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2010年7月29日星期四

壹角度:地產商形象低落應自我反省

去年10月,恒地高調宣布旗下樓盤天匯以呎價7萬元「天價」售出,傳媒及政府便開始跟進天匯各單位的交易。到上月恒地宣布絕大部分交易告吹,警方高調展開調查,突然間富可敵國的地產商,由人民英雄變成人民公敵。

香港的面積只得1,100平方公里,人口大約700萬,沒有黃金石油等珍貴天然資源,亦沒有暢銷全球的高科技產品,卻能夠出產眾多財富超過100億元,甚至超過1,000億元的富豪,本應值得港人驕傲。只可惜過去十多年,港人目睹地產商財大氣粗的嘴臉,看盡各種巧取豪奪的營商手法,自然對他們「另眼相看」。

現時操控香港經濟命脈的華資地產商,大多是在上世紀70年代才開始冒起。二次大戰後,大量內地移民湧入香港,本地經濟高速增長,令房地產的需求大幅增加。5、60年代主要的華資地產商,包括許愛周、張祝珊和霍英東等人。霍英東在1953年創辦立信置業,並且首創「分期付款」和「賣樓花」兩個制度,對日後地產市道的發展有深遠的影響。

1967年暴動期間,地產市道陷入低潮,一批新冒起的華資地產商趁機以低價吸納大量土地。他們當中包括李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤和王德輝等人。這次低價吸納土地,亦為這些華資地產商日後壟斷地產市場鋪路。

1969年,遠東證券交易所成立,打破英資香港證券交易所的壟斷。到1971年和1972年,又有金銀證券交易所和九龍證券交易所相繼成立。隨幾間華資交易所的成立,香港股市進入了一個瘋癲時期,恒指在數年間上升數倍。一眾華資地產商,亦趁機在1972年上市集資,為日後收購土地籌集資金。

1973年股市泡沫爆破,恒指從高位1,775點下挫至1974年底的150點,地產業再次陷入低潮。1976年香港經濟復甦後,樓價持續上升,呎價突破1,000元,直到1982年因利率升,香港前途出現不明朗等因素才開始大幅向下調整。

1984年12月中英兩國簽署《聯合聲明》,限制每年土地供應不得多於50公頃。自此之後,本地樓價不斷攀升,平均樓價從1984年的低位每呎500多元回升,一直上升至1997年的每呎6,000多元,足足上升了超過十倍。本地幾間主要華資地產公司的股票投資回報,在這12年半的過渡期亦大幅升,每年超過20%,恒地甚至超過40%。

97回歸後,地產泡沫爆破,股市大跌,多間早前高價投地的地產公司瀕臨破產邊緣。首任特首董建華為了打救地產商,不惜動用過千億元公帑入市購買藍籌股,多次暫停賣地和出售居屋,但同時容許地產商以支持八萬五房屋政策為由,以超低價,甚至免地價,增建大量私營房屋,導致房屋供應大增,樓市從高位下挫近七成。樓市下挫,大量小業主變成負資產,但地產商依然能夠賺得豐厚利潤。

97年前地產商透過以低價收購農地及換地權益書囤積土地,將公用事業土地改變成住宅用地,獲取豐厚利潤。97年後地產商透過將土地發水,興建大量「縮水樓」去維持豐厚利潤。現時新樓的實用率,已經從6、70年代的超過九成,跌至只得六、七成。

本地的地產商從香港盡所有好處,但對社會的承擔卻少得可憐。難怪大部分地產商的公眾形象都十分低落,他們實應好好自我反省。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-07-29 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

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