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2010年12月30日星期四

壹角度:樓市泡沫 政府不能不管

2010年快將過去,今年港人最關心的經濟議題,依然離不開樓價高企和置業困難。過去一年,反映二手市場樓價的中原指數差不多上升了兩成。若由2008年12月時的低位計算,升幅更超過五成。

樓價上升,有人歡喜有人愁。現時有五成多的家庭擁有自置居所,其餘的四成多要租住單位。因此,樓價升跌一直是港人最關心的經濟議題之一。1995年10月,曾蔭權出任財政司,帶頭唱好樓市,樓價在兩年間升近一倍,港人的供樓負擔比率高達85%,即是絕大部分收入用作供樓。這兩年間,市民和政黨大力呼籲和要求政府出招,打擊樓宇炒賣活動,以及增加樓宇供應。

政府於是順應民意,收緊樓花買賣,大量興建夾屋、居屋和公屋,並且容許地產商改變土地用途和提高地積比率,增建大量私人住宅單位應市。結果幾年後樓宇供應量大增至一年10萬個,超出85,000個的建屋指標,樓價一瀉不可收拾,到2003年下跌接近七成才喘定下來。

港人汲取上次樓市下挫的慘痛教訓,在今次的升市中表現得較為理智。樓市自2003年下半年回升後,每次大幅上升後便橫行一段時間,沒有像九七前一般的瘋癲上升。到2008年9月金融海嘯前,樓價五年間上升約120%,平均每年升17%,樓價依然是在港人負擔能力之內。金融海嘯爆發後,整體樓價下跌約兩成後便回升,並沒有出現恐慌性拋售潮,特區政府推出一系列的政策保住樓市和經濟,應記一功。

2009年1月樓市反彈回升,到同年10月已回升至金融海嘯前的水平,當時曾特首還說樓宇炒賣活動只局限於豪宅,在施政報告中沒有提出打擊樓宇炒賣的措施,結果被市民齊聲責罵。到今年2月,財政司司長曾俊華在財政預算案中,只針對性地調高2,000萬元以上的豪宅要繳付的印花稅。

到今年四月,樓價持續上升,曾俊華突然公布九招十二式,要求地產商增加售賣樓花的透明度,若情況沒有改善,政府不排除立法規管。一眾地產商隨即在土地拍賣時降低出價,令東涌及粉嶺兩幅官地的成交價低於市場預期。但樓市稍為放緩一個多月,在六月之後又再急升。

於是政府在今年八月,又再使出三招十四式打擊炒樓活動,包括禁止一手樓摩貨及轉名,提高殺訂比例至樓價10%,收緊1,200萬元以上豪宅的按揭成數,以及要求銀行審批按揭時做壓力測試。但樓市對政府的招數和口術完全沒有反應,不斷繼續上升。政府被迫在十一月落重藥,向在短期內買樓及賣樓的人,徵收懲罰性印花稅5%至15%。措施較徵收資產增值稅,或者樓宇買賣暴利稅更為厲害,樓市成交量即時大減。

有意見認為政府徵收懲罰性印花稅,嚴重侵犯私人財產的轉讓權,對業主不公。個別地產商更突然間十分關心樓市的用家,擔心新措施會損害用家的利益,完全忘記他們出售發水樓給用家的缺德行為。

正如前面所述,過去兩年特區政府表現得十分克制,試圖以溫和措施調控樓市上升速度。但在資金氾濫、利率超低和短期供應不足的情況下,樓價對政府措施幾乎完全沒有反應。政府最終要落重藥,打擊短期炒賣活動;倘若仍然沒有效果,相信下次會針對樓宇空置及內地人炒樓而出招。

住宅樓宇除了是投資物品外,本身還有其居住的消費用途,與市民生活相關,政府很難完全不管。過去日本和香港的經濟長時期陷入困境,以及近幾年英美經濟一潭死水,都和之前的樓市泡沫有關。因此,政府適當時候出招,打擊在市場上興風作浪的地產商和投機者,避免樓市泡沫愈吹愈大而損害日後經濟,實屬政府應盡的責任。





林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-12-30| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年12月23日星期四

壹角度:利潤管制不利減排

最近兩間電力公司以燃料費上升為由,同時宣布明年加價2.8%。在利潤管制計劃下,兩電可以將燃料費上升轉嫁給用戶,並沒有足夠誘因去節省燃料費,或者鼓勵用戶減少用電,藉以減少燃料的使用量和降低溫室氣體排放量。

很明顯,現時監管兩電的機制,只鼓勵電力公司投資去賺取更多准許利潤,不利於環境保護。在商言商,兩電為了擴大資產值,自然期望電力需求增加,以致有機會向政府申請興建新電廠,或者加建機組。電力公司為了私利,大興土木和移山填海興建新電廠和輸配電設施,對香港的環境生態完全沒有好處。

其實,最有效的減排方法,就是減少本地電力需求。倘若用電量下降,電力公司的發電量和溫室氣體排放量自然下降,就毋須增建發電設施,破壞環境生態。

不少國家和地區,為了節約用電和避免興建更多發電設施,會鼓勵用戶積極推行電力需求管理(demand-side management),使用能源效益較高的電力裝置和電器產品。用戶投資購買能源效益高的裝置和產品,每月可以大幅度降低耗電量和電費支出,長遠而言,可以節省的電費遠多於起初的投資。

可是在利潤管制計劃下,兩電並沒有足夠誘因要積極推廣電力需求管理,而最離譜的就是當用戶積極節約用電,兩電便以銷售量增長不足為由申請加價,以求賺取准許利潤的上限。結果用戶的耗電量雖然減低了,但反而要支付更高的電費。去年特首施政報告建議向市民派發慳電膽現金券,電力公司說要調高電價,最後整個計劃告吹。

此外,由於准許利潤與資產值掛,兩電沒有積極實行按照用電時段收費,鼓勵用戶減少在高峰期用電,以免令全年的最高用電需求下降,影響公司的發展計劃和利潤增長。結果是電力公司發電機組的使用率偏低,平均不足四成,遠低於其他公司六至七成的水平。換言之,發電機組主要作用是應付夏季最炎熱的幾個星期的需要,其他時間的使用率極之低,冬季的使用率更低至只得兩成。

現時兩間電力公司每年的銷售量是400多億度,其中約100億度是由大亞灣核電站提供,其餘300多億度是靠本地發電機組提供。現時中電的天然氣發電機組容量共3,854兆瓦,當中包括兩台(共1,354兆瓦)經過改裝的燃煤機組,可以燃燒天然氣。只要有足夠天然氣供應,中電把天然氣機組的使用提高至六成(每年開動約5,000多小時),已大致可以滿足用戶的需求,不用增加購買核電。

至於港燈,即使天然氣機組容量只有680兆瓦,不足以應付港島區的電力需求,但只要將部分燃煤或燃油機組改裝成燃氣機組,便有足夠天然氣機組滿足減排目標,毋須興建新的天然氣機組。倘若港燈機組不適宜改裝,亦可以改裝中電的燃煤機組,轉用天然氣,再透過加強兩電聯網將電力出售給港燈用戶。

特區政府若真心要降低本地的溫室氣體排放量,便請在2018年前加強兩電聯網,廢除利潤管制,引入新機制鼓勵市民及商界節約用電。現在不處理利潤管制產生的問題而訂立減排及發電燃料比例等指標,明顯是本末倒置。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-12-23| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年12月16日星期四

壹角度:貪官毋須等待「延後利益回報」

最近立法會發表專責委員會調查報告,質疑前高官梁展文退休後加入新世界為他「度身訂做」的新職,是對其在紅灣半島事件的「延後利益回報」。報告同時點名批評以俞宗怡為首的六位高官,對他們審批梁展文退休「下海」的申請時敷衍塞責,未能履行把關責任感到遺憾。

這次調查用了兩年時間,耗資1,750萬,傳召了數十位證人,結論只是對事件「感到遺憾」,沒有人要為此負上任何責任。有議員認為執法機構應該跟進調查,看看有沒有貪污舞弊、以權謀私的情況。

廉政公署成立於1974年,至今已30多年。過去廉署成功偵破不少重大貪污案件,將貪官污吏及不法商人送入監牢,獲得普羅大眾的稱讚。但隨時間日子的過去,行賄和受賄的不法之徒自然懂得應變,新的貪污手法層出不窮,根本難以偵查。近年廉署一些打擊貪污罪行的調查手法,更受到市民和法庭質疑,公信力和聲譽受到影響。

現時的高官貪污方法,很少會像《歲月神偷》一戲中,直接向市民收取金錢,或者類似前房署高官陳裘大,收受賄款後在辦公室中數銀紙。正如港大前校長黃麗松在他的回憶錄中所述,經過多年參與廉署的公職,他對一些貪污的高明手法實在感到驚嘆,自己亦可以成為貪污方面的「專家」。

2003年陳裘大被裁定罪名成立時,當時的房屋及規劃地政局常任秘書長(房屋)恰巧是梁展文,他重申政府絕不容忍任何貪污行為,並將繼續與廉署及業界合作,完善工作程序,防止貪污及一切違法活動。梁展文對貪污條例十分熟悉,知道什麼可以做和什麼不可以做,當然不會以身試法。立法會調查報告中所述的「延後利益回報」,根本難以找到足夠證據支持。即使執法機構介入調查,恐怕最終又會像電盈私有化種票、中信泰富炒澳元、恒地天匯事件一樣,很難見到調查有所進展。

事實上,大財團要回報貪官,大可發揮創意,又何須承諾提供沒有約束力的退休高薪工作。九七回歸前,大量高官透過內部認購,可以優先選購地產商的優質住宅單位,認購價可以遠低於市價。一些官員負責審批樓宇圖則和監察建屋質素,同時向地產商內部認購單位。據悉一幢豪宅的頂層複式單位,便住了幾個高官,他們都以特殊方式向地產商認購單位。倘若高官不方便以自己名義購買,還可以選擇找代理人,或者以信託形式購買,便能夠避過別人的耳目。

貪官另一個收受利益的方法,就是讓家人成立沒有實質業務的公司,公司最好在海外註冊並且難以追查股東身份,然後再透過公司收受貪污的利益。退休貪官亦可以選擇成立自己的顧問公司,從事一些與退休前的職責沒有牴觸的顧問工作,透過這個途徑收取「延後利益」。有些貪官在制訂和審批政府合約時,故意在合約上留下一些不清晰的條款和漏洞,退休後加入商界,將這些「內幕資料」出賣給有關人士。

總括而言,高官若要貪,實在毋須等待「延後利益回報」。今次梁展文事件令到筆者感到不尋常的,反而是政府為何會容許一個官員長時間負責土地房屋政策達七年之久,而梁展文退休後竟然又有勇氣不避嫌向政府申請加入地產公司工作,而最離譜的是多位高官,又同時失憶忘記梁展文曾經長時間負責土地房屋政策,有份參與賤賣紅灣半島。整個事件不禁令人對問責制度和公務員體系的健全性,感到極之憂慮。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-12-16| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年12月9日星期四

壹角度:減排策略為港燈度身訂做

特區政府今年九月就香港應對氣候變化的策略及行動綱領,展開為期三個月的公眾諮詢。為了減少香港溫室氣體排放,政府建議在2020年將香港的碳強度(每單位GDP的溫室氣體排放量),由2005年水平降低50%至60%。

由於本地約三分之二的溫室氣體排放是由發電所產生,故此政府認為有需要更改發電所用的燃料組合,將燃煤所佔的比例從2009年的54%,下降至2020年的少於10%。而天然氣及內地輸港核電的比例,則從各佔23%分別上升至40%及50%。

現時兩間電力公司的燃料組合,有很大的差別。中電的發電燃料組合,規劃上核電、天然氣及燃煤各佔三分一。近年由於從海南省輸港的天然氣供應較預期為少,中電將燃煤的比例大幅增加至四成多。2008年9月特區政府與國家能源局簽署諒解備忘錄,從深圳輸送天然氣到香港,確保中電未來天然氣可以有足夠供應。

至於港燈,現時3,700多兆瓦的發電容量,只有一台機組,約300多兆瓦屬天然氣機組。加上其他改用天然氣的舊機組,天然氣佔發電燃料比例只得兩成。港燈早於1997年向政府申請在南丫島興建新的天然氣發電廠,原先計劃是興建六台機組,每台300兆瓦,總共1,800兆瓦,第一台機組預計在2003年投產。

當時筆者已預料到港燈會高估電力需求,即使有需要增加發電容量,亦可以向擁有大量後備電量的中電購買,實毋須急於投資過百億元興建新電廠及相關輸電設施。但港燈一意孤行要填海22公頃,在南丫島興建新電廠。一如所料,由於電力需求增長不足,新電廠投產日期一拖再拖,到2006年才正式投產。

過去六年,港燈每年最高用電需求維持在2,500至2,600兆瓦之間,在此之上加上25%備用電量,只需要有約3,200兆瓦的發電容量,已足以滿足用戶的電力需求。即使沒有這台300多兆瓦的天然氣機組,港燈的其他機組已足夠滿足需求。去年港燈的備用電量高達47%,是正常水平的兩倍。

