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2010年11月11日星期四

壹角度:住宅落成量預測錯得離譜

自10月中特首曾蔭權宣讀施政報告後,本地樓市成交大增,樓價及成交量直逼九七年的高位。

特首在施政報告中,一開始便談論到樓市升溫的問題。特首以為政府除了提供公屋租住單位給低收入人士外,在私人房屋市場的主要角色是提供足夠土地及優良的基建設施,讓房地產市場能夠持續健康發展。

理論上,特區政府是香港的最大地主,擁有絕大部分的土地,能夠透過土地供應調控樓宇供應。但在現實世界中,幾個大地產商和港鐵,早已建立龐大的土地儲備,他們操控樓宇供應的能力,反而較特區政府更大。

九七回歸後,前特首董建華提出八萬五建屋計劃,令樓宇供應量大增,私人住宅單位的落成量從回歸前的每年約20,000個大幅上升至1999年超過35,000個。私人房屋供應量大增,再加上亞洲金融風暴衝擊,令樓價在九七後幾年大跌五成,到2000年董建華突然宣布八萬五房屋政策早已不存在。

樓價下跌,八萬五建屋目標消失,本應令私人房屋供應量減少。但各地產商卻趁政府為了救市而停止賣地期間,相繼以低價補回地價,將手上的土地用途改變,興建大量住宅單位。此外,又藉政府推出環保政策,將大量獲豁免的樓面面積用作興建更多單位。

結果樓宇供應量並沒有隨八萬五政策不存在而下降,反而持續上升。私人住宅落成量從2000年約25,000個上升至2002年超過31,000個,令樓價進一步下滑。到了2002年中,地產商見樓市疲弱,負資產問題惡化,便游說政府出招救市,要求政府停止賣地和停售居屋,好讓他們散貨。政府順應地產商的呼籲,在2002年10月推出「孫九招」救市。

2003年沙士疫症後,本地經濟開始復蘇,樓價從低位回升。樓價上升,本應吸引地產商向政府勾地,或者動用本身的土地儲備去增加房屋供應量,以滿足市場的需求。但事實剛好相反。自2003年起本地樓價持續上升,即使遇到百年一遇的金融海嘯,亦不過向下調整了幾個月,很快便重拾升軌。而同期的私人住宅落成量卻不斷下跌,從每年26,000個單位急降至去年的7,000個單位。樓宇供應量大減,再加上息口處於歷史低位,以及大量資金流入香港,樓價又怎會不瘋狂上升?

當樓價下跌時,供應量大增;而當樓價上升時,供應量卻大減,本地私人住宅供應已不是為了滿足需求,而是為了滿足地產商和港鐵去牟取暴利。更令人感到奇怪的,就是政府部門對私人住宅落成量的預測,竟然出現嚴重誤差。

差餉估價署每年年初都會預測當年及下一年的私人住宅落成量。過去十年,該署幾乎年年高估落成量,平均每年高估落成量2,000多個單位,2009年預測數字更高於實際數字超過一倍。該署對下一年的落成量,平均每年高估4,000多個單位,與實際落成量相差甚遠。

政府各部門負責規劃土地,審批地產商的建屋圖則,以及監察地產商建屋情況及批出入伙紙,政府沒有理由對未來幾個月或年多的私人住宅供應量完全無法掌握,任由地產商操控供應量。特首在施政報告中提到未來十年,平均每年須提供20,000個私人住宅單位的土地。政府部門連未來幾個月至一年的樓宇供應量也未能掌握,又如何令市民相信未來十年的數字呢?




林本利 現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。

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出處: 壹週刊 | 2010-11-11| A004| 時事| 壹角度 | By 林本利

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