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2012年7月26日星期四

壹角度:港人港地興建居屋夾屋

過去幾年,本地樓價大幅上升,惹來市民不滿。梁振英競選政綱中提出港人港地,在賣地條款內列明樓宇落成後只可以出售給港人,希望藉此限制內地人入市,避免進一步推高樓價。

香港是個對外開放的城市,資金自由流動,不受政府管制。因此,若有內地或海外資金看好本地住宅樓市,願意拿出真金白銀入市認購住宅單位,實不應受到政府管制。

但問題是香港土地始終有限,倘若大量來歷不明的資金進入樓市,將樓價推高至港人無法承擔的水平,惹來民怨,政府實在很難袖手旁觀。大量住宅單位由內地買家持有,長期空置,明顯是浪費社會資源,對那些有真正住屋需要的港人並不公平。

根據差餉物業估價署的資料,過去五年本地私人住宅落成量,每年平均不到10,000個單位。新樓供應嚴重不足,再加上估計最少有兩三成單位是由內地人認購,港人每年可以購買的私人住宅單位只得七、八千個,樓價又怎不愈賣愈貴,屢創新高呢?

有建議認為政府要穩定樓價,除了增加土地供應外,還應向空置單位徵收重稅,以及限制非港人購買新樓。但政府實在很難清楚界定何謂「空置單位」,之後再徵收「空置稅」。過去多年政府一直給予差餉寬免,減輕業主的空置成本,反而變相鼓勵個別業主將單位空置,等待善價而沽。

至於在私樓市場限制非港人購買新樓,執行上同樣會出現不少困難。即使政府在賣地條款內列明樓宇落成後只可以出售給港人,但如何界定「港人」的身份呢?又如何防止港人代內地人認購單位?過去不少內地富豪便是找一些港人出面認購天價豪宅,試圖隱藏資金來源,以免被人清算。即使發展商按照賣地條款將一手樓出售給港人,又如何確保避免一手買家以更高價格在二手市場上轉售給非港人?

既然政府已宣布復建居屋,又可能把「置安心」單位改為夾屋出售,以及推出白表予合資格人士免補地價認購二手居屋等政策,那便無須再推出港人港地的政策。政府只需要向房委會和房協批出土地,用作興建居屋和夾屋,落成單位很自然是出售給合資格的港人。這些居屋和夾屋日後轉售,可以限制只能售給合資格的居屋和夾屋申請人士,便可以避免單位流入非港人手上。

新加坡的組屋的配售和轉售方式,類似上述構思。現時新加坡建屋局提供的組屋,佔整體住宅市場超過八成,私人住宅的比率不過一成多。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的新加坡公民,且至少與另一名公民或者永久居民組成核心家庭,每月入息上限約五萬港元。多代同堂家庭的入息上限,高達七萬多港元。

組屋業主住滿五年後,可以在公開市場上免補價將單位出售給新加坡公民或者永久居民,買家可以是核心家庭成員或者滿35歲的單身人士。組屋業主轉售單位獲利後,若再次向建屋局購買組屋,需要支付一定比例的利潤給建屋局,由15%至25%。

香港可以效法新加坡,在資助出售房屋市場上限制港人認購一手和二手單位,藉此穩定樓價。至於私人住宅市場,政府的主要角色,是提供足夠土地去滿足市場需求,不應人為設置過多限制,包括單位數量、面積和銷售對象等,以免妨礙樓市的正常運作。



作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監

作者網誌:lampunlee.blogspot.com
壹週刊 | 2012-07-26 A004| 時事| 壹角度 By 林本利

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