過去年半的樓價上升，很明顯是因為香港實行聯繫匯率，銀行跟隨美國聯儲局大幅度減息。現時供樓息率，若以銀行同業拆息計算，低至不足一釐，屬於歷史新低。在低息環境下，自然吸引大量買家入市，推高樓價。
此外，大量熱錢從內地及其他地區湧入香港，部分流入樓市，進一步推高樓價。特別是新樓，發展商透過中間人物色大量境外買家，以高價認購單位。發展商將旗下物業，不論位處什麼地區，打扮成豪宅，以天價發售。結果，新界元朗區的新樓，呎價超過7,000元；鴨洲船廠旁邊的樓宇，呎價逼近兩萬元，樓價完全脫離本地家庭的購買力。
現時新樓呎價動輒超過一萬元，實用面積只得六、七百呎的單位，售價也接近1,000萬元。試問香港又有多少個家庭，可以負擔得來？即使現時息口超低可以負擔供款，但日後利率回升至正常水平，即大約五釐時，到時肯定有不少小業主無法負擔供款而被迫斷供。
發展商將新樓包裝成豪宅，以天價發售，主要購買對象很明顯不是本地居民。自從2002年政府推出「孫九招」試圖挽救樓市後，每年新樓的落成量便持續下跌，由2002年有31,000多個單位落成，跌至近兩年，每年不足10,000個單位。發展商控制供應量推高新樓樓價，市民只好購買或租用二手樓宇，令樓價和租金向上攀升。
去年年底，香港永久性屋宇單位總數共有255萬個，遠多於全港共234萬個住戶數目，表面數字似乎沒有供應不足的情況。但我們若仔細分析這255萬個單位，便會發覺當中超過一半單位是流通量極低的單位，絕少在市場上出售。
255萬個住宅單位，當中有74萬個（約29%）屬於房委會及房協的租住單位，不會出售給市民。另外有接近40萬個屬於未補地價的租置、居屋和夾屋單位。由於業主購買單位時享有折扣，租置單位達到七成以上，居屋則達六成，故此他們絕少將單位放售，放棄享受到的房屋福利。
過去多年，總共只有六萬多個居屋單位補足地價在公開市場出售，而補足地價出售的租置單位，更少於1,000個。即使樓價大幅上升，由於要補地價，業主出售單位後所得現金有限，根本不足夠應付購買私樓的首期。
除了公營租住和出售房屋外，有接近142萬個單位屬於私人永久性房屋，表面上佔總數五成半。但這142萬個單位中，其實只得109萬個屬於私人住宅單位，當中還包括接近五萬個空置單位，以及近40萬個樓齡超過30年的單位。餘下的所謂私樓，包括六萬多個已補地價的居屋單位，小量已補地價的租置和夾屋單位，近20萬個村屋及平房，以及數萬個員工宿舍。上述單位，流通量有限，絕少在市場上買賣。
全港255萬住宅單位，實際流通量較高的恐怕只得六、七十萬個單位。本地住宅單位流通量極低，除了帶來房屋問題，亦導致交通和就業等問題，筆者日後再分析。
林本利 現任教於理工大學，專門研究公用事業及公共政策。
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出處: 壹週刊 | 2010-08-26 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利
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