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2015年5月28日星期四

壹週刊(壹角度):重建公務員樓 符合公眾利益

今年一月特首梁振英發表施政報告前,有傳媒披露政府會推出重建公務員樓政策,藉此釋放更多市區優質地皮,增加房屋供應量。但後來發覺施政報告內容完全沒有觸及有關政策,反而提到會協助重建石硤尾大坑西邨,興建5,000個出售單位。當時相信令不少居住在沒有電梯的公務員樓、行動不便的長者感到十分失望。

事隔四個月,終於有突破性進展。近日發展局表示,房協同意明年初推出先導計劃,代合資格的公務員樓業主向政府繳付餘下的三分二地價,並會以市價至高於市價一成的樓價收購單位。房協完成收購後,把土地用作興建資助出售房屋,以低市價售賣給合資格的申請人士。公務員樓業主出售單位給房協後,可以錄表資格購買房協的二手單位,毋須入息審查。

公務員樓的重建問題,是歷史遺留下來的問題。上世紀五十年代,香港人口急增,住屋問題嚴重。港英政府在1952年推出公務員建屋合作社計劃,以約三分一的地價批出土地,讓合資格的公務員以合作社形式興建房屋。到1993年,政府修改條例,合作社只要取得75%社員同意,便可解散和進行分契。但業主若想將單位出售給私人發展商重建,要先補回三分二的地價,金額十分龐大。

發展商知道業主沒有十足業權,亦不會願意以同區面積相若的單位作為賠償。兩年多前,已有公務員樓業主向政府反映重建時所遇到的障礙,希望政府能夠提供協助。但基於公平原則,政府實在很難豁免業主補地價,讓發展商重建,藉此增加房屋供應。

經過兩年多研究,發展局近日提出的重建計劃,確實有助解決問題,方便日後重建公務員樓。房協以市價(或高於市價一成)收購公務員的單位,代為支付餘下的三分二地價,並且讓業主以綠表購買房協的二手資助出售房屋,確實可以提供誘因,讓業主出售單位給房協進行重建。但計劃要得到100%業主同意,門檻實在太高,個別業主可能叫價過高而令整個計劃胎死腹中。

因此,房協(或發展局)實應考慮降低門檻,例如下調至75%(與分契要求一致)或80%(與強制收購一致),以便計劃能夠順利開展。房協收購公務員樓後,若把土地用作興建資助出售房屋,政府在補地價方面會提供優惠,可以降低房協的發展成本和風險。然而,不少公務員樓位處市區優質土地,重建後的價值可以很高。只要房協計算清楚重建後的得益高於發展成本(包括補足地價),政府不宜限制房協只能興建資助出售房屋,房協亦不應局限計劃只適用於面積超過10,000平方呎的地盤。

另外,業主出售單位給房協後,可以綠表資格申請房協的資助出售房屋。但事實上,房協未補價的資助出售單位(主要是夾屋)只得萬多個,在二手供應嚴重不足的情況下,恐怕有關政策只會進一步推高樓價,令未補價的售價更接近市價。政府應考慮讓業主選購房委會轄下總共30多萬個未補價的居屋和租置單位,以增加業主的選擇。

政府及房協推出重建公務員樓先導計劃,以及平民屋宇有意重建大坑西邨,都是希望解決歷史遺留下來的重建問題,發展商都表明不會從中取利,只希望增加房屋供應,方便長者和有意置業的年輕人,計劃符合公眾利益,值得支持。若然上述計劃成功,日後可以採用類似模式去重建數十萬個未補價的資助出售房屋(包括夾屋、居屋和租置單位)。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2015-05-28 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊(壹本萬利 ):如何篩選恒指成分股?