港燈移山填海興建新電廠,又鑽挖海床敷設70多公里的輸氣管,嚴重破壞環境生態,目的是為了擴大資產值,興建一座到現在也不需要的新電廠。新電廠佔地22公頃,可安裝六台機組,但至今只得一台機組投產,預計在2017年前亦不需要安裝第二台機組。其餘大部分土地及廠房依然空置,用戶要為此每年多付至少10億元。

港燈擁有超額備用電量,現在還計劃投資30億元在南丫島對開水域興建100兆瓦離岸風力發電場,進一步破壞港島南面的海洋環境生態。港燈大股東和高層若喜愛風力發電,就請在自己的豪宅後花園自行興建。

從過去幾年的數字可見,本地的最高用電需求已沒有多大增長,根本毋須再興建新發電設施或大幅增加購買核電。只要政府加強兩電聯網,開放電力市場,取消兩電的利潤管制,讓其他符合排放要求的發電公司和供電商可以進入市場,提供各種節能及碳審計服務,將可以有效減低本地的溫室排放量。過去幾年,政府批准兩電過百億元的投資計劃,為燃煤機組安裝減排設施,現在又建議大幅度降低燃煤發電的比例,政策前後自相矛盾。

現時中電已有十台發電機組(共3,800多兆瓦)可使用天然氣,只要解決供氣問題,要達到40%的天然氣燃料組合將不成問題。但港燈要達到這個水平,則會乘機增加投資,大量加建天然氣機組去取代燃煤機組。由此可見,政府的減排策略,明顯是為港燈度身訂做,為其增建天然氣機組,擴大資產值和准許利潤鋪路,用戶一定要齊心反對。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-12-09| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年12月2日星期四

壹角度:投放資源推廣體育運動

香港運動員在廣州亞運會再次創造佳績,共奪得8面金牌,獎牌總數達40面,兩者均為歷年之冠。

自從香港保齡球運動員車菊紅在1986年的亞運會中為港隊取得第一面金牌後,港隊在歷屆亞運會的表現一直穩步上升,獎牌總數由1986年只得的5面上升至今年的40面,增長了7倍。在缺乏政府及商界的支持下,港隊的表現實在值得市民稱讚。

港隊在今屆亞運會單車項目,取得4面金牌、4面銀牌和1面銅牌,成績實在好得叫人難以置信。女單車手黃蘊瑤「炒車」後仍然堅持負傷上陣,最後取得1面銀牌;「老將」黃金寶在公路賽衝刺受阻,金牌失而復得。各單車隊成員,不論是領隊、教練、選手,或其他工作人員,都表現得十分齊心,充分發揮團隊精神。一幕又一幕令人感動的比賽場景,實在叫人難以忘記。

雖然香港的單車隊在過去多屆的亞運會都有出色表現,但是香港到現在仍然沒有一個標準的單車場館給運動員進行訓練和比賽。港隊成員經常要離開家人,往內地接受艱苦訓練,令運動員有「寄人籬下」的感覺。亦由於缺乏訓練場地和比賽場館,本地單車運動員只能集中在公路上訓練和比賽,不時出現交通意外,先後有多名運動員因此而受傷,甚至死亡。

2006年香港單車隊在多哈亞運會中取得2面金牌,政府承諾在將軍澳興建單車室內場館,但工程一拖再拖,要到2013年才有望落成,政府當日的承諾還未兌現。

筆者自小喜愛足球運動,但由於區內缺乏足球場,小學時要在屋內的空地、大廈走廊及天台踢波。升上中學後,與同班志同道合的同學一起踢波,至今已踢了三十多年,但經常面對租不到場地的問題。筆者相信透過運動,可以鍛鍊個人的意志和毅力,以及團隊精神,對參與者的學業和事業都有很大幫助。

特區政府經常提到要打造香港成為國際大都會,要與紐約和倫敦看齊,吸引資金和人才匯聚香江。然而,環顧世界各地的大都會,除了重經濟發展外,還會重視體育、文化和藝術等方面的發展,鼓勵人民強身健體和追求物質以外的優質生活,讓人民有機會在各方面發揮天賦才能。

現時特區政府擁有巨額外匯基金和財政儲備,實應有足夠財力進一步推廣本地體育運動,培育更多精英運動員。本地商界在賺取豐厚利潤之餘,亦應考慮多些回饋社會,與各體育總會合作,培訓更多傑出運動員。商界可以提供就業機會給運動員,讓他們不用太過憂慮退役後的生活。

雖然香港地方細小,但其實還有很多土地可作發展,提供更多體育和文化設施給市民使用。看看九龍東面的舊機場和西面的填海區,以及新界地區,還有數百公頃土地可作發展。這些空置土地,早已規劃用作興建新的體育場館或文化藝術設施。但過去十多年地皮卻一直空置,只見豪宅和洋房在地皮附近不斷湧現,還要再多等十年八載,甚至更長的時間才可以看到有關體育及文化設施的落成。

在香港,市民享用的體育康樂設施出現貧富極之不均的情況。一般市民要輪候長時間租用政府體育康樂設施,但少數人卻可以享受政府的巨額土地資助,在幾乎免地價或免租金的全海景土地上,興建豪華俱樂部,只供少數會員享用俱樂部的體育及康樂設施。政府又額外批地給地產商興建「公共」休和康樂設施,但結果地產商卻將設施「私有化」,把一般市民拒諸門外。

不論特區政府是否申辦2023年亞運會,申辦又是否成功,市民都期望政府官員能夠兌現承諾,盡快投放更多資源興建體育設施,推廣體育運動普及化。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-12-02 |A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年11月25日星期四

壹角度:和黃負債超過四千億

無可否認,就算是資深股票分析員,亦很難掌握和黃的盈利前景。除了因為該集團的業務橫跨多個行業,業務分布全球外,集團的主要附屬公司、聯營公司及共同控制實體達到200間,實在很難掌握整個集團的實際財務狀況。

和黃在1999年以1,180億元出售英國電訊公司Orange,錄得過千億元溢利。這些溢利,當中只有264億元是現金,另加214億元三年期浮息票據,其餘700億元是收取電訊公司Mannesmann的股權。2000年科網泡沫爆破後,全球各地的電訊公司股價急挫,和黃手上的股票價值亦要大幅減值。之後集團還投入超過3,000億元發展3G業務,結果泥足深陷。

1999年和黃錄得巨額盈利,大大壯大集團的資產負債表(即財務狀況表)。資產淨值(總資產減總負債)由1998年的800多億元,上升至1999年的2,500多億元(見附表),上升了近兩倍。3,237億的非流動資產中,有1,762億是管理基金及其他投資,主要是因為有千多億元「賣橙」(Orange)的收益入賬。當年流動負債(一年內償還)及非流動負債(不須在一年內償還)共1,100多億元,當中約900億元屬銀行貸款及其他債務。整個集團有2,000億元以上的流動資產、基金及其他投資,足以抵銷所有負債,財務狀況十分健康。

到今年6月,雖然和黃的資產淨值上升至3,000億元,但我們若仔細分析資產負債情況,和黃前景絕不令人樂觀。和黃的5,100億的非流動資產中,有600多億元是電訊牌照,300多億元是收購合併活動產生的商譽和品牌,以及其他權利,加起來接近1,000億元。這些「無形資產」,估值可以出現巨大差距,估值高低對整個集團的資產價值有很大影響。

例如電訊牌照,過去和黃是根據牌照的年期進行攤銷,再比較未來3G服務帶來的現金流量「預測」計算出的淨現值,是否足以支持其賬面值。基於不同假設,牌照的價值可以上落很大。去年英國及意大利的3G牌照可使用年期改為無限,便為牌照每年的攤銷減少30多億元。倘若市場對3G前景十分悲觀,預測永遠無法收支平衡(包括支付巨額利息)及錄得正現金流,那麼3G牌照的價值便是「零」。

另一個令人憂慮的就是和黃的負債情況。截至今年6月,和黃的總負債(流動加非流動)共3,600億元,當中2,700億元是銀行貸款及其他債務,半年間為此支付40億元利息,年息約3%。但除了這2,700億元外,和黃還有其他債務隱藏在聯營公司和共同控制實體的賬項內。根據半年業績披露,和黃為此支付20億元利息;若以年息3%計算,聯營公司和共同控制實體的債項達到1,300億元。連同集團本身的2,700億元的債務,和黃實際承擔的債務總額超過4,000億元。

過去兩年和黃受惠於利率偏低,每年約支付120至130億元利息,年息約3%。我們若進行壓力測試,假設息率回升2%,到時和黃每年要負擔的利息支出便超過200億元,對集團的盈利將有很大的負面影響。

近數月和黃的大股東和董事總經理不斷增持和黃股份,之後股價大幅上升,到底是「睇好」,抑或是「抬市」,小投資者要自己好好思考判斷,不要盲目跟隨。





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出處: 壹週刊 | 2010-11-25| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年11月18日星期四

壹角度:不懂關愛家庭 怎懂關愛社會?

過去一年,香港的仇商情緒日漸高漲,曾特首在施政報告中提出成立「關愛基金」,政府和商界合資100億元,希望能夠改善商界的公眾形象。

十多年來,雖然香港經濟依然有一定增長,但大多數的港人卻未能分享到經濟增長的成果。不少中產家庭,收入下降,有些更揹負資產多年,到近年才脫困。至於低收入家庭,情況每況愈下,需要政府引入最低工資法例,去保障他們的薪金。

在這個繁榮之都,有人仍要居住在籠屋,一家人逼在板間房之內,甚至有人因舊樓倒塌、河水氾濫而喪命,實在叫人感到可悲。此外,還有老人家要依靠拾紙皮、報紙和垃圾過活,至死仍未能入住老人院,死後又沒有葬身之地。特區政府的土地和福利政策,到底出現什麼問題?

關愛基金共100億元,假設每年投資回報5%,每年可以動用五億元扶貧。這相對於政府每年超過3,000億元的收入,外匯基金每年達1,000億元的投資回報,明顯是小巫見大巫。政府可動用的資源多的是,又何須多搞一個惹人非議,令人擔心官商合作變成官商勾結,以及為競選鋪路的「關愛基金」。

絕大部分港人都相信自力更生,毋須政府和財團的關愛。政府的責任是提供一個公平公正的營商環境,讓港人努力奮鬥、自強不息。至於小部分缺乏競爭能力的人,政府可以透過再分配政策,提供一個適合環境給他們居住和生活,讓他們盡量發揮潛能。這是文明社會應盡的義務,並不是單單出於憐憫之心。

香港的貧富不均問題,很大程度是因為財團壟斷,操控市民生活所需的行業,扼殺中小企業的生存空間。政府要扶貧,倒不如認真處理財團壟斷的問題。

為何政府賤賣土地和居屋給地產商,縱容他們興建發水樓,令香港出現「地產霸權」的情況?以致港人的居住環境和空間,遠較其他發展水平相若的亞洲城市為差。為何香港20年來不再興建貨櫃碼頭?以致碼頭公司收取全球最貴的處理費,扼殺本地物流業的發展,令香港失去大量職位。

為何煤氣的價格,較其他地區的氣體價格貴多倍?為何港燈的收費較中電貴四成?為何公共交通收費有加無減?為何公用事業公司的董事酬金可以過千萬元?為何幾大財團可以壟斷本地零售業,連沃爾瑪、家樂福等世界級公司也不能打入香港市場?為何政府容許港鐵、銀行及電訊公司,使用市民個人私隱資料圖利,推銷有問題的產品?在市民心目中,個別財閥早已變成「吸血鬼」。

政府與財團透過捐款建立關係,並不是一個好現象。過去十多年,本地大學亦和財團透過捐款建立關係,令到大學的管治日趨敗壞,不少學者放棄學術自由,不敢得失財閥。大學委任捐款人,或者其家庭成員進入校董會,將工程合約批給捐款人,甚至捐款人和大學高層合夥做生意,令校董會的角色變得模糊,失去監察作用。某大學接受富商的巨額捐款,將學院名稱出賣。之後發生院長被捕入獄、教授論文涉嫌抄襲和使用虛假資料,以及同事互相控告誹謗的情況,令大學蒙羞。

一些富豪,涉及內幕交易、囤積居奇、走私犯法和洗黑錢,以不良手法賣樓,巧取豪奪,他們所賺的是不義之財。最可悲的是本地大財團的老闆,不少是蔑視傳統家庭制度。富豪家族不時傳出兄弟不和、子女不孝、夫婦不忠的消息。有人公然三妻四妾,有人包二奶、三奶,有人讓兒子一出世就失去母愛。他們不懂得關愛家庭,又怎能期望他們懂得關愛社會?

