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2013年2月28日星期四

壹週刊:隧道分流還須等十年

政府就紅隧及東隧分流方案,進行公眾諮詢。政府提出三個收費方案,預期每日可以減少3,000至4,200架次車輛使用紅隧。

政府早於2008年11月委託顧問就合理使用過海隧道進行研究,於2010年完成工作並進行公眾諮詢。政府原本計劃在2011年推出隧道分流方案,不料東隧申請大幅加價四成,打亂政府的部署。直至去年底東隧加價申請被仲裁庭駁回,政府才再啟動隧道分流的第二階段諮詢。

在這段期間,紅隧平均每日使用量已下跌超過4,000架次,由2007年約123,000架次,跌至去年約118,000架次。換言之,紅隧的使用量已跌至政府的預期目標。

政府現時提出三個方案進行諮詢,要到2014年下半年才能正式推行試驗計劃,到時距離2016年收回東隧不足兩年。政府是否有需要動用公帑去補貼私營隧道公司,而最終方案明顯又是針對私家車車主,加重他們的負擔。

過去20多年,政府已試過兩次大幅調高私家車使用紅隧的收費。1984年6月,政府開徵過海稅,令私家車收費由每程五元增加一倍至十元。大幅加費後,紅隧每日的使用量隨即下跌15%,由120,000架次跌至約100,000架次,但一年多之後已差不多回升至原先水平。

同樣,1999年9月政府收回紅隧後,將私家車收費再大幅調高一倍至每程二十元。今次的效果更短暫,加費後數個月紅隧每日使用量已回升至120,000架次的水平。由此可見,即使政府再次向私家車車主開刀,相信對減輕紅隧擠塞、縮短車龍的幫助十分有限和短暫。

現時東隧和西隧的收費模式,反映車輛佔用路面空間的比例及損耗路面的情況。例如重型貨車及雙層巴士的收費,大約是私家車和的士收費的三倍。政府提出的方案A,收費以資源管理為本的原則,正好針對紅隧現行收費的不公之處。特別是的士載客量與私家車相若,為何隧道費只是十元?然而,以立法會和政府欺善怕惡的處事方式,加上政府有額外收入,推行方案A的機會幾乎是「零」。

根據過往經驗,政府大幅調高私家車收費的效果只會十分短暫,不足幾個月紅隧的使用量便會返回120,000架次的水平。況且紅隧大幅加價,西隧肯定馬上跟隨。須知道西隧加價不受政府管制,現時實際收費遠低於法定上限,還有很大的加價空間。西隧跟隨紅隧加價,促使車輛轉用紅隧,抵銷紅加東減的效果。

隧道分流方案最令人質疑之處,就是向東隧公司提供的補貼款額,不是以公司總收入的損失來推算,而是以隧道費下調金額再乘以實際行車架次來計算。紅加東減,東隧使用量自然上升,令公司每年可以額外取得數以千萬元計的政府補貼。這還未計算公司大股東同時擁有西隧股權,可以乘機加價多賺一筆。

因此,除非西隧承諾在試驗期間凍結收費,否則任何收費調整方案的效果都十分有限和短暫。政府倒不如致力改善過海公共交通服務,待西港島和南港島鐵路線完工後評估新形勢,才決定2016年收回東隧後如何調整兩隧收費。若要真正達至三條過海隧道有效分流,恐怕要等待至2023年,收回西隧後才可達到目標。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-02-28 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年2月26日星期二

林氏力牆:長實不如拆售招牌

長實好像洞悉先機,在政府推出辣招打擊非住宅物業炒賣前拆售酒店雍澄軒,套現十多億元。有雍澄軒買家簽約前夕擔心受騙,到警署報警求助。

長實大股東李嘉誠靠穿膠花起家,能夠成為千億富豪,除了因眼光獨到,睇準買賣時機外,還曉得捕捉買家的貪婪本性,趁高價沽貨。

九七前長實及旗下公司招攬一眾小炒家,當中包括負責土地房屋的官員,以內部認購方式購入物業,再以高價轉手,製造樓市只升不跌神話。數以萬計的小市民爭相入市認購嘉湖山莊、灝景灣等樓盤單位,之後樓價暴跌七成,小業主苦不堪言。

