特首在施政報告中，一開始便談論到樓市升溫的問題。特首以為政府除了提供公屋租住單位給低收入人士外，在私人房屋市場的主要角色是提供足夠土地及優良的基建設施，讓房地產市場能夠持續健康發展。
理論上，特區政府是香港的最大地主，擁有絕大部分的土地，能夠透過土地供應調控樓宇供應。但在現實世界中，幾個大地產商和港鐵，早已建立龐大的土地儲備，他們操控樓宇供應的能力，反而較特區政府更大。
九七回歸後，前特首董建華提出八萬五建屋計劃，令樓宇供應量大增，私人住宅單位的落成量從回歸前的每年約20,000個大幅上升至1999年超過35,000個。私人房屋供應量大增，再加上亞洲金融風暴衝擊，令樓價在九七後幾年大跌五成，到2000年董建華突然宣布八萬五房屋政策早已不存在。
樓價下跌，八萬五建屋目標消失，本應令私人房屋供應量減少。但各地產商卻趁政府為了救市而停止賣地期間，相繼以低價補回地價，將手上的土地用途改變，興建大量住宅單位。此外，又藉政府推出環保政策，將大量獲豁免的樓面面積用作興建更多單位。
結果樓宇供應量並沒有隨八萬五政策不存在而下降，反而持續上升。私人住宅落成量從2000年約25,000個上升至2002年超過31,000個，令樓價進一步下滑。到了2002年中，地產商見樓市疲弱，負資產問題惡化，便游說政府出招救市，要求政府停止賣地和停售居屋，好讓他們散貨。政府順應地產商的呼籲，在2002年10月推出「孫九招」救市。
2003年沙士疫症後，本地經濟開始復蘇，樓價從低位回升。樓價上升，本應吸引地產商向政府勾地，或者動用本身的土地儲備去增加房屋供應量，以滿足市場的需求。但事實剛好相反。自2003年起本地樓價持續上升，即使遇到百年一遇的金融海嘯，亦不過向下調整了幾個月，很快便重拾升軌。而同期的私人住宅落成量卻不斷下跌，從每年26,000個單位急降至去年的7,000個單位。樓宇供應量大減，再加上息口處於歷史低位，以及大量資金流入香港，樓價又怎會不瘋狂上升？
當樓價下跌時，供應量大增；而當樓價上升時，供應量卻大減，本地私人住宅供應已不是為了滿足需求，而是為了滿足地產商和港鐵去牟取暴利。更令人感到奇怪的，就是政府部門對私人住宅落成量的預測，竟然出現嚴重誤差。
差餉估價署每年年初都會預測當年及下一年的私人住宅落成量。過去十年，該署幾乎年年高估落成量，平均每年高估落成量2,000多個單位，2009年預測數字更高於實際數字超過一倍。該署對下一年的落成量，平均每年高估4,000多個單位，與實際落成量相差甚遠。
政府各部門負責規劃土地，審批地產商的建屋圖則，以及監察地產商建屋情況及批出入伙紙，政府沒有理由對未來幾個月或年多的私人住宅供應量完全無法掌握，任由地產商操控供應量。特首在施政報告中提到未來十年，平均每年須提供20,000個私人住宅單位的土地。政府部門連未來幾個月至一年的樓宇供應量也未能掌握，又如何令市民相信未來十年的數字呢？
林本利 現任教於理工大學，專門研究公用事業及公共政策。
活道教育中心 http://www.livingwordec.com.hk
出處: 壹週刊 | 2010-11-11| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利
沒有留言:
發佈留言