1999 年，前特首董建華在未有公開競投的情況下，將數碼港大片優質土地批給長實主席李嘉誠的兒子李澤楷旗下的公司，興建豪宅貝沙灣，惹來其他地產商的不滿。董建 華為了安撫各地產商，自然要想盡辦法給予特殊優惠。2001年初幾個政府部門，包括地政總署、規劃署和屋宇署向地產界發出技術指引，以環保為名容許地產商 興建大量發水樓。
當時筆者已關注到發水樓產生的問題。首先政府事前並沒有諮詢公眾，便容許地產商毋須補地價（或只須補數百元一呎地價）興建 大量額外樓面，明顯是赤裸裸的利益輸送。唯利是圖的地產商獲得額外樓面後，便會將這些樓面用作興建更多住宅單位，令當時已經供過於求的市場更加失衡。而最 離譜的就是這些特殊優惠，竟然可以有追溯力。地產商可以修改圖則，加建多一、兩成樓面圖利。
須知道任何政策的變動，總有贏家和輸家。過去十年，地產商從發水樓中獲得過千億元額外收益，現在只不過是制止他們繼續賺取不義之財。最可笑的是地產商還說不排除司法覆核政府的政策；又說在投地時有「合理」期望，已經把發水成分計算入地價之內。政府限制發水樓，對他們不公。
但實情是自2001年起至2009年，政府批售的1,067公頃土地，只得56公頃是透過拍賣及招標出售，佔總數約5%。其餘九成多的土地，是透過私人協約（例如港鐵上蓋土地）及契約修訂方式（例如將巴士廠或煤氣廠改建住宅）批出。
這 九年間，地產商將政府批售的土地，用作興建12萬多個單位，平均每年約13,000多個單位。這些單位，只有一成多（即平均每年2,000多個）的土地是 來自拍賣及招標，其餘八成多是來自私人協約及契約修訂方式得到的土地。2003年完全沒有單位的土地來自拍賣及招標；2008年就只得一個。地產商投得土 地後，還可以巧立名目獲得酌情權加建單位，藍灣半島及嘉亨灣便是活生生的例子。
過去九年（2001至2009年），政府地價收入總共 2,800多億元，平均每年310多億元。筆者將地價收入除以地產商興建的單位數目，發覺以拍賣及招標方式出售的土地，每個單位的平均地價約480萬元。 而以私人協約及契約修訂方式批出的土地，每個單位的平均地價分別大約120萬和230萬元，遠遠低於拍賣及招標方式的480萬元。倘若所有土地（包括港鐵 上蓋用地）都是以拍賣及招標方式批出，政府庫房可以多得3,000億元；即使打個五折，庫房仍可以多得1,500億元。
因此，筆者十分同意 地產商所說，透過拍賣及招標，地價自然會反映發水樓的額外樓面價值（不計事後還可以獲官員的酌情權得到更多樓面）。但問題是絕大部分的土地是沒有經過公開 競投，以遠低於市價的情況，半賣半送給予地產商興建發水樓，再以市價出售圖利。地產商期望永遠保留這些不義之財，是「合理」還是「不合理」的期望呢？
林本利 現任教於理工大學，專門研究公用事業及公共政策。
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出處: 壹週刊 | 2010-11-04 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利
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