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2012年12月14日星期五

am730:經濟人看世界 - 投資組合七三分

理財基本原則是要在風險與回報之間取得平衡。不應將所有資金投放在某一資產,應適當分散風險,組合中包含不同風險類別資產。但亦切忌過分分散風險,購入過多類別資產和太多股票,以致難以掌握資產風險和價格變動,兼花費過多時間處理財務問題。對大部分投資者而言,買樓是一生人最大投資決定。入市後,物業佔整個投資組合比重必定很高,一般在七成或以上,餘下作投資的資金相對較少。過去二十多年,筆者投資組合平均約七成屬物業投資,餘下三成分3份,投資不同風險類別資產。

談到風險承擔能力,每人不同,即使同一個人在不同年齡亦不一樣,可把資金分三份於高、中和低風險。筆者曾把投資物業以外的資金,各以三分一買股票及高息外幣、債券和人民幣及現金。04至07年買滙豐控股(005)的股票掛鈎票據(ELN)賺取高息。2011年離開理大後以投資回報作收入,投資的股票多屬股價波動較小和較高股息。

該組合將七成資金投資物業,三成投資其他流動性較高資產,過去二十多年為筆者提供穩陣及可觀回報,平均每年實質回報逾10%。年輕投資者買樓按揭比率可較高,可買風險權數較高股票;接近退休年紀的要減按揭比率,所選股票以穩陣收息和保本為主。若能小心平衡風險和回報,理財嚴守紀律,不過分貪婪和恐懼,每年不難賺7%至10%實質回報。




作者曾任教理大,現為活道教育中心校監
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am730 | 2012-12-14 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年12月13日星期四

壹週刊:富貴長者合資格領2,200元


梁振英上台後,急急推出長者生活津貼,以為藉此可以爭取民望,不料竟然遭到各黨派反對,無法如期推行。最後政府以「突襲」方式,取得立法會財委會撥款聘請人手,籌備長津計劃。

按照政府的說法,長者生活津貼是為補助本港65歲或以上有經濟需要長者的生活開支,目的是扶貧。長者生活津貼既不像高齡津貼以敬老為目的,亦非全民退休保障計劃的過渡安排。

只可惜,政府官員為了急於推行有關計劃,採用了高齡津貼的資產及入息限額,結果是有需要的長者可能得不到津貼,反而經濟富裕的長者卻得到津貼。

現時65歲至69歲的長者,申請高齡津貼要申報資產。根據社會福利署的資料,資產包括土地或物業、現金、銀行存款、保險計劃的現金價值、股票及股份的投資及其他可變換現金的資產。單身人士資產限額是186,000元,夫婦則是281,000元。至於入息限額,單身人士為每月6,660元,夫婦則為10,520元。

政府為了讓長者生活津貼盡快上馬,不惜製作宣傳短片,向長者宣傳申報入息和資產很簡單,指明自住物業不計算,子女給的錢也不算收入。這種宣傳伎倆,不單誤導長者,亦令到津貼可能落入一些根本沒有經濟需要的人手上。負責官員更提到長者可以將資產轉移,以符合申領條件。

首先,懂得經濟學和財務學的人都知道,計算資產和入息,並非簡單的事。事實上,筆者查閱過政府不同資助計劃,包括高齡津貼、公屋、專上學生資助、交通津貼,發覺它們對資產及入息的定義都有所不同。專上學生資助計劃對資產及入息的審查十分嚴格,申請人家庭擁有的車輛、船隻、公司、認股證、債券和基金等都列作資產;而入息則包括非同住家庭成員及親友的匯款和補助金。政府提供的綜援金和傷殘津貼亦視作入息。資產愈多,獲得資助愈少。一般人要將個人和家庭資產清單列出,已不是一件容易的事,更何況要計算這些資產的市值。樓價和股價不時大上大落,至於認股證和基金的市值,更難以掌握。不少長者退休後為了消磨時間,在股票行炒賣細價股、牛熊證和窩輪,要他們列出這些資產的市值,又談何容易?

