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2016年8月25日星期四

壹週刊(壹角度):奧運精神 終身學習功課

今屆巴西里約奧運曲終人散,美國依然是獎牌大贏家,共奪得46面金牌。中國因在體操及羽毛球等項目失利,最終只能得到26面金牌,獎牌榜第二位被英國奪去。

獎牌榜頭七位除了包括中、英、美、法、俄五個聯合國安理會常任理事國外,還有德國和日本;由此可見體育運動成績確實與一個國家的經濟及政治實力相關。

奧運比賽開始後頭幾天,觀眾的焦點集中在美國游泳健將「水神」菲比斯。這位第5次征奧的泳手,之前已取得18面奧運金牌。今次出戰6項比賽,共奪取5金,令他的金牌總數增至23面,相信可見將來,亦沒有泳手可以打破他的紀錄。

菲比斯過去4屆奧運已奪取18面金牌,但人生卻一度陷入低谷,曾經吸食大麻、醉酒駕駛、超速行駛,更一度想要自殺。幸好其女友對他不離不棄,給予無限的支持,兩年前復出後重拾人生目標,發憤圖強,終於在今次里奧奪取5面金牌。而唯一能挫敗他的是年僅21歲的新加坡泳手史高寧,為新加坡奪得歷來第一面奧運金牌,其背後付出的努力和奮鬥精神同樣值得我們學習和嘉許。

奧運接近尾聲時,接二連三出現極其感人的場面。羽毛球男單總決賽,馬來西亞的李宗偉在準決賽苦戰下擊敗中國的林丹,首次在奧運賽擊敗對手。只可惜到決賽時,不敵中國另一位球手諶龍,三屆都只能屈居亞軍,與金牌無緣。三人在比賽中展現的拼搏和爭勝決心,賽後互相擁抱和鼓勵,識英雄重英雄,盡情發揮奧運精神。

男子足球決賽,由超級球星尼馬率領的巴西奧運隊,憑他的一記美妙罰球和十二碼入球,擊敗德國隊奪得金牌。巴西隊勝出,舉國歡騰,一雪兩年前世界盃準決賽在主場以1比7慘敗給德國隊的恥辱。尼馬願意為國家奧運隊效力,分組賽表現不濟,備受批評,最後為國家取得金牌,難怪他賽後喜極而泣。

至於同日上演的女排決賽,亦勢必成為奧運史上經典比賽之一。1984年中國首次參加奧運,女排隊奪得金牌,當時外號「鐵榔頭」的郎平為陣中主力。事隔32年,郎平率領一眾年輕女排運動員,當中包括去年做過心臟手術,在決賽取得致勝一分的隊長惠若琪,再次奪得奧運金牌。郎平亦成為首個先後以隊員及教練身份奪取金牌的排壇傳奇人物。

至於香港奧運選手,今次與獎牌無緣。最有機會奪獎的單車好手李慧詩,在凱琳賽中意外墮車,未能進入決賽。意外受傷亦影響到之後爭先賽的表現,最終只能得第6名。李慧詩雖然落敗,但沒有怪責別人,只表示意外是比賽一部分。李慧詩在爭先賽比賽結束後,還與碰撞她的澳洲車手美雅絲攜手繞圈,盡顯體育精神。今屆出席奧運的港隊成員,不少是土生土長,年紀尚輕,亦能進身十六強,期望來屆奧運在東京舉行時,能夠有更好的發揮。

運動競技的精神不應只以成敗論英雄,當中的參與以及奮鬥過程更為重要。奧運每項比賽只設冠、亞、季三個獎項,頭三名選手可獲金、銀、銅獎牌,故此未能獲獎的運動員數目遠遠多於獲獎的人。但不管能否獲獎,運動員及整個團隊背後付出的努力,那股拼搏奮進精神,如何克服困難,把個人潛能發揮出來,正是每個人終身要學習的功課。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-08-24 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2016年8月18日星期四

壹週刊(壹角度):買地產股 何須揀領展?

去年8月19日,領匯改名為領展,至今剛好滿一年。領匯改名領展,顯然是希望在香港及內地大展拳腳,由「裝修佬」和「收租佬」變身成為地產發展商。

當日房委會財困,要賤賣資產套現,政府亦希望透過領匯上市,改善管理質素。有份推動領匯上市的官員,強調領匯不會拆售資產,公屋居民會繼續享有日常所需服務(包括街市和停車場)。過去一段時間領展負面新聞多多,這促使筆者花時間去查閱領匯及領展年報,試圖了解公司最新經營狀況。

領匯上市後的首份年報(2005-06),表明公司的經營方針是透過改善物業資產組合的表現,令商戶、顧客和鄰近的居民得益,並為基金單位持有人提供穩定的分派和持續的「長線」增長潛力。筆者一向相信上市公司的長遠利益與社會利益一致,但觀乎領匯(及改名後的領展)過去幾年的表現,明顯已背離上述經營方針。領展用盡辦法刺激公司股價,令商戶和顧客怨聲載道。

領展回應特首梁振英的批評時,指對方不應把企業的社會責任(social responsibility),與社會福利(social welfare)混為一談。領展看似追隨已故經濟學家佛利民的思想,認為企業的社會責任就是在不違反法律下,為股東爭取最大利益。領展表面上為股東爭取利益,實質卻是為董事及管理層謀取「私人福利」。

過去三個財政年度(2013年4月至2016年3月)領展十多名董事(包括公司高層)竟然可以取得1.8億元的薪酬福利(行政總裁王國龍一人獨得近億元)。這相對於領展誇口同期撥出2,700萬元(平均每年900萬元)資助社區項目,說可惠及50萬人(即每人受惠54元),出現強烈對比!

