am730：經濟人看世界 - 如何計算投資回報率？

投資股票，股價可升可跌，投資者承擔一定風險，自然期望獲合理回報率。但不少投資者不懂得計算和比較回報率，以致容易被人誤導，蝕了錢還以為賺了錢。

如 2012年恒指年底收報22,656點，較2011年底的18,434點大升22.9%，不少投資者十分雀躍。他們卻忘記之前一年，即由2010年底至 2011年底，恒指由23,035點下挫至18,434點，下跌20%。即使2012年大幅回升22.9%，仍低於2010年底的水平(見表)。

恒指2 0 1 1 年挫20%，2012年升2 2 . 9 % ， 平均變幅有多少呢？

一 般簡單計算方法是將兩個數字(-20%及22.9%)加起來再除以二，即1.45%，每年平均增幅1.45%。這個計算方法叫數學平均法 (arithmetic mean method)。若以數學平均法計算每年平均回報率，往往誇大回報率。很明顯由2010年底至2012年底，恒指由23,035點下跌至22,656點， 又何來每年有1.45%的增幅呢？因此，要計算投資的實際回報率(actual rate of return)，便應該採用幾何平均法(geometric mean method)去找出複式回報率。下周會介紹幾何平均法。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

網誌：lampunlee.blogspot.com

am730 | 2013-02-01 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：有錢買樓 無錢開飯

房協推售置安心項目「綠悠雅苑」988個單位，共收到近六萬份申請表，超額認購近60倍。不少父母為子女（或者子女為父母）遞交申請表，並資助子女（或父母）首期和供樓款項，但他們的資產和入息卻沒有計算在內，變相令資產和入息限制形同虛設。

2010年10月前任特首曾蔭權面對樓價急升，市民紛紛要求政府復建居屋，於是在施政報告中提出「先租後買」的置安心計劃，以協助中產人士上車。當時二手 樓平均呎價不過5,000多元（以建築面積計），市區和新界地區依然有大量200-300萬元的中小型單位供市民購買。

過了兩年多，樓價再向上颷升近四成，二手樓平均呎價已升至7,000元，市面再難找到200-300萬元的「窮人恩物」，供市民上車。現時推售的「綠悠雅苑」，以實用面積計算平均呎價是6,500元，即建築面積計大約5,000多元一呎，與兩年多前的私樓價格相若。但不要忘記，「綠悠雅苑」是以市價七折開 售，業主日後在公開市場出售單位必須補價；若加上補價，一些優質單位建築呎價已超過8,000元。

倘若過去幾年政府能夠推出足夠土地興建私樓，而港鐵又按照計劃推出車站上蓋土地招標；每年私樓供應能夠維持在兩萬個單位左右，樓價平穩發展，建築呎價維持 在5,000-6,000元水平，又何須大搞資助出售房屋？政府增加資助出售房屋，設定資產和入息上限，亦未必能幫助真正有住屋需要的人。

去年11月，終審法院在兩宗供款人爭奪居屋業權的案件中，裁定家人之間夾錢買居屋的協議不受《房屋條例》限制，令一眾「有份出錢但沒有名分」的人士，亦獲法律保障，擁有實質業權。

終審法院的判決，意味日後市民申請購買房協和房委會的資助出售房屋（包括夾屋、居屋、租置和置安心單位），只需要找一些符合資產和入息限制的家庭成員出面 申請，之後再由其他家人和親友負責提供首期和協助供款，便可變相擁有單位的實質業權。結果自然鼓勵富貴父母出資，協助子女購買資助出售房屋（包括白表免補 價居屋）；而富貴子女，同樣可以出資，協助父母購買資助出售房屋。大量在樓契上沒有業主名分的市民，擁有實質業權，將來勢必出現不少家庭糾紛、父母和子女 爭產的情況。

最近申訴專員發表調查報告，其中一宗個案涉及的投訴人，其父母領取綜援，居於公屋單位。投訴人後來出資替父母購入所租住的單位，社署於是將購入款項視作父母的入息，停發一個月綜援。投訴人認為自住物業可獲豁免資產審查，於是投訴社署停發一個月綜援的做法。

隨着政府增設長者生活津貼、復建居屋和推出更多福利措施，愈來愈多市民會想盡辦法符合申請資格，以求獲取政府福利。日後將會有更多人「有錢買（政府資助） 樓，無錢開飯」，要申領綜援和長者生活津貼，享受雙重福利的畸形現象。不少人會將住宅單位暫時交由父母擁有，待父母過身後，或者出售單位獲利後，才取回實 質業權。

政府應想辦法堵塞資產及入息審查的各種漏洞，以免浪費公帑，幫助一些沒有真正住屋和經濟需要的市民。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-01-31 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆： 樓宇空置 政府有責

近年私樓供應不足，樓價飆升，有意見認為政府應開徵空置稅，藉以打擊那些囤積單位的地產商和業主。

市場上確實有不少業主將單位空置，吊高來賣。每次當有準買家願意承價，他們便提高叫價，放盤多年仍未售出單位。但這些爭取「最大利益」的業主，本身亦承受一定風險。九七回歸後樓價幾個月內急挫近一半，一些吊高來賣的業主便受到懲罰。

現時住宅單位存量共260多萬個，住戶數目約240萬，故此不少住宅單位是長期空置、沒有人居住。政府開徵空置稅，執法上十分困難，空置單位業主很容易逃避繳稅。

樓宇空置，政府應負上一定責任。不少政府宿舍及物業長期空置。政府資助的房委會和房協，擁有70多萬個出租單位，當中不少是空置和被人濫用。房委會和房協若積極巡查，每年肯定可以收回多於施政報告所述的7,000個單位。