政府和商界若想推動社會關愛,就請放下個人特權,讓社會可以更公平和公義。





林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-11-18| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年11月11日星期四

壹角度:住宅落成量預測錯得離譜

自10月中特首曾蔭權宣讀施政報告後,本地樓市成交大增,樓價及成交量直逼九七年的高位。

特首在施政報告中,一開始便談論到樓市升溫的問題。特首以為政府除了提供公屋租住單位給低收入人士外,在私人房屋市場的主要角色是提供足夠土地及優良的基建設施,讓房地產市場能夠持續健康發展。

理論上,特區政府是香港的最大地主,擁有絕大部分的土地,能夠透過土地供應調控樓宇供應。但在現實世界中,幾個大地產商和港鐵,早已建立龐大的土地儲備,他們操控樓宇供應的能力,反而較特區政府更大。

九七回歸後,前特首董建華提出八萬五建屋計劃,令樓宇供應量大增,私人住宅單位的落成量從回歸前的每年約20,000個大幅上升至1999年超過35,000個。私人房屋供應量大增,再加上亞洲金融風暴衝擊,令樓價在九七後幾年大跌五成,到2000年董建華突然宣布八萬五房屋政策早已不存在。

樓價下跌,八萬五建屋目標消失,本應令私人房屋供應量減少。但各地產商卻趁政府為了救市而停止賣地期間,相繼以低價補回地價,將手上的土地用途改變,興建大量住宅單位。此外,又藉政府推出環保政策,將大量獲豁免的樓面面積用作興建更多單位。

結果樓宇供應量並沒有隨八萬五政策不存在而下降,反而持續上升。私人住宅落成量從2000年約25,000個上升至2002年超過31,000個,令樓價進一步下滑。到了2002年中,地產商見樓市疲弱,負資產問題惡化,便游說政府出招救市,要求政府停止賣地和停售居屋,好讓他們散貨。政府順應地產商的呼籲,在2002年10月推出「孫九招」救市。

2003年沙士疫症後,本地經濟開始復蘇,樓價從低位回升。樓價上升,本應吸引地產商向政府勾地,或者動用本身的土地儲備去增加房屋供應量,以滿足市場的需求。但事實剛好相反。自2003年起本地樓價持續上升,即使遇到百年一遇的金融海嘯,亦不過向下調整了幾個月,很快便重拾升軌。而同期的私人住宅落成量卻不斷下跌,從每年26,000個單位急降至去年的7,000個單位。樓宇供應量大減,再加上息口處於歷史低位,以及大量資金流入香港,樓價又怎會不瘋狂上升?

當樓價下跌時,供應量大增;而當樓價上升時,供應量卻大減,本地私人住宅供應已不是為了滿足需求,而是為了滿足地產商和港鐵去牟取暴利。更令人感到奇怪的,就是政府部門對私人住宅落成量的預測,竟然出現嚴重誤差。

差餉估價署每年年初都會預測當年及下一年的私人住宅落成量。過去十年,該署幾乎年年高估落成量,平均每年高估落成量2,000多個單位,2009年預測數字更高於實際數字超過一倍。該署對下一年的落成量,平均每年高估4,000多個單位,與實際落成量相差甚遠。

政府各部門負責規劃土地,審批地產商的建屋圖則,以及監察地產商建屋情況及批出入伙紙,政府沒有理由對未來幾個月或年多的私人住宅供應量完全無法掌握,任由地產商操控供應量。特首在施政報告中提到未來十年,平均每年須提供20,000個私人住宅單位的土地。政府部門連未來幾個月至一年的樓宇供應量也未能掌握,又如何令市民相信未來十年的數字呢?




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-11-11| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年11月4日星期四

壹角度:地產惡霸的「合理」期望

經過多年討論及諮詢,特首曾蔭權到今年的施政報告,才落實規管「發水樓」,限制地產商日後最多只能發水一成,但要等待到明年4月才正式實施。各地產商(包括港鐵)於是趕搭發水樓尾班車,在限期前蜂擁入則,未來幾年落成的新樓,實用面積恐怕仍然只得六、七成。

1999 年,前特首董建華在未有公開競投的情況下,將數碼港大片優質土地批給長實主席李嘉誠的兒子李澤楷旗下的公司,興建豪宅貝沙灣,惹來其他地產商的不滿。董建 華為了安撫各地產商,自然要想盡辦法給予特殊優惠。2001年初幾個政府部門,包括地政總署、規劃署和屋宇署向地產界發出技術指引,以環保為名容許地產商 興建大量發水樓。

當時筆者已關注到發水樓產生的問題。首先政府事前並沒有諮詢公眾,便容許地產商毋須補地價(或只須補數百元一呎地價)興建 大量額外樓面,明顯是赤裸裸的利益輸送。唯利是圖的地產商獲得額外樓面後,便會將這些樓面用作興建更多住宅單位,令當時已經供過於求的市場更加失衡。而最 離譜的就是這些特殊優惠,竟然可以有追溯力。地產商可以修改圖則,加建多一、兩成樓面圖利。

須知道任何政策的變動,總有贏家和輸家。過去十年,地產商從發水樓中獲得過千億元額外收益,現在只不過是制止他們繼續賺取不義之財。最可笑的是地產商還說不排除司法覆核政府的政策;又說在投地時有「合理」期望,已經把發水成分計算入地價之內。政府限制發水樓,對他們不公。

但實情是自2001年起至2009年,政府批售的1,067公頃土地,只得56公頃是透過拍賣及招標出售,佔總數約5%。其餘九成多的土地,是透過私人協約(例如港鐵上蓋土地)及契約修訂方式(例如將巴士廠或煤氣廠改建住宅)批出。

這 九年間,地產商將政府批售的土地,用作興建12萬多個單位,平均每年約13,000多個單位。這些單位,只有一成多(即平均每年2,000多個)的土地是 來自拍賣及招標,其餘八成多是來自私人協約及契約修訂方式得到的土地。2003年完全沒有單位的土地來自拍賣及招標;2008年就只得一個。地產商投得土 地後,還可以巧立名目獲得酌情權加建單位,藍灣半島及嘉亨灣便是活生生的例子。

過去九年(2001至2009年),政府地價收入總共 2,800多億元,平均每年310多億元。筆者將地價收入除以地產商興建的單位數目,發覺以拍賣及招標方式出售的土地,每個單位的平均地價約480萬元。 而以私人協約及契約修訂方式批出的土地,每個單位的平均地價分別大約120萬和230萬元,遠遠低於拍賣及招標方式的480萬元。倘若所有土地(包括港鐵 上蓋用地)都是以拍賣及招標方式批出,政府庫房可以多得3,000億元;即使打個五折,庫房仍可以多得1,500億元。

因此,筆者十分同意 地產商所說,透過拍賣及招標,地價自然會反映發水樓的額外樓面價值(不計事後還可以獲官員的酌情權得到更多樓面)。但問題是絕大部分的土地是沒有經過公開 競投,以遠低於市價的情況,半賣半送給予地產商興建發水樓,再以市價出售圖利。地產商期望永遠保留這些不義之財,是「合理」還是「不合理」的期望呢?




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-11-04 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年10月28日星期四

壹角度:港鐵:靠政府補貼的國企

過去數月,港鐵轄下的八達通公司出售市民私隱資料圖利,趕搭發水樓「尾班車」,以及在繁忙時間出現列車故障而不懂應變,惹來各方面的非議。特區政府作為港鐵的大股東,未有好好監管港鐵,容許公司只顧牟利而不顧商業道德和社會責任,實在難辭其咎。
 
港鐵前身是地鐵公司,成立於1975年,當時由政府全資擁有,以審慎商業原則負責興建和經營鐵路及相關業務。地鐵興建的第一條鐵路線是由觀塘至中環,於1979年至1980年分段通車。之後,地鐵的網絡不斷擴展,覆蓋港島北面,以及由荃灣伸延至將軍澳新市鎮。上世紀九十年代政府興建新機場,地鐵負責興建機場鐵路,連貫赤角機場及中環。

九七回歸前十多年,香港經濟快速增長,樓價大幅升,由1984年至1997年,本地樓價平均上升10倍。地鐵受惠於樓價上升,從發展車站上蓋物業中取得豐厚利潤。九七回歸後,地產泡沫爆破,樓價在六年間下挫近七成,地鐵有份發展的西九龍和將軍澳樓盤,空置情況十分嚴重,市場湧現大量負資產物業。2002年10月政府推出挽救樓市措施(即「孫九招」),其中一項是暫停地鐵上蓋物業的招標,藉此減少樓宇供應。

亞洲金融風暴後,特區政府面對多年財政赤字。為了滅赤,政府決定出售手上資產,包括地鐵的股權。政府2000年將地鐵上市,出售25%股權,為政府帶來近100億元收入。由於政府依然是大股東,擁有約75%股權,又負責制定房屋及運輸政策,以及監管地鐵的運作,結果不時出現角色衝突的情況,決策時不知應該是為了股東利益,還是乘客或公眾利益。

九七回歸後,樓價已不像之前瘋狂上升,地鐵依靠物業發展利潤補貼鐵路營運的模式已難以維持下去。公司於是要直接向政府伸手取錢,由政府注資興建鐵路新線,當中包括迪士尼延線、西港島線及廣深港高速鐵路香港段,動用公帑達700億元。2007年,政府又半賣半送將九鐵的鐵路經營權及物業發展權給予地鐵,令市場對地鐵日後發展充滿憧憬。

兩鐵合併成「港鐵」,新公司在公共交通市場的佔有率超過四成。港鐵取得九鐵的物業發展權,又成為西鐵沿線物業上蓋發展的代理人,有能力操控樓宇供應,影響樓價升跌。合併後兩年多,乘客便要面對加價,亦有資料顯示港鐵沒有按照原先計劃,為各物業發展項目進行招標,令過去幾年本地樓宇的供應量大跌,直接間接助長樓價升。

合併前,港鐵在2007年的鐵路營運業務及相關業務的經營利潤只得30多億元,合併後,2009年的利潤倍增至60多億元。港鐵的額外利潤,主要是來自九鐵的虧損。現時九鐵仍擁有鐵路業務的資產,但根據合併協議,卻只能以超優惠價每年7.5億元將資產出租給港鐵營運。由於九鐵興建西鐵的投資額十分龐大,每年折舊支出達20多億元,在租金收入低微的情況下,賬目上錄得超過20億元經營虧損,這還未計10多億元的利息支出。

港鐵是名副其實的國企,公司利潤主要依靠政府提供資金、廉價土地和優惠租金而得到。筆者過往亦曾經做過統計,發現港鐵參與興建「發水樓」的數目,更是眾發展商之冠。

自2000年上市後,港鐵這間國企的管理層,薪酬大幅上升近一倍,薪酬最高的董事由年薪800萬元左右上升至超過1,500萬元,還有七位董事年薪超過550萬元。港鐵是依靠政府補貼的國企,長期向政府伸手取數,管理層卻以為自己十分能幹,收取所謂「市場酬金」,納稅人、小股東和乘客,又是否服氣呢?




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出處: 壹週刊 | 2010-10-28 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年10月21日星期四

壹角度:仇商情緒特首有責

今年的施政報告,特首曾蔭權用了不少篇幅,談論到香港的貧富差距問題,社會出現分化對立的氣氛。

較早前,自由黨前主席田北俊在報章撰文,指出近年社會出現一股「仇商」情緒,特區政府應負上很大責任。筆者同意政府有責任,但原因卻不是政府沒有做好扶貧工作。

筆者亦認同曾特首的言論,香港人並不仇富、也不仇商。社會出現仇商情緒,主要是針對一些不公義、不公平的營商手法。然而,政府沒有建立一個公平公正的競爭環境,而讓少數財團及地產商巧取豪奪,予取予攜,實在亦難辭其咎。

97回歸前,末代港督彭定康委託消費者委員會向六個缺乏競爭的行業進行研究,以及提出建議加強市場競爭。這六個行業包括地產、銀行、電訊、廣播、超市及家用燃料市場。1996年,消委會完成各項研究,並且提交總結報告,建議政府制定公平競爭法。

除了上述六個行業外,一些學者及市民發覺到電力市場、貨櫃碼頭及燃油市場同樣缺乏有效競爭,壟斷的情況十分嚴重,建議政府開放市場或加強規管。

97回歸後,特區政府只願意開放由英資操控的電訊市場,以及逐步撤銷銀行業的利率協議。由外資操控的燃油市場,政府則透過更改油站競投制度,引入新經營者,包括中石油、中石化和煤氣公司。

至於由本地華資富豪操控的行業,特區政府卻沒有推出過任何政策,試圖打破市場被壟斷和操控的局面。結果地產、廣播、超市、家用燃氣、電力及貨櫃碼頭等行業,繼續由華資財團壟斷,小市民及中小企任由宰割,缺乏真正的選擇。

更令人氣憤的,就是回歸後幾次經濟大波動,小投資者及小市民損失慘重,但幾個大財團和地產商卻依然可以賺個盆滿滿。97回歸後地產泡沫爆破,樓價暴瀉,小業主損失慘重,數以十萬計的家庭成為負資產一族。但特區政府卻動用千億元入市托高藍籌股(包括眾多華資財團的的上市公司)股價,一面停止賣地和出售居屋,一面容許地產商巧立名目,大量增建樓面面積去圖利,令樓宇供應量大增,樓價跌個不停。

2000年科網泡沫爆破,小股民損失慘重,但一眾華資財團的科網公司,包括電盈、TOM.com、新意網、路訊通及長江生命,卻能夠成功上市,從股民身上取去數以百億元的資金。

2001年,政府全面撤銷利率協議,大銀行為了維持盈利,一面削減分行、調低存款息率及增加收費,一面向市民銷售大量有毒的迷你債券去圖利。2008年雷曼兄弟公司倒閉觸發全球金融海嘯,數以萬計的小市民因購買迷債而損失慘重。還有電盈私有化,中信泰富炒澳元,恒地天匯撻訂事件,政府執法部門遲遲才介入調查,調查至今仍未有進展。

從回歸前至今,曾蔭權先後出任財政司司長、政務司司長及特首等職位,對市場上種種不公義及不公平的營商手法應該十分清楚。過去10年,政府以提供環保設施、公共設施和公共空間為由,不經公開拍賣方式向地產商送上過千億元樓面面積。

自2001年起,筆者便不斷指出「發水樓」的問題。個別「專欄作家」為地產商辯護,指出政府給予數,地產商為股東利益又怎能不盡數?一些高舉自由市場競爭的人,更說地產商爭取政府數,也是競爭的行為!

