壹角度：白表購居屋不會現天價

梁振英上台後，推出政綱上的房屋政策，每年容許5,000個白表合資格人士，可免補價在二手市場購買居屋。然而，這批白表人士，日後若將居屋單位在自由市場出售，依然要補價，故此他們只是擁有居屋單位的部分業權。  

這個白表購二手居屋的房屋政策，筆者多年前已提出過建議，認為可以真正活化居屋，但前提是要同時增加土地和房屋供應。因為這個措施只是增加居屋的流轉量（或流通量），並沒有增加房屋供應。此外，要吸引居屋業主出售單位，應容許他們出售單位後，只要符合申請資格仍然可以入市，並將售樓收益用作購買其他二手居屋。

梁振英及負責房屋政策的官員，在沒有做足研究下，便突然宣布落實這個政策，結果令二手居屋價格升，賣家紛紛封盤等待明年落實政策後才善價而沽。結果出現綠表人士，以天價購買二手居屋的成交個案。

資料顯示，一個位於筲箕灣愛蝶灣693方呎的居屋單位，竟由綠表人士以453萬元未補價的售價購入，呎價高達6,537元。若以折扣率44%推算，市價每呎11,673元，與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多，其他地區的居屋，亦錄得類似的綠表天價成交個案，居屋市價與鄰近私樓睇齊的情況。

不少居住在公屋的居民屬於富戶，有能力置業。他們早應將公屋單位交還給房委會，在私樓市場尋找合適居所。房委會收回公屋單位後，隨即編配給有真正需要的家庭，幫助基層市民盡快解決住屋問題。 

只可惜房委會為了擴張業務，政客又為了選票而討好公屋居民，容許不合資格的富戶長期佔用公屋單位，影響有真正需要的家庭入住公屋。政府於是利誘公屋富戶以綠表資格，免補價認購二手居屋，之後將公屋單位交還房委會再分配給輪候冊上的申請人。

一些公屋富戶多年來享受政府房屋資助，有能力以天價認購二手居屋。但白表合資格人士申請免補價購買二手居屋，資產和入息都受到限制，購買力肯定及不上公屋富戶。

以每月三萬元入息上限為例，再以現時一般三釐（再加兩釐的壓力測驗）的按揭利率推算，白表合資格人士最多只可向銀行借得約300萬元樓按（分25年攤還）。以九成樓價計算，二手居屋樓價不應超過340萬元。倘若白表合資格人士以天價購入二手居屋，肯定是虛報資產和入息，有關方面必須採取法律行動。

因此，白表合資格人士可免補價認購二手居屋，絕不會造成居屋天價成交個案。最多只會有成功申請人，以300多萬元購入500多呎細小單位，出現平均呎價偏高的情況。但不論是白表抑或綠表人士，應知道日後若將單位在公開市場出售，不會有「傻仔」願意以同區私樓呎價購買他們的二手居屋單位。一些以天價購入二手居屋的人士，日後若想出售單位，肯定會感到懊悔。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

作者網誌：lampunlee.blogspot.com

壹週刊 | 2012-08-02 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆：政治任務 政治解決

相信特區政府始料不及，由一批關注國民教育的家長在社交網站組成的群組，可以在短時間內收集過千名家長簽名，再發動近十萬名市民上街，反對政府在今年九月推行德育及國民教育科。

當然行政會議成員羅范椒芬說家長的行動過激，前港區人大代表吳康民指國民教育已經被政客「騎劫」，國民教育促進會主席姜玉堆認為腦有問題的人要洗腦等言論，亦確實起了推波助瀾的作用，激發更多市民上街。情況一如去年七一之前，前高官林瑞麟強推替補機制，激發20萬名市民上街抗議。

很明顯，國民教育是政治任務，是胡主席在回歸10周年時交付給特區官員的工作，前特首曾蔭權把這個燙手山芋留給新一屆政府。適逢今年九月進行立法會選舉，保皇派為免得失選民，也不敢為國民教育保駕護航。

