壹週刊：各方努力推動藝術發展

曾任地產分析員的行政會議成員林奮強，幾年前成立智庫組織「香港黃金五十」，領導一群年輕人規劃香港未來五十年的發展方向。他們發表多份研究報告，當中包括推動香港的文化藝術發展。

長久以來，香港被人譏為文化沙漠，只着重潮流文化，忽略其他表演藝術的發展。不少人以為政府花費巨額公帑發展西九龍文娛藝術區，最終恐怕變成大白象，沒有足夠的市場需求去達致收支平衡。

然而，正如「黃金五十」的研究報告指出，香港絕非文化沙漠，每日都有大量多元化的文藝活動舉行。香港擁有相當多具備國際經驗的藝術人士，願意跨境或者回流香港參與建設藝術。每年香港藝術節的入座率達到九成以上，不少節目一票難求；當代藝術，包括電影藝術和攝影等，均享譽國際。

過去數十年，香港一直倚重發展地產和金融業，為港人及政府累積巨大財富，現在實在要停一停，想一想未來的發展方向。香港一直希望成為紐約、倫敦之後的第三大國際金融中心，以躋身「紐倫港」為榮；但在文化藝術發展方面，卻遠遠落後紐約和倫敦。

有評論說紐約和倫敦在文化藝術方面的發展已有超過200年的歷史，香港實在很難迎頭趕上。可是，我們若考慮香港所處的地理位置，正正是東西文化的匯聚處；由英國殖民統治至回歸中國，過去百多年的香港歷史亦正好提供藝術工作者不少創作空間。

若果我們與年輕人接觸，便知道過去三十年在香港成長的新一代，有更多機會接觸中西音樂、戲劇和舞蹈等表演藝術。不少年輕人渴望成為藝術工作者，發揮個人在藝術方面的才能。只可惜，香港一直缺乏足夠的表演場地；過去十多年，西九發展以「龜速」前進，令不少年輕藝術工作者失去一個大展拳腳的機會。

不錯，在今日數碼科技高度發展的年代，管弦樂、歌劇、話劇、舞蹈等傳統「真人」表演，既缺乏成本效益，又要顧及藝術效果，實在難以達到收支平衡，始終需要政府提供資助。表演藝術若能夠普及，可以提升市民的精神生活質素，擴闊思考空間，對平日生活和工作都有裨益。即使以經濟效益來說，藝術發展可以帶動旅遊業，創造不少就業機會。

現時獲政府資助的九大藝團，每年總收入（包括票房、政府資助、贊助和捐款）四億多元，當中約65%的收入來自政府資助。事實上，過去幾年，各藝團已積極努力拓展觀眾，爭取商界贊助和捐獻，政府資助的比率逐步下降。

例如香港管弦樂團，每年獲得太古集團數以千萬元計的贊助；而城市當代舞蹈團獲得創辦人曹誠淵捐出物業用作舞蹈中心，學費收入可以補貼舞蹈團的支出。亦有不少商界、政界和專業人士，出錢出力，不論個人政治理念，為各藝團出謀獻策。

「黃金五十」認為未來十年將有數以十萬計的港人踏入退休年齡，手上持有充裕現金，退休後享有充裕的時間，可以逛逛博物館，購票欣賞表演藝術。但文化藝術又豈能局限於少數「有閒」階級或者富裕一族？藝術應當普及發展。現在已「上岸」的企業老闆，應該讓年輕一輩作息有時，避免要求他們長時間工作，以致連欣賞或者參與表演藝術的演出也沒有時間。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-05-16|A008| 時事| 壹角度 By 林本利

am730：經濟人看世界 - 煤氣喜愛送紅股

 自1964年7月底至今，最初的恒指成分股只餘下七隻「死剩種」，包括煤氣(003)、電能(006)、中電(002)、滙豐控股(005)、太古(019)、和記黃埔(013)及九龍倉(004)。當中以煤氣的股價最低，徘徊二十多元左右，遠遠低於其他6隻股票的價格。

煤氣股價長期較低，令不少投資者忽略其驚人高增長，實際回報其實遠遠跑贏其他大藍籌股。煤氣懂得隱藏實力，不時藉派送紅股和特別股息令其股價不會暴升。單 是過去7個財政年度，除07年沒有派紅股外，其餘6個年度都有十股送一股紅股，自然攤薄盈利，令每股股價下降。如持10股煤氣，每股22元，合共市值 220元。10股送一股紅股後，變成11股，若盈利和市值維持不變，每股便值20元，下跌十一分一，即約9.1%。

煤氣於07年5月7日收市價19.02元，現時股價是20多元，表面沒有多大增長。若考慮期間共派6次「十送一」紅股，每10股手上多7.7股(見表)，單計紅股，每股已多賺0.77股，市值十多元。還未計期間股息！

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am730 | 2013-04-26 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

蘋果日報：樓市經已爆煲？

今年2月底政府再出招壓抑樓價，包括開徵雙倍印花稅，並將措施伸延至非住宅物業。過去一個多月，樓宇成交急降，有小業主劈價一成放售物業。剛巧房協「綠悠雅苑」正式開售，有四成中籤者放棄揀樓。

