不知是巧合抑或預先安排，上週五（4月29日）政府公布的各項數據，都對樓市不利，難怪不少準備買樓自用的人，都採取觀望態度，等待樓價進一步下滑時才入市。
首先出場的是差餉物業估價署公布的數字，指今年3月份私人住宅售價自去年10月起，連續下挫6個月，半年來累積下跌約12%，重返2014年10月水平。
跟着出場的是運輸及房屋局公布的數字，指今年首季施工量高達1.33萬伙，相等於去年全年數字94%，令未來3至4年私宅一手供應量由去年第4季的8.7萬伙，上升至9.2萬伙，是2004年有記錄以來的新高數字。
最後出場的是金管局公布的數字，指今年首季錄得1,432宗負資產住宅按揭貸款，較去年第4季飈升「14」倍，涉及金額由去年底的4億元，急增11倍至3月底的接近50億元。
上述三組數字，肯定把準備置業的人嚇怕。加上早前財政司司長曾俊華在預算案中預測今年通脹由去年3%回落至2.3%，失業率由3.3%上升至3.4%，以及與旅遊業相關的行業進一步萎縮，自然令人感覺到經濟環境十分惡劣，絕對不是置業的時機。
筆者一直覺得港人的投資心態十分奇特，去年4至5月，恒指衝上28,000點時便爭相入市，令每日成交量超過2,000億元。到今年1至2月，恒指跌至18,000點水平，便被「大鱷」沽空的言論嚇怕，紛紛沽貨離場。
同 樣，由2013年1月至2015年9月當樓價處於高位，中原供樓負擔比率升穿50%時，便恐慌性搶購私宅，實用面積不足兩百呎，呎價過萬元，面對墳景的新 界「劏房」，亦爭相搶購。相反，正在發售的啟德煥然壹居，實用面積呎價不過1.1萬元（以建築面積計則8,000多元）便可入住，卻反應冷淡，大量買家放 棄揀樓。
筆者向來投資的取態是不會與其他人搶貨，切忌摸頂入市，只要在股市樓市高位以下兩三成入市，長遠而言投資回報已可以跑贏一半人。過去八年，恒指平均位接近 22,000點，至於樓市，自1997年以後的平均供樓負擔比率約40%，在上述水平入市買股買樓，可算十分安全。即使要輸，至少還有一半人輸得更慘。沒有人可以預計今次樓市調整，最終會下跌多少。究竟是由高位下挫15%，抑或像筆者認識的一些財經分析員（仍未「上車」），以及一些判斷經常失準的「大行」 所述，樓價會由高位大跌五成？每個準買家當然希望能夠摸底入市，但真正能夠在2003年沙士疫症期間，或者在2008年9月金融海嘯全面爆發後幾個月摸底 入市的人，不過是極少數。
回顧過去50年本地樓市三次大調整：1965至1968年下跌四成，是因為銀行倒閉再加上六七暴動；1981至1984 年下跌五成，因為供樓利率升至20厘再加上中英會談；1997至2003年下跌七成，是因為亞洲金融風暴，利率升至10厘以上，供樓負擔比率超過 100%，「八萬五」房屋政策，以及沙士疫症。
現時利率仍處於超低水平，美國經濟正是強弩之末，首季增長率只得0.5%（年率計），失業率回升， 估計未來加息幅度有限，樓價下跌五成的機會極低。雖然樓市調整期可以長達3至6年，但有意置業者，只要工作穩定，在樓價高位以下兩成左右入市，住上十年八 載，加上供樓利息可以扣稅，日後投資回報肯定勝過繼續交租。
首先出場的是差餉物業估價署公布的數字，指今年3月份私人住宅售價自去年10月起，連續下挫6個月，半年來累積下跌約12%，重返2014年10月水平。
跟着出場的是運輸及房屋局公布的數字，指今年首季施工量高達1.33萬伙，相等於去年全年數字94%，令未來3至4年私宅一手供應量由去年第4季的8.7萬伙，上升至9.2萬伙，是2004年有記錄以來的新高數字。
最後出場的是金管局公布的數字，指今年首季錄得1,432宗負資產住宅按揭貸款，較去年第4季飈升「14」倍，涉及金額由去年底的4億元，急增11倍至3月底的接近50億元。
上述三組數字，肯定把準備置業的人嚇怕。加上早前財政司司長曾俊華在預算案中預測今年通脹由去年3%回落至2.3%，失業率由3.3%上升至3.4%，以及與旅遊業相關的行業進一步萎縮，自然令人感覺到經濟環境十分惡劣，絕對不是置業的時機。
筆者一直覺得港人的投資心態十分奇特，去年4至5月，恒指衝上28,000點時便爭相入市，令每日成交量超過2,000億元。到今年1至2月，恒指跌至18,000點水平，便被「大鱷」沽空的言論嚇怕，紛紛沽貨離場。
同 樣，由2013年1月至2015年9月當樓價處於高位，中原供樓負擔比率升穿50%時，便恐慌性搶購私宅，實用面積不足兩百呎，呎價過萬元，面對墳景的新 界「劏房」，亦爭相搶購。相反，正在發售的啟德煥然壹居，實用面積呎價不過1.1萬元（以建築面積計則8,000多元）便可入住，卻反應冷淡，大量買家放 棄揀樓。
筆者向來投資的取態是不會與其他人搶貨，切忌摸頂入市，只要在股市樓市高位以下兩三成入市，長遠而言投資回報已可以跑贏一半人。過去八年，恒指平均位接近 22,000點，至於樓市，自1997年以後的平均供樓負擔比率約40%，在上述水平入市買股買樓，可算十分安全。即使要輸，至少還有一半人輸得更慘。沒有人可以預計今次樓市調整，最終會下跌多少。究竟是由高位下挫15%，抑或像筆者認識的一些財經分析員（仍未「上車」），以及一些判斷經常失準的「大行」 所述，樓價會由高位大跌五成？每個準買家當然希望能夠摸底入市，但真正能夠在2003年沙士疫症期間，或者在2008年9月金融海嘯全面爆發後幾個月摸底 入市的人，不過是極少數。
回顧過去50年本地樓市三次大調整：1965至1968年下跌四成，是因為銀行倒閉再加上六七暴動；1981至1984 年下跌五成，因為供樓利率升至20厘再加上中英會談；1997至2003年下跌七成，是因為亞洲金融風暴，利率升至10厘以上，供樓負擔比率超過 100%，「八萬五」房屋政策，以及沙士疫症。
現時利率仍處於超低水平，美國經濟正是強弩之末，首季增長率只得0.5%（年率計），失業率回升， 估計未來加息幅度有限，樓價下跌五成的機會極低。雖然樓市調整期可以長達3至6年，但有意置業者，只要工作穩定，在樓價高位以下兩成左右入市，住上十年八 載，加上供樓利息可以扣稅，日後投資回報肯定勝過繼續交租。
作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監
活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2016-05-05 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利
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