現時中小學課程已經把與國民教育相關的內容融入在中國歷史、中國文化、常識、通識、公民教育和生活與社會等科目之內。老師上課時亦會觸及中國國情及與國民教育相關的議題。只可惜過去六十多年共產黨統治中國劣迹斑斑，實在令國民難以擁戴。硬性把國民教育獨立成科，恐怕只會起了反宣傳作用。

關注國民教育的家長組織不過是要求押後推行，重新諮詢。反正不少辦學團體已表態不會在今年九月推行國民教育，政府何不順應要求，進行為期一年的諮詢。到時立法會選舉結束，胡主席也落台，特區政府將較容易處理這項政治任務。




作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com

爽報 | 2012-07-31 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利

am730：經濟人看世界- 對沖與投機

在投資市場上，不少投資產品或衍生工具都是幫助投資者進行對沖，減少投資風險，令到投資收入不會出現大幅波動。

例如恒生指數期貨(期指)，便幫助股票的投資者對沖風險。投資者持有股票，擔心日後股價大跌而受損，可在期指市場沽出期指。日後若恒指真的大跌，投資者所持股票價格大跌；但早已沽出期指，在期指市場則獲利，可抵銷手上股票價格下跌的損失。

若然股市不跌反升，這名一早沽空期指的股票投資者，手上股票價格上升，但持有的期指淡倉則受損，股市上升的得益大減。因此，投資者是否做對沖，要衡量本身的風險承擔能力。若透過對沖去減低風險，預期的回報率自然下降。正如之前所述，不少投資產品和衍生工具，以至各類期貨市場，包括農產品期貨市場，原意都是幫助投資者或經營者透過對沖減低風險，以免收入、成本或利潤出現大上大落的情況。

但在現實世界，不少期貨市場已變成賭場，買家和賣家參與市場的目的不是對沖，而是投機賭博。投機者根本沒有持有股票，便借貸沽空期指；他們根本不需要石油或者農產品用作生產，卻大手買入石油或者農產品，試圖推高價格去獲利。

過去十多年的投資市場，充斥着這些只顧追求短期利潤的投機分子，令油價和農產品價格大幅波動，損害那些真正需要使用石油作為燃料的經營者，亦令到不少倚靠進口糧食的國家面對價格高企，被弄得民不聊生。

早前有報道指，美國監管機構調查期油市場有否出現人為造市的不法行為。過去在美國的能源市場亦發現有公司人為造市。筆者相信類似情況在本地投資市場同樣出現。投資者切忌被投機者誤導，以羊群心態爭相入市，最終接大鱷火棒而損失慘重。




作者曾任教理大，現為活道教育中心校監

(最新課程：暑期通識及英文班，新高中經濟學及BAFS，請電2512 0699查詢。)

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

網誌：lampunlee.blogspot.com

am730 | 2012-07-27 |M28| 財經| 經濟人看世界| By 林本利

壹角度：港人港地興建居屋夾屋

過去幾年，本地樓價大幅上升，惹來市民不滿。梁振英競選政綱中提出港人港地，在賣地條款內列明樓宇落成後只可以出售給港人，希望藉此限制內地人入市，避免進一步推高樓價。

香港是個對外開放的城市，資金自由流動，不受政府管制。因此，若有內地或海外資金看好本地住宅樓市，願意拿出真金白銀入市認購住宅單位，實不應受到政府管制。

但問題是香港土地始終有限，倘若大量來歷不明的資金進入樓市，將樓價推高至港人無法承擔的水平，惹來民怨，政府實在很難袖手旁觀。大量住宅單位由內地買家持有，長期空置，明顯是浪費社會資源，對那些有真正住屋需要的港人並不公平。

根據差餉物業估價署的資料，過去五年本地私人住宅落成量，每年平均不到10,000個單位。新樓供應嚴重不足，再加上估計最少有兩三成單位是由內地人認購，港人每年可以購買的私人住宅單位只得七、八千個，樓價又怎不愈賣愈貴，屢創新高呢？