根據數字，近月樓價已開始稍為下調。中原指數連跌三周，由123.66點跌至121.83點；美聯的二手樓平均呎價（以建築面積計）由2月份的7,300元，下跌至3月份的7,241元。

政府自2010年2月開始推出壓抑樓價措施，率先調高2,000萬元豪宅印花稅，並收緊住宅按揭。之後樓市炒賣活動擴展至中小型單位，政府於是在2010年11月推出額外印花稅，試圖將炒家驅逐離場。樓市在2011年確實淡靜了大半年，樓價從高位下跌6至7%。

但踏入2012年樓市又回復熾熱，樓價很快突破97年高位，到9月份因美國推出第三輪量化寬鬆貨幣政策，更大幅飆升。即使政府一再出招壓抑樓價，包括向非本地居民開徵買家印花稅，並延長和調高額外印花稅，兼且一再收緊住宅按揭，樓價依然屢創新高。

現時樓價已高不可攀，即使息率偏低，仍脫離一般市民的購買力，供樓負擔比率超過五成。今年第一季住戶每月入息中位數不過21,000多元，二手樓平均呎價7,000多元，即一個月收入不足購買三呎樓，情況與1981年和1997年相若。樓市即使未爆煲，亦距離爆煲不遠。

筆 者認同政府過去幾年推出的壓抑樓價措施。這些措施被指損害自由市場，但倘若沒有這些措施，在資金氾濫的大環境下，住宅樓價又何止超越97年高位兩、三成？ 試看的士牌價，97年高峯期市區的士牌約350萬元一個，今年2月突破700萬元，升幅超過一倍。商舖的價格升幅，更是瘋癲。政府若不出招，住宅樓價的升 幅及日後跌幅將更大。

政府的如意算盤是住宅樓價平穩發展，等待未來幾年供應量增加，住戶收入上升，讓市民的購買力逐步追上樓價。日後樓價下滑，倘若跌幅過大和過急，政府亦可以放寬管制，讓投資者、炒家和非本地居民分批重返樓市，幫手托價。

當年董建華提出八萬五時，亦不是希望樓價會大跌，不料殺出亞洲金融風暴，樓價最終下跌七成，嚴重損害經濟。不知今次樓市爆煲後，香港經濟能否避過一劫。

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爽報 | 2013-04-19 |A23| 論壇| 蘋果日報| By 林本利

壹週刊：香港有個港口「不」發展局

若不是葵青貨櫃碼頭發生工潮，相信很少人會留意過去20多年的港口發展，更加不會知道原來香港港口發展局仍然存在。

政府早於1990年成立港口發展局，負責向政府提供港口規劃與發展方向的意見，成員包括港口設施經營者和使用者。若果登入香港港口發展局的網站（http://www.pdc.gov.hk），可以找到關於港口發展局的資料，包括職權範圍和成員名單。

回歸前，港口發展局在經濟局轄下。回歸後，首任特首董建華在2002年連任後重組政府架構，港口發展局改由經濟發展及勞工局局長葉澍堃出任主席，取代之前的胡應湘。還記得2003年葉澍堃宣布成立新的港口發展局，表明港口發展策略是政府的主要政策工作，為香港未來20年港口發展策略作出適時及深入的討論。

若細看當日港口發展局的成員名單，包括和黃的霍建寧、九倉的李唯仁、東方海外的董建成，以及其他貨櫃碼頭經營者的代表，便大概知道未來20年香港港口的發展，將會停濟不前。

事有湊巧，新的《證券及期貨條例》在2003年正式生效，規定持有本地上市公司5%或以上股權的股東，均需要向交易所申報，較以往持股一成或以上才需要申報的要求嚴格。新例生效後，公眾才知悉長和系主席李嘉誠自1990年起已經入股東方海外，持股量接近一成，剛好低於申報要求。不知道當日特首董建華在制定港口未來發展策略時，有沒有申報和李嘉誠在這方面的利益關係。

自從97回歸董建華當上特首後，香港的港口發展便一直「冬眠」，沒有寸進。1999年，董建華說為了加快香港經濟轉型，推動創新科技發展，擅自更改土地規劃，未經正常競投程序批出數碼港用地給李嘉誠二子李澤楷操控的公司。此外，又將位於大嶼山，原本規劃用作興建十號貨櫃碼頭的用地，改為興建迪士尼樂園。這個決定令香港短期無法增加碼頭泊位，需要花時間重新規劃，慢慢失去全球貨櫃吞吐量最高的領導地位。

大財團及其打手一直說香港貨櫃碼頭成本高，缺乏競爭力，航運中心地位遲早被內地港口取代。但實情是即使大財團收取全球最貴的貨櫃碼頭處理費，香港的貨櫃吞吐量依然有所增長。九號貨櫃碼頭在2003年落成後，幾年間葵青貨櫃碼頭吞吐量大幅增長五成，已差不多達到飽和，貨櫃愈疊愈高。若果貨櫃碼頭業是夕陽工業，香港又怎能收取全球最貴的處理費，讓大財團賺取過千億元的暴利？