長實旗下公司和黃,更是「分拆」高手。1997年分拆海怡半島車位出售,多劃200個車位,製造虛假「孖車位」,以每個百多萬元出售。之後車位價格大跌一半以上,到近年才重返家鄉。

2000年和黃分拆tom.com上市,之後科網股泡沫爆破,股價暴跌。2011年,和黃分拆港口業務,以商業信託基金形式在新加坡上市,套現400多億元。

所謂虎父無犬子,李嘉誠細仔李澤楷在2000年透過盈動吞併香港電訊成立電盈,之後電盈股價大跌九成多,2011年電盈分拆香港電訊信託上市。2002年大仔李澤鉅分拆長江生命科技上市,拿着大節瓜向傳媒推銷,之後股價大跌六成多。

李氏家族喜愛分拆業務賺錢,不如考慮拆售招牌,看看可賣到多少錢。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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 | 2013-02-26 |A20| 專欄專論林氏力牆| By 林本利

2013年2月22日星期五

am730:經濟人看世界 - 留意基金往績計算方法

香港在2000年12月推行強積金制度,打工仔每個月要將部分收入用作認購不同種類的基金。但過去12年強積金投資表現,難免令打工仔感到失望。由於期內投資市場波動,每年回報大上大落,故在參考各種基金的往績時要特別小心,以免被誤導。過去12年恒指每年變幅可見下表:



舉例說,恒指在2000年12月底收報15,096點,到去年底升至22,656點,以數學平均法計數的每年平均回報率(即每年回報加起來再除以12)是8%(另加股息),算是不錯。但若以幾何平均法計算複式回報率(即只考慮開始和終結時的指數),每年複式回報率僅3.4%(另加股息),強差人意。

若以過去10年往績計算每年回報率,數學平均法有13.8%,幾何平均法只得9.3%;若單計算過去5年往績,數學平均法僅2.4%,幾何平均法更錄得4%的負回報。

打工仔比較不同基金表現時,應留意推介資料計算回報率的方法、年期,及開始和終結的日期,以免被誤導。


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am730 | 2013-02-22 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2013年2月21日星期四

壹週刊:資助房屋的重建問題


近月關於公務員樓宇的重建問題,帶出政府資助出售房屋的補價和重建問題。公務員樓宇單位數目不過數千個,而政府資助出售房屋的數目接近40萬個,因此問題只是冰山一角。

二次大戰後,大量內地移民湧入香港,帶來嚴重的住屋問題。港英政府在1954年開始興建公共房屋,主要是解決市民的住屋問題。到上世紀七十年代,市民對置業需求增加,政府於是推出居者有其屋計劃,協助中低收入市民置業。

政府1978年推出第一期居屋計劃,購入單位的業主日後可自由轉讓,毋須向房委會補價。直至1981年,由於樓價急升,房委會向買家提供折扣優惠,方便他們「上車」。日後業主要在自由市場出售單位,須向房委會補價,補價以市值乘以折扣率計算。過去30年,房委會總共推出20多期居屋發售,折扣率由7%至60%不等。九七回歸前樓價急升,居屋的折扣率高達60%。

上世紀九十年代,房協推出夾屋計劃,同樣提供折扣優惠協助中產夾心階層置業。到九七回歸後,董建華提出八萬五房屋政策,目標是10年內令全港七成家庭自置物業。為了達到這個目標,董建華推出租者置其屋計劃,以超低價出售公屋,折扣率高達80%以上。