有建議認為政府要穩定樓價，除了增加土地供應外，還應向空置單位徵收重稅，以及限制非港人購買新樓。但政府實在很難清楚界定何謂「空置單位」，之後再徵收「空置稅」。過去多年政府一直給予差餉寬免，減輕業主的空置成本，反而變相鼓勵個別業主將單位空置，等待善價而沽。

至於在私樓市場限制非港人購買新樓，執行上同樣會出現不少困難。即使政府在賣地條款內列明樓宇落成後只可以出售給港人，但如何界定「港人」的身份呢？又如何防止港人代內地人認購單位？過去不少內地富豪便是找一些港人出面認購天價豪宅，試圖隱藏資金來源，以免被人清算。即使發展商按照賣地條款將一手樓出售給港人，又如何確保避免一手買家以更高價格在二手市場上轉售給非港人？

既然政府已宣布復建居屋，又可能把「置安心」單位改為夾屋出售，以及推出白表予合資格人士免補地價認購二手居屋等政策，那便無須再推出港人港地的政策。政府只需要向房委會和房協批出土地，用作興建居屋和夾屋，落成單位很自然是出售給合資格的港人。這些居屋和夾屋日後轉售，可以限制只能售給合資格的居屋和夾屋申請人士，便可以避免單位流入非港人手上。

新加坡的組屋的配售和轉售方式，類似上述構思。現時新加坡建屋局提供的組屋，佔整體住宅市場超過八成，私人住宅的比率不過一成多。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的新加坡公民，且至少與另一名公民或者永久居民組成核心家庭，每月入息上限約五萬港元。多代同堂家庭的入息上限，高達七萬多港元。

組屋業主住滿五年後，可以在公開市場上免補價將單位出售給新加坡公民或者永久居民，買家可以是核心家庭成員或者滿35歲的單身人士。組屋業主轉售單位獲利後，若再次向建屋局購買組屋，需要支付一定比例的利潤給建屋局，由15%至25%。

香港可以效法新加坡，在資助出售房屋市場上限制港人認購一手和二手單位，藉此穩定樓價。至於私人住宅市場，政府的主要角色，是提供足夠土地去滿足市場需求，不應人為設置過多限制，包括單位數量、面積和銷售對象等，以免妨礙樓市的正常運作。



作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk

作者網誌：lampunlee.blogspot.com

壹週刊 | 2012-07-26 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

林氏力牆：香港慶幸還有司法獨立

內地當局發表六四民運人士李旺陽的死因調查報告，維持李旺陽死於「站立式自縊」。

李旺陽離奇死亡，若發生在香港，自然要進行死因調查，並交由死因庭進行研訊。死因調查和死因庭絕不會閉門造車，所有資料都會公開，公眾可以進入死因庭旁聽，最後由法官引導陪審團作出最後裁決。

每個人的生命都是寶貴，值得尊重的。李旺陽離奇死亡，幾日後被「毀屍滅迹」，其妹又突然人間蒸發，這一切都令人匪夷所思，無法相信內地官方的解釋和說法。

內地推行開放政策已30多年，不斷學習西方市場經濟，但為何過了30多年，政治體制和司法制度一點也沒有改進？在一黨專政和黨指揮軍隊的體制下，造成獨裁統治、貪污腐敗、漠視人民的基本人權和自由。近日異見藝術家艾未未被指逃稅，向法院提出上訴，他身為被告竟然被人阻撓，無法出席聆訊，司法制度的獨立性蕩然無存。

自九七回歸後，香港慶幸依然能夠維持司法獨立，不論貧富和身份地位，在法律面前人人平等，每個人的生命和財產得到法律保障。近日有千億富豪被廉署拘控，仍表示對香港的司法制度充滿信心。港人實應珍惜司法獨立這良好制度。

港區的人代和政協若是愛國，與其支持在港強推國民教育，不如向中央進諫，提議改革腐敗的政治和司法制度。如此國情再惡化下去，只會令國家在世人面前蒙羞，國民對共產黨統治更加反感。




作者曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監

活道教育中心 http://www.livingword.edu.hk
網誌：lampunlee.blogspot.com

爽報 | 2012-07-24 |A20| 專欄專論| 林氏力牆| By 林本利