正如一些研究物流業的學者所說，香港在貨櫃處理方面享有眾多優勢，包括營運效率高，海關稅局廉潔，國際航班頻密，法律、會計、保險等專業服務一流，還有尊重私有產權和法治精神，這一切都不是使用內地港口服務所能及。加上自2005年人民幣持續升值，令港商在內地經營成本上漲，大量內地人湧入香港購買本地進口貨，貨物經香港出口享有優質品牌等因素，政府若批地興建新貨櫃碼頭，又怎會沒有新經營者願意加入市場競爭？

根據政府網站資料，現時港口發展局已改由運輸及房屋局局長出任主席，但卻在職權範圍的網頁中，仍舊列明會通過經濟發展及勞工局局長向特首提供意見。自2007年，經濟發展及勞工局已不存在，這正顯示港口發展局早已名存實亡，變成港口「不」發展局。

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壹週刊 | 2013-04-18|A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆：碼頭風雲變電視風雲？

無綫《新聞透視》上周六突然抽起〈碼頭風雲〉報道，換上〈酒店變住宅〉，惹來自我審查質疑。較早前，無綫《東張西望》報道碼頭工潮，被指編採取態偏頗，通訊局接獲數以千計的投訴。既然有前科，又難怪今次被人質疑是否再有高層人士施壓，損害新聞言論自由。

客觀事實是本地地產商操控各行各業，電視及報章又要依靠廣告收入才能生存，故此若得罪地產商，後果可大可小。壹傳媒便因不時揭露地產商的醜聞，長期被他們杯葛，收不到一分一毫廣告費。

但以無綫收視率之高，又何須害怕地產商杯葛？電視廣播有限公司去年廣告淨收入高達37億元，增長近一成，稅後溢利17億元，增長一成多。地產商若杯葛無綫，恐怕自己會損失一個重要宣傳媒體。

況且今次無綫抽起〈碼頭風雲〉，改播〈酒店變住宅〉，不過是將和黃嚴磊輝的囂張嘴臉，換上長實趙國雄的失實說話。長實分拆雍澄軒，趙國雄說酒店單位可以租給自己或外母住，有誤導買家之嫌。無綫先播〈酒店變住宅〉，再播〈碼頭風雲〉，更突出大財團如何為富不仁。

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爽報 | 2013-04-16 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 七隻恒指「死剩種」(一)

 



恒指最初編製時，只得30隻成分股，之後逐步增加成分股數目，至今成分股多達50隻。歷年恒指成分股經過多次變動，最初30隻成分股只餘下7隻。

根據Datastream的資料，這7隻依然屹立不倒的成分股，由1973年1月1日至去年底的每年平均總回報(股息加股價升幅)如下表。

股市投資者若然在1973年1月投資100元購買中華煤氣(003)股票，一直持有至去年底，股票升值連同股息增值至接近20萬元，每年複式回報為20.9%。電能實業(006)每年平均回報是16.7%，較煤氣低4.2%。但這4.2%的差異，40年累積起來便是驚人數字，100元增值至4.8萬元，不及煤氣的四分一。這40年若投資恒指，連同每年3.6厘股息，每年平均回報是12.2%，100元增值至約10,000元，只及煤氣的二十分一，電能的五分一左右。




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am730 | 2013-04-05 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 公用事業回報極高

恒指由1964年7月底100點，升至去年底22,656點，每年平均升幅11.9%。連同每年3至4厘股息，每年平均回報率近16%。各分類指數中，公用事業指數遙遙領先，每年升幅有13.8%，去年底已升至51,797點，是恒指的2.3倍。

恒指和公用事業指數每年升幅相差不過1.9%，但經過48年零5個月，兩個指數可相差1.3倍。此外，公用事業股派息相對較高，總回報(股息加股價升幅)進一步拋離其他股份。

一般人以為公用事業股較為保守，因為回報較為穩定，股價波動較小，風險較低。若以資產定價模式去推算公用事業股的預期回報，由於風險權數(β)較細(一般小於1)，故此預期回報會較大市(恒指)為低。然而，預期歸預期，公用事業股的實際回報竟遙遙領先大市，低風險的投資可以換來極高的回報。

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am730 | 2013-03-22 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何計算投資回報率？

投資股票，股價可升可跌，投資者承擔一定風險，自然期望獲合理回報率。但不少投資者不懂得計算和比較回報率，以致容易被人誤導，蝕了錢還以為賺了錢。

如 2012年恒指年底收報22,656點，較2011年底的18,434點大升22.9%，不少投資者十分雀躍。他們卻忘記之前一年，即由2010年底至 2011年底，恒指由23,035點下挫至18,434點，下跌20%。即使2012年大幅回升22.9%，仍低於2010年底的水平(見表)。

恒指2 0 1 1 年挫20%，2012年升2 2 . 9 % ， 平均變幅有多少呢？

一 般簡單計算方法是將兩個數字(-20%及22.9%)加起來再除以二，即1.45%，每年平均增幅1.45%。這個計算方法叫數學平均法 (arithmetic mean method)。若以數學平均法計算每年平均回報率，往往誇大回報率。很明顯由2010年底至2012年底，恒指由23,035點下跌至22,656點， 又何來每年有1.45%的增幅呢？因此，要計算投資的實際回報率(actual rate of return)，便應該採用幾何平均法(geometric mean method)去找出複式回報率。下周會介紹幾何平均法。

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am730 | 2013-02-01 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何避開股災？