上一輩的人,往往以生兒育女和買樓投資作為退休準備。現在政府宣傳子女給父母的錢不算收入,自住物業不計算作資產,便很容易導致出現富裕長者領取生活津貼的情況。一些有兒有女的長者,每月收到子女超過6,660元的生活費,是否仍應獲派2,200元?一些住在過千萬元豪宅的年長夫婦,是否每月應該得到4,400元長者生活津貼?他們若有經濟需要,是可以申請「逆按揭」,每月可領取萬多元年金作生活費,直至終老。二人若是退休公務員,每月領取10,520元長俸,是否仍應獲發4,400元的津貼?政府人口普查,計算住戶收入是包括非同住子女給父母的生活費。計算本地生產總值,自住樓宇的市場租值亦計算在內。現在長者生活津貼的資產及入息定義,明顯與上述定義不一致。須知道65歲或以上長者,若成功申領長者生活津貼,首五年可以得到132,000元,70歲之後,每月可較生果金多領1,110元,十五年可多領約200,000元,總數便是30多萬元。倘若夫婦二人都合資格,便可獲得接近70萬元,是28萬元資產上限的兩倍多。由此可見,現時高齡津貼的資產入息上限,並不適用於長者生活津貼。政府實應仔細研究,建立一個更合情合理的機制,能夠真正幫助經濟上有需要的長者。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-12-13 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

2012年12月11日星期二

林氏力牆:置安心 難以安心


房協月底將推出首個置安心計劃,給合資格人士申請。預計明年2月底公佈抽籤結果,中籤人士之後可以開始揀樓。這個置安心計劃是前特首曾蔭權遺留下來的歷史產品。2009年初,樓價從低位回升,到2010年10月已上升超過五成,二手樓平均呎價約5,100元(以建築面積計)。市民見樓價急升,紛紛要求政府復建居屋。曾蔭權於是在施政報告中提出置安心計劃,幫助中產人士上車。

自從政府宣佈推出置安心計劃後,各界便對有關計劃爭論不休。政府一時說單位可以「先租後買」,一時又說「可租可買」。曾蔭權以為推出置安心計劃後便可以紓緩復建居屋的壓力,但最終在卸任前仍要宣佈復建居屋。
梁振英上台後,便把置安心計劃改為資助房屋出售,申請資格類似居屋。經過兩年多的擾攘後,二手樓價再上升三成多,平均呎價升至6,800元。置安心計劃最貴的單位市價728萬元,平均呎價達8,300元;以七折發售仍要賣510萬元,平均呎價5,800元,較兩年多前宣佈置安心計劃時的二手樓價還要貴一成多。

現時樓價高企,市民認購置安心計劃的單位,若做足九成按揭,日後樓價下挫一成便變成負資產。由現在至明年三月揀樓,樓價若下跌,市民便買貴了。此外,房協不會以原價回購單位,業主要等足五年才可以自由買賣。日後樓價下跌,經濟環境逆轉,業主亦難以甩身。市民認購置安心單位,實在難以安心。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
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爽報 | 2012-12-11 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

2012年12月7日星期五

am730:經濟人看世界 - 炒樓風險極高

香港樓價自09年1月至今平均已升逾一倍,即每年平均升近20%,加上約3%租金回報,買樓的投資回報確非常可觀。該計算方法是假設投資者付足樓價買樓。若只付三成首期,其餘七成向銀行申請按揭,回報率便顯著上升。

舉例一層200萬元的物業,買家向銀行借款七成即140萬元,付三成首期,即60萬元,連同2萬元經紀佣金和5,000元律師費,投資額62.5萬元。若樓價一年內升兩成,由200萬元升至240萬元,資產便升值40萬元。加上3%即6萬元租金回報,投資回報便達46萬元。扣除140萬元的利息支出,以2.5厘計即3.5萬元,仍有42.5萬元回報。投資62.5萬元,一年便有42.5萬元的回報,回報率達到68%!

