壹週刊：樓市瘋狂 請君入甕

最近房委會派發新一期居屋申請表，樂富屋居銷售中心外一度出現人龍，市民輪候個多小時只是為了索取售樓書和申請表格。

過去五年樓價颷升近倍，除了因為利率偏低，市場資金氾濫外，政府房屋政策失效亦可說是主要原因。

話說2008年9月金融海嘯後數個月，樓價一度急挫兩成多，回到2007年中的水平，當時中原指數由高位73點回落至56點。隨着美國聯儲局推行量化寬鬆貨幣政策，中國政府投放四萬億元救市，大量資金湧入本地樓市，樓價在2009年初由低位迅速反彈，樓價很快便回到2008年3月金融海嘯前的高位。

2009年10月，當時特首曾蔭權發表的施政報告沒有觸及樓價上升問題，有女醫生致電香港電台投訴買不起樓。據悉該名女醫生月入7.5萬元，男朋友是律師，亦難以在中環港島購買到合適的單位。當時曾蔭權提到置業者可以選擇較偏遠的地區，4,000元一呎，200萬元以下的單位還有很多選擇。料不到他的一番言論隨即惹來四方八面的攻擊，指摘他涼薄，不了解民情，要求政府干預樓市，兼且要復建居屋。

事實上當時樓市的炒賣活動主要集中過千萬的豪宅，全港樓價平均呎價（實用面積計）不過5,000多元，市場上確實仍有大量200萬元以下的單位可供市民上車。根據差估署資料，新界區430呎或以下單位平均呎價3,700多元，160多萬元已可購買430呎單位。至於過千呎的大單位，呎價要5,400多元，較細單位貴44%。

只可惜民意堅持要求政府打擊豪宅炒賣，結果政府被迫出招，率先上調豪宅印花稅率和收緊豪宅按揭至五成，並且逐步推廣至中價樓，600萬元以上的單位，最多只能按420萬。炒家見政府收緊豪宅按揭，便轉炒中小型單位，同一筆資金可以購入多個單位炒賣。

2010年11月，政府開徵額外印花稅，打擊短期炒樓活動。2012年10月，政府推出買家印花稅，限制非本地居民入市。到2013年2月，政府連投資者也要驅逐離場，向擁有多過一個住宅物業的業主徵收雙倍印花稅，樓價開始逐步下調，中原指數一年內由123點跌至117點，再加上每年約4%的通脹率，樓價實質下跌了一成，拉近市民的購買力。

但不知是哪位官員的意見，政府竟然在今年五月放寬「辣招」，讓認購樓花的小業主可以在入伙後半年內出售手上物業，仍可豁免繳付雙倍印花稅。政府放寬「辣招」，認購樓花的小業主不用急於賣樓，即時令二手盤源急跌，二手樓價急升一成多。地產商於是順勢大賣樓花，百多呎的「劏房」也可賣200萬元，依然有人爭相認購。

由2009年10月醫生投訴買不起樓計算，樓價平均上升八成多。但同期新界區430呎或以下單位的售價上升約1.4倍，遠遠高於過千呎單位不足50%的升幅。現時新界區細單位的平均呎價，竟然較大單位貴13%！現時開售的居屋單位，即使是市價七折定價，仍遠遠高於2010年的樓價水平。現在搶購居屋的人，為何不在2010年入市，兼且向按揭證券公司申請九成按揭？

現在樓市已變得瘋狂，日後若樓價大跌，那些以高價認購「劏房」，或者手持兩個物業的小業主，勢將損失慘重。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2015-01-01 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利