恒生指數是由恒生銀行屬下恒生指數有限公司負責計算及按季檢討。恒指以1964年7月31日為基數日，基數點為100點。初期成分股有30間上市公司，後來擴大至33間，到現在最多可以有50間上市公司成為恒指成分股。

早期恒指僅供恒生作內部參考資料，直至1969年11月才正式向外發報，當時指數是150點。由1964年7月底100點計，直至2012年底的22,656點，48年零5個月，每年平均升幅約12%，加上約3至4厘股息率，年均回報率約15%至16%。扣除年均通脹率4%至5%，實質回報率逾10%。
過去48年，恒指大上大落，每隔幾年便出現一次特大調整，跌幅逾40%。一名投資者投資100萬元買恒指成分股，每年投資回報有16%，三年後便賺到56萬元。到第四年遇到股災，恒指大跌四成，之前所有利潤便化為烏有。

到底如何可避開股災？據過去歷史數據，每逢恒指市盈率(PE ratio)接近20倍或以上，股息率(dividend yield)跌到不足2.5厘，恒指將出現大幅度調整(40%或以上) ，小股民實不應盲目跟風在高位追貨。以下資料可作參考：

據恒指公司自1973年5月數據，過去近40年恒指成分股平均市盈率約14至15倍，股息率3至4厘，每逢市盈率低於10倍時可放心入市；若近20倍便提高警覺，避開股災。

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am730 | 2013-01-25 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 投資市場十災

筆者授課時不時提醒學員投資切忌過分貪婪和恐懼，以免高價接貨，賤價出貨，血本無歸。過去近40年香港投資市場至少有十個大災，每次資產值跌逾四成，包括：

1.1973年股災：恒指由1973年3月的高位1,775點下挫至1974年12月的159點，不足兩年下跌92%。

2.惡性通脹災：港跟美加息抗高通脹，恒指由1981年7月的1,810點降至1982年12月的676點，累挫63%。

3.港匯災：港元匯價由1982年7月5.9港元兌一美元，瀉至1983年9月的9.8港元兌1美元，使政府推聯匯制度。

4.牌價災：政府大量發牌，加上經濟不景，令市區的士牌價由1981年3月的27萬元高位，下跌至1983年9月的13萬元；新界的士牌價更由20萬元下跌至不足一萬元。

5.期指災：1987年10月股災，恒指及期指由逼近4,000點大幅下挫50%至不足2,000點，期指好友傷亡慘重。

6.宏調災：1993年大量資金湧港，恒指由5,000點大幅上升至1994年1月的12,599點。之後中央政府推出宏觀調控政策，恒指在一年間跌至6,890點。

7.金融風暴災：九七回歸前後股市急升，1997年8月升至16,820點水平；之後爆發亞洲金融風暴，港元備受狙擊，一年間跌至6,545點，蒸發10,000點。

8.樓災：樓價自九七回歸後大幅回落，到2003年5月沙士期間下挫七成。

9.科網股災：1998年8月政府入市後恒指大幅回升，出現科網股泡沫，在2000年初爆破，恒指在18,398點高位跌至2003年的8,332點，同期電盈(008)股價大挫97%。

10.國企股災及金融海嘯：2007年國企股大升，恒指增至31,958點。港股直通車無望，金融海嘯爆發，恒指1年間跌至10,676點。

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am730 | 2013-01-11 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊 ：指數基金 退休準備首選

先鋒基金（The Vanguard Group）是美國最大的基金管理公司之一，創立於1974年，專門開發低收費的指數基金產品。公司創辦人約翰‧伯格（John C. Bogle）早於金融海嘯前，已不時批評金融市場種種唯利是圖的缺德行為。伯格近年撰寫的兩本書（《Enough: True Measures of Money, Business, and Life》和《The Clash of the Cultures: Investment vs Speculation》），特別針對金融界的投資行為，由以往創造價值的長線投資，轉為摧毀價值的短線炒賣。  

伯格感慨美國人原本是生活在美好的資本主義社會，享有民主自由；只可惜資本主義「過度」發展，人們不懂得「知足」，以致猖獗的貪婪摧毀了專業價值觀，摧毀了投資者對金融界從業員的信任，情況令人感到悲哀。  

普通市民努力工作，將部分收入儲起，交給專業基金經理代為投資，期望得到合理回報，有足夠積蓄安享晚年。但過去20多年，全球各地的金融市場先後被美國的金融大鱷衝擊，這些金融大鱷手上的資金不少來自小投資者。金融大鱷用別人的血汗錢在市場上買賣，散播謠言，把資產價格舞高弄低，濫發衍生工具，從中獲取巨額利潤。過度槓桿和過度投機的金融機構在金融海嘯中瀕臨破產，要動用納稅人的金錢打救，而當中不少金錢竟然落入製造海嘯的人袋中。  

伯格指出人們太過關心金融市場可能帶來的報酬，而忽略了市場搾取過多費用。人們忙搞短線投機買賣，避開長線和有價值的投資。金融市場太重視銷售和推銷，忽略與客戶建立信任關係。根據伯格的計算，過去50年美股的平均每年回報約11%，只要股票基金收取2%的費用，回報便跌至9%，50年後的股票價值失去一大半。  