再看這群董事,很少是地產界出身,大部分是從事會計、金融、法律、證券及投機炒賣工作。故此他們對上市條例及會計準則自然清楚不過,知道怎樣處理領展的資產及賬目,如何買買賣賣,才可以刺激股價上升。至於拆售資產後新買家違規,沒有履行照顧社福機構和弱勢社群的責任,把停車場由出租改為炒賣,令商戶、顧客和車主受苦,已經不是領展的事。反正買家炒賣賺錢後又可以回來以高價競投領展商場,之後再以更高價分租給商戶。

領展2013年3月底的收市價是42.3元,到今年3月底亦不過46元,三年升幅只得8.7%。因同期回購及註銷3%股份,公司市值只升5%。一眾董事又怎值1.8億元薪酬福利?最離譜是這段期間領展花費30多億元回購及註銷基金單位托價,同時又向董事及高層批出大量單位作獎勵。公司要增加貸款百多億元及耗用30多億元現金及存款,在市場上買買賣賣(包括回購股份托價),以致現金及存款只剩下4億元!

領展由房託基金變身成地產商,背離原先經營方針。若要買地產股,投資者又何須揀選領展?就以太古地產和新鴻基地產作比較,這兩間公司不論在物業發展及租賃的經驗,資產規模及質素,流動資金(包括現金和存款)及負債等方面的表現均較領展優勝。這兩間公司(及同系公司)對社會的承擔(特別在藝術發展及體育方面),同樣遠遠多於領展,股息亦有三厘多,市值(或股價)較賬面值出現三至四成折讓。

最重要是它們的董事及管理層比較克制,董事酬金與業績相稱,不會連獨立非執董也有長期獎勵獲發股份。再加上政府表明要處理領展這座大山(但不會回購),故此實在很難找到原因要購入領展。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2016-08-18 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2016年8月11日星期四

壹週刊(壹角度):領展變質禍根竟是梁振英

特首梁振英早前在《南華早報》的專訪中炮轟領展,指公司薪酬不應與租金升幅掛鈎。筆者之前的文章,已指出特首搞錯事實,領展的董事及管理高層的薪酬其實是 與股價(即基金單位價格)掛鈎。最諷刺的就是領展管理層千方百計催谷股價,營運模式變質,禍根竟然是出於梁振英放寬規管的政策。

港台今年7月10日播放的時事節目《鏗鏘集》,題目是「一紙之諾」,內容除了提到過去兩年領展及炒家何以能夠分拆停車場車位出售,還分析證監會為何會放寬對領展這類房地產投資信託基金的規管。

原來2012年7月梁振英上台後成立金融發展局,金發局在2013年底發表研究報告,建議香港發展成為房託基金的集資中心。有份參與研究的包括領展行政總裁王國龍。之後證監會放寬規管,以致領展可以投資土地買賣,而投資的限額亦有所放寬,可以多達數十億元進行買買賣賣。

領 展在2014年起便由「裝修佬」和「收租佬」,變身成投地建屋的「發展商」,物業買家和炒家,甚至透過舉債百億元,進軍內地市場。去年初,領展(佔 60%)與其他發展商斥資近60億元以高價投得九龍灣商業地,日後能否取得合理回報仍屬未知數,又以過百億元在內地購入兩個商場,每年租金回報只得四釐 多。過去年多,單是人民幣貶值一年內已損手約7%,還未計商場估值是否下跌。今年初,又獨自斥資近60億元購入旺角商廈。

領展是本地物業 發展市場的新丁,投地及競投商廈時能夠擊敗一眾歷史悠久的大型地產商,很大機會出現「贏者詛咒」(Winner's curse),因出價過高而受損。至於進軍內地市場的策略則更令人費解,過去幾年大地產商李嘉誠從內地(及香港)撤資,撤資速度之快更被官媒炮轟,領展竟 然在這個時候接貨,確實勇氣可嘉。

公司董事及管理層在市場上多番動作,買買賣賣,無非是為了刺激股價,令手上持有的基金單位,以及在長期 獎勵計劃下將會得到的單位,價格大幅攀升,便可以獲利套現。可是,即使管理層動作多多,又進身恒指成分股,股價依然沒有多大起色,要公司動用30多億元托 價,避免跌穿40元關口,到近月股價才大幅攀升。

根據《鏗鏘集》的報導,領展與房委會簽訂的買賣契約中,清楚列明商場店鋪只能整體出售,卻刻意地容許停車場分拆出售,只要停車場位處的屋苑,房委會已經分拆住宅單位出售。換言之,居屋和租置計劃下的屋苑,它們的停車場全部可以分拆出售。