買家還可只付一成首期,其餘兩成首期向發展商申請二按,或向按揭證券公司購買按揭保險便可做九成按揭。買家只付20多萬元便可賺約40萬元(扣除供樓利息和保費),一年回報近180%!樓價升幅遠高於同期恒指升幅。

但不少人只顧計算物業投資或炒賣短期利潤,忽略風險。向銀行借錢買樓其實是參與槓桿投資,放大利潤或損失。投資者付三成首期買樓,若樓價挫三成多便變負資產。歷史告訴我們,81年樓價見頂後跌五成;97年更挫七成。08年9月金融海嘯爆發後,樓價在3個月內急挫兩三成。短線炒賣物業風險極高,隨時輸身家,不少公司和炒家炒樓破產。那些不自量力,在高價勇於入市的小投資者實應引以為鑒。



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am730 | 2012-12-07 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

2012年12月6日星期四

壹週刊:乘客要找九巴算賬

九巴以今年上半年虧損1,500萬元為由,向運輸署申請大幅加價8.5%,加幅高於可加可減票價機制容許的幅度。九巴還大賣廣告,希望乘客體諒公司申請大幅加價。  兩年前,九巴同樣向政府申請大幅加價8.6%,最終只獲批加價3.6%。故有意見認為九巴今次重施故技,開天索價,期望即使加幅被削,依然可以加價4至5%。 今次九巴申請加價,突然間不少報章評論向九巴翻舊賬,指摘公司過去運用財技,將賺錢業務分拆後扮窮,向乘客苛索要求大幅加價,以求達至收支平衡而不至於虧損。 翻查過去十一年九巴的財政狀況,確實出現上述「扮窮」情況。2001年,九巴將路訊通分拆上市,大賺3億多元。當年九巴稅後盈利達到16億元,再加上路訊通1.7億元的盈利,總額接近18億元。根據資料,九巴在2000年底的股東資金不過28億元(市值60多億元);28億元的投資在一年間賺18億元,股東資金回報率超過60%! 按照專營權規定,九巴在巴士站、巴士車身或車廂內的廣告收益,應全數撥入巴士收益內,以減輕乘客面對的加價壓力。但不知何故,當年九巴竟然能夠成功游說政府官員,將裝設於九巴車廂內的多媒體資訊系統,透過成立路訊通分拆上市,把廣告收益據為己有。 坊間一直有傳言指路訊通可能蝕本,九巴不想乘客承擔風險,故此分拆上市。亦有傳言指當年運輸署高層反對九巴分拆路訊通,無奈最後在更高層官員的干預下成事。既然近日公眾關注九巴分拆業務隱藏盈利,立法會實應調查一下當年路訊通何以獲批分拆上市。 過去十一年,路訊通不單不是「蝕本貨」,更為股東帶來可觀盈利,總額達到3.3億元,平均每年0.3億元。過去兩年,路訊通出現2億多元的虧損,原因是要為內地的投資減值。若撇除這2億多元的減值虧損,過去十一年路訊通的盈利達到5.5億元,平均每年0.5億元。

2005年,九巴正式易名為載通國際,業務包括香港及內地的巴士業務和路訊通,還有地產業務。載通轄下的荔枝角地產,與大股東新鴻基地產合作,將荔枝角巴士廠房的工業用地,改為興建豪宅曼克頓山,為公司帶來巨額盈利。2006年及2007年兩個財政年度,載通從出售曼克頓山的單位中取得50多億元稅前盈利。從年報顯示,2007年公司售樓收入54億元,稅前盈利37億元,毛利率近70%。這還未計算大股東新鴻基地產所獲的利潤。

過去十一年,載通(前身九巴)的稅後盈利總額接近126億元,每年平均賺11.4億元。加上路訊通同期5億多元的盈利(不計減值虧損),兩間上市公司的盈利合共超過130億元。2000年九巴的股東資金不過28億元,十一年來共取得130多億元盈利,是股東資金的四倍多!

本地的幾位富豪,他們的地產公司都擁有附屬公共事業公司,提供電力、煤氣和公共交通服務。這些公用事業公司,支配市場和得到政府的利潤保障,過去為大股東賺得豐厚利潤。大股東又懂得分拆賺錢業務,將廠房變成住宅,把所有利潤據為己有,沒有與用戶分享分毫。小市民一直忍受地產商的高樓價,以及他們轄下的公用事業公司不斷加價,又豈能不怨聲載道?



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2012-12-06 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利