因此伯格認為最簡單而又能幫助投資者節省費用，提高投資回報的方法，就是幫他們認購消極被動的指數基金和交易所買賣基金（Exchange Traded Fund，簡稱ETF）。既然長遠和平均而言，基金經理的表現不勝於大市，我們又何須付出巨額費用認購積極進取的股票基金？

香港的強積金制度已推行了12年，打工仔大部分的供款是用作認購與股票相關的基金。從去年消委會和安永的報告得知，強積金基金收費高、回報低是事實，基金經理在市場上買買賣賣，蠶食打工仔的血汗錢。實施半自由行後，打工仔若想轉換受託人，便要贖回基金，之後重新認購，恐怕要支付更多費用。

市民對強積金的信心已瀕臨崩潰，政府有關方面實應趕快作出補救。其中一個方案，就是由金管局作為公共受託人，推出一些簡單的指數基金和ETF產品，以低廉收費供打工仔認購。現時政府的財政儲備交由金管局負責管理和投資，按照過往六年平均回報率每年派息給政府。既然金管局已為政府管理財政儲備，多一個為小市民管理強積金的職能又有何困難？

以2012年為例，35隻強積金港股基金，平均回報率是22.9%，低於追蹤恒指的盈富基金25.6%的回報。35隻港股基金，18隻低於恒指22.9%的回報，最差一隻只得12.4%回報。

伯格在金融界縱橫60多年，他的著作道盡金融市場的貪婪腐敗，極需要全面改革，以挽回公眾對整個專業的信心。伯格慨嘆金融市場費用太多，價值太少；投機太多，投資太少；複雜太多，簡單太少；商業銷售太多，人品太少。他語重心長的話，實在值得我們反思。



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壹週刊 | 2013-01-10 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 李兆基又想搵著數

恒地主席李兆基建議政府讓地產商免補地價，將新界農地用作興建面積300平方呎、樓價約100萬元的住宅，以協助市民置業。  

每逢樓價大升時，地產商便以紓緩土地供應不足為由，向政府建議將農地、工業用地、電廠、煤氣廠、巴士廠，甚至兒童院、學校和醫院等社區設施用地，以低價甚至免補地價改為興建住宅。  

經過數十年的經營，地產商早已在政府架構內外建立龐大的利益網絡。不但以「延後利益」或者「內部認購」等方式利誘高官賤價批地，更在建築界、測量界、工程界，以至學術界等領域提供利益，好方便他們透過城規會及其他諮詢組織取得廉價土地。  

香港農業和工業式微，將這方面的土地改變用途，提供多些土地興建住宅、寫字樓、商舖和社區設施，本是符合公眾利益。奈何過去地產商的遊戲規矩是以低地價更改土地用途，之後製造供應不足現象，再以超高價出售物業，賺取五成，甚至七成的毛利率。  

李兆基建議以3,000多元呎價出售百萬元細單位，扣除每呎農地成本數十元和千多元建築成本，毛利率依然接近五成。新界偏遠地區的合理樓價本應是3,000多元一呎，在地產商限量供應，不願以合理補價更改用途，才造成樓宇供應不足，呎價過萬元的荒謬現象。  

觀乎恒地和李兆基的往績，這個免補地價建屋的建議明顯是要搵著數，並非真心想解決香港的住屋問題。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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爽報 | 2013-01-08 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何買樓致富？

提起樓市，肯定觸動不少港人的神經，對樓市既愛且恨。除了地產商外，不少港人也是透過物業投資致富。但亦有不少港人在高價入市，當樓價大跌時，物業變成負資產，最終無力償還貸款而走上破產之路。

過去20年，樓價大上大落，最大的得益者其實是地產商，一般小業主的得益並不多。若以中原城市領先指數來量度樓價升跌，1993年12月底開始時的指數是61.32，至2012年12月底指數報115.18，19年來升幅不過88%，平均每年上升約3.4%而已。

樓價每年升幅不過3.4%，但由於物業可帶來租金收入，每年平均租金回報率約3%至4%，租金和升值兩方面的投資回報每年合共約7%，算是不過不失。倘若投資者只付三成首期，其餘七成做按揭，透過槓桿投資便可以將回報率放大。

例如1993年底以100萬元購入物業，19年來樓價跟隨大市上升88%，現在市值188萬元。倘若投資者只付三成首期，即30萬元，其餘70萬元向銀行貸款做按揭，還款年期是19年。假設每月供樓款項剛好與租金相等，那麼當日投資30萬元，今日便升值了158萬元，升幅是五倍多，每年平均升值約10%。

筆者第一層的私樓投資便是在1993年，19年來除了自己買樓和換樓幾次外，亦幫父母和外父外母買樓和換樓，由細屋變大屋，逐步改善居住環境。19年來，慶幸自己沒有在高價入市，故此能夠累積財富。

過去19年樓價其實只上升88%，但期間卻大上大落。九七回歸前兩年，樓價大升一倍，回歸後大跌七成，過去四年又再大升一倍。如此大上大落，帶來巨大的財富再分配，讓地產商可以低價買地，高價售樓，亦令小業主因此而損失慘重。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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am730 | 2013-01-04 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：股票經紀強積金最大受益人

