壹週刊：新界東北農地升值54倍

立法會財委會審議政府新界東北發展計劃前期撥款申請，特首梁振英在表決前罕有地在個人網誌發表一段短片，呼籲市民能夠齊心，本着人人為我、我為人人的精神，共同建設好新的新市鎮，令香港樓價不會不斷上升。

筆者關注新界東北發展，主要是因為自梁振英上台後，傳媒已廣泛報導地產商、個別人士及其家族所擁有的離岸公司，在新界東北囤積大量土地，當中包括負責發展計劃的發展局局長陳茂波及其政治助理何建宗。何建宗被人揭發後隨即請辭，但陳茂波卻稱已向特首申報（不知是被傳媒揭發前，抑或揭發後），不肯請辭，繼續統領發展計劃。換了是其他領導人，知道發展計劃與負責官員有着利益衝突，出現政治醜聞，自然會把計劃暫時擱置，待風波平息後再從長計議。

香港尚有數以千公頃的土地，可以用作建屋；發展局還有很多工作要做，包括處理新界及市區的大量僭建物和劏房。但特首梁振英卻一意孤行，繼續速速推展有關新界東北的前期工程，而且繼續由陳茂波負責，給人的印象是要在任期之內造成既定事實，讓一眾囤地的地產商和友好套現，將公帑輸送給他們。新界東北發展面積約600公頃，計劃興建6萬個住宅，預計發展成本約1,200億元（還未考慮未來工程費上升），當中300億元是作為收地賠償。花費1,200億元去興建6萬個住宅，每個住宅的土地開發成本已經要200萬元。加上建築費用，每個住宅的成本至少要400至500萬元（還未計地產商的利潤），對解決香港樓價高企的問題到底又有多少幫助？就以陳茂波在1994年購入三幅位於古洞的農地為例，土地面積是2萬平方呎，當中2,000平方呎於2008年被政府收回。以政府農地賠償為每平方呎969元計算，餘下1.8萬平方呎，若全數獲得賠償，即可套現1,744萬元。

當日陳茂波不過以35萬元購入三幅農地，呎價約17.5元，20年後升至969元，升值54倍，而同期樓價不過上升一倍而已。若非政府發展新界東北，陳茂波購入的三幅農地不過是荒廢的地，或者只能以賤價租出給務農的人。自從2010年11月曾蔭權政府開徵額外印花稅後，樓價已稍為下降，中原指數維持在100點左右。但梁振英在2012年7月上台後，推出「白居二」政策，又不時說政府缺地，這反而刺激樓價大幅上升，中小型住宅價格在短短兩年間上升三成多。

近月政府放寬「辣招」，讓地產商大賣樓花，鼓勵小業主同時持有兩個物業而毋須先出售手上單位，刺激樓價再度上升。梁振英於是又以樓價回升為由，呼籲立法會速速通過新界東北工程撥款。近年本地人口增長大幅放緩，與30年前發展沙田、屯門及將軍澳新市鎮的情況截然不同。展望未來十年，相信會有大量持有外國護照（包括居英權）的港人及其子女離開香港，到外國享受退休生活（當中包括不少警務人員及高官）。隨着美國加息，房屋供應增加，本地樓價自然降溫，幾年後香港的房屋問題肯定大幅紓緩，為何要急於花費巨額公帑去發展新界東北和賠償囤地的人？最近大埔白石角臨海豪宅地跌至每呎3,000多元，將軍澳地價更跌至每呎2,000元左右，新界東北農地還值每呎969元嗎？政府賣地成交價及補地價大跌，顯示未來住宅需求及樓價升幅有限。

梁振英及陳茂波若繼續花費巨額公帑發展新界東北，自然令人懷疑背後真正目的，絕不是為了解決港人住屋需要。

作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
作者網誌：lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2014-06-26 |A008| 時事| 壹角度 By 林本利