房委會和房協經過30多年的努力,總共出售了33萬個居屋,2萬個夾屋單位,以及12萬個公屋單位,資助出售單位總數達到47萬個。這47萬個單位中,只有大約8萬個單位已經補價,換言之,尚有近40萬個單位仍未補價,不能在自由市場買賣。房協出售的置安心計劃單位,以及日後復建的居屋單位,提供折扣優惠,日後同樣要補價才可以自由轉讓。

由於資助出售單位的業主,只享有物業的使用權,以及部分業權,故此轉讓權和出租權受到限制。特別是一些折扣率較高的單位,業主沒有很大的誘因向政府補回數以百萬元計的差價,將單位自由出售或出租。結果是大量業主「被綁」,即使家庭環境、工作或子女上學地點出現轉變,也難以搬遷,被迫繼續居住在資助單位之內。今年政府將推出5,000個白表免補價名額,勢必推高第二市場居屋價格,令業主日後更缺乏誘因補價。

九七回歸前,港大經濟學者王于漸已預見資助出售房屋日後的補價和重建問題,故此他建議政府以低價(甚至免費)出售公屋給住戶,並且豁免補價,藉此釋放土地價值,讓公屋居民得益。到近幾年,王于漸建議政府讓居屋業主以最初售價來計算補價,藉此鼓勵他們補價,成為真正的業主。曾蔭權離任前提出的「新居屋」,同樣提供補價優惠,協助業主日後以利息作補價,擁有十足業權。

政府向業主提供補價優惠,對那些已補價的業主不公,必然帶來極大的反對聲音。然而,政府若不好好處理補價問題,再過多20年左右,便會出現類似公務員樓宇的重建問題。

一些已補價的業主,當然樂意出售單位給發展商或市建局,換取賠償。那些未補價的業主,自然希望享受資助,繼續使用單位,直至單位變成危樓。這種情況類似實施租管時,租客不願遷出,業主無法收樓,只好任由單位殘缺不全。現時政府處理公務員樓宇的重建問題,正好為日後處理資助出售房屋的重建問題,先行探討一些可行方案。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-02-21 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年2月19日星期二

林氏力牆: 向在職人士派12,000元


昨日鄰居沙膽虹建議政府向低收入人士,給予15%的津貼,筆者對此舉腳贊成。

沙膽虹說這建議是「奇想」,事實卻非如此。類似的「負入息稅」或低收入家庭生活補貼,在不少國家和地區早已推行,當中包括台灣和澳門。推崇自由市場的已故經濟學家佛利民,亦支持負入息稅,向低收入人士提供現金津貼,讓他們自由選擇如何消費或儲蓄。

過去兩年,政府推行最低工資法例、鼓勵就業交通津貼和長者生活津貼,目的就是要改善基層市民的生活。上述政策不單沒有令失業率上升,反而鼓勵市民就業,令本地就業人口數字創出新高。

然而,上述政策往往未能惠及一些努力工作,而收入僅僅超出上限的打工仔。打工仔若時薪高於最低工資,便未能受惠於相關法例。至於交通津貼,即使今年一月推行「雙軌制」,但若然個人月入超過8,105元,資產多於75,000元,便不能申領每月600元的津貼。申領長者生活津貼,年齡必須65歲或以上,個人月入不可超過6,880元,資產不得多於193,000元。

既然政府坐擁數百億元財政盈餘,而單單退稅12,000元又未能惠及低收入家庭,何不考慮向所有報稅的低收入在職人士給予15%津貼,上限是12,000元,條件是他們沒有同時申領其他政府現金津貼。估計會有百多萬名打工仔受惠,政府額外支出百多億元,以表揚基層市民對社會的貢獻。



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 | 2013-02-19 |A20| 專欄專論林氏力牆| By 林本利


2013年2月15日星期五

am730:經濟人看世界 - 預期回報率的估算

投資者投資債券,每年利息一般是固定不變。若持有債券至到期日,收回本金,每年的投資回報率是固定不變的。在這情況下,預期回報率與實際回報率相同。

若投資者持有股票,則不保本,股價會波動,股息會升跌,每年回報率並不固定。投資者可以參考過去股票的回報率,去估算預期回報率。例如一隻上市兩年的股票不派息,過去兩年股價是附表的表現。

若以數學平均法計算,每年平均回報率是11.5%,即 30%加-7%再除以二;若以幾何平均法計算複式回報率,則是每年10%(兩年間由100元升至121元)。根據歷史往績,應如何估算預期回報率?

