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2010年7月29日星期四

壹角度:地產商形象低落應自我反省

去年10月,恒地高調宣布旗下樓盤天匯以呎價7萬元「天價」售出,傳媒及政府便開始跟進天匯各單位的交易。到上月恒地宣布絕大部分交易告吹,警方高調展開調查,突然間富可敵國的地產商,由人民英雄變成人民公敵。

香港的面積只得1,100平方公里,人口大約700萬,沒有黃金石油等珍貴天然資源,亦沒有暢銷全球的高科技產品,卻能夠出產眾多財富超過100億元,甚至超過1,000億元的富豪,本應值得港人驕傲。只可惜過去十多年,港人目睹地產商財大氣粗的嘴臉,看盡各種巧取豪奪的營商手法,自然對他們「另眼相看」。

現時操控香港經濟命脈的華資地產商,大多是在上世紀70年代才開始冒起。二次大戰後,大量內地移民湧入香港,本地經濟高速增長,令房地產的需求大幅增加。5、60年代主要的華資地產商,包括許愛周、張祝珊和霍英東等人。霍英東在1953年創辦立信置業,並且首創「分期付款」和「賣樓花」兩個制度,對日後地產市道的發展有深遠的影響。

1967年暴動期間,地產市道陷入低潮,一批新冒起的華資地產商趁機以低價吸納大量土地。他們當中包括李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤和王德輝等人。這次低價吸納土地,亦為這些華資地產商日後壟斷地產市場鋪路。

1969年,遠東證券交易所成立,打破英資香港證券交易所的壟斷。到1971年和1972年,又有金銀證券交易所和九龍證券交易所相繼成立。隨幾間華資交易所的成立,香港股市進入了一個瘋癲時期,恒指在數年間上升數倍。一眾華資地產商,亦趁機在1972年上市集資,為日後收購土地籌集資金。

1973年股市泡沫爆破,恒指從高位1,775點下挫至1974年底的150點,地產業再次陷入低潮。1976年香港經濟復甦後,樓價持續上升,呎價突破1,000元,直到1982年因利率升,香港前途出現不明朗等因素才開始大幅向下調整。

1984年12月中英兩國簽署《聯合聲明》,限制每年土地供應不得多於50公頃。自此之後,本地樓價不斷攀升,平均樓價從1984年的低位每呎500多元回升,一直上升至1997年的每呎6,000多元,足足上升了超過十倍。本地幾間主要華資地產公司的股票投資回報,在這12年半的過渡期亦大幅升,每年超過20%,恒地甚至超過40%。

97回歸後,地產泡沫爆破,股市大跌,多間早前高價投地的地產公司瀕臨破產邊緣。首任特首董建華為了打救地產商,不惜動用過千億元公帑入市購買藍籌股,多次暫停賣地和出售居屋,但同時容許地產商以支持八萬五房屋政策為由,以超低價,甚至免地價,增建大量私營房屋,導致房屋供應大增,樓市從高位下挫近七成。樓市下挫,大量小業主變成負資產,但地產商依然能夠賺得豐厚利潤。

97年前地產商透過以低價收購農地及換地權益書囤積土地,將公用事業土地改變成住宅用地,獲取豐厚利潤。97年後地產商透過將土地發水,興建大量「縮水樓」去維持豐厚利潤。現時新樓的實用率,已經從6、70年代的超過九成,跌至只得六、七成。

本地的地產商從香港盡所有好處,但對社會的承擔卻少得可憐。難怪大部分地產商的公眾形象都十分低落,他們實應好好自我反省。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-07-29 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月22日星期四

壹角度:投資煤氣百元變十多萬

恒指以1964年7月31日為基數日(指數=100點),最初只有30隻成分股。經過40多年的變動,到現在只剩下7隻股票仍然屬於恒指成分股。這7隻「死剩種」,哪一隻表現最佳呢?

