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2011年11月10日星期四

壹角度: 新居屋政策癱瘓居屋市場

在中央官員的指示下,特首曾蔭權在最後的一份施政報告中,顯示出「政治觸覺」,提出復建居屋。

但他所推出的新居屋政策,即時擾亂整個居屋的自由市場和第二市場,製造種種不公平現象,令市場交投幾乎陷於癱瘓,並且進一步分化社會。

1982年居屋計劃第3B期起,居屋業主在轉讓限制期屆滿後,必須先行繳付補價才可以在公開市場出售。過去房委會出售居屋,一直都有考慮申請人的負擔能力。當私人市場樓價高企時,居屋折扣率便調高;當私人市場樓價低迷時,居屋折扣率便調低。

上世紀八十年代初,居屋折扣率高達47%,之後跌至八十年代中的20%左右。到97前,私樓價格急升,居屋折扣率上調至50%,甚至60%,兼且可以讓買家自行選擇,到樓價大跌後,折扣率又調低至30%。由此可見,不同時間認購居屋的業主,享受到的折扣率可以相差一、兩倍之多,政府的資助額相差很大。

曾特首要求房委會考慮在計算補價方面,以單位購入時的資助額視為對業主的貸款,不會跟隨日後物業市場的升跌而作出調整。換言之,倘若居屋單位市價是400萬元,折扣率是50%,即售價只是200萬元,白表居屋業主支付一成首期20萬元後,向銀行貸款九成即180萬元,槓桿比率是9倍。現在其餘的50%樓價資助額亦視作貸款,即業主總共貸款380萬元,槓桿比率變成19倍,真可算刀仔鋸大樹。日後樓價稍為下調,居屋負資產便大增。

這個新的居屋補價措施,很明顯對現有居屋業主不公,他們自然會要求享受同樣優惠,即是以購入價的資助額計算補價。但過去30年,樓市大起大跌,在不同時間入市的居屋業主當時獲得的資助額,與現在以市價計算的補價可以出現巨大差距。倘若在20多年前認購居屋,樓價不過數十萬元,政府的資助額不過10萬元左右,即使要計算利息,與現時的市值補價可以相差100萬元,甚至200萬元。

而那些在97年樓價高峰期認購居屋的業主,政府資助額可以達到100萬元或者200萬元。現在樓價回到97水平,即市值補價與原先的資助額相若。若然原先的資助額要計算利息,補價可以較以市值計算更高!若要計算利息,又如何計算呢?

居屋新補價措施對那些奉公守法的居屋業主最為不公。過去多年總共有6萬多個居屋業主以市值補價,之後才可以將單位在自由市場出售或出租。現在政府突然改變政策,這些業主卻無法享受補價優惠,他們肯定要求政府「回水」。由於26萬個仍未補價的居屋業主正觀望政府推出新措施,看看有沒有「數」,以致整個居屋市場,不論自由市場抑或第二市場,幾乎陷於癱瘓,令原本已經萎縮的成交量再進一步下挫。

其實在施政報告發表前後,已有不少人士(包括筆者)提出意見,容許居屋業主將未補價的居屋出售給「白表合資格人士」。若要在自由市場出售,依然要補價,居屋業主出售單位後,只要仍然符合白表資格,便可以在第二市場認購未補價的居屋單位。這才可以鼓勵那些無力購買私樓的居屋業主,將居屋單位出售,再認購合適的居屋單位,達到真正活化居屋的效果。


林本利
曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk/
作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2011-11-10 A008| 時事| 壹角度 10/11/2011| By 林本利

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