一般而言會採用數學平均法。未來回報率是不確定的,以過去兩年往續估計,有可能出現30%,亦可能出現-7%,各有50%機會;故把兩個數加起來再除以二,找出預期回報率。若採用幾何平均法便忽略股價會波動的不確定因素。



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am730 | 2013-02-15 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2013年2月14日星期四

壹週刊:重建公務員樓 締造三贏

近月立法會議員蔣麗芸向發展局局長陳茂波提問,政府可否考慮協助小業主重建公務員樓宇,以節省時間和行政費用。
 
公務員樓宇的重建問題,是歷史遺留下來的問題,有關方面遲早要面對。港英政府在1952年推出公務員建屋合作社計劃,以大約三分一的地價批出土地,讓合資格的公務員以合作社形式興建房屋,合作社擁有土地及樓宇的業權,與社員簽訂租契佔用有關單位。
 
政府在1993年修改條例,合作社只要取得75%社員同意,便可解散和進行分契。

現時全港238個公務員建屋合作社,只得11個轄下的樓宇已經重建,餘下的227個合作社若重建樓宇,以各地段容許的地積比率計算,可提供96.3萬平方米住宅樓面面積,即103.6萬平方呎,可興建兩萬個500呎住宅單位。

上世紀五十年代,香港人口急增,住屋問題嚴重,政府以低價批地給公務員建屋,主要是解決當時的居住問題,沒想到五、六十年之後,會因為地價颷升,製造新的居住問題。
 
根據報導,不少早期入住這些單位的公務員現已退休。由於年紀老邁、行動不便,樓宇又沒有電梯,以致被困在家中,無法外出。業主若想將單位出售或出租,另覓合適住所,則要向政府補回地價,金額動輒數百萬元,甚至過千萬元,根本難以負擔。結果大量空置單位無人居住,造成浪費。
 
由於不少公務員樓宇位處市區靚地,加上只得五層高,並未用盡地積比率,理應吸引發展商進行私人收購重建,毋須政府出手協助。但問題是小業主並非擁有十足業權,若想出售單位給發展商,要先補回三分二的地價。發展商知道小業主沒有十足業權,亦不會願意以同區面積相若的單位作為賠償。除非類似寶翠園的例子,重建後升值潛力特別高,否則發展商不會主動以樓換樓方式向小業主進行收購。

基於公平原則,政府實在很難豁免補地價,讓發展商(包括市建局)重建公務員樓宇,增加住宅樓面面積。但政府可以協助發展商及小業主進行商討,研究小業主可否將單位免補地價出售給發展商,換取面積較細的單位,再由發展商負責向政府補回地價,進行重建。政府、小業主和發展商願意合作,相信可達致三贏局面。政府可取得一筆補地價收入,小業主可換取高於業權價值的較細單位,發展商透過重建,釋放土地價值去賺取合理利潤。

除了公務員樓宇出現重建問題外,日後類似問題同樣會出現在未補地價的居屋、夾屋、置安心和租置單位,總數接近40萬個。特別是租置單位,折扣率特別高,問題更嚴重。在同一座公屋之內,有已出售的租置單位,有未出售的出租單位;已出售的租置單位有未補地價的,有已補地價的。日後若要重建整座公屋,因住戶業權不同,必然出現不少爭拗,阻礙重建。

未來幾年香港仍然會面對房屋供應不足的問題,政府可考慮暫時放寬上述各類房屋的限制,容許業主未補地價出租單位,將部分租金收入繳付給政府作補償。這可以讓有需要遷出的業主收取租金後,租用其他合適地方居住,亦可避免單位空置,造成浪費。