筆者曾經嘗試尋找這7隻股票過往的股價和派息資料,最終從Datastream中找到相關資料,最早可以追溯至1973年1月1日。要比較各間公司的投資回報,我們不能單單看股價升跌和股息有多少。在過去30多年,公司可能將股票分拆,或者合併,亦有可能分派紅股、配股,或者回購股份,故此我們必須調整公司股票價格,去反映上述因素。然後再加上經調整股價後的股息,並假設所有股息用作購買同一股票,便可以找到長期持有這隻股票的總回報。

資料顯示,7隻自1964年到現在依然「健在」的恒指成分股,煤氣表現一枝獨秀,遠遠拋離其餘六隻股票。假設投資者在1973年1月1日持有市值100元的煤氣公司股份,並且將歷年股息繼續投資購買煤氣,這100元的最初投資到2010年6月底已升值至超過14萬元。37年半上升了千多倍,每年增長率達21.4%,遠高於同期恒指約13%的增長(指數升幅加每年股息)。

現時煤氣公司主席李兆基,是在上世紀70年代末期開始增持該公司股份,到1983年成為大股東並出任公司主席。若由1983年開始計算,煤氣每年的增長(或回報)率,更達到24.3%。由此可見,李兆基確實眼光獨到,不愧被股民封為「亞洲股神」。

緊隨煤氣後面的是由李嘉誠控制的港燈,每年增長率16.5%,較煤氣低約5%。但不要看輕這每年5%的回報率,若以37年半累積計算,連本帶利可以相差近四倍。1973年用100元投資港燈,到去年底升值至約3萬1千元,但若投資煤氣,則可獲超過14萬元,相差近四倍。

本地的另一間電力公司,長期表現略遜港燈。但中電由1978年至1993年,曾經出現過15年黃金時期,每年平均增長率超過30%(即兩年半翻一番)。1992年中電獲政府批准延續利潤管制計劃15年至2008年,以及投資600億元興建新電廠和其他輸電設施,更令股價攀上高峰。之後本地電力需求增長放緩,中電的增長大幅放緩,每年回報只得6%。

控的投資回報表現排第四,每年增長率15.3%,略低於中電。但我們若計算豐銀行在1990年宣布重組結構成立控,變相遷冊英國,到2003年控收購美國消費融資公司(Household International),這13年間每年增長率達30%,可算是控的黃金時期。之後美國業務出現嚴重虧損,控表現一落千丈,2003年至今出現負增長。

和黃亦曾經歷過高速增長。自李嘉誠在1979年成功收購和黃,到1999年以高價出售英國電訊業務(Orange),賺取過千億元利潤,這20年和黃的每年增長率超過30%。但自2000年後,股價便受3G投資虧損拖累,至今已下跌超過一半,大幅拉低和黃過去37年半的投資回報。至於太古和九倉,表現一直較為平穩,每年增長與恒指相差約1%。

過去數十年,煤氣為何能夠脫穎而出,股價表現跑贏控及和黃?筆者日後再和讀者分析。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-07-22| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月15日星期四

壹角度:發展足運要另起爐灶

過去一個月,全球各地掀起一股世界盃足球熱潮。事實證明,足球始終是世界上最受歡迎的體育運動。

還記得去年12月的東亞運動會,港隊爆冷奪得金牌,令港人感到興奮和鼓舞。特區政府隨後公布足球發展顧問報告,提出40多項推動本地足運的建議,希望能夠在未來10年,令港隊在國際足協的排名,由去年的143名,上升至前80名內。

關心本地足運發展的人,都會為過去20多年香港足球水準日漸低落而感到痛心。上世紀5、60年代是香港足球的黃金時期,香港曾經是亞洲足球王國,當時不少本地球員代表中華民國南征北戰,更曾參與奧運會決賽周賽事。

1968年本地足球實行職業化後,不少球隊班主願意以高薪聘用外援,致力提高本地足球水準。70年代,日本經常是港隊腳下敗將,南韓和北韓面對港隊,亦不能穩操勝券。

過去20多年,日本及南韓的足球水準不斷提升,今屆世界盃兩隊最後都能殺入16強。至於北韓,在外圍賽不被看好下,亦能成功闖入決賽周。至於港隊的戰績,則每況愈下,不斷倒退,自1985年後,更未嘗在外圍賽分組賽中出線。

政府公布的報告書,希望能夠在5至10年內令香港足球面貌煥然一新,達到世界水平。但政府願意投入的資源,卻少得十分可憐,只承諾增建20多個人造草地球場,以及增加對足總的資助,預計足總未來5年會花7,500萬至1億元用作聘請人才及增加設施。