筆者二○一○年決定提早退休,開展人生下半場。當時決定退休後的投資組合,當中七成(包括自用物業)是房地產、一成是股票、一成是本地企業債券,餘下一成是人民幣及港幣。

退休人士應如何選股呢?由於買股是準備作中長線投資,故此應優先選擇那些有穩定業績、派息較高和業務清晰的股票。

恒生指數50隻成分股中,其實可以選擇的不多,只得10隻左右。首先,由於個人資產組合中已有七成是香港的房地產,故此毋須購入本地地產股。當時反而選擇購入仍未屬於恒指成分股的領匯,貪其高息,業務增長穩定。

至於本地金融股,個人獨愛恒生和中銀(兩股近期都大升)。本身是恒生的長期客戶,對銀行的發展自然較熟悉;至於中銀,除了貪其高息外,還有壟斷人民幣業務的優勢。近年滙控同樣派高息,但由於醜聞不絕,罰款像個無底深潭,故已不敢長揸,只偶然見到其股價低沉,而有心人要推高恒指時才考慮短線購入。

去年年底才購入港交所,憧憬港股成交大增,股價會隨之上揚。筆者對內地的金融股完全缺乏信心,故此不會持有個別的內銀股和內險股,擔心隨時爆煲。當看好A股或H股時,情願買ETF,因為即使其中一隻股票爆煲,也不會太傷。

同樣道理,對紅籌股及內地能源股一直也有戒心,只選取中移動和中石油,貪其業務較清晰,兼且派高息。過去幾年,中信泰富和華潤系先後出事,嚇壞股東,證明看法沒錯。本地三隻公用事業股,筆者覺得電能好過中電,但不會長揸不放,會看公司業績(特別海外),派息及股價是否合理。至於煤氣,過去數十年屬恒指增長最快的公司,但因息率較低,加上太多看不清的內地業務,故此沒有購入。

騰訊及賭業股,風險太高,大上大落,不適宜退休人士持有。餘下的綜合企業股、食品零售股和交通運輸股,筆者獨愛太古和國泰(視乎油價),箇中原因日後會和讀者分享。






作者曾任前香港理工大學會計及金融學院副教授,二十多年投資經驗,強調中長線、價值投資法,個人投資的回報,平均每年接近兩成,熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展,現為專欄作家及教育中心校監。
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壹週刊 | 2015-05-28 |A088-089| 財經| 壹本萬利 | By 林本利

2015年5月21日星期四

壹週刊(壹角度):提委會組成方法才是要害

港大、中大和理大三間大學合辦的滾動民調顯示,支持和反對政府提出的政改方案比率進一步拉近,一度相差只有2個百分點,這與政府官員之前指有六成人支持方案,高出反對比率至少20%的說法截然不同。

從不同民調的結果顯示,估計有三成多市民,不論政府拋出什麼方案,都會支持政府。因此,近月政改支持度下滑至只得約42%,明顯反映市民對一眾高官「離地」和「失控」的宣傳,董建華的「反共」論,以及羅范椒芬指郭榮鏗(未夠40歲)及湯家驊可入閘選特首等謬論,表達強烈不滿。

到底中央及特區政府官員是否希望政改得到通過,由於筆者不是他們肚裡的蟲,故此難以下判斷。有人指某些當權者不想政改獲得通過,方便他們下屆競選;亦有人指中央對政改是否獲得立法會通過,根本不會「上心」。當然,亦有言論指立法會低級地區議會一旦否決全國人大最高級議會的決定,中央顏面何存?若然政改不獲通過,特首繼續缺乏認受性,未來特區政府將更難有效管治,整個社會肯定進一步撕裂。因此,相信絕大部分港人,是希望通過政改,落實「真普選」,即使大家對此有不同演繹。

政治涉及爾虞我詐,不斷測試對方底線和最終妥協的博弈行為。相信不少港人抱着觀望態度,極期望政改表決前一刻能夠柳暗花明,中央或特區政府願意為政改方案作出「非原則性」的讓步,令民意一面倒支持方案,為香港民主發展,亦為整個中國民主發展踏出重要的一步。