現時800人的選委會中,相信有近一半,甚至超過一半的人,直接和間接代表大財團和地產商的利益。倘若曾特首的任期不是只餘下年多,相信他也不會突然醒覺,為「發水樓」的不義行為感到氣憤。




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出處: 壹週刊 | 2010-10-21 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年10月19日星期二

明報:交通津貼 變相提高最低工資

今年施政報告提出「鼓勵就業交通津貼計劃」,取代現時的跨區工作津貼。政府將資助全港合資格的低收入在職人士的上班交通費,每人每月600 元,計劃實施3 年後作檢討。

還記得筆者念中學時,可以申請乘搭公共交通工具的半價證,由政府資助上學的交通費,這大大減輕家庭的交通費支出。後來這個計劃被學生車船津貼計劃所取代。想不到昔日政府透過交通津貼計劃鼓勵貧苦學生上學,今天演變成透過類似計劃鼓勵低薪工人上班。

自1994 年起計算,香港的人均生產總值,不論以名義數字抑或實質數字計算,上升了三成多,但基層在職人士的薪酬卻沒有上升,甚至出現倒退情。經濟結構轉型、與內地經濟融合(導致工資差距縮窄)、大量低學歷移民來港工作等,都可以用來解釋基層在職人士薪酬偏低的原因。

過去幾年,特區政府曾經呼籲商界盡社會責任,推行工資保障計劃。當計劃成效不彰時,特區政府便開展最低工資的立法工作,並且在今年7 月通過有關法例。大多數的經濟學者均反對最低工資法例,認為會增加失業和製造年齡、性別等歧視,令低薪工人的職位更得不到保障。

有助避免出現中小企無法經營

而最令筆者擔心的,就是最低工資水平若定得過高,可能令一些中小企業無法經營下去,或者令低薪工人失去申請入住公屋的資格,被迫要負擔昂貴的租金租住私樓。政府今次推出全港性的交通津貼計劃,以公帑補貼僱主及僱員,有助避免出現上述的情。

若以勞工界建議最低工資為時薪33 元計,工人一個月工作26 天,每天工作8 小時,月薪便有6800 多元。一個2 人家庭或3 人家庭,若有2 人同時全職工作,收入便超出入住公屋的資格。將最低工資水平定在時薪33 元,亦可能導致工資成本大幅上升,令不少在新界及偏遠地區經營的中小企無法生存而結業,工人被迫要走到市區尋找工作,增加整體交通的負荷。

倘若將最低工資水平定在時薪28 元左右的水平,相信較容易得到僱主接納,這亦避免工資成本大增而令中小企負擔不來。事實上,一些在同一地區居住和工作的基層工人,由於上班十分方便,又可以選擇到內地消費,即使薪酬偏低,只要居住在公屋,生活還可以過得去。至於那些需要跨區工作的基層工人,交通費用每月動輒數百元,甚至超過1000 元,政府給予600元津貼,正好提高他們的實際工資。將600元除以全職工人每月的工作時數,時薪可以增加3 元至4 元,連同最低工資28 元,便接近33 元的水平。

須避免出現僱主乘機減薪

這項交通津貼,必須配合最低工資的實施,不然一些無良僱主,便會乘機扣減工人的薪酬。過去亦有意見認為政府興建公屋房屋津貼市民住屋,此舉大大減輕了僱主薪酬方面的支出。今次政府推出交通津貼計劃,必須避免出現僱主乘機減薪的情。

其實,基層工人上班下班,除了負擔昂貴的交通費外,還要付出額外的時間,每天可能花費3 小時在乘搭車船上。因此,政府應考慮引入措施,增加公屋、租置及居屋單位的流轉量,方便市民遷住接近上班的地區居住。只可惜今次施政報告在這方面完全欠奉,令不少居住在政府資助房屋(而又不想放棄資助)的工人,每日要繼續舟車勞頓、長途跋涉地上班,影響正常的家庭生活。




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出處: 明報 | 2010-10-19 | A34 | 觀點 | 公共政策評析 | By 林本利

2010年10月14日星期四

壹角度:醫保計劃願者上釣

特區政府公布名為《醫保計劃‧由我抉擇》的諮詢文件,為醫療改革進行第二階段公眾諮詢。政府提出自願參與醫療保障計劃,透過資助鼓勵市民購買醫療保險,選擇私營醫療服務。

關於醫療融資制度的改革,已經超過20年。1985年政府委託的顧問公司發表「史葛」報告,針對當時醫院管理及行政問題,特別是政府醫院過度擠迫而輔助醫療未獲充分使用的情況。之後政府成立醫管局,接管所有公營醫院,改善醫院資源分配失衡的現象。

醫管局在1991年成立後,便不斷自我膨脹,政府醫療開支急劇上升。由於政府補貼98%成本,醫管局服務「平靚正」,促使一些有經濟能力的病人亦從私營醫院轉往公營醫院求診,令私營醫院業務萎縮。政府發覺這種情況無法持續下去,有需要探討輔助融資方案。

所謂「輔助」融資方案,無非是在政府稅收(部分撥作醫療開支)以外,尋找另一個向市民「伸手」取錢的方案。1993年發表題為《促進健康》(即「彩虹報告」)的諮詢文件,列出五個醫療融資方案。1999年公布的哈佛顧問報告,建議採用聯合保健方案,即強制全民醫療保險計劃。一年後,政府另外提出設立頤康保障戶口,強制市民儲蓄用作65歲後的醫療支出。到2008年,政府返回起點,發表《掌握健康‧掌握人生》諮詢文件,提出六個不同融資方案諮詢市民意見。

從1993年起開始計算,到今次已經是第六次政府諮詢市民關於醫療融資方案。到2013年完成立法,2014年落實自願醫療保險計劃,討論了21年的醫療融資方案才正式出台。最諷刺的是在1993年的諮詢文件,內容提到依靠政府稅收的醫療制度將無法面對未來20年的新增需求。幸好過了差不多20年,香港的醫療制度仍然健在,未致於崩潰。

筆者一向支持自願性醫療保險計劃。早於1999年,已建議政府推出新的醫療融資制度時,必須三管齊下,讓公營醫療部門、私營醫療部門和醫療保險機構三方面都有機會參與。只可惜過去政府官員一直不信任私營及保險機構,提出醫療儲蓄及全民醫療保險計劃,強制市民將部分收入交給政府用作醫療支出,結果得不到市民的支持,令醫療融資計劃一拖再拖。

世上並沒有完美的醫療融資制度。一些國家(例如美國)太過依賴私營醫療及保險機構,結果醫療支出及保費大幅飆升,有需要進行改革,推出公營醫療保險計劃,為沒有醫療保險的人提供保障。另一些國家(例如英國及加拿大)則主要透過稅收提供全民醫療保障計劃,出現服務供應不足,輪候時間過長等問題。

現在特區政府在龐大的公營醫療部門以外,加入多一點私營元素,透過資助市民購買保險,鼓勵他們投向私營醫院的懷抱。每十元的保費,政府大致資助三元,市民自己負責七元。正所謂「願者上釣」,市民若要避免長時間輪候公營醫療服務,或者希望有權選擇醫生和醫院,便要考慮多付金錢,購買醫療保險,減輕一旦患病時的醫療負擔。這亦間接幫助政府減輕醫療方面的支出,避免要加稅。

美國前任總統克林頓在1992年上任後,便提出改革美國醫療保險制度。經過18年爭論,今年3月,同屬民主黨的奧巴馬總統,終於成功通過相關法例。香港現時的醫療制度遠較美國簡單,特區政府是否可以提高一點效率,在曾蔭權卸任(2012年6月底)前,完成醫保計劃的立法工作和推行有關計劃呢?




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出處: 壹週刊 | 2010-10-14 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年10月7日星期四

壹角度:控主席早應引咎請辭

控主席葛霖接受英國首相邀請,明年1月出任貿易大臣。葛霖請辭觸發主席一職的爭奪戰,最終由財務董事范智廉「爆冷」勝出。結果一出,行政總裁紀勤宣告提早離任。有報導指紀勤退位,竟然還可獲4億多元的分手費。

控前身豐銀行,成立於1865年,是香港第一間以香港為基地的銀行。翌年獲政府批准發行鈔票。豐早年透過為商界提供貿易融資,拉攏英資財團合作,業務得到迅速擴展。

豐在香港創辦的同時,亦在上海開設分行,故公司全名叫香港上海豐銀行。豐在上海開設分行後,以香港為總部,在內地建立起龐大的分行網絡。1949年共產黨執政後,豐陸續關閉內地分行,撤離大陸。之後便積極拓展香港業務,在銀行界享有特殊地位,變相成為香港的中央銀行。

上世紀60年代,多間華資銀行出現擠提,豐成功收購恒生銀行的控制性股權,奠定它在銀行零售業上的壟斷地位。當時的行政局,豐主席是當然成員。70年代末期,李嘉誠成功收購和記黃埔,包玉剛成功收購九龍倉,豐都扮演關鍵的角色。

80年代初,香港出現九七問題,豐擔心會失去銀行業的特殊地位,開始部署將業務分散,避免過分集中在香港。1987年,豐收購英國米特蘭銀行15%股權;1990年12月宣布結構重組,將資產注入控,變相遷冊英國。到1992年,控成功全面收購米特蘭銀行,成為英國最大的銀行。

控收購米特蘭銀行後,公司盈利大增,稅前溢利從1991年的115億元,大幅上升至1992年的167億元,香港業務的比重從85%下跌至77%(見附表)。之後幾年,控稅前溢利急升至1998年的509億元。到1999年,控管理層雄心萬丈,定下五年大計,要在五年內讓股票價值翻一番。集團於是在歐美市場大舉收購,在2002年底,更宣布動用1,100億元收購美國消費融資公司(Household International),後來改名為美國豐融資(融)。

收購融後,控積極開拓北美業務,以超高利率批出大量次按,令集團稅前盈利大幅上升至2007年的接近1,900億元,香港業務所佔的比重進一步跌至只得兩、三成。業績突飛猛進,一眾控管理層幾年間取走數以十億元計的酬金。

但好景不常,美國樓市在2006年開始下滑,觸發次按危機,之後愈演愈烈,到2008年9月更爆發全球金融海嘯。2008及2009兩年,控稅前溢利大幅下跌六、七成,重返1998年的水平,香港業務所佔的比重回升至71%,支撐整個集團的盈利。由2003年至今年上半年,控要為北美業務總共撥備5,500億元。

去年3月,控公布業績大幅倒退時,一眾管理層像「乞丐」一般向股東伸手要求供股集資,令股價跌至30多元,回到十多年前的水平。當時筆者已經指出,當日有份參與收購融的控主席葛霖,實應為業績大倒退和股價暴跌而自行了斷,鞠躬下台。管理層更不應把集資得來的資金用作支付巨額花紅,要為業績大幅倒退負上責任。

只可惜葛霖遲遲不肯讓位,甚至勞師動眾將行政總裁紀勤的辦公室(及一眾高層)搬回香港;現在不過數月紀勤又要離任,實在浪費人力物力。控高層換班演變成一場鬧劇,股價敏感資料外洩,凸顯集團管治上出現的種種問題,嚴重損害投資者的信心。



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出處: 壹週刊 | 2010-10-07 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月30日星期四

壹角度:翔龍灣煤氣公司代表作

經過多年商討和諮詢,可持續發展委員會於今年六月向政府提交報告,建議就樓宇可豁免總樓面面積設置上限。發展局局長林鄭月娥表示傾向接受有關建議,但最快要到明年四月起才生效,並且不會有追溯力。

可持續發展委員會意識到近年市民關注建築設計對生活質素的影響。密集的高樓大廈造成「峽谷效應」,妨礙空氣流通,令道路和行人路出現擠塞,公共空間更加缺乏。體積龐大及互相靠攏的大廈形成「屏風效應」,阻礙景觀及天然風,導致「熱島效應」和污染物積聚。再加上高樓大廈消耗大量能源,間接產生「溫室效應」,損害市民身體健康。