去年10月，消委會發表詳盡報告，顯示市場上523隻強積金基金整體投資表現欠佳，兼且收費高昂。強積金平均收費比率高達1.74%，遠高於其他國家的水平，包括英國（1.19%）、澳洲（1.21%）、新加坡（1.41%）和智利（0.56%）。以強積金資產總額4,000億元計算，各式各樣的收費每年高達70億元。

消委會報告發表後，隨即惹來各方關注，打工仔眼見強積金戶口被收費蠶食，自然感到憤怒。當時筆者想了解一下強積金1.74%的平均收費比率，當中包括什麼費用，是否包括經紀買賣佣金、印花稅、交易所徵費和其他交易費用（例如存倉費）。傳媒朋友代筆者向消委會和積金局查詢，得到的答案是1.74%的收費已經包括所有費用。

到去年11月，終於有答案。積金局委託安永做的行政成本顧問報告，揭示這1.74%的開支比率，主要由六個「受益人」瓜分。當中包括受託人、基金經理、保薦人、中介人、管理人和保管人。強積金的行政成本佔0.75%，投資管理費佔0.59%，餘下的0.4%是保薦人收費、受託人利潤和給予成員（僱主僱員）的回贈等。回贈亦當作開支，由打工仔支付，不是從受託人的收入中扣減。

這1.74%的開支比率，當中0.59%是投資管理費，是指管理強積金基金的費用，不包括基金經理買賣股票、債券或其他投資產品產生的交易費用。基金經理的收費，視乎基金類別，是否需要基金經理積極參與買賣。基金經理愈是主動出擊在市場上進行買賣，不單管理費較高，交易費用亦會大增。

根據消委會的研究報告，大部分的強積金股票基金都跑輸大市，這不單顯示基金經理投資眼光欠佳，還凸顯出交易費用極之龐大。

由2011年6月底至2012年6月底，恒指下跌了13.2%，收取3.42%的股息後，總投資回報是-9.78%。換言之，打工仔若認購追蹤恒指的盈富基金，連同經紀佣金和其他交易費用，損失大約是10%。但同期強積金香港股票基金的表現，平均是-13.53%，開支比率達1.91%。最差的基金更蝕掉22.83%，最佳的亦錄得8.11%的負回報；而最高開支比率接近3%。強積金香港股票基金平均回報較投資盈富基金低約3.5%，扣除約1.9%開支比率，仍差1. 6%。這1.6%的差額，相信大部分屬於交易費用，最大受益人是股票經紀。不少財務學方面的研究都顯示長遠而言，基金經理的平均表現不會跑贏大市。基金經理在市場上主動進行買賣，龐大的交易費用最終只會蠶食打工仔的強積金結餘。既然基金經理表現不勝於大市，打工仔又何須浪費巨額投資管理費、經紀佣金和其他交易費，去認購積極進行買賣的股票基金？因此，若要大幅度調低強積金開支比率，積金局應考慮要求受託人引入更多追蹤指數的基金，取代一些表現欠佳的基金。並且防止個別基金經理在市場上頻繁買賣，將打工仔的血汗錢轉移給股票經紀。不然，市民若對強積金制度失去信心，恐怕會要求政府負責提供退休保障。到時不單納稅人要背負繁重財政包袱，連整個金融界亦會損失每年過百億元（包括經紀佣金）與強積金相關的收益。




作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-01-03 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 樓價股價 齊升逾兩成

2012年，對投資者來說應該是滿意的一年。恒指由2011年底的18,434點上升至去年底22,656點，升幅約23%。反映樓價的中原指數，由2011年底的95.47點，升至上周的115.18點，升幅約21%。

去年樓價和股價同樣上升超過兩成，若參考歷史數據，兩者所處的情況則截然不同。去年恒指雖然上升23%，但市盈率處於較低水平，仍不足11倍，與歷史平均的14至15倍仍有一段距離。

恒指較2007年10月的歷史高位31,958點仍低約三成，但樓價則已升穿1997年的歷史高位。若不是政府頻頻出招打壓，恐怕去年平均升幅不止兩成多。

樓價及股價是反映資產的未來預計收益，而非過往表現；但歷史數據可以幫助我們從過去的資產泡沫中吸取教訓，避免承受巨大損失。根據中原的供樓負擔比率數據，過去近20年平均負擔比率約40%；現時是45%，已超過平均水平。日後息率只會向上調整，到時負擔比率將進一步上升。

還記得2007年8月，恒指正處於今日的水平（約23,000點），市盈率升穿18倍；中原樓價指數不過57點，供樓負擔比率約33%。當時投資者若選擇買樓作長線投資，現在已享受樓價倍增的回報。至於選擇炒股的人，之後三個月股價確實因炒「港股直通車」概念而大升三、四成，但不久便打回原形，到今日仍未返回家鄉。

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爽報 | 2013-01-01 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

時代論壇: 經世理財 - 公平與不公平貿易

過去數年，在社會和基督教群體中多了討論「公平貿易」這一議題。對經濟學家來說，當談到國際貿易，著眼點是市場是否開放、貿易是否自由。至於貿易得益的分配是否公平合理，經濟學家卻甚少觸及這個規範性議題。

　　