根據「政改民調關注組」的民調結果,贊成和不贊成立法會通過政改方案的民意維持在「五四」比率。調查亦發現,倘若政改方案加入「白票守尾門」、取消團體票及公司票、承諾2017年後優化特首普選制度,各優化方案可令支持度進一步增加至六成多至七成多。若三項優化方案的項目都做,政改支持度將增至八成。由此可見,市民的意見是很清晰的。即使在人大「831」的框架下,絕大部分市民仍願意支持立法會通過政改方案,只要方案得到優化。三項優化建議中,以取消團體票及公司票的效果最顯著,即時把支持率由約50%跳升至74%,足夠讓泛民議員(除了堅持公民提名的死硬派)有體面地轉軚。

現時由1,200人組成的選委會,由20多萬人選出,完全缺乏代表性,讓一群「高人一等」的既得利益者長期享有政治特權,大吃政治免費午餐,衍生種種貪污腐敗的問題。2017年即使未能落實一人一票的真普選,原有的選委會組成方法亦應檢討,包括取消公司票和團體票,讓數以百萬計的港人有機會參與選舉,選出較具代表性的1,200人。一些人堅持公民提名,正是擔心提委會缺乏代表性,容易被人操控。若然特區政府承諾優化提委會,自由黨及經民聯一眾功能組別議員願意支持取消團體及公司票,相信政改方案可望獲得近八成市民支持,在立法會肯定獲得通過。正如一些本地和內地法律學者所說,提委會民主化完全不違反「831」框架,特區可以自行立法。倘若代表商界利益的政黨死抱特權不放,激化更多人上街搞對抗,恐怕最終他們只會自食其果。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2015-05-21 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊(壹本萬利 ):退休投資組合推介

筆者在二○一○年決定提早退休,日後的生活主要倚靠投資收入,多賺的「勞力」收入大致用作捐獻,幫助有需要的人。未來十年,香港將步入退休潮,筆者過去五年的退休投資經驗,可讓讀者作為參考。

市民退休前應先做好部署,計算清楚退休後每月生活開支,然後再計算一下退休後的投資收入(以及長俸)是否足夠應付開支。若然不夠,便要考慮延遲退休,或者繼續做兼職。

現時港人平均壽命在八十歲以上,退休大計必須考慮到未來數十年物價上漲的因素。因此,用作產生投資收入的資產組合,最少要有七成以上與通脹掛鈎或對沖,不然每月的退休金便被通脹蠶食,不能安老。

筆者的退休組合包括約七成房地產(包括自用物業),一成股票,一成本地企業債券,以及一成人民幣和港幣。房地產及股票屬實質資產,它們的價格長遠而言跟隨通脹上升,而債券及港幣則不能對抗通脹,賬面值維持不變。投資組合中有八成屬實質資產,若價格升幅能夠跑贏通脹幾個百分點,應可以提供足夠投資收入作為退休之用。

筆者選擇的股票組合,定下三個原則:(一)能夠提供穩定股息收入,每年約3至4釐;(二)預期每年平均實質回報10%(股息加升值),或者跑贏大市2至3%;(三)包括自己熟悉的公司,有實質業務和良好公司管治。

幾經篩選後,筆者在二○一○年揀選約十隻股票,隨後幾年作過些少變動,特別加入一些追蹤A股和H股的交易所買賣基金(ETF),日後會和讀者分享選股原因。這些股票,一年最多變動兩成左右(主要在四至六月),不會經常進行買賣。經過近五年測試,股票組合的總回報(包括股息和升值),直至四月底已差不多翻一番,每年實質回報(即扣除通脹)超過10%,遠遠跑贏同期恒指升幅。



作者曾任前香港理工大學會計及金融學院副教授,二十多年投資經驗,強調中長線、價值投資法,個人投資的回報,平均每年接近兩成,熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展,現為專欄作家及教育中心校監。
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壹週刊 | 2015-05-21 |A088-089| 財經| 壹本萬利 | By 林本利