造成上述各種「效應」的罪魁禍首,豈不是大地產商,以及負責審批樓宇設計和建築的政府官員?今日香港居住環境日趨惡劣,污染問題不斷惡化,唯利是圖的大地產商和與地產商勾結的官員,肯定難辭其咎。

筆者之前的文章已指出,李兆基轄下的恒地和煤氣公司,股價表現一枝獨秀,遠遠拋離李嘉誠的長實、和黃和港燈。李兆基不單透過壟斷氣體市場賺取豐厚利潤,還從物業發展中取得暴利,旗下樓盤翔龍灣更是他多年來苦心經營的代表作。

李兆基在1983年出任煤氣公司主席後,便積極將煤氣的生產基地從土瓜灣馬頭角(分為南廠和北廠)遷移至大埔工業。大埔廠房於1987年正式投產後,逐漸取代馬頭角的生產,公司便準備將南廠改作其他用途。

南廠佔地約13萬平方呎,煤氣公司原先計劃興建一幢工業大廈,後來又改為興建商業大廈,作收租用途。該塊地皮是公司在1937年以市價購入,沒有土地用途限制,故此毋須補地價即可重新發展。

根據公司及地契資料,煤氣公司所指的「市價」,應該是65,372元地價及每年支付2,398元的租金。煤氣公司在1993年成立全資附屬公司Starmax Assets Limited(在英屬處女群島註冊),以15億元作價將土地轉售給附屬公司發展物業。

1995年,煤氣公司成功向城規會申請修改土地規劃,將南廠地皮由工業變成商業區。到2001年,煤氣公司又成功向城規會申請將土地改為住宅用途,建議以九倍地積比率發展興建五幢45層高住宅大廈,提供1,512個單位,總共117萬平方呎。

剛巧在2001年,包括梁展文的一眾屋宇署、地政總署及規劃署高官,在沒有經過公眾諮詢的情況下,一而再推出所謂「聯合作業備考」,容許地產商以環保及創新為名,獲豁免大量樓面面積。各項豁免加起來,可以多達原先樓面上限的兩成,並且具追溯力,容許地產商修改圖則多建樓面。

結果到2007年翔龍灣入伙時,五幢大廈已變成各有51層住宅(共1,782個單位),兩層隔火層及空中花園,另外再加六層商場、停車場及會所,總數接近60層。單計住宅及商場的樓面已有137萬平方呎,較原先規劃多出270個住宅單位,共20萬平方呎。以每呎約6,000元售價計算,煤氣公司的收入可以增加12億元。這還未計算興建停車場和會所的額外收益。

翔龍灣1,700多個單位,已經令發展商多收12億元。過去10年,地產商興建大約二十萬個住宅單位,估計多收超過一千億元。政府向已經「肚滿腸肥」的地產商送上千億元大禮,這對一般小業主又是否公平合理呢?





林本利
現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-09-30 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月29日星期三

明報:東隧加價為要多賺0.2%?

正當政府快要公布3 條過海隧道的車輛分流研究報告,東隧突然申請大幅加價四成,私家車收費由每程25 元增加至35 元,收費與紅隧(20 元)進一步拉遠。

東隧申請加價,是根據2005 年1 月的獨立仲裁結果。當時仲裁人引用1997 年的仲裁結果,裁定東隧在30 年專營權內,每年可以繼續賺取15%至17%的「合理但非過多」的股本內部回報率。仲裁人除了支持東隧2005 年加價外,還容許東隧可以在5 年內再加價一次,以期達到賺取最少15%的股本內部回報率。仲裁人在釐定東隧的合理回報時,不是像兩電一般以資產淨值為計算基礎,而是以股本作為計算基礎。

東隧的總投資額約為22 億元,當中7.5 億來自股東,其餘是來自銀行貸款。這7.5 億元的股本,便是用作計算股本內部回報率的基礎。

至於東隧的回報,亦非像兩電以公司利潤為準則,而是以淨現金流作為計算。淨現金流是每年的總收入(主要是隧道費),減去每年的現金支出,包括資本開支、經營開支(主要是員工薪酬,不包括折舊)、利息、利得稅、償還借貸等。

東隧在1986 年獲政府批出專營權後,頭幾年股東總共投資7.5 億元,淨現金流是負數。到1989 年東隧通車後,公司開始賺取收入。扣除各項現金支出後,淨現金流變為「正數」。在計算淨現金流時,東隧是以派息作為準則。換言之,即使公司錄得正現金流,手上現金充裕,倘若不派息,股東仍未算收到淨現金流。

自從東隧在1994 年開始派息後,到2009 年為止,股東總共收取了46.6 億元股息。今年東隧流量較去年增長近5%,平均每日接近66,000 架次車輛使用,估計可以為公司帶來5 億多元的淨現金流。倘若公司將這額外賺取的現金全數派息,到今年年底股息總數已經達到52 億元,是7.5 億元股本的7 倍,每年股本內部回報率約13.3%。

東隧想先發制人增談判籌碼

筆者推算過,即使專營權屆滿(2016 年8 月6 日)前不加價, 東隧未來5 年多, 只要每年流量增長2%,額外可以多派30 多億元股息(包括手上1.5 億元現金)。整個30 年專營權期間東隧一共獲得約86億元股息,是股本的11 倍,每年股本內部回報率達到14.4%,已經是一項回報十分理想的投資。東隧的大股東中信泰富,從1988 年6 月至今,公司的股票總投資回報(包括股價上升和股息),每年亦不過12.8%,東隧的回報已足夠向股東交代。

倘若東隧加價四成,令汽車流量首年下跌一成,之後每年回升2%,公司未來5 年多的淨現金流可以增加至約40 億元,較不加價多6 億多元。由於專營權只餘下不足6 年,故此即使大幅加價四成,令紅隧擠塞情加劇,東隧每年股本內部回報率亦不過增加0.2%,達到14.6%。

很明顯東隧大幅加價,並非單單為股東爭取多賺0.2%的回報。東隧想先發制人,增加日後與政府洽談3 條過海隧道車輛分流問題的談判籌碼;並且期望政府不要單單處理東隧和紅隧的車輛分流問題,亦要想辦法打救西隧,增加西隧的流量和收入。政府即使有意回購東隧,亦可能被迫要一併回購西隧。然而,由於西隧至今的淨現金流總額(股息減股本)還是負數,公司若要追回之前的損失,達到每年賺取15%的回報,回購價(連同償還銀行貸款)超過200 億元。

東隧和西隧的大股東同屬中信泰富。公司在2008 年10 月公布因炒賣澳元衍生工具而虧損150 億元,令股價一度暴跌超過一半,之後執法機構介入調查。現在中信泰富為了東隧每年多賺一兩億元而申請大幅加價,惹來公眾憤怒,嚴重損害公司形象,恐怕只會得不償失。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 明報 | 2010-09-29 | A34 |  觀點  | 公共政策評析  | By 林本利

2010年9月23日星期四

壹角度:回購東隧30億有找

繼今年8月西隧加價4.5%至12.5%後,東隧向政府申請明年1月加價,平均加幅達到四成之多。東隧若落實加價,肯定令紅隧的擠塞情況變得更加嚴重,甚至會癱瘓紅隧出入口的交通。

東隧今次加價,是根據1997年及2005年兩次的仲裁結果。1997年首次仲裁,獨立仲裁人裁定東隧30年專營權內,股本內部回報率的「合理但非過多」的水平應為每年15%至17%。根據這次仲裁結果,東隧隨即在1998年調高收費,私家車收費由每程10元增加至15元。

到2002年,東隧再次申請加價,但遭到政府否決,於是雙方又再尋求獨立仲裁。2005年1月的仲裁結果,維持股本內部回報率的合理水平為每年15%至17%,容許東隧再次加價,私家車收費由每程15元增加至25元。

今次東隧申請加價,是按照2005年的仲裁結果,容許公司在2016年8月專營權屆滿前,可以繼續加價,以期賺取最少15%的回報率。政府若否決加價,便要準備進行第三次仲裁,推翻之前兩次仲裁的結果。

東隧申請大幅加價,是歷史遺留下來的問題。港英政府在上世紀60年代中計劃興建紅隧時,由於缺乏資金,故此以「建造—營運—移交」(BOT)模式,將建築合約及專營權批給私人公司承辦,負責投資興建及營運。紅隧的投資金額約3億元,1972年通車後正值香港經濟高速增長期,不到幾年便回本,之後便錄得巨額盈利。政府在1986年以類似模式,將東隧交給私人公司負責興建及營運。

1997年後,香港經營增長大幅下滑,經歷幾次經濟衰退,當日(指1986年)預計的15%至17%的合理回報率,現在已變得不合時宜。2008年1月,政府和兩間電力公司簽訂新的利潤管制協議,將准許回報由13.5%至15%調低至約10%。至於專營巴士公司的回報,更加沒有保障,實際回報率遠低於10%。因此,東隧的股東若繼續堅持每年至少要賺15%,恐怕只會惹來市民反感,加深市民的「仇商」情緒。

倘若東隧不顧公司形象和公眾利益,堅持要加價四成,政府便應回購東隧,理順東隧和紅隧的不合理收費情況,讓東隧產生分流作用,紓緩紅隧的擠塞情況。

根據2009年資料,東隧的總營業收入約為7億元(主要是隧道收費),扣除營運開支(1.2億元)及稅項(0.8億元)共2億元,即約有5億元的現金流。倘若東隧明年加價四成,汽車流量只減少約5%,總營業收入便增加至大約10億元,扣除營運開支及稅項,每年的現金流預計可以增加至7億多元。在專營權屆滿前的5年多,預計可以為隧道公司帶來約40億元的現金流。把這40億元折現,以資金成本(或折現率)10%至15%計算,東隧的現值低於30億元。

截至2009年度,東隧股東的累計現金流約為46億元,較原來投資計劃的預期低23億元。政府給予東隧30億元(或以下)的回購價,應該足夠補償公司的損失。東隧股東取回30億元後,可以在市場上尋找投資項目,賺取每年15%至17%回報。

政府在1998年和香港電訊達成協議,賠償60多億元現金及容許公司調高本地電話收費,換取提早7年終止國際電訊服務的專營權,讓全港電訊用戶得益。既然早有先例,政府實應努力爭取回購東隧,讓全港的道路使用者得益。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-09-23 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月16日星期四

壹角度:和黃成也電訊敗也電訊

豐銀行及和記黃埔是香港的老牌企業,歷史超過130年。兩間公司在上世紀90年代都積極拓展香港以外的業務,股價節節上升,每年投資回報超過30%。但兩間公司的海外投資最終都慘淡收場,要繼續依賴香港的業務,才能夠保持盈利。

和記洋行創辦於1860年,而黃埔船塢則在1863年成立。1969年,和記收購黃埔船塢;到1978年兩間公司正式合併成和記黃埔(和黃)。一年後,李嘉誠控制的長實成功收購豐銀行持有的和黃股權。1981年1月,李氏開始出任和黃董事局主席。

李氏入主和黃後,大力發展地產業務,將旗下的船塢和貨倉地皮用作發展住宅物業,賺得豐厚利潤。1985年,李氏透過和黃成功收購置地持有的35%港燈股權;之後將港燈的電廠用地發展住宅物業,為集團賺得數以百億元計的收入。除了發展地產業務外,和黃亦積極發展港口、電訊、零售、能源及其他基建業務,以及積極拓展海外及內地市場。

1986年時,和黃集團的稅後溢利是22億元,香港業務經營溢利是14億元,佔集團溢利64%。到1997年,集團的溢利上升至123億元,香港業務的經營溢利是52億元,比重降至約42%。和黃經典之作自然是在1993年以84億元購入英國電訊公司Orange的股權,在1999年以1,180億元出售,賺取過千億元的利潤。當年和黃集團的溢利是1,179億元,香港業務的經營溢利是63億元,只佔集團整體利潤的5%。

和黃錄得過千億元利潤,股價大幅升至超過150元,大股東和公司高層好不威風。當時特區政府未經公開競投,將數碼港土地批給李嘉誠的兒子李澤楷,惹來公眾及其他地產商的不滿。李氏不時向傳媒表示,香港投資環境太政治化,故決定擱置投資計劃,甚至不排除減少在港的投資。又說本地業務佔和黃集團的比重很低(單指1999年),港燈對集團的貢獻十分有限。李氏的言論,很明顯是暗示和黃所賺的利潤,不是靠壟斷香港市場賺得來,而是靠眼光獨到,大部分是在香港以外賺回來的。

自此之後,和黃果然大舉投資海外市場,以過千億元投得歐洲多個國家的3G電訊牌照,又再投入過千億元興建網絡。當科網泡沫爆破後,不少電訊公司負債纍纍,對3G前景不敢樂觀時,和黃又人棄我取,不斷以高價購入合作伙伴的股權,令集團的負債節節上升,從1999年約1,000億元,上升至現在超過3,000億元。

自2002年起,和黃在3G業務方面錄得巨額虧損(未計利息及稅項),至今總數接近1,600億元,早已把之前出售Orange的利潤輸清。2004及2005年兩個財政年度,更錄得每日平均虧損1億元的紀錄。和黃要不斷出售其他業務,或者將電訊業務重組又重組,去套現和製造特殊溢利,用來填補3G業務的虧損。

自2001年起,過去十年,和黃十分依賴香港業務所賺得的經營溢利,去支撐整個集團。香港業務佔集團溢利的比重,不時超過60%,甚至超過100%(因未扣利息支出及稅項)。和黃實要感激全港市民和企業,承擔高昂的電費、碼頭處理費、樓價、租金和超市價格,去幫助和黃解決3G投資失誤所產生的財務問題。

雖然和黃的溢利已下跌至1997年的水平,每年只得百多億元,股價從高位下挫六成,回到1996年的水平;但集團的董事總經理,卻依然可以每年收取過億元的酬金。這對公司小股東及香港人又是否公平呢?




