益。

可是現行港鐵的票價調整機制,消費物價及工資指數變幅並未真正反映港鐵成本變動,而生產力因素竟然是0%2013年之後亦不過是0.1%,亦未能真正做到讓乘客分享公司效率提升的好處。港鐵指出兩鐵合併時,已即時把合併初期的生產得益以減價方式回饋乘客。日後因為要作出巨額投資擴展網絡,故此生產力增幅極之有限。

問題是由1998年至2007年這十年間,香港經歷過多年通縮,物價指數下跌了7%,港鐵卻沒有因此而調低票價,減輕乘客負擔。2007年底的減價純屬反映合併的協同效應,並沒有把之前的通縮因素,以及之後的效率提升與乘客分享。另外,在價格上限管制下,公司為了多賺利潤而節省成本,倘若導致服務質素下降,便會受到懲罰。但現時港鐵的票價調整機制,卻沒有相關懲處機制。

最大的問題是港鐵的客運業務根本不賺錢,要靠政府仍全資擁有的九鐵公司,以低價出租資產,才勉強錄得盈利。去年港鐵在香港所賺的180億元利潤(未扣利息及稅項),當中有51億元來自投資物業重估,49億元來自物業發展,53億元來自車站商場和物業租賃及管理業務,只得27億元來自客運業務,資產回報率不足3%

因此,政府要檢討港鐵的票價調整機制,首先要釐定清楚如何計算港鐵客運業務的合理回報,以及如何處理公司其他業務賺得的龐大利潤。不然,港鐵一面賺大錢,一面要加價,只會惹來各方面的指摘。

 

作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-10-04 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年10月2日星期二

林氏力牆:貧窮線 提升特首民望

扶貧委員會籌備小組近日決定將訂定官方的貧窮線,以住戶收入中位數的五成或六成作準則,低於這收入水平便列作貧窮人口。

有關方面訂定貧窮線時,除了要避免標籤窮人外,更重要的是要小心應用和詮釋數字,不然便低估或誇大香港的貧窮問題。

首先,貧窮線是用來量度「相對」貧窮,即使極富裕的國家或地區,亦會有住戶的收入低於貧窮線以下。倘若全港所有住宅的每月收入都增加一萬元,依然會有住戶的收入低於中位數的五成或六成。

此外,要清楚計算住戶的收入並不容易。統計處計算住戶每月收入包括所有家庭成員從所有工作獲得的現金收入及其他現金收入。其他現金收入包括政府的現金生活津貼和親屬提供的經濟支援。筆者相信政府做統計時,市民未必清楚滙報所有現金收入,例如租金、股息和利息等資產收入,故此容易出現低估收入的情況。

最大問題是香港大約一半家庭居住在政府資助的公屋和出售房屋,每個單位每月的資助額達數千元,這些實物資助並不計算在住戶的收入內。倘若政府改為提供現金租金津貼,公屋住戶的每月收入便增加數千元,早已脫貧。

梁振英上台後,先後推出每月2,200元的長者生活津貼、600元交通津貼改行「雙軌制」,再加上調高最低工資,這些政策都會縮減貧窮人口。如此看來,訂定貧窮線相信是梁特首的政績工程,有望提升他的民望。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌:lampunlee.blogspot.com
| 2012-10-02 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利