2015年5月14日星期四

壹週刊(壹角度):安盛 退保一年竟然扣賬

今年4月22日,筆者收到銀行發出的信用咭月結單。平日很少留意月結單賬項的我突然心血來潮,查看過去一個月的支出,赫然發現安盛財富管理(簡稱安盛)在今年4月1日(即愚人節當日),從本人賬戶過了一筆千多元的賬項。

筆者起初還以為是銀行搞錯,因為明明去年4月1日與安盛的「101」保單已經到期和終止,收回退保時的賬戶價值及安盛以「現金價值」(而非賬戶價值)計算的紅利。當日安盛客戶服務主任的錄音對話(及謄本),清楚講明客戶不能自行取消信用咭過數授權,但公司絕不會再過數,加上筆者正向保監處投訴安盛,所以難以相信是安盛一方出錯。

筆者隨即翻查過去一年的月結單,看看有沒有出現過類似情況。自從去年4月1日退保後,銀行直至3月初,11個月沒有再在每月第一個工作天過數。但到今年4月1日,卻突然間扣賬千多元,金額與過去「101」保單的每月供款額一致,實在匪夷所思,令人防不勝防。筆者於是花了一整天時間,先後向銀行三名職員查詢,到最後終於確認不是銀行一方出錯。




筆者懷疑是否「黑客」入侵,或者網上騙案(或盜竊),原本打算即時報警,後來為了避免浪費警力,便在4月24日決定姑且先行向安盛查問有否未經本人授權而扣賬,並且向保監處查詢,類似事件是否屬於保監處監管工作範圍。今次保監處對筆者的查問,突然變得十分積極,當日便回覆認為事態嚴重,完全不能接受(totally unacceptable),會認真跟進事件。至於安盛,則整日未有回覆。

直至4月27日傍晚,終於收到安盛的電郵回覆,公司承認因「內部程序失誤」(internal administrative error)而在4月1日錯誤扣賬,並且已經在4月10日退還(reverse)有關款項於筆者的戶口,還說這是一次「不幸」的個別事件。電郵附上中英文版本的通知書,承認事件和為此致歉,通知書發出日期是4月16日,但筆者要到4月28日才正式收到安盛寄來的通知書,郵寄時間共需12日,而事件亦已發生近一個月。

安盛的電郵(及之後的信件)根本沒有解釋出現什麼內部程序失誤,是電腦出錯?抑或人為過失?又是否只有筆者受到影響?筆者諮詢過私隱專員公署後,再向安盛查詢,期望得到滿意答覆而毋須採取進一步行動。可是,安盛仍然不肯告訴真相,只重複說是內部程序失誤以致扣錯數,還拿保險公司條例(香港法律第41章)作辯,說法例要求公司保留所有賬目(all books of accounts)七年。若然保險公司的賬目包括保單持有人的銀行資料,那麼投保人即使退保,也要留意未來七年保險公司有否扣錯數。安盛指今次「個別事件」影響「一批」(a batch)客戶,扣錯數後已經退還有關款項於客戶的賬戶。由於涉及私隱,不會透露共有多少客戶受到影響,以及涉及金額有多少。

既然安盛不肯解釋內部程序失誤原因,筆者只好將事件向公眾披露,提醒保險公司客戶注意信用咭賬項。保險公司扣錯數,之後退還有關款項,是否可以說是出於內部程序失誤,就當事件沒有發生過?可以完全不顧公司有否從中得益(例如賺了利息)?客戶有否受損(包括金錢及時間)?若是如此,一名管理公司錢財的職員,私下拿走公司金錢,後來退還,是否亦可當事件沒有發生過?倘若一間保險公司明知電腦系統有問題而不去修正,從中得益,又是否合情合理和合法呢?




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壹週刊 | 2015-05-14 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊(壹本萬利 ):五窮六絕七翻身 有幾準?