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-09-16 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月9日星期四

壹角度:讓資助房屋鬆綁批地興建自住單位

現時房委會和房協共提供的出租單位超過70萬個,各類型的資助出售單位(包括租置、居屋及夾屋)接近40萬個,兩者加起來超過110萬個單位。

因此,香港不是缺乏政府資助的房屋,反而是缺乏私人住宅單位,大發展商很容易操控市場。現時已有大量公營租住房屋,各類的資助出售單位可以給不同收入的家庭選擇,政府又何須再增添一類業權不清,轉讓受到限制的資助房屋?只要政府容許合資格的人士,經過入息及資產審查後,可以免補地價在二手市場購買租置、居屋及夾屋單位,已經可以使不少中、低收入的家庭「上車」,達到置業的目標。

早於1990年,港大的王于漸教授已建議政府出售公屋,甚至免費將公屋送給租戶,日後不設轉售限制。回歸後,首任特首董建華落實出售公屋計劃;推出租者置其屋計劃,以高折扣再加折上折將單位出售給租戶,樓價可以低至不足三成市值。但問題是租置單位的轉讓受到限制,業主在公開市場出售要補足地價。結果是十多萬租置單位無法鬆綁,過去十多年在公開市場出售的單位只得數百個。

筆者贊同出售公屋計劃,但不認同不設轉售限制,讓業主可以免補地價在公開市場出售。這除了基於公平原則外,亦擔心個別業主將單位出售套現大筆款項後,大吃大喝花光一切後又向政府申請公屋。到時政府可以忍心不理,任由這些人無家可歸,露宿街頭嗎?

況且,任何時候總有一些低收入家庭有置業需求。容許租置單位業主,免補地價將單位出售給這些家庭,之後可以認購免補地價的其他資助出售單位。這樣可以幫助這些業主鬆綁,增加各類資助出售單位的流轉量。只要認購人符合申請資格,經過入息及資產審查,便不會違反公平原則和享受雙重福利。

政府落實出售所有公屋單位,同時建立一個免補地價的二手市場,即時可以增加數十萬個小業主。連同現有接近40萬個未補地價的資助出售單位,收入不足以購買私樓的家庭可以選擇購買超過100萬個遍布港九新界的「另類私樓」。這將會大大增加住宅單位的流轉量,方便市民上學、上班和照顧家人,大大減少他們在交通方面的時間和支出。

至於私人住宅市場方面,政府可以批出土地公開競投,指定私人發展商興建500至800呎(沒有發水)的中小型單位,出售給中等收入的本地居民用作居住用途。這些單位不會有豪華會所、五星級大堂和特大窗台及露台,實用率要超過八成。政府要因應市況推出土地,供發展商每年興建適量單位,去滿足本地居民的住屋需求。這些單位轉讓時,亦只可以出售給用作自住的合資格買家。

由於出售這類單位時受到一定限制,發展商在投地時自然不會特別進取,必須顧及香港市民的負擔能力。政府定期拍賣土地興建上述單位,亦可以向市場提供訊息,讓市民知道純粹用作居住用途的單位,後市價格的水平。這樣便可以避免樓價受到短期投機炒賣活動所影響,而誤導市民高價入市。

近年,幾間大發展商興建的單位都傾向「豪宅化」,把大量單位偽裝成豪宅,銷售對象以內地人為主。要港人拿出真金白銀辛苦賺得來的錢,與來歷不明的內地投資者在樓市上競爭,又是否公平?既然大發展商不熱衷於服務港人,政府便有需要主動出擊,批地興建房屋給本地居民居住,讓中小型發展商更容易進場競爭,理順私樓「豪宅化」和「內地化」的歪風。




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出處: 壹週刊 | 2010-09-09 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年9月2日星期四

壹角度:活化居屋要免補地價

過去一年多,本地樓價持續攀升,情況類似1996年的時候。當時政府被迫出手壓抑樓價,幫助市民置業。

但當時個別政策,反而減少私樓的短期供應(例如限制樓花買賣)和增加需求(例如增加置業貸款),刺激樓價進一步上升。在樓價高企時以高折扣價格出售夾屋和居屋,以及出售公屋(即租置計劃),更令大量資助出售單位的流轉量(或流通量)降低。由於業主在自由市場出售單位要補回巨額地價,他們自然缺乏誘因將單位出售,放棄原有的房屋福利。

今年五月,房委會發表文件諮詢公眾關於活化居屋的建議。之後不久,政府又開始進行資助市民自置居所的公眾諮詢,直至今年九月中。政府推出新的房屋政策,必須汲取過往教訓,能夠達到真正活化居屋,讓樓市平穩發展,以及令市民安居樂業的目標。政府要活化居屋,不單要方便市民購買,還要鼓勵居屋業主出售單位,不然成交量依然十分有限。

根據過往經驗,政府提供置業貸款,資助市民置業,無助改善現時樓宇供求失衡的局面,只會刺激樓價進一步上升。不少沒有足夠首期的市民勉強入市,日後要償還銀行和政府貸款,一旦利率回升,供樓必然倍加吃力,將會再次出現大量斷供情況。事實上,即使最近按揭保險公司收緊審批,首期不足的置業人士依然可以借足九成。

不少市民要求政府復建居屋,以折扣價格出售給現時租住私樓的市民。但政府復建居屋,以低於市價的水平出售給市民,日後又如何鼓勵他們出售單位,增加住宅單位的流轉量?現時香港已經有接近40萬個未補地價的租置、居屋和夾屋單位,這些單位流轉量極低。再加上超過74萬個房委會和房協提供的出租單位,政府資助市民住屋,大大減低住宅單位在市場上流轉。

早期的公屋和居屋,大部分位處市區交通方便的地區;後來由於市區缺乏土地,新落成的公屋和居屋,大部分則位處新界和大嶼山。早年遷入市區公屋或居屋的市民,現在不少已退休。但他們的子女,卻被編配至新界公屋,或者要購買新界居屋。

結果是住在新界的上班一族,每天要花費大量金錢和時間到市區工作,或者探望年老父母。年老退休的父母又不想放棄市區公屋或居屋,搬到新界區與兒女為鄰。年輕上班一族若想出售居屋,方便上班或照顧父母,又要補回巨額地價給房委會,剩下來的款項根本不足夠支付首期購買私樓或者在公開市場(要補地價)購買居屋或夾屋。

政府若要活化居屋(以至租置和夾屋單位),實應考慮讓所有符合白表申請資格的人士,類似申請公屋人士一樣,可以獲得白表資格證明書,毋須補地價便可在第二市場購買居屋。將居屋出售的市民,他們若仍然符合白表申請資格,亦可以在第二市場另覓合適的居屋。換言之,政府及房委會要放棄現有政策,讓合資格市民可以多次免補地價購買居屋。

若要活化居屋,增加住宅單位的流轉量和降低市民的交通成本(包括金錢和時間),政府不能單靠透過按揭證券公司去幫助市民補地價。更重要的是政府要提供誘因,放棄每年約10億元的補地價收入,讓現正接受資助而收入不足購買私樓的居屋業主,願意將單位出售,不怕失去政府資助。政府向合資格的市民發出白表資格證明書,讓他們在第二市場免補地價購買居屋,亦可以紓緩市民要求復建居屋的壓力。

至於如何增加私樓供應,理順私樓「豪宅化」和「內地化」(售給內地人)的歪風,筆者留待下次討論。




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出處: 壹週刊 | 2010-09-02 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年8月26日星期四

壹角度:大部分住宅單位流通量極低

自從去年一月,私人住宅樓價便持續上升,到現在平均樓價已上升差不多五成。樓價上升,市民要求政府出手干預,復建居屋或以其他方法協助市民置業。房委會亦有意推出政策,透過按揭證券公司幫助買家分期補地價,藉以活化居屋第二市場。

過去年半的樓價上升,很明顯是因為香港實行聯繫匯率,銀行跟隨美國聯儲局大幅度減息。現時供樓息率,若以銀行同業拆息計算,低至不足一釐,屬於歷史新低。在低息環境下,自然吸引大量買家入市,推高樓價。

此外,大量熱錢從內地及其他地區湧入香港,部分流入樓市,進一步推高樓價。特別是新樓,發展商透過中間人物色大量境外買家,以高價認購單位。發展商將旗下物業,不論位處什麼地區,打扮成豪宅,以天價發售。結果,新界元朗區的新樓,呎價超過7,000元;鴨洲船廠旁邊的樓宇,呎價逼近兩萬元,樓價完全脫離本地家庭的購買力。

現時新樓呎價動輒超過一萬元,實用面積只得六、七百呎的單位,售價也接近1,000萬元。試問香港又有多少個家庭,可以負擔得來?即使現時息口超低可以負擔供款,但日後利率回升至正常水平,即大約五釐時,到時肯定有不少小業主無法負擔供款而被迫斷供。

發展商將新樓包裝成豪宅,以天價發售,主要購買對象很明顯不是本地居民。自從2002年政府推出「孫九招」試圖挽救樓市後,每年新樓的落成量便持續下跌,由2002年有31,000多個單位落成,跌至近兩年,每年不足10,000個單位。發展商控制供應量推高新樓樓價,市民只好購買或租用二手樓宇,令樓價和租金向上攀升。

去年年底,香港永久性屋宇單位總數共有255萬個,遠多於全港共234萬個住戶數目,表面數字似乎沒有供應不足的情況。但我們若仔細分析這255萬個單位,便會發覺當中超過一半單位是流通量極低的單位,絕少在市場上出售。

255萬個住宅單位,當中有74萬個(約29%)屬於房委會及房協的租住單位,不會出售給市民。另外有接近40萬個屬於未補地價的租置、居屋和夾屋單位。由於業主購買單位時享有折扣,租置單位達到七成以上,居屋則達六成,故此他們絕少將單位放售,放棄享受到的房屋福利。

過去多年,總共只有六萬多個居屋單位補足地價在公開市場出售,而補足地價出售的租置單位,更少於1,000個。即使樓價大幅上升,由於要補地價,業主出售單位後所得現金有限,根本不足夠應付購買私樓的首期。

除了公營租住和出售房屋外,有接近142萬個單位屬於私人永久性房屋,表面上佔總數五成半。但這142萬個單位中,其實只得109萬個屬於私人住宅單位,當中還包括接近五萬個空置單位,以及近40萬個樓齡超過30年的單位。餘下的所謂私樓,包括六萬多個已補地價的居屋單位,小量已補地價的租置和夾屋單位,近20萬個村屋及平房,以及數萬個員工宿舍。上述單位,流通量有限,絕少在市場上買賣。

全港255萬住宅單位,實際流通量較高的恐怕只得六、七十萬個單位。本地住宅單位流通量極低,除了帶來房屋問題,亦導致交通和就業等問題,筆者日後再分析。



林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-08-26 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年8月19日星期四

壹角度:訂定最低工資要考慮香港特殊情況

立法會休會前通過最低工資法例,下一階段的爭論將是訂定最低工資的水平。勞工界要求時薪最少33元,代表商界的自由黨還價24元,相信最終的最低工資會在這兩個數字之間。
 
根據經濟學理論和不少研究,最低工資法例並不能有效解決低收入家庭的問題和達到扶助弱勢社群的目標。最低工資若定得過高,即高於市場工資的水平,便會出現勞力供應量多於職位數目的情況,結果是帶來更多的失業。低薪工人原先以為人工有望增加,但結果反而是失去職位,由低收入變成無收入,日常生活大受影響。

推行最低工資後,僱主會盡量精簡人手,以科技或機器取代勞力,令就業機會減少。僱主會根據應徵者的工作經驗、年齡、性別和教育水平等因素,去選擇合適的僱員。結果是更容易出現年齡和性別歧視等問題,令弱勢社群變得更弱勢。

社會普遍認同政府有需要制定最低工資法例,這是從政治方面考慮多於經濟學的分析。市民見到不少工人長時間工作,每月亦只能賺得四、五千元,不足夠生活和養家,便認同要引入最低工資法例。