現時康文署轄下可供預約的天然草地及人造草地足球場,只得70多個,即每10萬人口,只得1個足球場。而且不少球場位處偏遠地區,面積亦不符合國際標準。即使球場數目倍增,仍遠低於國際一般水平。在德國,每3,500個人,便有1個足球場。

其實要發展足運,足球場地和訓練設施等「硬件」還屬次要,更重要的就是行政管理、訓練和推廣等「軟件」。政府官員批評足總管理失當,架構充滿利益衝突,但仍寄望足總能夠自行改革,協助落實推行報告書內各項建議。

政府寄望足總改革,倒不如鼓勵各球會有心人,脫離足總另起爐灶,成立香港超級聯賽。每支球隊每年班費必須超過一千萬元,球會要有完善的組織和管理,聘用優秀的外援,以及推行長遠的青少年足球訓練計劃。

上世紀80年代,英格蘭球壇面對球隊管理欠佳及設施不足的問題,接二連三發生球場慘劇,便是藉多間球會脫離足總,在1992年成立英格蘭超級聯賽而起死回生。今日英超聯已經是全球最多觀眾,以及收入最高的聯賽。

政府亦應投放更多資源推動足球發展。現時本地9個主要表演藝術團體,每年獲得政府資助2億多元,平均每個藝團有近3,000萬元。但政府對足球運動的資助,每年不過1,000萬元。政府初期可以透過設立獎金、等額資助,或者稅務寬減,鼓勵商界支持足運。70年代本地足球蓬勃發展,便是因為得到商界大力支持,當中包括怡和、九巴、電話、精工、寶路華及星島等球會。

現時本地至少有10個財團每年盈利超過100億元,將小部分盈利用作支持足運,可以提供更多就業機會給熱愛足球的青少年。這除了收到宣傳效果外,還有助改善財團的公眾形象,實在是一個很好的社會投資。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-07-15 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月8日星期四

壹角度:恒指成分股見證香港經濟變遷

潮流興懷舊,筆者近日查閱過去40多年恒指成分股的轉變,發覺這些資料正好見證戰後香港經濟的種種變遷。

恒生指數是以1964年7月31日為基數日,基數點是100點。當時香港只得英資的香港證券交易所(簡稱香港會),上市公司總數不過60多間,主要是外資大行。恒生銀行初時選取30間上市公司股票作為成分股,到1969年增加至33間,並且開始正式向外發布恒生指數。

恒指最初的30隻成分股(見附表),大部分屬英資4大行的公司,這4大行包括怡和(當時包括九龍倉)、和記黃埔(1978年合併)、太古及會德豐(1965年和記脫離會德豐)。其餘的公司,除了九巴和兩間紗廠外,亦是由外資操控,本地華資的經濟實力,根本無法相比。

若以行業分類,30隻成分股中,有8隻屬公用事業股,6隻是和航運相關的股份。銀行股只得1隻豐,地產股則有2隻,包括怡和系的置地及會德豐旗下的香港信託(後改名置業信託)。由此可見,上世紀60年代的香港經濟,仍以貿易航運為主,金融和地產業還未成為香港經濟的重要支柱。

1967年香港發生暴動,地產市道陷入低潮,一批新冒起的華資地產商把握機會,以低價吸納大量土地,之後在1972年一窩蜂將公司上市集資。幾間主要地產公司,包括長實、新鴻基、永泰(李兆基成立的地產公司)、新世界、信和、合和和恒隆,都是在這一年上市。

與此同時,英資大行見到航運業走下坡,地產市道蓬勃發展,便相繼將旗下擁有的船塢和貨倉用地,改為發展商業和住宅大廈。到80年代初,本地工廠的生產線紛紛北移,不少工廠用地、啤酒廠和牛奶公司牧場,亦改為興建私人屋苑。隨物業發展收益增加,地產公司的市值大幅上升,陸續有地產公司成為恒指成分股。到1987年,33隻恒指成分股,有超過10隻屬地產股。

97回歸前十多年,本地華資企業積極收購英資企業,逐步操控香港經濟命脈。1980年包玉剛成功收購九倉,1985年再透過九倉全面收購會德豐。1979年李嘉誠透過長實收購和黃,到1985年再透過和黃收購置地名下的港燈。在80年代初,李兆基亦透過恒基集團取得中華煤氣及油麻地小輪的控制權。怡和為了避免華資收購,不時要重整公司架構去鞏固控制權,並決定在1994年底終止在香港上市的地位。