根據社企「公平點」的介紹，公平貿易是相對於現行國際貿易中一些不公平的運作方式而言的概念。透過推動公平貿易，給予一些受壓榨和被剝削的生產者及工人較公平的貿易條件，能更好地保障他們的權益，讓他們達致可持續發展。

　　

一個經常被引用關於公平貿易的例子就是咖啡的種植和銷售。跨國企業在全球建立大型咖啡連鎖店主導世界市場，以高昂價錢出售咖啡。可是連鎖店的巨額收益中，只有極小部份是歸於發展中國家的農民，他們在整個生產鏈上得不到公平合理的對待。同樣，跨國電腦公司以高價出售智能手機，但那些負責裝配手機的工人則被困在血汗工廠內工作，賺取極之低廉的工資，與電腦公司所賺的巨額利潤完全無法相比。

　　

事實上，發達國家給予農產品補貼，以高價收購本土農產品，再把農產品在其他國家傾銷，才是製造不公平貿易的主要原因。在科技產品方面，發達國家藉著資助科研，補貼產品的開發和生產。不少有良知的經濟學者（包括諾貝爾獎得主Joseph Stiglitz），指出發達國家在這方面的偽善。以美國為首的發達國家，一面要求發展中國家開放市場，特別是服務業及金融市場，一面保護自己的農業和服務業，給予不同的補貼，完全違背自由貿易的基本原則。

　　

基督徒除了要協助推廣公平貿易和杯葛不義商人外，還應避免過度消費和盲目相信產品包裝和宣傳。若有機會，可以透過公共空間指出現時國際貿易的種種不公義情況。若基督徒在政治上身居要職，便應秉行公義，致力推動真正的公平貿易，讓發展中國家的農民及工人，能夠真正享受到貿易及經濟增長的成果。

作者曾任教理大，現為教育中心校監

時代論壇: 第一三二二期.二○一二年十二月三十日 

am730：經濟人看世界 - 切忌貪字得個貧

最近翻看2003年11月接受無綫電視節目「財經透視」的專訪，回顧一下自己當時的投資心態和生活方式。發覺9年前的投資策略和生活習慣，與今天大同小異。03年是香港慘痛的一年，香港飽受沙士疫症打擊，社會彌漫一片悲傷情緒，樓價和股價大幅下挫，失業率升穿8%，破產及負資產數字屢創新高。

筆者相信，將收入儲起用作投資，購買資產的資金是未來兩三年都毋須動用的錢。倘若明知未來幾年需要動用資金，便不應貿然入市，避免因急於套現而被迫賤賣資產。過去數十年的經驗顯示，只要投資者抱中長線的投資心態，清楚資產的質素，經過一段時間後始終有所收成。

問題是港人一向熱衷短期炒賣，每年賺7%至10%的實質回報，對個別人士來說並不吸引。他們情願短時間內博一博，奢望以小博大，大做槓桿，三兩年之內乘勢賺一筆，獲利數倍。可惜事與願違，突如其來的大浪打來，不單輸掉之前賺的，還要負債纍纍，最終走上破產之路。

筆者曾提到複式回報的驚人威力，假設每年投資回報十分穩定。例如平均每年賺10%，7年資產值便翻一番。平均每年賺15%，不足5年資產值便翻一番。但若投資者過於進取，沒有量力而為，在股價樓價將近見頂時仍入市博一博，當資產價格大跌一半或以上時，便難以收復失地，要多等十年八載資產價格才回到之前的水平。

倘投資者97年入市買樓，不少要等到今年才返家鄉，買李嘉誠的嘉湖山莊就仍要輸錢。2000年相信李澤楷買電訊盈科(008)，相信有生之年亦無望見到142元的股價。07年跟四叔買國企股，現在股價仍跌近半。故此，投資者切忌跟風，相信名牌，以免貪字得個貧。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

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am730 | 2012-12-28 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：680萬牌價的士成「奪命金」？

自從今年九月美國聯儲局推行新一輪量化寬鬆貨幣政策後，大量資金流入香港，樓價股價持續上升。政府一再推出措施壓抑住宅樓價後，資金便轉而流向其他投資市場，商鋪、寫字樓、車位、工貿和工廠大廈的價格也不斷攀升，就連市區的士牌價亦暴升至680萬元一個。

基本經濟學和財務理論告訴我們，一項資產的現值，可反映該項資產的未來收入。近年住宅樓宇供應不足，租金大幅上升，帶動樓價上升。加上利率處於極低水平，自然吸引投資者入市買樓收租。

至於的士牌價，同樣應該反映的士租金收入；而租金收入，取決於的士服務的供求。我們若仔細分析數據，便很難理解的士牌價何以高達680萬元一個。

自從政府在1998年增發200多個的士牌照後，十多年來全港的士牌照數目便維持不變。現時牌照總數共18,136個，當中包括15,250個市區的士牌，2,838個新界的士牌和50個大嶼山的士牌。的士服務供應受到限制，自然有利牌價上升。

然而，的士牌價不單受供應影響，還取決於市場需求。九七回歸時，市區的士牌價創出新高，達到350萬元一個，當時的士平均每日載客量達到130萬人次。2011年，的士牌價一度突破500萬，但載客量已跌至每日不足100萬人次，足足跌去24%！過去數個月，的士牌價急升，高見680萬元一個，較年初低 位上升接近四成，遠遠高於同期住宅樓價和恒指兩成多的升幅。牌價飆升，但的士載客量卻進一步下滑，跌至每日只得92萬人次，牌價與載客量背道而馳。