政府訂定最低工資的水平時,必須考慮到香港的一些特殊情況,明白到工人為何接受低薪工作依然能夠自食其力,不用申領綜援。

首先,雖然香港樓價和租金高企,但房委會及房協總共提供74萬個出租單位給低收入家庭居住,約佔全港230萬個住戶的三成。房委會更是全世界最大的出租公屋業主。公屋的租金,大約是私人住宅單位租金的兩、三成。一個室內面積400呎(沒有發水)的市區公屋單位,市值租金至少五、六千元,但房委會只收取千多元租金(約四元一呎),即資助租戶四千元。故此,低薪工人是否入住公屋,對他們的生活和日常開支有很大的影響。

若以勞工界建議的時薪33元計算,工人一個月工作26天,每天工作8小時,月薪便有6,800多元。一個二人家庭或三人家庭,若有二人同時全職工作,收入接近14,000元,便可能失去入住公屋的資格,每月要負擔五、六千元的租金租住私樓,生活質素可能較住在公屋的低收入家庭為差。

香港另一個特殊情況,就是與深圳接壤,兩地的消費物價水平可以相差超過一倍以上。在香港每月賺得四、五千元的收入,在內地的購買力遠高於香港。不少港人在香港工作,但經常到深圳消費,甚至居住。一些居住在新界北區的公屋居民,他們若能夠在北區找到工作,每天到深圳購物又十分方便,即使收入偏低,依然能夠應付日常生活所需。

相反,居住在新界北區及偏遠地區的公屋居民,若然在港島或九龍區工作,即使每月可以賺到6,800多元,但每天要花上至少三小時乘搭車輛,每月交通費過千元,還要在市區負擔較高的膳食費,實際每小時賺到的工資可能連20元也沒有。

因此,政府訂定最低工資水平時,必須考慮到香港獨特的居住環境、消費模式和昂貴的交通費用。而事實上,政府的資助房屋政策,正是導致僱員每月要舟車勞頓,浪費大量時間和金錢在上班和下班的主要原因。關於資助房屋帶來的就業和其他問題,筆者日後再和讀者分析。




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出處: 壹週刊 | 2010-08-19 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年8月12日星期四

壹角度:煤氣公司高速增長的三條公式

恒生指數是以1964年7月31日為基數日,基數點是100點。經過46年,恒指上升至21,000點左右,平均每年增長(連同約4%股息)約16%。但公用事業分類指數,已升至41,000點以上,每年增長(連同約5%股息)達19%。幾隻公用股中,又以煤氣表現最突出,每年增長超過20%,市值直逼中電。

煤氣公司成立於1862年,是香港首間公用事業公司。直至上世紀60年代,大部分市民仍然使用火水和石油氣煮食,煤氣屬「奢侈品」,還未普及。但隨香港經濟環境改善,愈來愈多家庭轉用煤氣。李兆基看準煤氣的發展潛力,自1977年起,便不斷增持煤氣股份。

其實,煤氣公司的股價能夠遠遠跑贏大市,除了投資者願意冒險投資和公司有效經營外,還要多謝政府多方面的支持。

70年代,香港發生多次嚴重石油氣爆炸事件,政府在1981年,聘請英國氣體公司評估煤氣和石油氣的安全程度。顧問公司的報告認為煤氣較空氣輕,漏出的煤氣會浮升及迅速消散,發生嚴重事故的機會較石油氣為低。結果,政府採納顧問公司的安全建議,限制新落成樓宇使用氣瓶盛載的石油氣,又規定石油氣管道不能橫跨道路。房委會的氣體供應政策,又以煤氣作為優先選擇。自此之後,煤氣公司的用戶數目便迅速增長,由1981年的21萬增加至1994年超過100萬。同期利潤的升幅更驚人,13年升了30倍之多,每年增長超過30%。

消委會在1995年發表研究報告,認為煤氣的市場佔有率超過七成,利潤遠遠高於合理水平,建議政府管制煤氣公司的收費和利潤,長遠要引進天然氣,透過共同輸氣系統,讓不同供應商互相競爭客戶。可是政府並沒有接納消委會建議,容許煤氣公司繼續賺取豐厚利潤,煤氣每度收費較外國的天然氣收費高出一倍以上。

煤氣公司為了掩飾暴利,不斷派發紅股,避免每股股價大幅升。1994年,煤氣公司開始進軍內地市場,到現在業務遍布19個省、直轄市及自治區,總共超過100個投資項目。

除了在內地投資氣體和供水業務外,煤氣公司亦將資金用作地產發展。1995年,與同系公司恒地及東亞銀行投得京士柏山地皮,佔四成半權益。1996年,再與恒地、新鴻基及中銀發展國際金融中心項目,佔一成半權益。2000年夥拍恒地投得西灣河土地(即嘉亨灣),佔一半權益。投得土地後,兩間公司還成功促使梁展文行使酌情權,批出大量額外樓面,興建五幢超過60層的住宅大廈。

煤氣公司早於90年代初已有意和恒地合作,將馬頭角南廠的工業用地重新發展。公司原先計劃興建一幢工業大廈,後來改為興建商業大廈,並且成功向城規會申請修改土地規劃,由工業變成商業區,毋須補地價。後來煤氣公司改變策略,轉為發展住宅,政府又同意將土地變成住宅區,容許發展商在細小地皮上興建五幢摩天大廈(翔龍灣),賺取豐厚利潤。

過去數十年,煤氣公司藉壟斷氣體市場賺取豐厚利潤,然後再將利潤用作開拓香港以外的市場,以及發展地產業務。公司並且獲得政府官員及城規會批准,享受土地特殊利益。壟斷本地市場,以壟斷所得的利潤開拓其他市場,以及享受土地特殊利益,這正是煤氣公司高速增長的三條公式。這亦是本地富豪的成功秘訣。




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出處: 壹週刊 | 2010-08-12 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年8月5日星期四

壹角度:輕判積犯損害司法制度

終審法院常任法官包致金姪女、行政會議成員及港交所主席夏佳理外甥女Amina Mariam Bokhary,今年年初醉酒駕駛,逆線行車撞向旅遊巴。發生交通意外後,拒絕做酒精呼氣測試,甚至掌摑交通警員,要求離開肇事現場。

今次不是被告第一次犯案被告上法庭。被告早於二○○一年已被控刑事毀壞、襲警和藏毒,前兩項被判有罪,但只是輕判九千大元。到二○○八年,被告又襲擊的士司機和女警,獲輕判社會服務令及賠償的士司機一千大元。被告一而再、再而三襲警,竟然都獲輕判,難怪惹來公眾憤怒。各界人士,包括法律界人士,都擔心被告因身份特殊獲輕判,將損害本地司法制度,打擊前線執法人員的士氣,亦擔心此案判決成為極壞的先例。

現時的立法會大樓前身是香港最高法院,大樓三角楣飾的頂部豎立了一尊高二點七米,代表公義的泰美斯(Themis)女神雕像。女神右手持天平,代表公正;左手持劍,象徵權力。女神蒙雙眼,代表大公無私、不偏不倚的司法精神。

一般人都會以為,負責審理案件的法官,若然真的「蒙雙眼」,不理會被告的背景家世,只參考過去犯罪紀錄和今次案情,肯定不會作出如此輕判。倘若被告犯案時的「醜態」和「暴行」,不是被傳媒拍攝下來和廣泛報導,恐怕判罰有可能更輕,法官也毋須替被告說盡「好話」,開脫罪責。

而事實上,市民不單只質疑法官的判決,亦對整個拘捕、落案及檢控過程,有所懷疑,質疑當中有沒有人影響相關決定。被告早有襲警前科,但控方卻引用判刑較輕的《警隊條例》,而非《侵害人身罪法例》作出檢控。被告醉酒駕駛,逆線行車導致交通意外,被控「不小心駕駛」,而不是「危險駕駛」。莫非控方要等到被告撞死人或者把別人撞至重傷,破壞別人幸福的家庭,才會以較重的控罪作出檢控?

控方「鬆手」,法官從輕發落,令人覺得法律面前,並非人人平等。有錢和有權勢的人,在法律面前,高人一等。回歸以來,市民對特首及一眾高官,以至立法會議員,都缺乏信任。在民意調查中,市民對他們的評分普遍偏低。在行政、立法及司法三權分立的香港,市民對司法制度依然有較大的信心,對法律界人士亦表示高度的尊敬。

但自從前任律政司司長梁愛詩不起訴胡仙,法官阮雲道兒子藏毒被控方撤銷控罪,退休法官王見秋涉嫌收受商家利益,以至有錢人(如蔣麗莉)不斷透過司法程序,拖延審訊日期等事件,都令人質疑本地司法制度的獨立和公正。筆者的一些法律界朋友,亦同樣質疑近年法官判案是否公正,是否為日後退休生活或重返法律界而偏袒有財有勢的一方。

十年前,大法官兒子被警方控告藏毒,後來控方撤銷控罪,改以簽守行為處理,令公眾嘩然。過去十年,本地青少年濫藥日趨嚴重,政府變得束手無策。今次輕判醉駕和襲警,是否又會鼓勵上述行為?最近有報導指該名法官兒子在住所離奇暴斃,當日若非從輕發落,或許會令年輕人痛悔思過,痛改前非,而不至於離奇暴斃!




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出處: 壹週刊 | 2010-08-05 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月29日星期四

壹角度:地產商形象低落應自我反省

去年10月,恒地高調宣布旗下樓盤天匯以呎價7萬元「天價」售出,傳媒及政府便開始跟進天匯各單位的交易。到上月恒地宣布絕大部分交易告吹,警方高調展開調查,突然間富可敵國的地產商,由人民英雄變成人民公敵。

香港的面積只得1,100平方公里,人口大約700萬,沒有黃金石油等珍貴天然資源,亦沒有暢銷全球的高科技產品,卻能夠出產眾多財富超過100億元,甚至超過1,000億元的富豪,本應值得港人驕傲。只可惜過去十多年,港人目睹地產商財大氣粗的嘴臉,看盡各種巧取豪奪的營商手法,自然對他們「另眼相看」。

現時操控香港經濟命脈的華資地產商,大多是在上世紀70年代才開始冒起。二次大戰後,大量內地移民湧入香港,本地經濟高速增長,令房地產的需求大幅增加。5、60年代主要的華資地產商,包括許愛周、張祝珊和霍英東等人。霍英東在1953年創辦立信置業,並且首創「分期付款」和「賣樓花」兩個制度,對日後地產市道的發展有深遠的影響。

1967年暴動期間,地產市道陷入低潮,一批新冒起的華資地產商趁機以低價吸納大量土地。他們當中包括李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤和王德輝等人。這次低價吸納土地,亦為這些華資地產商日後壟斷地產市場鋪路。

1969年,遠東證券交易所成立,打破英資香港證券交易所的壟斷。到1971年和1972年,又有金銀證券交易所和九龍證券交易所相繼成立。隨幾間華資交易所的成立,香港股市進入了一個瘋癲時期,恒指在數年間上升數倍。一眾華資地產商,亦趁機在1972年上市集資,為日後收購土地籌集資金。

1973年股市泡沫爆破,恒指從高位1,775點下挫至1974年底的150點,地產業再次陷入低潮。1976年香港經濟復甦後,樓價持續上升,呎價突破1,000元,直到1982年因利率升,香港前途出現不明朗等因素才開始大幅向下調整。

1984年12月中英兩國簽署《聯合聲明》,限制每年土地供應不得多於50公頃。自此之後,本地樓價不斷攀升,平均樓價從1984年的低位每呎500多元回升,一直上升至1997年的每呎6,000多元,足足上升了超過十倍。本地幾間主要華資地產公司的股票投資回報,在這12年半的過渡期亦大幅升,每年超過20%,恒地甚至超過40%。

97回歸後,地產泡沫爆破,股市大跌,多間早前高價投地的地產公司瀕臨破產邊緣。首任特首董建華為了打救地產商,不惜動用過千億元公帑入市購買藍籌股,多次暫停賣地和出售居屋,但同時容許地產商以支持八萬五房屋政策為由,以超低價,甚至免地價,增建大量私營房屋,導致房屋供應大增,樓市從高位下挫近七成。樓市下挫,大量小業主變成負資產,但地產商依然能夠賺得豐厚利潤。

97年前地產商透過以低價收購農地及換地權益書囤積土地,將公用事業土地改變成住宅用地,獲取豐厚利潤。97年後地產商透過將土地發水,興建大量「縮水樓」去維持豐厚利潤。現時新樓的實用率,已經從6、70年代的超過九成,跌至只得六、七成。

本地的地產商從香港盡所有好處,但對社會的承擔卻少得可憐。難怪大部分地產商的公眾形象都十分低落,他們實應好好自我反省。




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出處: 壹週刊 | 2010-07-29 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月22日星期四

壹角度:投資煤氣百元變十多萬

恒指以1964年7月31日為基數日(指數=100點),最初只有30隻成分股。經過40多年的變動,到現在只剩下7隻股票仍然屬於恒指成分股。這7隻「死剩種」,哪一隻表現最佳呢?

