可持續發展委員會意識到近年市民關注建築設計對生活質素的影響。密集的高樓大廈造成「峽谷效應」，妨礙空氣流通，令道路和行人路出現擠塞，公共空間更加缺乏。體積龐大及互相靠攏的大廈形成「屏風效應」，阻礙景觀及天然風，導致「熱島效應」和污染物積聚。再加上高樓大廈消耗大量能源，間接產生「溫室效應」，損害市民身體健康。
造成上述各種「效應」的罪魁禍首，豈不是大地產商，以及負責審批樓宇設計和建築的政府官員？今日香港居住環境日趨惡劣，污染問題不斷惡化，唯利是圖的大地產商和與地產商勾結的官員，肯定難辭其咎。
筆者之前的文章已指出，李兆基轄下的恒地和煤氣公司，股價表現一枝獨秀，遠遠拋離李嘉誠的長實、和黃和港燈。李兆基不單透過壟斷氣體市場賺取豐厚利潤，還從物業發展中取得暴利，旗下樓盤翔龍灣更是他多年來苦心經營的代表作。
李兆基在1983年出任煤氣公司主席後，便積極將煤氣的生產基地從土瓜灣馬頭角（分為南廠和北廠）遷移至大埔工業。大埔廠房於1987年正式投產後，逐漸取代馬頭角的生產，公司便準備將南廠改作其他用途。
南廠佔地約13萬平方呎，煤氣公司原先計劃興建一幢工業大廈，後來又改為興建商業大廈，作收租用途。該塊地皮是公司在1937年以市價購入，沒有土地用途限制，故此毋須補地價即可重新發展。
根據公司及地契資料，煤氣公司所指的「市價」，應該是65,372元地價及每年支付2,398元的租金。煤氣公司在1993年成立全資附屬公司Starmax Assets Limited（在英屬處女群島註冊），以15億元作價將土地轉售給附屬公司發展物業。
1995年，煤氣公司成功向城規會申請修改土地規劃，將南廠地皮由工業變成商業區。到2001年，煤氣公司又成功向城規會申請將土地改為住宅用途，建議以九倍地積比率發展興建五幢45層高住宅大廈，提供1,512個單位，總共117萬平方呎。
剛巧在2001年，包括梁展文的一眾屋宇署、地政總署及規劃署高官，在沒有經過公眾諮詢的情況下，一而再推出所謂「聯合作業備考」，容許地產商以環保及創新為名，獲豁免大量樓面面積。各項豁免加起來，可以多達原先樓面上限的兩成，並且具追溯力，容許地產商修改圖則多建樓面。
結果到2007年翔龍灣入伙時，五幢大廈已變成各有51層住宅（共1,782個單位），兩層隔火層及空中花園，另外再加六層商場、停車場及會所，總數接近60層。單計住宅及商場的樓面已有137萬平方呎，較原先規劃多出270個住宅單位，共20萬平方呎。以每呎約6,000元售價計算，煤氣公司的收入可以增加12億元。這還未計算興建停車場和會所的額外收益。
翔龍灣1,700多個單位，已經令發展商多收12億元。過去10年，地產商興建大約二十萬個住宅單位，估計多收超過一千億元。政府向已經「肚滿腸肥」的地產商送上千億元大禮，這對一般小業主又是否公平合理呢？
林本利 現任教於理工大學，專門研究公用事業及公共政策。
活道教育中心 http://www.livingwordec.com.hk出處: 壹週刊 | 2010-09-30 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利
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