領 展的獨立非執行董事、港大講座教授王于漸,過去一直建議特區政府出售公屋,甚至免費將公屋送給租戶。若然政府接納王教授的建議,日後領展便可以把更多停車 場出售給炒家,又和炒家互相交易及分租,由炒家分拆車位及商鋪炒賣,把車位出租給非公屋住戶,到時居住在公屋的居民及車主肯定遭殃。

領展 年報披露大部分的董事(包括所謂獨立非執董)都持有基金單位,而負責貸款給領展及協助發債的銀行,負責估值的估值師,以至負責物業管理及出租的管理公司, 不少是關連人士,除了持有基金單位(或代客戶及強積金持有)外,還收受巨額費用(包括中介費)和利息收入。領展以近三釐的息率在市場舉債,購入租值四釐多 的物業,息差只有一釐多。過去一年,零售物業的售價向下調整(根據差估署資料),領展的投資物業估值卻上升百多億元。筆者在此提醒小股民,領展業務已變 質,股息只有三釐多,實際市盈率(不計特殊利潤及物業升值)超過25倍,近月高追領展的股民隨時接了火棒。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2016-08-11 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2016年8月4日星期四

壹週刊(壹角度):領展一眾董事 齊齊分豬肉

特首梁振英早前接受《南華早報》專訪,指摘領展忽略其獨特的社會責任,公司高層薪酬不應與租金升幅掛鈎。倘若特首梁振英及近月搶購領展的小股民願意花多些 時間去閱讀領展的年報,才發表評論和進行認購,相信特首的評論會更具說服力,小股民亦更了解公司的領導層在過去幾年的所作所為。

小投資者(包括筆 者)過去認購領展,主要貪其高息,收租業務穩定增長,並非期望股價大上大落,管理層運用財技去增加短期利潤。過去領展派息維持4至5釐,加上每年租金按通 脹或市場狀況合理地調升,以及透過翻新商場,改善營運效率,每年投資回報可望達到10%,值得長線持有。

小投資者不希望管理層大幅加租,影響基層 市民生活,忘記向社福機構及弱勢社群提供租金優惠的承諾;亦不希望出現「領展霸權」,導致政府出手(或出口)干預。更不希望見到一小撮董事及管理高層,千 方百計推高股價,然後透過出售股份獲取巨利,就像2000年電盈收購香港電訊的例子。

領展(前稱領匯)在2005年11月上市,當時公司的主席是 鄭明訓,行政總裁是蘇慶和,二人不時被公屋居民及傳媒責難,指摘公司加租幅度過高,影響商販生計。但相對於近年的公司主席、董事及管理層,當日領匯的領導 層已算克制,加租幅度低於其他私營商場及停車場的水平,主席酬金不過一年100萬元,行政總裁600多萬元,十多名董事合共收取1,100多萬元酬金,當 中包括蘇慶和(亦是唯一的董事)可以分到百多萬元與表現相關的非固定薪酬。
可能蘇慶和不夠進取,他於2007年離任。同年領展引入長期獎勵計劃,有效期由2007年起計為期10年,向董事及管理層授出基金單位及認購權。可發行基 金單位數目佔基金單位發行總量的10%,相等於超過2億個單位。根據領展年報資料,自2008年4月起至2016年3月,一眾董事在長期獎勵計劃下已取得 近2億元的基金單位得益。仍未歸屬的基金單位數目合共400多萬個,總值超過2億元。

因此,梁特首所說領展高層的薪酬不應與租金升幅掛鈎,其實是 搞錯事實。事實是領展董事及管理高層現時的薪酬很大比例是與公司股價(即基金單位價格)升幅掛鈎,股價升得愈高,他們在獎勵計劃下的得益便愈大;若然股價 低沉,出售單位的得益便減少,難怪領展歡迎政府回購。有了如此的長期獎勵計劃,一眾董事和管理層的表現自然脫胎換骨。

為了刺激股價上升,加租只是 基本工夫,其他刺激股價方法包括在香港及內地收購投資物業,投地參與地產發展業務,外判管理,分拆商場及車位獲取一次過特殊盈利,以及透過物業重估,令賬 面利潤上升至超過100億元,甚至200億元。管理層舉債百億元進行收購,甚至花費30多億元回購及註銷股份,目的顯然是刺激股價上升。

事實上,若然扣除上述「特殊盈利」,領展每年的實際利潤及可分派金額只有40多億元。公司的存款及現金大幅流失,由30多億元跌至今年3月底只剩得4億多元;到近月,又巧立名目發債集資近40億元。

近 年領展的董事酬金大幅飈升,剛退任的主席蘇兆明一年酬金高達550多萬元,行政總裁王國龍更誇張至一年賺超過4,000萬元,個別董事為其他上市公司(包 括新鴻基)服務,一年不過收30至40萬元,但為領展服務,一年開10多次會,竟然可以收取超過200萬元。十多名董事,齊齊分豬肉,一年合共取走 7,000多萬元,是2007年的七倍,酬金完全與業績不相稱,全無羞恥之心,實在令人反感。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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壹週刊 | 2016-08-04 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利