筆者曾經嘗試尋找這7隻股票過往的股價和派息資料,最終從Datastream中找到相關資料,最早可以追溯至1973年1月1日。要比較各間公司的投資回報,我們不能單單看股價升跌和股息有多少。在過去30多年,公司可能將股票分拆,或者合併,亦有可能分派紅股、配股,或者回購股份,故此我們必須調整公司股票價格,去反映上述因素。然後再加上經調整股價後的股息,並假設所有股息用作購買同一股票,便可以找到長期持有這隻股票的總回報。

資料顯示,7隻自1964年到現在依然「健在」的恒指成分股,煤氣表現一枝獨秀,遠遠拋離其餘六隻股票。假設投資者在1973年1月1日持有市值100元的煤氣公司股份,並且將歷年股息繼續投資購買煤氣,這100元的最初投資到2010年6月底已升值至超過14萬元。37年半上升了千多倍,每年增長率達21.4%,遠高於同期恒指約13%的增長(指數升幅加每年股息)。

現時煤氣公司主席李兆基,是在上世紀70年代末期開始增持該公司股份,到1983年成為大股東並出任公司主席。若由1983年開始計算,煤氣每年的增長(或回報)率,更達到24.3%。由此可見,李兆基確實眼光獨到,不愧被股民封為「亞洲股神」。

緊隨煤氣後面的是由李嘉誠控制的港燈,每年增長率16.5%,較煤氣低約5%。但不要看輕這每年5%的回報率,若以37年半累積計算,連本帶利可以相差近四倍。1973年用100元投資港燈,到去年底升值至約3萬1千元,但若投資煤氣,則可獲超過14萬元,相差近四倍。

本地的另一間電力公司,長期表現略遜港燈。但中電由1978年至1993年,曾經出現過15年黃金時期,每年平均增長率超過30%(即兩年半翻一番)。1992年中電獲政府批准延續利潤管制計劃15年至2008年,以及投資600億元興建新電廠和其他輸電設施,更令股價攀上高峰。之後本地電力需求增長放緩,中電的增長大幅放緩,每年回報只得6%。

控的投資回報表現排第四,每年增長率15.3%,略低於中電。但我們若計算豐銀行在1990年宣布重組結構成立控,變相遷冊英國,到2003年控收購美國消費融資公司(Household International),這13年間每年增長率達30%,可算是控的黃金時期。之後美國業務出現嚴重虧損,控表現一落千丈,2003年至今出現負增長。

和黃亦曾經歷過高速增長。自李嘉誠在1979年成功收購和黃,到1999年以高價出售英國電訊業務(Orange),賺取過千億元利潤,這20年和黃的每年增長率超過30%。但自2000年後,股價便受3G投資虧損拖累,至今已下跌超過一半,大幅拉低和黃過去37年半的投資回報。至於太古和九倉,表現一直較為平穩,每年增長與恒指相差約1%。

過去數十年,煤氣為何能夠脫穎而出,股價表現跑贏控及和黃?筆者日後再和讀者分析。




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出處: 壹週刊 | 2010-07-22| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月15日星期四

壹角度:發展足運要另起爐灶

過去一個月,全球各地掀起一股世界盃足球熱潮。事實證明,足球始終是世界上最受歡迎的體育運動。

還記得去年12月的東亞運動會,港隊爆冷奪得金牌,令港人感到興奮和鼓舞。特區政府隨後公布足球發展顧問報告,提出40多項推動本地足運的建議,希望能夠在未來10年,令港隊在國際足協的排名,由去年的143名,上升至前80名內。

關心本地足運發展的人,都會為過去20多年香港足球水準日漸低落而感到痛心。上世紀5、60年代是香港足球的黃金時期,香港曾經是亞洲足球王國,當時不少本地球員代表中華民國南征北戰,更曾參與奧運會決賽周賽事。

1968年本地足球實行職業化後,不少球隊班主願意以高薪聘用外援,致力提高本地足球水準。70年代,日本經常是港隊腳下敗將,南韓和北韓面對港隊,亦不能穩操勝券。

過去20多年,日本及南韓的足球水準不斷提升,今屆世界盃兩隊最後都能殺入16強。至於北韓,在外圍賽不被看好下,亦能成功闖入決賽周。至於港隊的戰績,則每況愈下,不斷倒退,自1985年後,更未嘗在外圍賽分組賽中出線。

政府公布的報告書,希望能夠在5至10年內令香港足球面貌煥然一新,達到世界水平。但政府願意投入的資源,卻少得十分可憐,只承諾增建20多個人造草地球場,以及增加對足總的資助,預計足總未來5年會花7,500萬至1億元用作聘請人才及增加設施。

現時康文署轄下可供預約的天然草地及人造草地足球場,只得70多個,即每10萬人口,只得1個足球場。而且不少球場位處偏遠地區,面積亦不符合國際標準。即使球場數目倍增,仍遠低於國際一般水平。在德國,每3,500個人,便有1個足球場。

其實要發展足運,足球場地和訓練設施等「硬件」還屬次要,更重要的就是行政管理、訓練和推廣等「軟件」。政府官員批評足總管理失當,架構充滿利益衝突,但仍寄望足總能夠自行改革,協助落實推行報告書內各項建議。

政府寄望足總改革,倒不如鼓勵各球會有心人,脫離足總另起爐灶,成立香港超級聯賽。每支球隊每年班費必須超過一千萬元,球會要有完善的組織和管理,聘用優秀的外援,以及推行長遠的青少年足球訓練計劃。

上世紀80年代,英格蘭球壇面對球隊管理欠佳及設施不足的問題,接二連三發生球場慘劇,便是藉多間球會脫離足總,在1992年成立英格蘭超級聯賽而起死回生。今日英超聯已經是全球最多觀眾,以及收入最高的聯賽。

政府亦應投放更多資源推動足球發展。現時本地9個主要表演藝術團體,每年獲得政府資助2億多元,平均每個藝團有近3,000萬元。但政府對足球運動的資助,每年不過1,000萬元。政府初期可以透過設立獎金、等額資助,或者稅務寬減,鼓勵商界支持足運。70年代本地足球蓬勃發展,便是因為得到商界大力支持,當中包括怡和、九巴、電話、精工、寶路華及星島等球會。

現時本地至少有10個財團每年盈利超過100億元,將小部分盈利用作支持足運,可以提供更多就業機會給熱愛足球的青少年。這除了收到宣傳效果外,還有助改善財團的公眾形象,實在是一個很好的社會投資。




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出處: 壹週刊 | 2010-07-15 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月8日星期四

壹角度:恒指成分股見證香港經濟變遷

潮流興懷舊,筆者近日查閱過去40多年恒指成分股的轉變,發覺這些資料正好見證戰後香港經濟的種種變遷。

恒生指數是以1964年7月31日為基數日,基數點是100點。當時香港只得英資的香港證券交易所(簡稱香港會),上市公司總數不過60多間,主要是外資大行。恒生銀行初時選取30間上市公司股票作為成分股,到1969年增加至33間,並且開始正式向外發布恒生指數。

恒指最初的30隻成分股(見附表),大部分屬英資4大行的公司,這4大行包括怡和(當時包括九龍倉)、和記黃埔(1978年合併)、太古及會德豐(1965年和記脫離會德豐)。其餘的公司,除了九巴和兩間紗廠外,亦是由外資操控,本地華資的經濟實力,根本無法相比。

若以行業分類,30隻成分股中,有8隻屬公用事業股,6隻是和航運相關的股份。銀行股只得1隻豐,地產股則有2隻,包括怡和系的置地及會德豐旗下的香港信託(後改名置業信託)。由此可見,上世紀60年代的香港經濟,仍以貿易航運為主,金融和地產業還未成為香港經濟的重要支柱。

1967年香港發生暴動,地產市道陷入低潮,一批新冒起的華資地產商把握機會,以低價吸納大量土地,之後在1972年一窩蜂將公司上市集資。幾間主要地產公司,包括長實、新鴻基、永泰(李兆基成立的地產公司)、新世界、信和、合和和恒隆,都是在這一年上市。

與此同時,英資大行見到航運業走下坡,地產市道蓬勃發展,便相繼將旗下擁有的船塢和貨倉用地,改為發展商業和住宅大廈。到80年代初,本地工廠的生產線紛紛北移,不少工廠用地、啤酒廠和牛奶公司牧場,亦改為興建私人屋苑。隨物業發展收益增加,地產公司的市值大幅上升,陸續有地產公司成為恒指成分股。到1987年,33隻恒指成分股,有超過10隻屬地產股。

97回歸前十多年,本地華資企業積極收購英資企業,逐步操控香港經濟命脈。1980年包玉剛成功收購九倉,1985年再透過九倉全面收購會德豐。1979年李嘉誠透過長實收購和黃,到1985年再透過和黃收購置地名下的港燈。在80年代初,李兆基亦透過恒基集團取得中華煤氣及油麻地小輪的控制權。怡和為了避免華資收購,不時要重整公司架構去鞏固控制權,並決定在1994年底終止在香港上市的地位。

97回歸後,中資企業對香港經濟的影響力逐漸增加。不少大型國企,相繼在香港以H股方式上市。現時恒指成分股已增至42隻,超過一半屬國企或中資企業。42隻成分股分為四類:11隻屬金融股、4隻屬公用事業股、7隻屬地產股,其餘歸入工商業股。由此可見,內地經濟及金融業的表現,對恒指及香港經濟的影響,遠較六、七十年代為大。

恒指最初的30隻成分股,現在只剩下7隻,包括中電、港燈和煤氣3隻公用事業股,以及控(之前豐)、九倉、太古及和黃(之前和記黃埔兩間公司)。這7隻僅存的成分股,到底哪一隻在過去數十年來表現最佳?留待日後和讀者再分析。




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出處: 壹週刊 | 2010-07-08 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月1日星期四

壹角度:三個「七一」改寫香港歷史

1842年,滿清政府簽訂《南京條約》,正式將香港島割讓給英國;1860年,再簽訂《北京條約》割讓九龍半島。到1898年,滿清政府又和英國政府簽訂《展拓香港界址專條》,出租新界大片土地;並根據《專條》,在當年7月1日「開辦施行」,年期99年。

就在這99年「借來的時間」,香港經濟在這處「借來的地方」急速發展。由於新界租約到1997年屆滿,香港在上世紀七十年代中期,開始出現政治前途的問題。

若非九七問題,英資有意撤退,相信本地各華資財團亦不會如此順利地收購大量英資企業和土地,在10多年的過渡期開始主導香港經濟命脈。從上世紀七十年代後期開始,香港人看見華資財團,一個又一個冒起,創造一個又一個的經濟奇蹟和神話。回想當時各華資財團的首腦,都被港人認同和推崇,相信他們可以在回歸後帶領香港經濟再闖高峰。

1997年7月1日,特區政府正式成立,香港人取代英國人治理香港。回歸一刻,當市民看見英國國旗降下,中國國旗徐徐升起,不期然令人對未來經濟及社會發展充滿憧憬。
但經過六年的實踐,市民看到特區政府的政策,往往只是為大財團服務。回歸前,英國政府將土地及特權分配給英資企業。回歸後,特區政府則將大量土地及特權分配給華資企業,甚至因分贓不勻而出現財閥互相對罵和指控的情況。

2003年7月1日,50萬港人不滿特區政府管治上街,促使董建華年多後腳痛下台。曾蔭權接替董建華出任特首初期,民望高企,市民期望公務員出身的曾蔭權,可以糾正董建華「商人治港」的政策,改變過往向華資大財團傾斜的施政方針。

只可惜,由小圈子選舉產生的特首,最終又是為少數人及大財團服務,而忽略廣大市民的利益。繼「商人治港」後,「公務員治港」同樣以失敗告終,中央政府進一步干預香港的管治。

過去數年,不少港人已無法忍受現有荒謬的政治經濟制度,採取激進方法去表達不滿。不論日後本地政制如何發展,特區政府和商界都很難得到市民的信任,社會分化在所難免。

筆者過去二十多年,從事公用事業方面的研究,認識到地產商和大財團在市場上的操控能力。九七回歸前後,目睹香港樓市的大起大跌,小市民損失慘重,生活質素倒退,但大地產商卻依然能夠賺個盆滿滿,不能不驚歎他們巧取豪奪,將土地及財富轉移的伎倆。今日大地產商變得聲名狼藉,成為市民「公敵」,可說咎由自取。

筆者感謝《壹週刊》的邀請,再次有機會在此撰寫評論文章。過去數月筆者正忙於搜集資料撰文,得朋友推介Joe Studwell撰寫的《Asian GodFathers: Money and Power in Hong Kong & South-East Asia》(中譯版《亞洲教父:透視香港與東南亞的金權遊戲》),以及Alice Poon撰寫的《Land and the Ruling Class in Hong Kong》。兩書都詳細論述地產商如何操控香港經濟,實在令筆者獲益良多。

日後筆者除了繼續評論經濟事務及公共政策外,亦會回顧過去數十年香港經濟的轉變,探究回歸前後各英資及華資財團的興衰,和讀者一同去了解這些財團如何取得操控香港經濟命脈的特權。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊
| 2010-07-01| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利