若再細看的士行業的經營狀況，不禁令人感到憂慮。由1997年至2011年，領牌的士車輛數目由17,827輛微升至18,126輛，增幅不到2%，但同期涉及的士意外的車輛數目，卻大幅度攀升，由3,346輛上升至4,259輛，飆升了27%。


事實上，2011年涉及交通意外的車輛共21,078輛，較1997年的21,568輛為低。整體意外數字下降，但涉及的士意外的數字則大幅上升。去年每 1,000輛的士，便有235輛涉及交通意外，的士意外率直逼公共小巴意外率（每千輛262輛涉及意外）。不知的士意外率上升是否和的士司機工作壓力大增 有關。司機為了搶客或多開一兩轉，要開快車，甚至長時間工作，因休息不足而產生意外。

最值得深入研究的數字就是的士全年行駛公里數字，由1997年19億 公里上升至2011年23億公里，上升約20%。的士乘客量大減，但行駛公里卻大增，到底是多了長途乘客，抑或是搵食艱難，司機要空車到處覓客，浪費大量 時間和燃料費？
  

現時的士每日租金（兩更計）大約700至800元，一個月租出20多日，扣除維修、牌費、保險費、稅款等支 出，淨租金收入每月不到18,000元，租金回報率不到3%。的士司機若以680萬元購入的士，支付三成首期，向財務機構貸款七成，分25年還款，每月仍 要供款超過20,000元，根本沒有足夠收入供款。最近傳媒報導個別的士司機向遊客濫收車資，不知是否為了要供車會或交租而鋌而走險。

政府有關方面實應正 視的士行業的經營狀況，研究的士牌價暴升，「黑的士」橫行，意外率上升和服務質素下降的原因。不要讓的士行業淪為「奪命金」，令乘客和司機成為制度下的犧 牲品。



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壹週刊 | 2012-12-27 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 豪宅應繳雙倍BSD

地產建設商會反對政府開徵買家印花稅（BSD），認為損害香港經濟運作和國際聲譽，妨礙地產商收購舊樓重建，要求本地公司和三千萬豪宅可獲豁免BSD。

相信絕大部份港人聽到地產商的要求，都會感到可笑。其實政府亦已順應地產商的訴求，願意退回重建項目已繳交的BSD。但地產商依然要求多多，甚至還向政府官員「發火」，威脅會叫停私人收購舊樓活動。

政府開徵BSD，顯然是因為樓市被一小撮地產商操控，一手樓價格已完全脫離市民購買力。過去五年，每年新樓落成量不足一萬個，當中還有兩三成單位售賣給非本地居民。在供應嚴重不足下，樓價又焉能不急升？過去已有不少證據顯示，大量來歷不明的資金流入樓市，相信和「洗黑錢」活動有關，這些不法活動早已損害香港經濟運作和國際聲譽。倘若金管局嚴格追查資金來源，相信情況類似美國，不少本地金融機構有份協助洗黑錢。

內地貪官污吏和暴發戶在港置業，不少是純粹作為「炫耀性」消費，樓價越高，他們的滿足感越大。地產商可以先大幅調高售價，再退回BSD。反正地產商毛利率超高，往往超過50％，實毋須為區區15％ BSD而發火。

政府亦可考慮向三千萬以上豪宅這類奢侈品徵收雙倍BSD（即30％），以滿足內地富豪的虛榮心。

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爽報 | 2012-12-25 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 不要為財富煩惱

美國聯儲局在9月推出第三輪量化寬鬆貨幣措施(QE3)後，本地樓市股市持續升了一段時間，連帶其他投資工具如車位、商舖、寫字樓和的士牌等價格同飆升。

自二千年科網泡沫爆破後，聯儲局藉減息救市。01年「九一一」事件後，減息速度加快，聯邦基金利率低見1厘，結果製造樓市泡沫和次按風暴。04年起加息，每次0.25厘，十多次加息後，樓市泡沫終爆破，與次按相關證券價格急跌，直接間接觸發金融海嘯。該局重施故技，大幅調低利率至0至0.25厘，又大量印鈔買債，試圖振興經濟。在聯繫匯率制度下，香港被迫跟隨美國減息，市場資金泛濫，自然推高資產價格，製造資產泡沫。不少投資者和投機者不理會未來息率走勢，亦不理投資回報率，只求短期買賣獲利，結果進一步推高資產價格至不合理水平。

筆者不時提醒學員，投資時一定要抱中長線(至少兩、三年)持有資產心態，不要單顧短期利潤。決定購資產時須反躬自問，未來兩、三年有否足夠財力續持資產，不會被迫賤賣資產。若購入高風險資產如股票和物業，是否有信心每年可賺逾10%實質回報。若缺乏信心便不應隨便入市，承擔過高風險。若要測試風險承擔能力，最有效方法是當持有高風險資產時，是否仍能安然入睡，專注平日工作，不為所持資產價格上落而感煩惱，茶飯不思。若答案是「否」，那麼你或不宜續持這些資產，應趁早沽出，以免影響正常生活。

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