踏入五月,港股連跌四日,恒指累計下跌近千點,不禁令人想到今年會否出現「五窮六絕七翻身」的情況。翻開過去十年(不計今年)恒指每月指數資料,發覺上述說法又頗為準繩。過去十年,恒指五月份有七次是跌市,五月的平均回報(以指數變幅計算)是-0.7%,「五窮」對了70%。至於六月,雖然只得三次跌市,但由於○八年六月大跌近10%,拉低每月平均回報,故此六月的平均回報依然是負數(-0.4%)。

過去十年,恒指踏入七月確實大翻身,未逢一跌,七月的平均回報高達4.9%(還未計算股息)。每年六月底入市,七月底盡沽,只投資一個月已錄得每年約5%的回報,足夠跑贏不少「食水深」的基金。除了七月外,每年四月恒指表現也不錯,○五年至一四年只有兩次跌市(兼且微不足道),四月的平均回報是4.3%。若然早些提供這些資料給讀者,相信大家會較放心在今年四月大舉入市,享受過去一個月恒指高達13%的升幅。

過去十年,恒指八月份的表現令人沮喪,有七次跌市,平均回報是-1.8%。由九月至十二月,恒指趨勢大致向上。雖然○八年十月恒指大跌22.5%,但十年來恒指十月的平均回報依然達到2.1%;過去六年,恒指十月未逢一跌。

上市公司一般在每年三月至四月公布業績,若業績理想,有利股價在四月份上揚。踏入五月,好消息盡出,而且踏入考試季節,不少家長暫時離場,幫子女溫書。大部分重磅藍籌股在五月和六月除淨,除淨後股價下跌(反映派息),拖低恒指,有利大戶先行沽空期指(或其他衍生工具)獲利。

七月份恒指翻身實在較難解釋,可能和「師奶兵團」復出有關。八月份恒指下跌反而可以說是由於基金經理放假,市況較淡靜。九月後恒指上揚,因基金經理要爭取好表現,才能分得較多花紅。此外,有研究顯示股市表現與天氣相關,香港入秋後天氣良好,風和日麗,股民心情較佳,也有利大市表現。




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壹週刊 | 2015-05-14 |A088-089| 財經| 壹本萬利 | By 林本利

2015年5月7日星期四

壹週刊(壹角度):電視市場沒落 政府一手造成

2013年10月,特區政府宣布發出新的免費電視牌照,王維基創立的香港電視網絡竟然榜上無名,兩間由大財團操控的公司反而獲得發牌,但至今仍然沒有提供服務。早前行會決定收回亞視牌照,以致出現市場只剩下無綫一間公司,要找港台提供選擇的荒誕情況。

以梁振英為首的行政會議拒絕發牌給港視,改變發牌沒有上限的既定政策,又不給予港視解釋,只重重複複說是考慮過「一籃子」因素。後來有政府委聘的電視顧問「踢爆」政府誤導公眾,濫用顧問報告內容,更令公眾對梁振英及行會的胡作非為感到氣憤。

幸好王維基據理力爭,花費巨額金錢提出司法覆核,希望討回公道。經過年多的折騰,終於在高等法院獲判勝訴,先贏一仗。但以梁振英此人的好勇鬥狠性格,恐怕不會服輸,將繼續浪費公帑和律政署政府律師的時間,提出上訴,直至終審法院作出裁決才肯罷休。

王維基不過是個普通商人,以個人的創業經驗,加上政府官員的鼓勵,決定申請免費電視牌照,希望為市場帶來一番新氣象,亦可為電視台前幕後工作人員創造更大發展空間。相信他2009年正式申請牌照時,不會料到花費六年光陰,投下數以十億元資金,至今竟然仍無法入屋提供免費電視服務。

正如高院法官區慶祥在判詞所說,特區政府早於1998年推出政策,表明不會為免費電視牌照預設上限,以技術中立原則,歡迎各界人士申領牌照,加入市場競爭,讓觀眾有更多選擇。但在行會會議中,卻有人不理會通訊局提出增發三個牌照的建議,由沒有上限擅自改為循序漸進,千方百計要「叮走」港視,不顧申請者的合理期望。

