特首梁振英早前在《南華早報》的專訪中炮轟領展，指公司薪酬不應與租金升幅掛鈎。筆者之前的文章，已指出特首搞錯事實，領展的董事及管理高層的薪酬其實是 與股價（即基金單位價格）掛鈎。最諷刺的就是領展管理層千方百計催谷股價，營運模式變質，禍根竟然是出於梁振英放寬規管的政策。
港台今年7月10日播放的時事節目《鏗鏘集》，題目是「一紙之諾」，內容除了提到過去兩年領展及炒家何以能夠分拆停車場車位出售，還分析證監會為何會放寬對領展這類房地產投資信託基金的規管。
原來2012年7月梁振英上台後成立金融發展局，金發局在2013年底發表研究報告，建議香港發展成為房託基金的集資中心。有份參與研究的包括領展行政總裁王國龍。之後證監會放寬規管，以致領展可以投資土地買賣，而投資的限額亦有所放寬，可以多達數十億元進行買買賣賣。
領 展在2014年起便由「裝修佬」和「收租佬」，變身成投地建屋的「發展商」，物業買家和炒家，甚至透過舉債百億元，進軍內地市場。去年初，領展（佔 60%）與其他發展商斥資近60億元以高價投得九龍灣商業地，日後能否取得合理回報仍屬未知數，又以過百億元在內地購入兩個商場，每年租金回報只得四釐 多。過去年多，單是人民幣貶值一年內已損手約7%，還未計商場估值是否下跌。今年初，又獨自斥資近60億元購入旺角商廈。
領展是本地物業 發展市場的新丁，投地及競投商廈時能夠擊敗一眾歷史悠久的大型地產商，很大機會出現「贏者詛咒」（Winner's curse），因出價過高而受損。至於進軍內地市場的策略則更令人費解，過去幾年大地產商李嘉誠從內地（及香港）撤資，撤資速度之快更被官媒炮轟，領展竟 然在這個時候接貨，確實勇氣可嘉。
公司董事及管理層在市場上多番動作，買買賣賣，無非是為了刺激股價，令手上持有的基金單位，以及在長期 獎勵計劃下將會得到的單位，價格大幅攀升，便可以獲利套現。可是，即使管理層動作多多，又進身恒指成分股，股價依然沒有多大起色，要公司動用30多億元托 價，避免跌穿40元關口，到近月股價才大幅攀升。
根據《鏗鏘集》的報導，領展與房委會簽訂的買賣契約中，清楚列明商場店鋪只能整體出售，卻刻意地容許停車場分拆出售，只要停車場位處的屋苑，房委會已經分拆住宅單位出售。換言之，居屋和租置計劃下的屋苑，它們的停車場全部可以分拆出售。
領 展的獨立非執行董事、港大講座教授王于漸，過去一直建議特區政府出售公屋，甚至免費將公屋送給租戶。若然政府接納王教授的建議，日後領展便可以把更多停車 場出售給炒家，又和炒家互相交易及分租，由炒家分拆車位及商鋪炒賣，把車位出租給非公屋住戶，到時居住在公屋的居民及車主肯定遭殃。
領展 年報披露大部分的董事（包括所謂獨立非執董）都持有基金單位，而負責貸款給領展及協助發債的銀行，負責估值的估值師，以至負責物業管理及出租的管理公司， 不少是關連人士，除了持有基金單位（或代客戶及強積金持有）外，還收受巨額費用（包括中介費）和利息收入。領展以近三釐的息率在市場舉債，購入租值四釐多 的物業，息差只有一釐多。過去一年，零售物業的售價向下調整（根據差估署資料），領展的投資物業估值卻上升百多億元。筆者在此提醒小股民，領展業務已變 質，股息只有三釐多，實際市盈率（不計特殊利潤及物業升值）超過25倍，近月高追領展的股民隨時接了火棒。
港台今年7月10日播放的時事節目《鏗鏘集》，題目是「一紙之諾」，內容除了提到過去兩年領展及炒家何以能夠分拆停車場車位出售，還分析證監會為何會放寬對領展這類房地產投資信託基金的規管。
原來2012年7月梁振英上台後成立金融發展局，金發局在2013年底發表研究報告，建議香港發展成為房託基金的集資中心。有份參與研究的包括領展行政總裁王國龍。之後證監會放寬規管，以致領展可以投資土地買賣，而投資的限額亦有所放寬，可以多達數十億元進行買買賣賣。
領 展在2014年起便由「裝修佬」和「收租佬」，變身成投地建屋的「發展商」，物業買家和炒家，甚至透過舉債百億元，進軍內地市場。去年初，領展（佔 60%）與其他發展商斥資近60億元以高價投得九龍灣商業地，日後能否取得合理回報仍屬未知數，又以過百億元在內地購入兩個商場，每年租金回報只得四釐 多。過去年多，單是人民幣貶值一年內已損手約7%，還未計商場估值是否下跌。今年初，又獨自斥資近60億元購入旺角商廈。
領展是本地物業 發展市場的新丁，投地及競投商廈時能夠擊敗一眾歷史悠久的大型地產商，很大機會出現「贏者詛咒」（Winner's curse），因出價過高而受損。至於進軍內地市場的策略則更令人費解，過去幾年大地產商李嘉誠從內地（及香港）撤資，撤資速度之快更被官媒炮轟，領展竟 然在這個時候接貨，確實勇氣可嘉。
公司董事及管理層在市場上多番動作，買買賣賣，無非是為了刺激股價，令手上持有的基金單位，以及在長期 獎勵計劃下將會得到的單位，價格大幅攀升，便可以獲利套現。可是，即使管理層動作多多，又進身恒指成分股，股價依然沒有多大起色，要公司動用30多億元托 價，避免跌穿40元關口，到近月股價才大幅攀升。
根據《鏗鏘集》的報導，領展與房委會簽訂的買賣契約中，清楚列明商場店鋪只能整體出售，卻刻意地容許停車場分拆出售，只要停車場位處的屋苑，房委會已經分拆住宅單位出售。換言之，居屋和租置計劃下的屋苑，它們的停車場全部可以分拆出售。
領 展的獨立非執行董事、港大講座教授王于漸，過去一直建議特區政府出售公屋，甚至免費將公屋送給租戶。若然政府接納王教授的建議，日後領展便可以把更多停車 場出售給炒家，又和炒家互相交易及分租，由炒家分拆車位及商鋪炒賣，把車位出租給非公屋住戶，到時居住在公屋的居民及車主肯定遭殃。
領展 年報披露大部分的董事（包括所謂獨立非執董）都持有基金單位，而負責貸款給領展及協助發債的銀行，負責估值的估值師，以至負責物業管理及出租的管理公司， 不少是關連人士，除了持有基金單位（或代客戶及強積金持有）外，還收受巨額費用（包括中介費）和利息收入。領展以近三釐的息率在市場舉債，購入租值四釐多 的物業，息差只有一釐多。過去一年，零售物業的售價向下調整（根據差估署資料），領展的投資物業估值卻上升百多億元。筆者在此提醒小股民，領展業務已變 質，股息只有三釐多，實際市盈率（不計特殊利潤及物業升值）超過25倍，近月高追領展的股民隨時接了火棒。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-08-11 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利
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