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2013年1月4日星期五

am730:經濟人看世界 - 如何買樓致富?

提起樓市,肯定觸動不少港人的神經,對樓市既愛且恨。除了地產商外,不少港人也是透過物業投資致富。但亦有不少港人在高價入市,當樓價大跌時,物業變成負資產,最終無力償還貸款而走上破產之路。

過去20年,樓價大上大落,最大的得益者其實是地產商,一般小業主的得益並不多。若以中原城市領先指數來量度樓價升跌,1993年12月底開始時的指數是61.32,至2012年12月底指數報115.18,19年來升幅不過88%,平均每年上升約3.4%而已。

樓價每年升幅不過3.4%,但由於物業可帶來租金收入,每年平均租金回報率約3%至4%,租金和升值兩方面的投資回報每年合共約7%,算是不過不失。倘若投資者只付三成首期,其餘七成做按揭,透過槓桿投資便可以將回報率放大。

例如1993年底以100萬元購入物業,19年來樓價跟隨大市上升88%,現在市值188萬元。倘若投資者只付三成首期,即30萬元,其餘70萬元向銀行貸款做按揭,還款年期是19年。假設每月供樓款項剛好與租金相等,那麼當日投資30萬元,今日便升值了158萬元,升幅是五倍多,每年平均升值約10%。

筆者第一層的私樓投資便是在1993年,19年來除了自己買樓和換樓幾次外,亦幫父母和外父外母買樓和換樓,由細屋變大屋,逐步改善居住環境。19年來,慶幸自己沒有在高價入市,故此能夠累積財富。

過去19年樓價其實只上升88%,但期間卻大上大落。九七回歸前兩年,樓價大升一倍,回歸後大跌七成,過去四年又再大升一倍。如此大上大落,帶來巨大的財富再分配,讓地產商可以低價買地,高價售樓,亦令小業主因此而損失慘重。



作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
(最新課程:新高中經濟學、BAFS、通識及英文班,請電2512 0699查詢。)
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am730 | 2013-01-04 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

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