按照規例，未補價的租置單位、居屋、夾屋和公務員樓，業主不能將單位出租，結果令一些已搬出而又不想違例的業主，將單位空置也不出租。政府可否考慮讓這些業主出租單位，然後抽取部份租金收入作為補償？

過去幾年，政府寬減差餉，令一些囤積單位的地產商每年節省數以千萬元計。政府即使不開徵空置稅，亦應取消這些寬減，增加地產商的空置成本。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

網誌：lampunlee.blogspot.com

爽報 | 2013-01-29 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界 - 如何避開股災？

恒生指數是由恒生銀行屬下恒生指數有限公司負責計算及按季檢討。恒指以1964年7月31日為基數日，基數點為100點。初期成分股有30間上市公司，後來擴大至33間，到現在最多可以有50間上市公司成為恒指成分股。

早期恒指僅供恒生作內部參考資料，直至1969年11月才正式向外發報，當時指數是150點。由1964年7月底100點計，直至2012年底的22,656點，48年零5個月，每年平均升幅約12%，加上約3至4厘股息率，年均回報率約15%至16%。扣除年均通脹率4%至5%，實質回報率逾10%。
過去48年，恒指大上大落，每隔幾年便出現一次特大調整，跌幅逾40%。一名投資者投資100萬元買恒指成分股，每年投資回報有16%，三年後便賺到56萬元。到第四年遇到股災，恒指大跌四成，之前所有利潤便化為烏有。

到底如何可避開股災？據過去歷史數據，每逢恒指市盈率(PE ratio)接近20倍或以上，股息率(dividend yield)跌到不足2.5厘，恒指將出現大幅度調整(40%或以上) ，小股民實不應盲目跟風在高位追貨。以下資料可作參考：

據恒指公司自1973年5月數據，過去近40年恒指成分股平均市盈率約14至15倍，股息率3至4厘，每逢市盈率低於10倍時可放心入市；若近20倍便提高警覺，避開股災。

作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

(最新課程：新高中經濟學、BAFS、通識及英文班，請電2512 0699查詢。)

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com
am730 | 2013-01-25 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹週刊：金錢買得到快樂嗎？

你活得開心嗎？若果10分代表最快樂，0分代表最不快樂，你會給自己多少分？

經過戰後數十年的經濟增長，港人的收入已處於世界前列位置。若以人均國民收入（Gross national income per capita）計算，2011年港人的名義人均收入是3萬多美元，排20多位。若以同等購買力（Purchasing Power Parity）來計算 ，人均收入更位列前十位（資料來自世界銀行），高於歐美大國。

港人人均收入位處世界前列，但港人的快樂指數卻不高，在不同調查中只屬中游。根據一項名為「世界快樂地圖」的市場調查，在2011年，全球受訪的178個國家地區中，香港排63位。去年聯合國公布首份《全球快樂國家報告（World Happiness Report）》，香港在156個國家地區中，排67位。

雖然上述快樂指數的調查比較主觀，並不科學，但調查結果亦可以給我們一點啟示。全球快樂指數排名榜的前列國家，包括丹麥（1）、芬蘭（2）、挪威（3）和瑞典（7）北歐四國，以及加拿大（5）、新西蘭（8）和澳洲（9）等國，都被視為福利國家（Welfare State）；稅率較高，政府多方面介入國民的經濟生活。

香港的快樂指數不單遠遠落後於上述國家，亦排在新加坡（33）、日本（44）、台灣（46）和南韓（56）等亞洲競爭對手之後。香港在經濟層面享有高度自由，但市民的快樂指數卻未能與經濟自由和收入水平相稱，到底出現了什麼問題？

全球快樂國家的調查，除了考慮經濟表現外，還會顧及其他與快樂相關的因素，包括社會文化、宗教、管治、個人健康、教育、家庭生活和社群關係等因素。一些研究顯示，有錢人一般較貧窮人快樂；但當國民收入上升，快樂指數不一定隨之上升。美國和德國便出現國民收入上升數倍，但快樂指數停滯不前的情況。

金錢財富不一定買到快樂。根據英國新經濟基金會的研究，真正影響國家快樂值的四大因素：（一）預期壽命；（二）政治指數，包括發言權、政治穩定度、行政效率、管理質素、法律及貪污程度； （三）天然資源指數，包括環境保護、生態多樣化及延續性；及（四）福利指數，包括健康、財富、教育、社群、公平等。

將上述因素應用在香港，港人快樂指數偏低，相信與政府管治質素下降，經濟發展未能與市民對保育、民主和公平等方面的訴求配合，以致社會出現矛盾和衝突，甚至互相對立的撕裂局面，令港人快樂指數下降。加上樓價高企，工作壓力大，財富收入不均問題惡化，大部分港人未能分享經濟發展成果，自然感到不快。

嶺南大學公共政策研究中心自2005年起，追蹤及量度香港市民的快樂指數，以0至100分為標準。港人的快樂指數由2011年的71.3分下跌至2012年的70.5分，與同期樓價和股價大幅上升背道而馳。調查顯示工作壓力和財政壓力是導致市民不快樂的主因，而月入3萬至4萬的中產夾心階層，快樂指數最低（只得66.9分），跌幅最顯著。 金錢買不到快樂，生活均衡、作息有時，懂得與人分享，保持身心靈健康，才是快樂之源。社會正討論訂立標準工時，值得參考各項快樂指數的研究。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2013-01-24 |A004| 時事| 壹角度 By 林本利