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2013年11月7日星期四

壹週刊:房委會製造房屋問題

《長遠房屋策略》諮詢文件建議每年興建4.7萬個住宅單位,當中60%屬公屋及居屋,40%屬私人住宅。政府希望透過房委會增加建屋量,去解決香港的房屋供應不足問題。

過去幾年,私人住宅供應不足,平均每年落成量不到1萬個單位,在供不應求的情況下樓價大幅颷升。然而,當仔細查看近年房屋供求的情況,便發覺到樓價颷升除了因為私樓供應不足外,還有一個更重要的原因,就是房委會的公屋政策製造更多房屋問題,推動樓價進一步上升。

2006年底,房委會的出租公屋單位接近68萬個,到今年6月底增加至約73萬個,六年半出租公屋存量增加5萬多個(已扣除出售公屋單位),但同期公屋單位認可居民人數只由近200萬人上升至203萬,增加不過3萬多人。這六年半,房委會花費400億元興建公屋,新落成公屋單位數量達到9萬個,卻只能解決3萬多人的住屋問題,即安置多一個居民要百多萬元,成效之低實在令人震驚。

2006年底,全港人口691萬,到今年6月底,人口上升至約718萬,六年半增加約27萬人。同期全港住戶數目由222萬上升至240萬,增加18萬戶。人口增加27萬,住戶增加18萬戶,但房委會的公屋編配只能解決5萬多戶,合計3萬多人的住屋問題,結果壓力自然落在私樓(包括村屋)和居屋市場。

過去六年半,私人住宅單位落成量接近6萬個,另外約有2萬個村屋單位落成,再加上房委會重售大約1萬個居屋單位,總數合共9萬個單位,與同期公屋落成量相若。但由於房委會只能照顧5萬多個住戶和3萬多人,其餘新增近13萬個住戶和24萬人口的住屋需求,便由私樓(包括村屋)和居屋去承擔,結果令樓價在2007年中以後大幅颷升,至今上升超過一倍。在房屋供不應求的情況下,市民只好租住劏房和工廈。

房委會興建9萬個單位,當中部分是用作安置受公屋重建影響的家庭,故此實際可以編配給其他公屋申請者只得5萬多個單位。即使如此,亦不應出現公屋單位存量增加5萬多個,但認可居民人數只增加3萬多人的荒謬現象。

這個情況相信與富戶政策有關,一些公屋住戶為了避免繳交倍半、雙倍或市值租金,決定取消子女的戶籍,避免整個家庭的收入和資產超出上限。結果不少公屋戶主的子女要在私人市場另覓居所,推高樓價和租金,而不少公屋戶只剩下年紀老邁的戶主及其配偶,長者缺乏照顧,帶來不少家庭及社會問題。公屋租戶離婚、喪偶或分居,亦會減慢居住人口的增幅。

今年6月,全港240萬個住戶中,約70萬戶住在房委會的出租單位,3萬戶住在房協的出租單位,37萬戶住在受資助出售單位(包括居屋、夾屋和租置單位),其餘130萬戶住在私人永久房屋(包括村屋)和臨時房屋。私人房屋住戶平均每戶2.9人,受資助出售單位則為3.1人,而出租公屋單位跌至只得2.8人。過去五年,公屋寬敞戶(一人住戶佔用多於323平方呎實用面積)急升54%,總數多達54,500戶。房委會與其強制寬敞戶調遷,何不考慮檢討富戶政策,鼓勵子女照顧家中長者,以及多建細單位,或者將大單位一分為二?

政府若不正視房委會過去六年半建屋9萬個,卻只能幫助3萬多人解決住屋問題的情況,日後即使委以重任,每年負責興建2萬多個,甚至3萬多個公屋單位,恐怕亦難以解決香港的住屋問題。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

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壹週刊 | 2013-11-07 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利

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