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壹週刊 | 2013-02-14 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2013年2月8日星期五

am730:經濟人看世界 - 實際回報率的計算


上文提到要計算投資的實際回報率,應該採用幾何平均法(geometric mean method)找出複式回報率,而非數學平均法(arithmetic mean method)。若採用幾何平均法計算投資的複式回報率,便單單考慮最初和最終的數值,無需理會期間的變動。

例如恒指由2010年底的23,035點,下跌至2012年底的22,656點,即下跌了1.65%,兩年實際回報率是-1.65%,即每年平均下跌0.83%。恒指兩年間下跌1.65%,但投資者若持有恒指成分股(例如盈富基金(2800)) ,每年可得3厘多股息,投資者依然可獲得正回報。因此,不少港股基金將投資表現與恒指比較,其實是計少了股息,基金的回報率若與恒指一樣,其實已跑輸大市3%或以上。

若投資回報率是每年固定不變,用兩個方法得到的回報率便一樣,舉例如下:

假設投資的股票不派股息,2010年底購入價是100元,每年升值10%。若用數學平均法計算每年平均回報率是10%(即 (10%+10%)÷2=10%)。若以幾何平均法計算複式回報率,單單考慮最初(100元)和最終(121元)的數值,不理會中間數值(110元),兩年間由100元上升至121元,即上升了21%,每年平均升幅(即複式回報率)亦是10%(100元x(1+10%)x1+10%=121元)。



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am730 | 2013-02-08 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2013年2月7日星期四

壹週刊:年輕人為何不滿政府

梁振英政府民望偏低,根據港大民調,市民不滿政府表現的比率高於滿意比率。若以受訪者年齡進行分析,18至29歲的受訪者有58%反對梁振英當特首,支持率只得25%。

有人說過去二十多年,全球化趨勢加劇,不少先進國家的年輕人,面對高失業、工資低增長的困境,香港年輕人的遭遇已不算太差。

但過去十多年,特區政府推行的一些政策,確實傷害了年輕一代,加深他們對政府的不滿。

首先,九八年亞洲金融風暴衝擊香港後,特區政府出現龐大財赤,於是推行公務員體制改革,大幅削減新入職公務員薪酬,以合約制取代長俸。其他公營機構效法政府做法,針對1999年以後入職者大幅減薪。醫管局新入職醫護人員的薪酬被削三、四成之多,社福界和學界以政府削減資助和推行一筆過撥款制度為由,同樣大幅削減新入職的前線職員薪酬,以致出現同工不同酬的情況。新入職大學畢業生的薪酬較中五畢業的舊人還要低一截,損害了年輕人的工作士氣。

其實早於1999年,筆者已提醒政府高官,應該全體公務員齊齊減薪,而不應單單針對新入職者。政府高官說擔心公務員提出司法覆核,指政府違反《基本法》保障公務員原有薪酬的條款。結果要等到梁錦松出任財政司司長,全體公務員才齊齊減薪。自此之後,政府財政回復收支平衡,兼且多年錄得巨額盈餘。但過去針對新入職者減薪和推行合約制的做法,造成公務員及公營機構人手嚴重流失,年輕一輩對政府極度不滿。

2000年10月,前特首董建華突然推行高等教育大躍進,要在十年內將高等教育普及率由三成增加至六成。之後各高等院校大搞副學士課程,每年向中學畢業生收取數以億元計的學費。政府為了節省開支,取消大部分非學位課程(包括碩士和文憑課程)的資助,要學生負責所有費用。結果令不少大學畢業生,要花上十多萬元修讀碩士課程,把工作後多年的積蓄奉獻給高等院校。