97回歸後,中資企業對香港經濟的影響力逐漸增加。不少大型國企,相繼在香港以H股方式上市。現時恒指成分股已增至42隻,超過一半屬國企或中資企業。42隻成分股分為四類:11隻屬金融股、4隻屬公用事業股、7隻屬地產股,其餘歸入工商業股。由此可見,內地經濟及金融業的表現,對恒指及香港經濟的影響,遠較六、七十年代為大。

恒指最初的30隻成分股,現在只剩下7隻,包括中電、港燈和煤氣3隻公用事業股,以及控(之前豐)、九倉、太古及和黃(之前和記黃埔兩間公司)。這7隻僅存的成分股,到底哪一隻在過去數十年來表現最佳?留待日後和讀者再分析。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-07-08 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

2010年7月1日星期四

壹角度:三個「七一」改寫香港歷史

1842年,滿清政府簽訂《南京條約》,正式將香港島割讓給英國;1860年,再簽訂《北京條約》割讓九龍半島。到1898年,滿清政府又和英國政府簽訂《展拓香港界址專條》,出租新界大片土地;並根據《專條》,在當年7月1日「開辦施行」,年期99年。

就在這99年「借來的時間」,香港經濟在這處「借來的地方」急速發展。由於新界租約到1997年屆滿,香港在上世紀七十年代中期,開始出現政治前途的問題。

若非九七問題,英資有意撤退,相信本地各華資財團亦不會如此順利地收購大量英資企業和土地,在10多年的過渡期開始主導香港經濟命脈。從上世紀七十年代後期開始,香港人看見華資財團,一個又一個冒起,創造一個又一個的經濟奇蹟和神話。回想當時各華資財團的首腦,都被港人認同和推崇,相信他們可以在回歸後帶領香港經濟再闖高峰。

1997年7月1日,特區政府正式成立,香港人取代英國人治理香港。回歸一刻,當市民看見英國國旗降下,中國國旗徐徐升起,不期然令人對未來經濟及社會發展充滿憧憬。
但經過六年的實踐,市民看到特區政府的政策,往往只是為大財團服務。回歸前,英國政府將土地及特權分配給英資企業。回歸後,特區政府則將大量土地及特權分配給華資企業,甚至因分贓不勻而出現財閥互相對罵和指控的情況。

2003年7月1日,50萬港人不滿特區政府管治上街,促使董建華年多後腳痛下台。曾蔭權接替董建華出任特首初期,民望高企,市民期望公務員出身的曾蔭權,可以糾正董建華「商人治港」的政策,改變過往向華資大財團傾斜的施政方針。

只可惜,由小圈子選舉產生的特首,最終又是為少數人及大財團服務,而忽略廣大市民的利益。繼「商人治港」後,「公務員治港」同樣以失敗告終,中央政府進一步干預香港的管治。

過去數年,不少港人已無法忍受現有荒謬的政治經濟制度,採取激進方法去表達不滿。不論日後本地政制如何發展,特區政府和商界都很難得到市民的信任,社會分化在所難免。

筆者過去二十多年,從事公用事業方面的研究,認識到地產商和大財團在市場上的操控能力。九七回歸前後,目睹香港樓市的大起大跌,小市民損失慘重,生活質素倒退,但大地產商卻依然能夠賺個盆滿滿,不能不驚歎他們巧取豪奪,將土地及財富轉移的伎倆。今日大地產商變得聲名狼藉,成為市民「公敵」,可說咎由自取。

筆者感謝《壹週刊》的邀請,再次有機會在此撰寫評論文章。過去數月筆者正忙於搜集資料撰文,得朋友推介Joe Studwell撰寫的《Asian GodFathers: Money and Power in Hong Kong & South-East Asia》(中譯版《亞洲教父:透視香港與東南亞的金權遊戲》),以及Alice Poon撰寫的《Land and the Ruling Class in Hong Kong》。兩書都詳細論述地產商如何操控香港經濟,實在令筆者獲益良多。

日後筆者除了繼續評論經濟事務及公共政策外,亦會回顧過去數十年香港經濟的轉變,探究回歸前後各英資及華資財團的興衰,和讀者一同去了解這些財團如何取得操控香港經濟命脈的特權。




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊
| 2010-07-01| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利