但當時個別政策，反而減少私樓的短期供應（例如限制樓花買賣）和增加需求（例如增加置業貸款），刺激樓價進一步上升。在樓價高企時以高折扣價格出售夾屋和居屋，以及出售公屋（即租置計劃），更令大量資助出售單位的流轉量（或流通量）降低。由於業主在自由市場出售單位要補回巨額地價，他們自然缺乏誘因將單位出售，放棄原有的房屋福利。
今年五月，房委會發表文件諮詢公眾關於活化居屋的建議。之後不久，政府又開始進行資助市民自置居所的公眾諮詢，直至今年九月中。政府推出新的房屋政策，必須汲取過往教訓，能夠達到真正活化居屋，讓樓市平穩發展，以及令市民安居樂業的目標。政府要活化居屋，不單要方便市民購買，還要鼓勵居屋業主出售單位，不然成交量依然十分有限。
根據過往經驗，政府提供置業貸款，資助市民置業，無助改善現時樓宇供求失衡的局面，只會刺激樓價進一步上升。不少沒有足夠首期的市民勉強入市，日後要償還銀行和政府貸款，一旦利率回升，供樓必然倍加吃力，將會再次出現大量斷供情況。事實上，即使最近按揭保險公司收緊審批，首期不足的置業人士依然可以借足九成。
不少市民要求政府復建居屋，以折扣價格出售給現時租住私樓的市民。但政府復建居屋，以低於市價的水平出售給市民，日後又如何鼓勵他們出售單位，增加住宅單位的流轉量？現時香港已經有接近40萬個未補地價的租置、居屋和夾屋單位，這些單位流轉量極低。再加上超過74萬個房委會和房協提供的出租單位，政府資助市民住屋，大大減低住宅單位在市場上流轉。
早期的公屋和居屋，大部分位處市區交通方便的地區；後來由於市區缺乏土地，新落成的公屋和居屋，大部分則位處新界和大嶼山。早年遷入市區公屋或居屋的市民，現在不少已退休。但他們的子女，卻被編配至新界公屋，或者要購買新界居屋。
結果是住在新界的上班一族，每天要花費大量金錢和時間到市區工作，或者探望年老父母。年老退休的父母又不想放棄市區公屋或居屋，搬到新界區與兒女為鄰。年輕上班一族若想出售居屋，方便上班或照顧父母，又要補回巨額地價給房委會，剩下來的款項根本不足夠支付首期購買私樓或者在公開市場（要補地價）購買居屋或夾屋。
政府若要活化居屋（以至租置和夾屋單位），實應考慮讓所有符合白表申請資格的人士，類似申請公屋人士一樣，可以獲得白表資格證明書，毋須補地價便可在第二市場購買居屋。將居屋出售的市民，他們若仍然符合白表申請資格，亦可以在第二市場另覓合適的居屋。換言之，政府及房委會要放棄現有政策，讓合資格市民可以多次免補地價購買居屋。
若要活化居屋，增加住宅單位的流轉量和降低市民的交通成本（包括金錢和時間），政府不能單靠透過按揭證券公司去幫助市民補地價。更重要的是政府要提供誘因，放棄每年約10億元的補地價收入，讓現正接受資助而收入不足購買私樓的居屋業主，願意將單位出售，不怕失去政府資助。政府向合資格的市民發出白表資格證明書，讓他們在第二市場免補地價購買居屋，亦可以紓緩市民要求復建居屋的壓力。
至於如何增加私樓供應，理順私樓「豪宅化」和「內地化」（售給內地人）的歪風，筆者留待下次討論。
林本利 現任教於理工大學，專門研究公用事業及公共政策。
活道教育中心 http://www.livingwordec.com.hk
出處: 壹週刊 | 2010-09-02 | A004| 時事| 壹角度 | By 林本利
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