法官認為行會的決定,違反1998年既定廣播政策,沒有顧及申請者的合理期望,判港視司法覆核獲勝。至於港視另一理據,指行會程序不公,則不獲法官接納。法官指行會有酌情權不接納通訊局建議,而負責發牌政策的商經局亦已邀請港視就新增的循序漸進發牌政策,以及評審準則表達意見,而港視也呈交了書面意見,故此不認為程序不公。

事實上,若然行會內有人要「整死」港視,讓其他投資者得益,當然會想盡辦法令整個發牌程序變得公平和公正,以免被人指摘違反程序公義。從新地貪賄案審訊中得知,當年西九文娛區實行單一招標,新地及長實合組的財團活力星在內部評分屈居第二,未能勝出。許仕仁出任政務司司長後,隨即加入新招標條款,令中標財團出現十億元計的虧損。結果一眾財團知難而退,而政府便可符合程序地將西九推倒重來,讓大財團可以重新部署。

除了西九文娛區單一招標外,特區政府在處理十號貨櫃碼頭發展、港燈興建新電廠,以及延續利潤管制計劃時,同樣大搞程序公義,多番聘請顧問研究,又作公眾諮詢,最後結果又是益了大財團,讓它們賺取數以千億元計的利潤。

在政府堅持程序公義,以維護大財團利益的大前提下,香港的表演藝術事業,貨櫃碼頭業務,鼓勵節能減排的環保行業,以至免費電視市場,逐一走向沒落,失去競爭優勢,領先地位被其他國家及地區取代,失去大量就業機會,實在是政府一手造成。若然廉署介入調查,相信一定可以揪出更多類似許仕仁,懂得講求程序公義,貪財和貪飲貪食的腐敗分子。




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壹週刊 | 2015-05-07 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

壹週刊(壹本萬利 ):股市七年一大旺

去年年中,內地A股擺脫多年悶局,在中央政府政策全面推動下爆升,上綜指數由2,000點水平上升一倍多,升至4,000多點。

至於港股,去年九月,亦一度突破一○年十一月24,988點的高位,升至25,362點。之後出現佔領運動,恒指在23,000至24,000點水平徘徊,到今年二月才再出現突破。近月資金流入香港,恒指在一個月內上升3,000多點,就連低沉已久的滙控,也出現「大笨象會跳舞」的現象。

每次股市起動,傳媒總會找股評人評論後市去向。筆者不是股評人,但由於認識不少傳媒朋友,也成為追訪對象。例如去年9月,當恒指升上25,000點時,《壹週刊》記者便找筆者及幾位投資界人士訪問,並要求推介一隻股票。當時恒指處於高位,實在難以推介股票,但見到內地A股股價仍低於本地H股,便建議購入南方A50(2822),該股份至今已上升接近一倍(連同股息)。

到去年十二月,上綜指數升上3,000點,記者又追訪,今次筆者則建議買入恒生H股ETF(2828),該股份至今已升超過三成(連同股息),足夠跑贏大市。到今年一月,筆者在另一財經週刊建議換馬華夏滬深300(3188),覺得南方A50以內地金融股為主,未來升幅會放緩,應考慮分散投資至其他行業,亦準備迎接「深港通」。過去數月,滬深300亦能跑贏南方A50。

其實股票投資可以很簡單,購入約十隻自己熟悉的股票,再加一些追蹤大市的ETF,適當時候換馬,要跑贏大市並不困難。過去五十年,若剔除九七年,恒指每隔大約七年(六至八年)一大旺,對上三次高位分別是九四、○○及○七年。若歷史重演,去年至今年恒指將步入另一次大升市。這又難怪《壹週刊》要加強財經內容,找筆者開班和大家分享投資經驗。




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