特區政府推行高等教育大躍進,結果超額完成。現在高等教育普及率已超過六成,可是年輕人的就業前景和薪酬水平卻沒有隨學歷提升而有所改善。根據統計處的人口普查資料,由2001年至2011年15歲至24歲的青年人口中,擁有文憑/證書或副學位的人數急增三倍,而同期薪酬卻停留在8,000元水平。

本地青年人收入十年不變,但同期的綜合消費物價指數則累升12%。至於樓價,同期更大幅上升一至兩倍或以上。以一個位於港島區,實用面積430呎或以下的住宅單位為例,2001年平均呎價不到3,000元,2011年已攀升至接近9,000元,現在更超過11,000元。要購買一個430呎面積的小型單位,平均樓價接近500萬元,相等於年輕人600個月或50年的人工!即使在新界區首次置業,至少也要200多萬元,相等於20多年的人工,這又難怪數以萬計的大學學生和畢業生爭相輪候公屋。

過去十多年,香港經濟依然倚賴金融和地產業,經濟大上大落,年輕人往往首當其衝。法律、會計、醫療及工程等專業,工時又特別長,令年輕一輩每日工作至身心俱疲,影響家庭及社交生活。梁振英政府若想民望回升,便應正視上述教育、房屋、就業及經濟政策出現的問題,以挽回年輕人對政府管治及未來經濟前景的信心。



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2013年2月5日星期二

林氏力牆: 的士應該申請減價

最近各的士團體先後向政府申請加價,落旗加價2至3元,加幅10%至20%,而的士牌價亦直逼700萬元大關。

的士團體每年向政府申請加價,已成了抬高牌價的慣例。每次的士加價,車主都會調升車租,將大部份加價得益據為己有。至於司機,加價後面對租金上升,乘客量下降,收入往往因加得減。

自九七回歸後,的士每日乘客量持續下跌,由130萬人次跌至90多萬人次,下跌兩成多。根據需求定律,的士不斷加價,只會令乘客量進一步下降,令司機搵食更加艱難。

的士若想提升市場佔有率和競爭力,不再被其他公共交通或私家車取代服務,便應申請大幅減價,令乘客量止跌回升。現時市場上依然存在大量「八折的」,可見的士減價空間十分大。

的士團體申請加價理由之一,是保費大幅上升。的士保費大增,反映意外率上升,這相信與車租和牌價高企,令租車和供車的司機工作壓力大增有關。要避免保費大增,便不應再加價去刺激車租和牌價,加重司機工作壓力。

政府亦應增發的士牌,供司機以合理租金租用,調節市場失衡的情況。政府可以增建出租公屋和多批土地興建居屋私樓,去遏止樓價和租金飆升,為何不考慮增發牌照去遏止的士牌價和車租繼續飆升?



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2013年2月1日星期五

am730:經濟人看世界 - 如何計算投資回報率?


投資股票,股價可升可跌,投資者承擔一定風險,自然期望獲合理回報率。但不少投資者不懂得計算和比較回報率,以致容易被人誤導,蝕了錢還以為賺了錢。

如 2012年恒指年底收報22,656點,較2011年底的18,434點大升22.9%,不少投資者十分雀躍。他們卻忘記之前一年,即由2010年底至 2011年底,恒指由23,035點下挫至18,434點,下跌20%。即使2012年大幅回升22.9%,仍低於2010年底的水平(見表)。

恒指2 0 1 1 年挫20%,2012年升2 2 . 9 % , 平均變幅有多少呢?

一 般簡單計算方法是將兩個數字(-20%及22.9%)加起來再除以二,即1.45%,每年平均增幅1.45%。這個計算方法叫數學平均法 (arithmetic mean method)。若以數學平均法計算每年平均回報率,往往誇大回報率。很明顯由2010年底至2012年底,恒指由23,035點下跌至22,656點, 又何來每年有1.45%的增幅呢?因此,要計算投資的實際回報率(actual rate of return),便應該採用幾何平均法(geometric mean method)去找出複式回報率。下周會介紹幾何平均法。



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